ピアース渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷についての情報を希望しています。
渋谷駅徒歩7分の場所にマンションが建つようです。
立地最高ですが、価格が高そうですね…
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
交通：JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、
東急東横線「代官山」駅徒歩12分
間取：1LDK～2LDK+S
面積：27.66m2～69.33m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件？（っていうと格好良く聞こえすぎ（笑））【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4922/

[41: 匿名さん]

いや1000は無いでしょ

[42: 匿名さん]

パークコート渋谷の1LDKの中古でも745ですね。

[43: 匿名さん]

うひ！そんな高いの…来年とか800見えてるのか

[44: 通りがかりさん]

なんでパークコートとペンシルマンションを並べて比較してるの笑笑笑笑
似たようなエリアにあるだけで、選ばれる物件と選ばれない物件じゃ全然違う

[45: 匿名さん]

囲まれ感が出そうで少しジメっとした雰囲気がありますかね。
google map で見たらここの少し東側にモリモトが好きそうな面積の駐車場がありますね。
ここもそのうちマンション出来そうじゃないですか？？

そこなら北東南が接道してるので良い感じ。

[46: 匿名さん]

桜丘の再開発はわかるが、この物件の住環境にはあまり影響がないのではないか。桜丘再開発後もこのあたりは、相変わらずごみごみしていて、高級感に欠ける庶民的な雰囲気が続きそう。

[47: 匿名さん]

800以内なら値上がり期待かな。

[48: マンション検討中さん]

このマンションの前はわからないけど、前面道路の西側には道路に沿って水路が流れてるね。暗渠になってない部分があるから見える。
じめっとした感じはそういうところから来てる気がする。

[49: マンション検討中さん]

価格は今月末くらいからですかね？
650-700だと思ってますがもっと高いのかな？
価値が下がるかと言うと今の渋谷の具合や桜丘周辺の数年後を考えれば固い買い物だとは思いますが、大手でないのでその分割安感欲しいところですね

[50: 買い替え検討中さん]

駅徒歩表記はいいのですが、改札から使いたい路線ホームまでの距離が遠いのが難点…
モリモトはデベの中では価格設定が高めなので、早く価格が見たいな。

[51: 匿名さん]

確かに駅に近くてもホームの位置によって、時間は異なりますね。
みなさんの情報を見ていると、かなり坪単価が高め予想。
来月販売開始前にもう少し情報が出るといいかなと思います。

[52: 匿名さん]

隣の部屋との仕切りが低いのはどうなんでしょう…

[53: 匿名さん]

こんな価格なら麻布、赤坂、虎ノ門買える。渋谷区内なら恵比寿広尾の方がまだ安い。

[54: 匿名さん]

値段どんなんか楽しみですね。代々木上原もクソ仕様なのに笑う高値でやらかしてましたので。ここはさすがに風除室やら付けてますがさてさて。予想は700-です。まさかモリモトが通常仕様のピアースでそんな値段？ってとこで出してくると期待。700ならシティタワー虎ノ門に気持ちよく行けるのでぜひ高値追求してほしい

[55: マンション検討中さん]

現地行ってきましたが、近隣の壁とかに落書きがいっぱいで、めちゃ雰囲気悪かったですよ。駅からも10分は歩きました。ここに坪600台とか、狂気の沙汰としか思えませんが…。みなさんも現地に行くことをお勧めします。

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん

坪700超で来ると思いますよ。

[57: マンション検討中さん]

値上がりするっていう声が多いみたいだけど、ここだけ特別に値上がりする事はないから笑
ここが値上がりした時は周りも値上がりしてるから心配ない。

[58: マンション検討中さん]

再開発を見越した坪単価で売るでしょうから、今後値上がりしません。ちゃんとした不動産投資家で、利回り計算できる人なら、誰でも分かりますよ。アメリカの金利も上がり、その他の国も上がっていく中、今回の坪単価が天井でしょう。その前提で買うかどうかです。

[59: 匿名さん]

>>56 匿名さん

坪700超だと45平米で1億程度…
パークコート渋谷買った方がいいですね

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん
この辺りの賃貸相場は現状5000円/㎡ぐらいか、そうであれば再開発後の値上がりを期待したとしても坪600万円が精々ではないのか。

[61: マンション検討中]

>>60 匿名さん
どこのマンションの賃貸相場で言っているかわかりませんが単価もっと高いですよ。
5,500?6400円/㎡

[62: 匿名さん]

>>59 匿名さん

パークコートなら7000万円台で買えます。

[63: ご近所さん]

パークコート渋谷で1LDK新住戸、坪単価580で出ましたね。ピアース渋谷がこれより高ければすんなりパスで良いという結論が出ますので、このタイミングでパーコー新発表は判断基準が明確になって助かりますね。

[64: ご近所さん]

パーコーはデベの知名度、施工会社の信頼性、周辺立地の良さ、タワマン、将来性等々、ペンシルのここと比べられないぐらい良いでしょ。三井のパーコーですよ、モリモトのピアースと比較なんてできんでしょ。パーコー580-600なんだから、同額?ちょい下程度の値付けならどちらを買うかは明確。あとはどこまで坪単価下げたところで、ここが検討に入ってくるか。良いとこ500-550。それ以上で買ったら即座に含み損。

[65: 検討板ユーザーさん]

>>64 ご近所さん

でもさ、パークコートは借地だよね、そこは加味しないと

[66: 匿名さん]

というかPC渋谷安すぎないか？駒込の定期借地が坪450だぞ。ゴキブリ連中がそろそろ嗅ぎ付けてきそうだな。。

[67: 口コミ知りたいさん]

>>65 検討板ユーザーさん
土地見合いの固都税払わなくて良いし、しかも借地料は販売価格に込みなんだから、パーコーのほうがランニングコスト安いでしょ。投資で考えるなら、この辺もよく見とかないとだめなんじゃない？それ含めても、パーコーに軍配なのは間違いないでしょ。ピアースは500前後で、やっとこさ土俵に乗る感じでは。

[68: 匿名さん]

>>65 検討板ユーザーさん

借地といっても70年だと普通永住できますね。
共用施設とランドマーク性は段違いだし。

[69: 匿名さん]

ここはコンパクトな部屋が多くて投資用なんでしょうけども、設備仕様って高くないんでしょうけどどうでしょうか。駅7分ってありますが、246の南側にJR南改札が出来たら駅5分って言うことも考慮して、550?600でしょうか。

[70: ご近所さん]

>>69 匿名さん
550って、最上階でそんなもんでは、下の方で500切るぐらい？で、渋谷じゃなきゃどうしても嫌って人が買うんでしょうね、それ以外では買う意味がないです。それでも、パーコーありますけどね。

[71: 匿名さん]

パークコートが当初、賃貸として販売していなかった40m2台をこのタイミングで販売してきたのは、ここには痛いよね。もろ競合する。

[72: 匿名さん]

そうね。もりもっちゃんには相当な誤算だろうね。MR行ったときは坪700超目指すみたいなノリだったけど、パークコートに勝てるわけないな。

[73: 匿名さん]

コンパクト系が多いから競合しますね。定期借地がどうか気になるものの、三井のパークコートが580-600なら値付け厳しいですね。
また自社のピアース渋谷westが500程度だったんでそれ以上付けたい立地でしょうし、桜丘の近隣の築浅マンションの中古相場は400台後半の様ですので下げるといっても値付けが難しい。投資用ではなくてもう少し広く作ればよかったか。

[74: マンコミュファンさん]

パーコ行ってきました。タワー仕様から周りの雰囲気、何から何まで段違い。はっきり言って凄かった。ここはペンシル、周辺落書あるし、水路の関係かなんかじめっとしてるし、いやー、あり得ないなと。他の人も書いてますが、パーコが売り出してきたのは完全に誤差でしょうね。渋谷westより高くはしたい、けれどパーコと同値では完敗する、を考えれば、まあ全戸平均で500前半?中盤でしょう。

[75: マンコミュファンさん]

>>74 マンコミュファンさん
誤差→誤算

[76: 匿名さん]

パークコートって40平米で7,000万円台って出てますけど、7,900万までってことですかね。だとすると坪580-650というのとかな。上の方かな。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

7000-7990として、ざっくり計算。階数を20として、1000万円を割ると1階あたり50万円だから、階数差してはいいところ。一番下は、ほぼ7000万円近くからあるかも！

[78: ご近所さん]

みんなの意見を見ると、ピアース500（低層階）から580（最上階）、パーコ一580（低層階）から650（最高階）みたいな感じかしら？500から650のレンジの中で、後は渋谷Love度で、どちらのどこを買うか（買わないか）、みたいな感じね。

[79: 匿名さん]

再開発近いから投資向きで実需派はパークコートじゃない？
再開発すごいからなぁ。

[80: 匿名さん]

価格がまだ出ていないので、どれくらいかなと思っていたのですが
みなさんすごいですね。予想されている価格帯を見ているとやっぱりねって感じですが。
間取りだけじゃなく、設備などの情報も知りたいですね。

[81: マンション検討中さん]

坪700でしたね
最上階が800かな

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
坪700は平均ですか。最上階が800とすれば、最安値は600位なのか。個人的には高すぎるイメージがあるが、これでも売れる見込みは立っているのかな。

[83: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん

正気ですかね？完全にパスですね、気狂いみたいな価格。住居用にも、投資は買った時点で大損。

[84: 匿名さん]

坪700でスラブ厚200mm、サッシ高2000mm、三種換気のいつもの森本仕様なんでしょ。

[85: 匿名さん]

もう価格出たんですか。申し込みは7末？この建物で700って有り得ますかね。パークコートは借地だし、再開発プレミアとJR改札の新設で駅距離が近くなるということ？

[86: 匿名さん]

投資家や業者ばかりだそうです。

[87: 匿名さん]

この辺って駅が近いだけで高級感のある雰囲気かというとそうでも無いんですよね。
近くの売れ残ってるパークハウスも周囲は囲まれてますし、広い部屋が多い分、値上がりなんて事も無さそう。

ピアースは狭いのでリセールは流動性はありそうですけど、値上がりは見込めないでしょうね。

[88: 匿名さん]

渋谷や代官山エリアとういこともあり、将来性は見込めるんじゃないでしょうか。
特に渋谷は再開発をしたばかりでこれから人気が上がってくる可能性もあるし、
代官山は以前よりは人気が下がってしまっていますが、若い人たちにはまだまだ人気があると思います。
上京してきて渋谷エリアに住みたいと思っている人ってかなりいると思いますし、
借り手や買い手はいくらでもいそう

[89: 匿名さん]

坪700で買ってフロープラス確保しようとしたら1Lで賃料30万位？

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん
上京してきた若い人が、ここのような極小１LDK（27㎡）に賃料20万円以上出してまで住みたいと思うかどうかがキーとなりそうですね。確かに借り手はいるとは思うが、最近のリモートワークの流れから、都心の極小部屋の人気が離散している中、ここのような一世代前のコンセプトのマンションが売れるかどうか、興味深く拝見させて頂きます。