ピアース渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷についての情報を希望しています。
渋谷駅徒歩7分の場所にマンションが建つようです。
立地最高ですが、価格が高そうですね…
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
交通：JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、
東急東横線「代官山」駅徒歩12分
間取：1LDK～2LDK+S
面積：27.66m2～69.33m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件？（っていうと格好良く聞こえすぎ（笑））【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4922/

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

“この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分ある”

可能性の話なら誰だってできる。実際に貸せますかね？

“外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達”

そんな人達はどれだけいますか？そういう人は港区に住むんじゃないの？ずば抜けた人で渋谷区に住みたい人は、パーコ渋谷みたいなとこに住むでしょ。

[163: 検討中さん]

>>162 匿名さん
渋谷駅、築5年未満、駅徒歩7分以内、30平米未満で調べた。アゼリア代官山の最上階で15万とか、そんなんしか出てこないね。それぐらいがとれてMAXってことでしょ、これが現実。

[164: マンション検討中さん]

パークハビオ青山(渋谷駅5分)
2011年築　8階27.33㎡　共込151,000円
パークハビオ渋谷(渋谷駅5分)
2012年築　8階25.17㎡　共込148,000円
プライムレジデンス渋谷(渋谷駅8分)
2017年築　15階26.57㎡　共込168,000円

ちなみに最後のだけ礼金ゼロで最上階角部屋。

[165: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん

やはり、そんなもんでしょうね。ピアースしぶやは、完全に値付け誤りましたね。

[166: 名無しさん]

パークコート渋谷、これからも3ヶ月毎ぐらいに、40平米の住戸出すみたいね。賃料最低でも30万で取れて7,500万。ここのピアースはAタイプ33平米で7,500万、賃料は取れて22万。誰がどう考えても、足し引き掛け割りができないお馬鹿さんを除き、どちらを買うべきかは、超明白。ここのピアースは購入層は殆ど投資家だっていうらしいから、買った投資家には、なんで利回りで明確に劣る物件を買ったのか、ぜひその理由を聞きたい。

[167: マンコミュファンさん]

>>166 名無しさん
Aタイプは35.4平米、6800万円台からある。パークコートの最安値と意図的に比較すな。嘘を書くな。初心者マークさん。

[168: マンコミュファンさん]

>>167 マンコミュファンさん
6500万円台からあった。

[169: eマンションさん]

>>167 マンコミュファンさん

33平米と35平米の差で、そんなにムキにならなくても（笑）パークコートの低層階とピアースの際上層階の比較なんでしょうね。Aタイプ6500で出てるんですか、それ本当ですか？北向き間取りの値段と取り違えてませんか？もしAが6500なら、坪620ぐらい、こんなにも早く値下げするもんですかね？

[170: 匿名さん]

元々下の方は6500くらいでしたよ。
予定価格？の時から見学してましたが間違い無いかと。ただもう売れているかもです。
南は27以外だいたいなかったですよ！

[171: マンコミュファンさん]

>>170 匿名さん
ほんとですか？
27のBタイプも中層しか残ってなかったですが、両サイドそんなに売れてるんですか、、

[172: 周辺住民さん]

マスクつけてない（朝帰りの？）若者が、近くのコンビニで騒いで騒ぎになってたよ。そういう立地にこれだけの金額を払うなんて、気が知れない。

[173: マンコミュファンさん]

>>172 周辺住民さん
ラ・トゥールやセンチュリーフォレストと目の鼻の先の立地ですが、、、

[174: 匿名さん]

初心者マークさんは、なんか営業さんにいじめられたのですかね？主観の文句ばかりですよ。
購入された方々に失礼です。

[175: 比較検討中さん]

>>174 匿名さん
そうじゃないですか？高いですが、ここはここで、悪くないと思いますけど。他と比較しだすとキリないですしね。

[176: マンション検討中さん]

スーモで来場予約みたら、ぴあーす代々木上原は予約一杯、ぴあーす新宿三丁目がもう少しで満席、ぴあーす渋谷はガラガラ…。これが、購入希望者の人気をハッキリ表していてる気がする。上原が1番人気なのにはびっくりしたけど、新宿かと思ってた。

[177: 匿名さん]

ここの名称はピアース渋谷なので、モリモトとしてはピアースとしては渋谷区でNO.1のマンションと考えているのだろうが、実際に現地を見ると裏通りのような場末感がある。モリモトは、現在の価値ではなく将来この地が大化けすると踏んであえてピアース渋谷の名称をつけたのだろう。
そうだとしても不確かな将来価値の上昇分が現販売価格に盛られ過ぎだと感じたが、購入者は勇ましい。

[178: マンション検討中さん]

単に最寄り駅が渋谷だからピアース渋谷なのでは…?

[179: マンコミュファンさん]

数年前にピアース渋谷westという物件がございまして。
モリモトとしてはこれ以上、良い出物はないからシンプルにピアース渋谷にしたのではないか、ということが言いたいのだと思われます。

[180: マンション検討中さん]

ピアースの物件のなかで、なんで渋谷だけ成約キャンペーンの対象なの？それだけ苦戦してるってこと？良い物件だと思うんだけどなぁー。

[181: 匿名]

>>159 匿名さん
ピアース渋谷WESTの50平米で賃料が30-35万円はかたいのでピアース渋谷の27平米が18万円でも納得の数字ではある。

[182: 匿名さん]

Aタイプの寝室って窓が3つある作りの認識であっていますでしょうか？
バルコニーと通じている部分は窓なんですかね？
採光のみの記載なので、ガラス張りってことなのかちょっとわかっていません。

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
fixガラスのようですね

[184: マンション掲示板さん]

>>183 マンション検討中さん

fixでしかも網ガラスですね。Aタイプの寝室窓は全部網網なので、採光以外、開放感とかは難しいかもしれません。もちろんリビングは網なしですけどね。

[185: 匿名さん]

>>181 匿名さん

ここより、さらに立地が良くﾃﾞﾍﾞも三井で、再開発にど隣接してあるパークアクシス渋谷桜丘の賃貸履歴は見た方が良い。26平米で賃料13-14万円(Bタイプ)で埋まってない。もしこの賃料しか取れなくなると、最低階の価格でみても、グロス利回り3%前後。立地は良い物件なのは間違いないが、価格に無理がある。

[186: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
仕様・立地・間取りは正直負けてますね。
築年数補正で想定賃料を正当化できるかといわれると、やっぱり厳しいラインだなぁ。。

[187: 匿名さん]

渋谷を代表するヒカリエ横の宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンスの１K30㎡の部屋が家賃月22万円で賃貸に出されている。
ここが27㎡18万円だとすれば宮益坂の30㎡22万円のほうが割安に感じるが、ここを推している人の意見も聞いてみたい。

[188: 検討板ユーザーさん]

>>187 匿名さん
言ってしまえば、宮益坂は今が天井なのは間違いない価格になっていて、ここは再開発のパワーがあるということだと思います。両方の物件とも、この価格で貸せるのかは極めて疑わしいですけど。桜ヶ丘の素晴らしい立地の三井が14-16万で満室埋められてないことから、この二つの物件価格は、なんとも厳しいですけどね。月16万で、グロス4%で4800万。これ以上は涙ちょちょぎれる価格です。

[189: 匿名さん]

山手線を含む複数路線が徒歩7分はかなり便利なところですね。
Cタイプだとぎりぎり夫婦で暮らすには良いかもしれませんが、
子供一人生まれた途端に手狭に感じてしまいそうでしょうか。

[190: ご近所さん]

>>189 匿名さん
Cタイプで億手前ですから。。。渋谷愛の試される物件、代官山ラブならありでしょうが、居住前提でしょうが。パークコートしぶやも継続的に1LDK40平米売りに出してきてますから、ガチンコかぶります、向こうは最高級タワマン仕様、共用設備充実で、賃料30-35万でとれてる。賃貸だとここはどうか、ですね。

[191: 匿名さん]

ここは賃貸だとどうなんでしょう。
駅近かというと微妙なところではありますが、
渋谷かつかなり立地が良いですからね。
個人的にはこの立地なら別に駅が近くなくても良いとは思っていますが。

[192: マンション検討中さん]

ホームページの間取りに、最上階プレミアムプランならではの特別仕様、って出てるんですが、天井カセットエアコンって全室についてましたっけ？最上階だけだったと思うんですが…

[193: 匿名さん]

そう言われてみればこちらの設備仕様は公開されていないんですね。
販売予定時期は9月下旬になっておりますが
このまま未公開で販売開始となってしまうのか気になりますね…

[194: マンション購入者]

もうほぼ売り切れたらしいですよ

[195: 匿名さん]

誰だ？不調とか吹聴していた人は。
掲示板はやはりあてにならないですね。

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん

194はあてになるの？信用する根拠は？

[197: マンション検討中さん]

この物件はどうかはわかりませんが、
ここ最近のモリモト物件スレでは掲示板でこれでもかと叩かれ、前向き検討者はこれでもかと貶されて…
その間の公式ページはずーっと予告広告。
で、気づくと販売開始されてて数戸残して申込済み。条件の良い部屋が残ってない！出遅れた！と怨嗟の声。

繰り返しますが、この物件がこのケースに当てはまるかはわかりません。
（でも当てはまるんだろうなと個人的に予想。結果は販売開始後に(笑)）

[198: 匿名さん]

最近のマンションは供給が少ないからな。いいものはお得意様の優待販売にしか流れない状況も今後はあるかもな。値段も高くてネットでうろついている一般人は買えない値段だしね。

[199: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん
ご存知かもしれませんが、モリモトさんは抽選をしないで先着順＆営業マンの調整なんですよね。

掲示板で不人気物件を演出してそれを真に受ける人が出ると、自分が希望住戸をゲットできる可能性を高める事ができちゃうんですよね。大手はそうは行きません。

モリモト物件スレ情報は本当にあてにならない(笑)

[200: 匿名さん]

196さん
代官山ギャラリー行きましたか？
行けばわかりますよ。
買いたいタイプありませんでした。

[201: マンコミュファンさん]

似たような立地、間取り、坪単価なら少し代官山寄りのところにインプレストコアがあったのに、あっちはしばらく売れ残ってたはず。
雰囲気は八幡通り沿いの方が良さげだけど、この人気の差はモリモトのブランド力によるものなんだろうか？

[202: 匿名さん]

>>200 匿名さん

買いたいタイプ以外は、売れ残ってたってことじゃないの？

[203: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
>モリモト物件スレ情報は本当にあてにならない(笑)

そもそもホームページの情報がモリモトビギナーにとってはアテにならない、というか良く分らない、ですからね（笑）

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「ピアース渋谷」予告概要
販売予定時期 2021年9月下旬
予告広告：販売を開始するまでは、契約・予約受付・申込順位の保全に関わる行為は一切できません。
※総戸数は、友の会会員住戸10戸・募集対象外住戸27戸を含みます。一般分譲30戸となります。
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モリモトは最近ハイペースで分譲してますから、まずは友の会に入ってそれまで頭金貯めてメールで未公開物件を待ちましょう...って感じですかね。

あとは事前にどこかの物件で問い合わせておいて自分の属性が良いならそれを伝えておくことで、今後分譲の希望の間取りを優先的にあててくれる可能性もありますしね。

[204: 匿名さん]

完売間近…
世の中おかしい

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
何もおかしく無いと思ってます。

コロナで業績が伸びた業界多数。
うまく業態変更して儲けた会社も多数。
株価うなぎ登りで金融資産は増える一方。
在宅勤務で質の良い家の需要は高まる。
販売戸数は絞られている。
日銀は資金をジャブジャブに投入、史上最低の金利。

そりゃ高くなっても余裕で皆さん（の一部）は付いていけますよね。
むしろコロナで中華系の方との物件争奪戦が無いだけマシなのかも…とも思ってます。

[206: 匿名さん]

見たけど狭くて住めない。
セカンドハウス需要か？

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
親御さんが東京に一人暮らしを始める子供に買ってあげるでもOK、愛人を囲うでもOK。
少なくともファミリーマンションでは無いですな(笑)

[208: マンション検討中さん]

Aタイプ最高だけど、坪600後半かな

[209: 匿名さん]

Aもうねーわ

[210: 匿名さん]

Aタイプの何が最高なの？
こんな狭いの住めない。

[211: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん
Bはありますかー？もっと狭いけど。。

[212: 匿名さん]

モリモトちゃん価格ミスったって以前投稿ありましたが安すぎてミスったって事でしょうか。
まさか高過ぎて？沢山売れているらしいのに？
個人の物差しでモノを言うのは、あまり良くないですね。

[213: マンション検討中さん]

Aタイプ間取りいいし、角部屋だし、
南方向の日照眺望も文句なし。
渋谷でありながら、比較的に静かな環境でよくないじゃありませんか？

広くはないけど、一人暮らしですと狭くもないと思います。

[214: 通りがかりさん]

Aタイプ、この前行ったらなかった。確かCも。
各1タイプ抽選？やらで次期分言われましたがあとは全てない。A上欲しかったがなかったわ

[215: 通りがかりさん]

ちなみにBも。
残り多分10個ないくらいかと思います。

[216: マンション検討中さん]

なんだかんだ余裕の完売コースですね。
最近のモリモトすごい勢い。

[217: 匿名さん]

金余りの嗜好品。

[218: 匿名さん]

G　2LDK+S　69.33m2
1503（14階）17000万円　坪単価810万円

これ、誰買うの？これならザパークハウス南平台買うよ。

[219: マンション検討中さん]

>>218 匿名さん
客層違うwww
釣り針大き過ぎ！

[220: 通りがかりさん]

売れてるから出したんだろうな。
何者だ買った人。

[221: 匿名さん]

1503販売完了したらしい。
恐るべし

[222: マンション検討中さん]

買えない外野の貧民からの意見ですが、TPH南平台は管理費単価がベラボーですからね。バレーパーキングサービスとか、コンシェルジュとかそれなりのサービスの対価かと思いますが。
そこまで要らないワンフロア専有最上階欲しいって人が日本に１名はいたって事ですね。

[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん
すんまへん、ワンフロア専有じゃなかったですね。

[224: 評判気になるさん]

>>213
桜丘のここの近所に昨年まで十数年ほど住んでましたが、昔はともかく再開発始動後はどんどん雰囲気が落ち着かなくなってますよ。
渋谷名物ハロウィンも以前はこの辺は無関係でしたが、一昨年あたりからコスプレ外人や酔客の姿が見られるようになりました。
あと、渋谷の異常なネズミの多さは有名かと思いますが、この辺もネズミが多いです。
昔は滅多に見かけなかったのですが、以前はたくさんいた野良猫たちがある時期から姿を消した（保健所に狩られた？）せいもあるのか、場所によっては昼間でも道端で見かけるようになりました。
なので個人的にはこの辺のマンション買うなら住むより貸すのをおすすめします。
再開発が始まる前は静かで住みやすい地域だったんですけどねえ。

[225: 評判気になるさん]

桜丘町～鶯谷町の辺りは静かで住みやすい地域ではあったけど、格闘家の須藤元気がコンビニでキチガイに刺されたり、ミュージシャンの朝本浩文がおそらく車の当て逃げが原因で亡くなったりもしてるので、治安が良いとは言い難いかもしれませんね。
あと、2年くらい前に近所の築浅賃貸マンションで自殺があったみたいで、オーナーさん可哀想だなと思いました。

[226: 管理担当]

[前向きな情報交換を阻害する恐れがある投稿のため、削除しました。管理担当]

[227: 通りがかりさん]

>>226 デベにお勤めさん

渋谷って広すぎるだろw
渋谷駅谷底から、周辺の坂を上がったところは、ほぼ高級住宅街だぞ。

[228: マンコミュファンさん]

投げ込みチラシにピアース渋谷入ってたけど
資産価値上がるぞアピールすごいね

[229: マンション検討中さん]

>>228 マンコミュファンさん
チラシ売り文句の方向性は正しいのでは？
静かな自然豊かな住宅地！ファミリーが永住するのに最適！って売れませんもん(笑)

[230: マンション検討中さん]

値下げしたね、6-7％。ホームページ要確認。

[231: 匿名さん]

>>230 マンション検討中さん
5100万円台の部屋は最初の説明会の時からありましたよ。HPに記載なかっただけで。

[232: マンション検討中さん]

>>231 匿名さん
HPには元々5400?で記載があったので、値下げしたんだと思いますよ。

[233: 匿名さん]

>>232 マンション検討中さん
1番小さい部屋で最も安い部屋が5100だけど、最初は載せてないと言われてた記憶があります。

[234: 匿名さん]

5400万円で値下げした価格なんですか？
１ルームでこの価格、資産運用として考えたら
一体どれくいの価格で貸せば上手く運用できるでしょうか。
あまり高い安いだと借り手は見つからないですしもうけも見込めないかと思うのですが。

[236: 匿名さん]

元々時期販売ですがーって提案された部屋だ！
以前から価格変わらずですね。

[237: 匿名さん]

第一期完売御礼。南向き、1LDK、5100万円台の案内がきてますよ。

[238: 匿名さん]

インターネット使用料が月額1,143円と書いてあるのですが
普通に契約するよりもかなり安いですね。
ルーターとかは自分で用意するのかと思いますが、速度とかどうなのでしょう。

[239: マンション検討中さん]

>>238 匿名さん
１Ｇbpsの線をマンションで共有かと思うので、全戸が一斉に使えば厳しいでしょうね。
逆に使う人が少なければコスパ良いかと。

安いのは理由がありますからね。
ucom光だとすると一部住戸のみネット解約不可。（必ず全戸お支払い）

テレビの契約とセットなので、管理組合でネットを解約するとテレビアンテナを新たに立てるか、テレビ用設備の使用料を別途お支払い必要。

モリモトとしてはネットを安く提供出来るように見せられて、テレビ関係の設備をucomに負担させられる。ucomはネット使用料で初期投資を回収。

賃貸物件のプロパンガス料金みたいな感じですかね。

[240: 検討板ユーザーさん]

>45平米も値下げした？>230 マンション検討中さん

[241: 匿名さん]

Wifiの通信速度が期待できないとしたら、テレワーク組には厳しいでしょうね。
今は大学もオンライン授業ですから、通信が遅いとなると使い物にならないでしょう。

もとの通信が遅くてはWifiルーターを変えても意味ないですし、個人で光契約して工事をするしかない場合もあります。
しかし、光の工事はマンションによってできない場合があるので、確認したほうがいいでしょう。

[242: 匿名さん]

もう全部完売しそうだね。700万するのに、時代かな。

[243: 匿名さん]

価格帯がこなれてきたのでしょうかね？
モリモトすごいね。

[244: 通りがかりさん]

価格間違えとか言われていたピアース渋谷。
結局、モリさんの勝ちに終わる…以上

[245: 匿名さん]

安かったって事だね。

[246: 匿名さん]

キャンセル待ち対応だと。時間の無駄だった。

[247: 匿名さん]

価格を間違えたと噂のピアース渋谷は全戸完売致しました。

[248: 匿名さん]

高くてアホかと言われておりましたが７００万でモリさんやっちゃいましたね。
これはさすが！

[249: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[250: マンション比較中さん]

完売。モリモト恐るべし。

[252: 匿名さん]

[NO.251はスレッドの趣旨に反する投稿、本レスは削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[253: 購入経験者さん]

キャンセル住戸情報

[254: 通りがかりさん]

内覧会レポート掲載されましたね。

[255: 検討板ユーザーさん]

値段の割に管理人の対応が悪く、働かない。管理も含めての生活環境が悪そうだった。怖い感じの住人の出入りがあり、マンションの雰囲気が悪かった。高すぎると感じた。

[256: 名無しさん]

ここの賃貸全然埋まんないね

[257: 匿名さん]

>>256 名無しさん
結局渋谷好きの若者はほとんどこんな高額な賃料払えないし、
払える金持ちはタワマンか高級低層が好みですね

[258: マンコミュファンさん]

>>257 匿名さん
モリモト化粧ではどうにもなりませんでしたね

[259: 周辺住民さん]

>>256 名無しさん
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13113/to_1002402570/　所有者だったら泣くな。相当販売価格高かったからなモリモト君

[260: 匿名さん]

>>256 名無しさん
賃貸では厳しいねこんな値段じゃ

[261: 通りがかりさん]

グッドデザイン賞おめでとうございます。