ピアース渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷についての情報を希望しています。
渋谷駅徒歩7分の場所にマンションが建つようです。
立地最高ですが、価格が高そうですね…
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
交通：JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、
東急東横線「代官山」駅徒歩12分
間取：1LDK～2LDK+S
面積：27.66m2～69.33m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件？（っていうと格好良く聞こえすぎ（笑））【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4922/

[141: マンション探しさん]

>>126 匿名さん
豊洲、銀座辺りは地震や津波で一発アウトな気がする。
上の階に住んでても買い物の時に下にいたらアウトだし、運良く上の階にいても一度浸水してしまったマンションの価値は地に落ちてしまうし。
一番の問題は、地盤が軟弱な事かも。

[142: 匿名さん]

それでここは売れているんですかね。
桜丘の再開発もあってか相場が上がったような値付けのようですが。

[143: 通りがかりさん]

>>137 マンション掲示板さん

どのような計算根拠か教えて頂けると助かります。

[144: 評判気になるさん]

>>143 通りがかりさん
例えばパンダ部屋で5400でしょ。27平米近隣の築浅賃料で(とれて)月15、年180。新築グロスで3.3%。こういうことなんじゃない？なんとかリースの想定賃料出してきてだけど、相場と乖離しすぎで、思わず笑うてしもうた。月18で4%だけど、一人暮らし人がどうやって月18払えるのか、想像できん。

[145: 匿名さん]

グロスかさむ27平米で坪670弱ですか？平均で660くらい、条件良い部屋で690か。
PC渋谷と同じくらいにしてきてる感じしますが平米賃料だとあちらがやたら高く賃借成約してるから投資じゃなく5-6年は住む前提で買う感じかな。桜丘を数年持っとけば損はしなさそう

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
数年持たなかったら損する物件ってすごいな（笑）投資だと完敗するって言う意味では同意。

[147: マンション検討中さん]

PC渋谷の方が規模感や共用の充実度は圧倒的に高いから、同じ坪単価ならどう考えてもPC渋谷選ぶでしょ。

[148: 匿名さん]

なんだかんだで売れているみたいですね。
わけわからないわー。

[149: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
営業活動お疲れ様でございます！確かに、ここをこの単価でさばくのは辛いですよね…。

[150: 匿名さん]

149さん
ギャラリーへ行けばわかると思いますよ。
私は営業でないですが、買おうと思っていた部屋は既にありませんでした。
ずいぶん高層の部屋しかなった。
聞いた感じは40個位は予約入ってましたよ。

[151: マンション検討中さん]

>>150

150さんはどうしてこの物件を買おうと思ったんですか?
入口で利回りが取れなくても将来賃料が上がるという想定ですか?

[152: 匿名さん]

この地に、桜丘の再開発の恩恵がどこまで波及するものだろうか。再開発地に近いと言えば近いが隣接しているわけでもなく、ここそのものが再開発されるわけでもないのに、再開発の価値上昇分が販売価格にたっぷり乗ってしまっているような感じがする。
この地を訪れればわかるが、ここは非常に庶民的な場所で、高額所得者が好むような場所でもなく、それほど高い家賃は取れないと思った。

[153: マンション検討中さん]

検討外なのに、なぜご丁寧に投稿するんだろう？その熱量はどこからくるんだろう？
やっぱ欲しいは欲しいんだよね、理想はもう少し値下げしてくれれば。ただここがグロスで5000万を、坪単価で600万を割ることなどないだろう。残念。by営業マン。

[154: 匿名さん]

坪700越えはほぼ確実って聞きましたけど。
ずいぶんと弱気になったんですね

[155: 匿名さん]

700弱でまあまあってことね。
まぁキャピタル狙えるから金持ちは買うわな。

[156: マンコミュファンさん]

再開発終わり800万。

[157: 匿名さん]

桜丘も10年前の東日本大震災後と比べてずいぶん高くなったんだなあと思います。当時は駅7分でこの規模だと坪370程度だったですが700とかびっくりですね。
まあ再開発でもう少し駅まで近くなると思いますけどね。

[158: 匿名さん]

昔話…

[159: 匿名]

>>144 評判気になるさん

モリモトのマンションは賃貸マンションマーケットにおいて割とハイグレードな部類に入りますので、新築の段階では近隣の平均的な賃貸物件と比べ高めの賃料が取れます。大手デベの賃貸専用マンションと遜色ないレベルだと思います。
従って、この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分あると思います。

小ぶりでも月額賃料が15万円以上となるマンションは世の中に多数存在します。
外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達等々色々いらっしゃいます。

私はピアースを2件賃貸に出しています。
別のデベの物件(ピアース級)ですが、恵比寿、広尾、代官山から徒歩圏の30㎡の1Rは月額20万円以上で賃貸出来ています。ピアース渋谷から徒歩で20分くらいの場所です。

PCの小さめの住戸はかなりグレードダウンしてあって、廊下はフローリングで床暖房すら付かないケースもあります。

モリモトの肩を持つような投稿で恐縮です。

[160: 匿名さん]

堅調に売れている模様ですね。
高い、売れていない、利回り悪いは個人の感想。
お金払って、ピアースに共感している人が40人くらいいるのが現実ってことで。
答え合わせは再開発後。