ピアース渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷についての情報を希望しています。
渋谷駅徒歩7分の場所にマンションが建つようです。
立地最高ですが、価格が高そうですね…
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
交通：JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、
東急東横線「代官山」駅徒歩12分
間取：1LDK～2LDK+S
面積：27.66m2～69.33m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件？（っていうと格好良く聞こえすぎ（笑））【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4922/

[21: 匿名さん]

将来の値上がり確定物件ですね。
すごくいい場所と言う訳じゃないけど勝ち確定のマンション。プロと富裕層の税務対策専用マンションですね。坪1,000万までは勝ち確定かな。

[22: 匿名さん]

住むようじゃないね。株買うよりは固そう。

[23: 匿名さん]

渋谷再開発の恩恵は間違いなくあるでしょうね。
JRも桜丘口作っていたから駅もっと近くなるはずだしね。渋谷徒歩10分以内は日本国内でも屈指の資産価値。

[24: マンション検討中さん]

値段のわからない先行案内会って行く意味あるんですかね。
渋谷で大きい開発があるにせよ他の中古マンションやこれから出てくるマンションに対して、この物件が選ばれるほど魅力のある物件なのかは疑問です。
安いなら買う意味もあると思いますけど、坪600以上だと厳しいんじゃないですかね？立地はそこそこいいと思いますけど建物は微妙ですし、売却の時は安い安い売りしないと買い手付かなそう。

[25: 匿名さん]

先日現地を見に行ったが、渋谷駅から現地までの間の坂が急で、気になった。
それと近所の雰囲気がちょっと安っぽい印象を受けたが、このスレで高評価している人は何を評価しているのだろうか。金額次第だが、ここが仮に坪600とかいうのであれば、白金高輪あたりの方がいいと思った。

[26: 匿名さん]

25さん
今はね。
評価は別に良くないでしょ。ただ確実に寝上がる。
変わるでしょこの辺り。

[27: 匿名さん]

今の目線なら大したマンションじゃない。
数年後には評価が変わるだろう。

[28: マンション検討中さん]

ここは渋谷方面から急な坂を下りきって代官山方面に緩やかに上っていくちょうど谷地だからね。
規模も小さいし間取りも1LDK以上に見せてるけど27㎡って普通1Kの面積だしね。坪600万なら低層階でもパークコート渋谷買ったほうが良いよ。

[29: 匿名さん]

パコは賑やかすぎるのと間取りがダメ。

[30: マンション検討中さん]

立地は悪くないと思うけどこの外観はな、、、
渋谷なんて良い外観のマンションばっかりなのになんでもっと力入れなかったんだろうね。
間取りとか有名なオプレジより酷いし笑
渋谷最寄りの中では立地最低だし売る時は周りのマンションより高く出来なくてキツイんじゃないかな
平均550くらいなら土台に乗るかもだけど600以上とか出せないでしょこれに、、、

[31: 匿名さん]

＞＞30
ブランドマンションには見えない外観ですよね笑笑
中古は立地・外観・間取りで決まるので立地しか良くないマンションが投資対象になるとは考えにくいです。立地も上の方が言うように渋谷の中では良い訳じゃないですしやっぱり価格次第ですかね～。
モリモトさんもその辺は分かってるはずなんで強気な値段設定にはしてこないと思いますが、代々木上原の件もありますからね。。。
坪単価550万円出せる人だと中古含め選択肢がかなり広がりますし、難しいのではないでしょうか。

それにしても渋谷は一般の人が住みたい街とはかけ離れすぎてますよね（笑）
入居者どんな人なんだろう（笑）

[32: マンション検討中さん]

最上階坪550でも悩むレベルですけどね

[33: 匿名さん]

パークコート渋谷と比較するにはブランドも共用施設も格が全然違いますね。

[34: 匿名さん]

ただのペンシルマンションに坪550とか600とかあり得ない。
ペンシルでいいなら中古で他にいっぱいあるじゃん。

[35: マンション検討中さん]

こういうの買う人ってどんな人なんですかね？
諸費用やら固定資産税やら取得税引いたら相当値上がりしないとマイナスになっちゃうんじゃないですか？
自分で住む用とも思えないんですが、、、
お金持ちにはメリットがあったりするんですかね？

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん

Googleの社員とかですかね？

[37: マンション検討中さん]

価値が上がる、もしくは下がりにくいのは大規模マンションって答えが出てるから本当の金持ちはここは買わないよ。
IT系もどうかなぁ、テレワークがどこまで続くのかわからないし読めないよね。

[38: 匿名さん]

確実に値上がるマンション。
桜丘再開発目の前はヤバい。
買うひとは株代わりに一儲け狙いかな。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

坪600だとして700になったりしますかね？

[40: 匿名さん]

もっと上がるだろ。
周りのマンション1000から1500だぞ。

[41: 匿名さん]

いや1000は無いでしょ

[42: 匿名さん]

パークコート渋谷の1LDKの中古でも745ですね。

[43: 匿名さん]

うひ！そんな高いの…来年とか800見えてるのか

[44: 通りがかりさん]

なんでパークコートとペンシルマンションを並べて比較してるの笑笑笑笑
似たようなエリアにあるだけで、選ばれる物件と選ばれない物件じゃ全然違う

[45: 匿名さん]

囲まれ感が出そうで少しジメっとした雰囲気がありますかね。
google map で見たらここの少し東側にモリモトが好きそうな面積の駐車場がありますね。
ここもそのうちマンション出来そうじゃないですか？？

そこなら北東南が接道してるので良い感じ。

[46: 匿名さん]

桜丘の再開発はわかるが、この物件の住環境にはあまり影響がないのではないか。桜丘再開発後もこのあたりは、相変わらずごみごみしていて、高級感に欠ける庶民的な雰囲気が続きそう。

[47: 匿名さん]

800以内なら値上がり期待かな。

[48: マンション検討中さん]

このマンションの前はわからないけど、前面道路の西側には道路に沿って水路が流れてるね。暗渠になってない部分があるから見える。
じめっとした感じはそういうところから来てる気がする。

[49: マンション検討中さん]

価格は今月末くらいからですかね？
650-700だと思ってますがもっと高いのかな？
価値が下がるかと言うと今の渋谷の具合や桜丘周辺の数年後を考えれば固い買い物だとは思いますが、大手でないのでその分割安感欲しいところですね

[50: 買い替え検討中さん]

駅徒歩表記はいいのですが、改札から使いたい路線ホームまでの距離が遠いのが難点…
モリモトはデベの中では価格設定が高めなので、早く価格が見たいな。

[51: 匿名さん]

確かに駅に近くてもホームの位置によって、時間は異なりますね。
みなさんの情報を見ていると、かなり坪単価が高め予想。
来月販売開始前にもう少し情報が出るといいかなと思います。

[52: 匿名さん]

隣の部屋との仕切りが低いのはどうなんでしょう…

[53: 匿名さん]

こんな価格なら麻布、赤坂、虎ノ門買える。渋谷区内なら恵比寿広尾の方がまだ安い。

[54: 匿名さん]

値段どんなんか楽しみですね。代々木上原もクソ仕様なのに笑う高値でやらかしてましたので。ここはさすがに風除室やら付けてますがさてさて。予想は700-です。まさかモリモトが通常仕様のピアースでそんな値段？ってとこで出してくると期待。700ならシティタワー虎ノ門に気持ちよく行けるのでぜひ高値追求してほしい

[55: マンション検討中さん]

現地行ってきましたが、近隣の壁とかに落書きがいっぱいで、めちゃ雰囲気悪かったですよ。駅からも10分は歩きました。ここに坪600台とか、狂気の沙汰としか思えませんが…。みなさんも現地に行くことをお勧めします。

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん

坪700超で来ると思いますよ。

[57: マンション検討中さん]

値上がりするっていう声が多いみたいだけど、ここだけ特別に値上がりする事はないから笑
ここが値上がりした時は周りも値上がりしてるから心配ない。

[58: マンション検討中さん]

再開発を見越した坪単価で売るでしょうから、今後値上がりしません。ちゃんとした不動産投資家で、利回り計算できる人なら、誰でも分かりますよ。アメリカの金利も上がり、その他の国も上がっていく中、今回の坪単価が天井でしょう。その前提で買うかどうかです。

[59: 匿名さん]

>>56 匿名さん

坪700超だと45平米で1億程度…
パークコート渋谷買った方がいいですね

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん
この辺りの賃貸相場は現状5000円/㎡ぐらいか、そうであれば再開発後の値上がりを期待したとしても坪600万円が精々ではないのか。

[61: マンション検討中]

>>60 匿名さん
どこのマンションの賃貸相場で言っているかわかりませんが単価もっと高いですよ。
5,500?6400円/㎡

[62: 匿名さん]

>>59 匿名さん

パークコートなら7000万円台で買えます。

[63: ご近所さん]

パークコート渋谷で1LDK新住戸、坪単価580で出ましたね。ピアース渋谷がこれより高ければすんなりパスで良いという結論が出ますので、このタイミングでパーコー新発表は判断基準が明確になって助かりますね。

[64: ご近所さん]

パーコーはデベの知名度、施工会社の信頼性、周辺立地の良さ、タワマン、将来性等々、ペンシルのここと比べられないぐらい良いでしょ。三井のパーコーですよ、モリモトのピアースと比較なんてできんでしょ。パーコー580-600なんだから、同額?ちょい下程度の値付けならどちらを買うかは明確。あとはどこまで坪単価下げたところで、ここが検討に入ってくるか。良いとこ500-550。それ以上で買ったら即座に含み損。

[65: 検討板ユーザーさん]

>>64 ご近所さん

でもさ、パークコートは借地だよね、そこは加味しないと

[66: 匿名さん]

というかPC渋谷安すぎないか？駒込の定期借地が坪450だぞ。ゴキブリ連中がそろそろ嗅ぎ付けてきそうだな。。

[67: 口コミ知りたいさん]

>>65 検討板ユーザーさん
土地見合いの固都税払わなくて良いし、しかも借地料は販売価格に込みなんだから、パーコーのほうがランニングコスト安いでしょ。投資で考えるなら、この辺もよく見とかないとだめなんじゃない？それ含めても、パーコーに軍配なのは間違いないでしょ。ピアースは500前後で、やっとこさ土俵に乗る感じでは。

[68: 匿名さん]

>>65 検討板ユーザーさん

借地といっても70年だと普通永住できますね。
共用施設とランドマーク性は段違いだし。

[69: 匿名さん]

ここはコンパクトな部屋が多くて投資用なんでしょうけども、設備仕様って高くないんでしょうけどどうでしょうか。駅7分ってありますが、246の南側にJR南改札が出来たら駅5分って言うことも考慮して、550?600でしょうか。

[70: ご近所さん]

>>69 匿名さん
550って、最上階でそんなもんでは、下の方で500切るぐらい？で、渋谷じゃなきゃどうしても嫌って人が買うんでしょうね、それ以外では買う意味がないです。それでも、パーコーありますけどね。

[71: 匿名さん]

パークコートが当初、賃貸として販売していなかった40m2台をこのタイミングで販売してきたのは、ここには痛いよね。もろ競合する。

[72: 匿名さん]

そうね。もりもっちゃんには相当な誤算だろうね。MR行ったときは坪700超目指すみたいなノリだったけど、パークコートに勝てるわけないな。

[73: 匿名さん]

コンパクト系が多いから競合しますね。定期借地がどうか気になるものの、三井のパークコートが580-600なら値付け厳しいですね。
また自社のピアース渋谷westが500程度だったんでそれ以上付けたい立地でしょうし、桜丘の近隣の築浅マンションの中古相場は400台後半の様ですので下げるといっても値付けが難しい。投資用ではなくてもう少し広く作ればよかったか。

[74: マンコミュファンさん]

パーコ行ってきました。タワー仕様から周りの雰囲気、何から何まで段違い。はっきり言って凄かった。ここはペンシル、周辺落書あるし、水路の関係かなんかじめっとしてるし、いやー、あり得ないなと。他の人も書いてますが、パーコが売り出してきたのは完全に誤差でしょうね。渋谷westより高くはしたい、けれどパーコと同値では完敗する、を考えれば、まあ全戸平均で500前半?中盤でしょう。

[75: マンコミュファンさん]

>>74 マンコミュファンさん
誤差→誤算

[76: 匿名さん]

パークコートって40平米で7,000万円台って出てますけど、7,900万までってことですかね。だとすると坪580-650というのとかな。上の方かな。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

7000-7990として、ざっくり計算。階数を20として、1000万円を割ると1階あたり50万円だから、階数差してはいいところ。一番下は、ほぼ7000万円近くからあるかも！

[78: ご近所さん]

みんなの意見を見ると、ピアース500（低層階）から580（最上階）、パーコ一580（低層階）から650（最高階）みたいな感じかしら？500から650のレンジの中で、後は渋谷Love度で、どちらのどこを買うか（買わないか）、みたいな感じね。

[79: 匿名さん]

再開発近いから投資向きで実需派はパークコートじゃない？
再開発すごいからなぁ。

[80: 匿名さん]

価格がまだ出ていないので、どれくらいかなと思っていたのですが
みなさんすごいですね。予想されている価格帯を見ているとやっぱりねって感じですが。
間取りだけじゃなく、設備などの情報も知りたいですね。

[81: マンション検討中さん]

坪700でしたね
最上階が800かな

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
坪700は平均ですか。最上階が800とすれば、最安値は600位なのか。個人的には高すぎるイメージがあるが、これでも売れる見込みは立っているのかな。

[83: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん

正気ですかね？完全にパスですね、気狂いみたいな価格。住居用にも、投資は買った時点で大損。

[84: 匿名さん]

坪700でスラブ厚200mm、サッシ高2000mm、三種換気のいつもの森本仕様なんでしょ。

[85: 匿名さん]

もう価格出たんですか。申し込みは7末？この建物で700って有り得ますかね。パークコートは借地だし、再開発プレミアとJR改札の新設で駅距離が近くなるということ？

[86: 匿名さん]

投資家や業者ばかりだそうです。

[87: 匿名さん]

この辺って駅が近いだけで高級感のある雰囲気かというとそうでも無いんですよね。
近くの売れ残ってるパークハウスも周囲は囲まれてますし、広い部屋が多い分、値上がりなんて事も無さそう。

ピアースは狭いのでリセールは流動性はありそうですけど、値上がりは見込めないでしょうね。

[88: 匿名さん]

渋谷や代官山エリアとういこともあり、将来性は見込めるんじゃないでしょうか。
特に渋谷は再開発をしたばかりでこれから人気が上がってくる可能性もあるし、
代官山は以前よりは人気が下がってしまっていますが、若い人たちにはまだまだ人気があると思います。
上京してきて渋谷エリアに住みたいと思っている人ってかなりいると思いますし、
借り手や買い手はいくらでもいそう

[89: 匿名さん]

坪700で買ってフロープラス確保しようとしたら1Lで賃料30万位？

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん
上京してきた若い人が、ここのような極小１LDK（27㎡）に賃料20万円以上出してまで住みたいと思うかどうかがキーとなりそうですね。確かに借り手はいるとは思うが、最近のリモートワークの流れから、都心の極小部屋の人気が離散している中、ここのような一世代前のコンセプトのマンションが売れるかどうか、興味深く拝見させて頂きます。

[91: マンション検討中さん]

そもそも27平米で1LDKというのがお笑いだと思うけどね。広めの1Kでしょ。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん
パーコで30万以上で貸せてるけど、40平米以上の話。ここのペンシル27平米、33平米で、幾らで貸せるかね？共用設備も無いのよ。常識的に考えたら、買った時点で負け確定、含み損よ。500-600にしときゃ良かったのに、なんでこんな値付けしたのか、全く理解できないですね。

[93: 買い替え検討中さん]

現地見たけど、えっ、これで坪700とか冗談？ってレベルの雰囲気。通り挟んだ前の雰囲気や近辺の落書き見れば誰でもわかるっしょ。パーコは渋谷区建物隣接、目の前には代々木公園等々、立地も建物も比べ物にならんです。これでほぼ同じ坪単価。。。パーコでなきゃ、なーんも知らない買主に適当に言ってさばけたんでしょうけど、タイミング悪かったですね。。。まあ、金のある投資家がバルクで買うのかもしれませんね。

[94: 匿名さん]

抜群に場所が良いので、
これくらいの広さではありますがまずまず借り手に困る事はないですかね？
若い人って賃料20万円以上出せるものなのでしょうか。

[95: マンション検討中さん]

坪単価700というのはどこからな情報ですか？？

[96: 匿名さん]

そんなしてなかったぞ！！
ガセ多い

[97: 匿名さん]

予定価格より少し値下げしましたからね。
しかしやはり高い。

[98: 匿名さん]

総合的に見て相場からすると500-600とかそんなもんですよね。そのくらいなら売り切るのかな。

[99: 匿名さん]

シューズインクローゼットが大きそうで良いですね。
これって間取り図からは面積が確認できませんが、
どれくらいの容量があるのかは問い合わせるしかないのでしょうか。

[100: 評判気になるさん]

>>97 匿名さん

やっと他物件と戦える価格になったということですかね。

[101: 匿名さん]

結局最終的には坪単価平均500くらいですかね

[102: 口コミ知りたいさん]

中古出てるピアースしぶやウェストが坪600ぐらいで出て実際売れてるみたいだし、どんなに安くてもそのレベル。ウェストより立地良いここが600割るのは考えられんでしょ、500なら瞬間蒸発、ワンフロアまとめ買いしたいわ(金あれば)。

[103: 匿名さん]

>>102 口コミ知りたいさん

ウエストの立地は、渋谷区の住宅地地価No.1です。

■2021年地価ランキング（用途地域：住宅地）
１位 恵比寿西 273万円／㎡
２位 神宮前 210万円／㎡
３位 松濤 184万円／㎡
４位 南平台 173万円／㎡

[104: マンション検討中さん]

ピアース渋谷westは渋谷区神泉町ですよね?
ほぼ目黒区とも言えるけど。

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん

すまん。代官山のピアース恵比寿ウエストヒルズと勘違いした。

[106: 通りがかりさん]

先月に、ガーラプレシャスしぶや六本木、渋谷駅徒歩7分の築6年が、坪580で市場に出て即日売約済みになってた。ここより住環境もグレート数段劣るガーラがそれだから、ここも最低ラインで坪600。600なら、問題なく全戸さばけるだろうね。

[107: 匿名さん]

>>106 通りがかりさん

700超だぞ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

なら、渋谷ザタワー買うよ。

[109: 匿名さん]

ここは坪700超が正当化できるほどの住環境ではない。

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん
そりゃそうでしょ。北参道パークコートもありだよ、700出すならね。

[111: 匿名さん]

>>108 匿名さん
そう思って向こう見に行ったら倍率10倍超って言われた。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>111 匿名さん

しぶやパークコート、サンダル履いた若い兄ちゃんが、共有部で偉く下品な振る舞いで騒いでたよ。三井っていつから品位を無視した商売するようになったんかね？

[113: 匿名さん]

hpに価格出ましたね。1LDKで坪530前後でしょうか。
上は600かな。そんなところですよね。似たような水準の物件の周辺相場からしたら。

[114: マンション検討中さん]

ここの1LDKって27.66㎡?ですよね。
それが2階で5400万って事は坪645万?ではなくて?

[115: マンコミュファンさん]

>>114 マンション検討中さん

114さんの言う通り、坪645からですね。最低層階の2Fでこの価格。27平米8坪で賃料19万取れて、やっとこさグロス4%切るくらい。地区10年未満の近隣桜丘坪1.8万だから、とれて15万くらい、グロス3%に毛が生えたくらい。実際、独り住まいでこの辺りで払えるのは、そのくらいが限界、大損物件だね。完全に値付け間違えたな、実際売れてないでしょ。

[116: 評判気になるさん]

>>115 マンコミュファンさん
確かに、渋谷駅から駅徒歩ほぼ同じ物件の、セルフィスタシブヤという物件がそんな感じですね。43平米の部屋で月19万が賃貸でてますね。中古では27平米で4000万で取引されてますね。築10年とはいえ、ピアースはそれと比べて3.5割上乗せ、再開発って言っても、個人的にはさすがにやりすぎだと思います。不動産ど素人の無知な人でもない限り買わないのでは？前に出てましたが580-600とかだったんでしょうね、本来は。650-700で果たして、売れるのかどうか、白金すかいやその他港区タワマンより断然高い値付けですからね。

[117: 匿名さん]

住まいサーフィンだと平米154万が適正となっていますね。
となるとこの値付けは相当な割高。。

[118: 評判気になるさん]

>>116 評判気になるさん
その通りで完全に高過ぎると思います。
土地の仕入れ値を誤ったのでしょうか。
白金ザスカイは値上げしましたが、それでも東京タワービューの高層階より単価が高いです。
これで売れるのか今後も注視していきたいです。

[119: 匿名さん]

本当に高いですね。坪650前後からスタートですか。投資の方が多いと思いますがこれだと合わないでしょうね。
ちょっと近隣の築浅の中古物件見ると2LDKで坪550程度でいくつか出てますので、びっくりですが再開発で一気に上がったという感じですかね。

[120: ご近所さん]

>>50424 匿名さん
バブル崩壊ってだれも予期しない小さなところから始まるけど、このマンションがその引き金のマンションになったら、それはそれで話題性がある。少なくとも、買って2割は直ぐに減価しそう。