グランドメゾン大須 ザ・タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン大須 ザ・タワーの情報大募集！

公式URL:https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/ngo/sakaeminami/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152506

物件名称:グランドメゾン大須 ザ・タワー
所在地:愛知県名古屋市中区大須３丁目1208番他14筆（地番）
交通:名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅8番出入口徒歩5分
名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅4番出入口徒歩8分
用途地域:商業地域
敷地面積:1,648.83㎡
建築面積:995.54㎡
建築延床面積:14,480.00㎡
総戸数:156戸（他に管理事務室1室、ゲストルーム1室）、店舗1区画
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上18階建
建築確認番号:第BVJ-OSA20-10-0189号（令和2年10月27日）
分譲後の権利形態:建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定:2022年11月下旬
入居(引渡)予定:2023年1月下旬
駐車場(台数／月額使用料):70台（タワーパーキング64台、平面6台）／未定
バイク置場(台数／月額使用料):4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料):158台／未定

売主:積水ハウス株式会社
管理会社:積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
施工:株式会社鴻池組　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1659: 名無しさん]

積立基金も相場より高かったのと10年の一時金あるので大丈夫だと思っていましたが、Ｘには「安い見積もりで足りるように誤魔化している」って書いてあります。
GMパートナーズで管理してる知り合いから聞いた話ってなっているので、管理会社の社内でそういう話が出ているってことなのでしょうか？

管理会社にいろいろと聞きたい気持ちもあるけど、故意で丸め込まれてるとしたら積水ハウスが嫌いになりそう。

[1660: 名無しさん]

将来どんな修繕が必要でその時工事にいくら掛かるかなんてその時にならないとわからんよ
試算なんてあくまで目安でしかない
グラメなんて外装内装に拘ってるんだから他より修繕でリスクが高いのは当然でしょ

[1661: eマンションさん]

>>1658 検討板ユーザーさん
この人、最近池下の明らかに割高な物件をオススメしてたよね。案件丸分かり。情弱が嵌められないことを祈ります。

[1662: 匿名さん]

当たり前のことを偉そうに語るやつっていったいなんなんだろな。そんなことはわかってる前提でみんな話しとんだよ。

[1663: マンション掲示板さん]

>>1661 eマンションさん

この人が他のマンクラと違うのは、不動産売買を生業にしてる点。自分に有利なことだけを呟く。場合によっては、事実を部分的に切り取って、自分の商売に繋げる。

学歴コンプレックスがあって、妙にイキッてる。

住友不動産販売で実績あげたようだけど、この会社はテリトリーが最重要。名古屋なら中区担当すれば、誰でも全国表彰。難しいのは中区担当になること。上司に取り入るのが上手なんでしょう。

[1664: マンション検討中さん]

>>1663
随分詳しいけど私怨でもあるの？笑

[1665: 匿名さん]

>>1657 名無しさん
私もGMに住んでいるけど、GMの修繕積立金が少ないのはほぼ間違いないです。そこがこのブランドの唯一の欠点と言ってもいい

原則として修繕積立金は国土交通省発行の『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』7ページにある通り、1㎡あたり200円は必要。コロナ前の数字だから70㎡の物件なら14000円/月はいるわけだね

しかし名古屋の物件を片っ端から見ればわかる通り、積立金を見直してない物件は多い。GM泉に至っては2000円まで下げている。長期的に見ればこんな物件に手を出してはいけない

GMの新築を買うなら修繕積立金の見直しができる住民層であることを祈れ。嫌なら値上げ後の中古にすればいい。住民層がある程度担保されているから

[1666: 口コミ知りたいさん]

>>1665 匿名さん
そりゃ大規模修繕時の一時金徴収があるからね。

[1667: eマンションさん]

ここは70m2 14000円以上するから足りてるってことなんじゃないのか。
初回の基金もべらぼうに高い。

それよりもＸで故意に管理会社が修繕計画を誤魔化してるって書いてあることの方が問題なんじゃない。
本当にGMパートナーズがそんなことやってるなら大問題でしょ。記載したブロガーさんは根拠も何も書いてないから説明くらいして欲しい。大阪の有名マンクラさんも流石にそれは問題でしょって言ってたが真相はどうなんだろうか。

[1668: 評判気になるさん]

>>1667 eマンションさん

彼はスミフで売上No.1になったらしい。
営業の仕事は“腐ったトマトでも売る”ことなので、彼は話術に長けているのでしょう。なので、話半分で聞いておいた方がいいでしょう。

修繕積立金の話で言えば、分譲後5年はスミフの方がかなり安い。長期修繕計画は値上げ前提でになってる。最近の積水は10年ごとに一時金。いずれにしても、修繕積立金が潤沢なマンションはないと思う。強いて言えば、積水の方が分譲時に一時金支払いを売買契約に盛り込んでいるので、総会は荒れにくいかな。

[1669: 匿名さん]

>>1666 口コミ知りたいさん
GMの場合一時金徴収は10年毎に10万が標準。月平均で800円程度で修繕積立金の月額に与える影響は1割もない
だから大規模修繕時の一時金徴収は数十万円になり得るし、それがマンション住民に大きな影響を与えてるのは周知の事実だからね。一人払えなかったら対応コストも含めて自治を害する
一時金徴収がないように設計するのが本来だよ

[1670: 匿名さん]

>>1667 eマンションさん
いや、際立って過少ではないが足りない可能性が多分にあると判断するのが妥当

220円の積み立てだがガイドライン自体がインフレ前に策定されている&この物件の駐車場はタワー棟で保守費用がその他の形式の駐車場よりも高額。

もっとも前者については、名古屋の新築で満たしている物件はほぼないからそこは妥協だな

詳細は『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』7ページを見てくれ

[1671: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
訂正
この物件は修繕積立一時金は306,000円 ～ 940,000円（10・20・30年目一括払）なんだな
思ったよりもいいね。ただ一時金の徴収自体が問題だから、月々の修繕積立金を増額して一時金を辞めてくれると済む側は助かるんだけどさ

あと管理会社はデベの関係会社だから高額になる傾向がある
入居後数年かけて適切な合い見積もり頑張ってくれ

[1672: マンコミュファンさん]

>>1671 匿名さん

そもそも、ここの修繕積立金が足りないとは誰も言ってない。築浅のグランドメゾンなんでしょ？普通に考えれば覚王山界隈の低層小規模物件じゃない？単価がタワーとあまり変わらなかったから、それじゃ足りないだろ、と思った記憶がある。

タワー式駐車場の修繕費用は、駐車場代から捻出されることが一般的。ここは知らんけど。

[1673: 匿名さん]

>>1668 評判気になるさん
住友不動産販売をスミフって言うの辞めませんか。社風きつめのただの町の不動産仲介なんで。

[1674: 匿名さん]

>>1672 マンコミュファンさん

覚王山の低層は１０年毎の一時金はないから、まずここか門前町で確定だと思いますが。

[1675: 口コミ知りたいさん]

ランニングコストを安く見せるために修繕積立金を安く設定した。
さすがに足りなさすぎるので、10年毎に一時金を設定した。
それでも足りないから国交相に怒られた。
10年毎に一時金を設定するのは入居者を欺こうとしたからで、積水けしからん。

という理解でいいの？

[1676: マンション検討中さん]

ガイドラインだと、20階以上のタワマンの方が修繕積立金は高く設定（推奨）されている。
ナゴヤザ・タワーはここより低く、ファインタワー今池に至ってはm2あたり100円切ってるから、国交相は激怒してるのだろうか。ファインタワーはレベチでやばそう。338円推奨に対して100円未満。

マンクラ様はなぜ積水だけをディスってるの？

[1677: 買い替え検討中さん]

ここは７０ｍ２換算で
積立金　12800円 /月
１０年ごとの一時金月割り額　6250円 /月
合わせると、平米単価　272円、ここの売り方は修繕積立基金を通常額＋１０年一時金で初回払ってるから、実質新築から１０年までは平米単価２７０円はある。

ファインははるかにレベルが高いヤバさだけど誰も指摘しないのはなぜ？平米９０円とか・・・

[1678: 匿名さん]

>>1677 買い替え検討中さん

分かりやすい！

分譲時に相当額支払うシステム、即転売防止には良さげ。

マンクラ様はグランドメゾン怖い、なんていうハッシュタグ付けてたけど、ファインタワー怖い、グランドメゾン普通、に書き換え必要ですね。

[1679: マンション検討中さん]

>>1675 口コミ知りたいさん
違うよ。
修繕積立金が足りなさすぎなのはそんな問題ではなくて、
偽装した修繕計画が管理組合に提出されてるかもってことをＸで指摘がなされてるところではないでしょうか。

[1680: マンション比較中さん]

あの人あんまり信用出来ない感じあるのが何かハッキリした気がします。

[1681: 匿名さん]

>>1677 買い替え検討中さん
GMのスレだから書かなかったけど、他は最悪だよ
しかもファインだと転売前提になりやすい単身用とファミリー用が混在しているから、GMでまとまるもんもまとまらないかもね
グレードはいいけどお勧めしないどころか全力回避だわ

[1682: eマンションさん]

>>1679 マンション検討中さん

長期修繕計画なんて、見積もり取って作ってるわけではないので、“偽装”なんてできないのでは？建築関係の仕事してればわかるけど、最近は見積りなんてあってないようなもので、見積の最後に「発注時要再見積り」みたいな文言がある。見積り期限3ヶ月、なんて数年前の話。なので、長期修繕計画を緻密に作ることに意味がないと思う。精度上げようと思ったら毎月更新しないと、となる。

引き渡しから10年後まで平米単価270円集まってれば、ガイドラインに照らし合わせても優良管理と言えるし、こんなに集まってるマンション名古屋にはほとんどないだろうから超優良マンションと言えるのでは？積水のマンションだけ特別な修繕が必要とかなければ。長期修繕計画の精度より積立金額が正義。

[1683: 匿名さん]

同意
さんざん修繕積立金良く見とけよ～って書いたけど、ここはまともだわ。10年毎の徴収が高すぎるあまり総会で減額させないかを逆に心配するくらいｗ
後は立地や間取りが合うかだろうね

[1684: 匿名さん]

半年くらい残り4戸で止まってるね。完全に動かなくなってしまった。

[1685: 匿名希望]

残り3邸になりましたね。

[1686: 匿名さん]

眺望も間取りも良いのだけど、ちょっと高いよね。

[1687: マンコミュファンさん]

最上階のプレミアはどうせ売れないだろうから、パーティールームとかジムにしてほしいな。
積水さんお願いします。

[1688: マンション検討中さん]

>>1687 マンコミュファンさん
賛成です、最上階のジムって贅沢で良いですよね。ゴルフシュミレーターとかも置いてくれたら最高です！

[1689: 匿名さん]

>>パーティールームとかジム
入居者が自由に使えるのですよね。いいですね。利用したいです。

[1690: 匿名さん]

あと3戸ですか

[1691: 匿名さん]

>>1658 検討板ユーザーさん

何歳くらいの人ですか？

やり方が過激？

[1692: 匿名さん]

>>1593 匿名さん
ぬるくていいよ、ぬるいのが良い、推して来るな、こっちが引くわ、来るな来るな、近寄るな、はよ帰してくれ、何か持ってくるのに客を待たせるな
品良く　大人しい　にこやかな　爽やかな人で十分

[1693: 匿名さん]

>>1684 匿名さん
完全に動かなくなるとまずいね、でもそういうモノなのかな、タイミング待ち、待って待って待ち続けて、ある日突然ぼた餅みたいな

[1694: 通りがかりさん]

>>1693 匿名さん
誰かが書いていますが、残り3ですね。
ワンルーム以外の2部屋は高額ですからね。いっそのこと上下つないでメゾネットにする？

[1695: 匿名さん]

上階2層は真っ先に捌くべき部屋だったので厳しい見方をすれば富裕層にはあまり刺さってないということなんでしょうね

[1696: マンション掲示板さん]

>>1695 匿名さん
下のフロアのジョイントプランも高層階の部屋もほぼ売れているのであのプランが人気ないのかな？
ちょっと不思議ですね

[1697: マンション検討中さん]

ついに最後のワンルームが売れて、億ション２戸だけが残ったわけだけどこの部屋売れるのか？ｗ

[1698: マンション検討中さん]

さすがにこんだけ売れなきゃ、裏では値引きしてんじゃないかと思うけど
それでも売れないか

[1699: マンコミュファンさん]

>>1698 マンション検討中さん
5000万、6000万の部屋じゃないからね。

[1700: 名無しさん]

>>1699 さん
軽く億超えですから、、、

[1701: 匿名さん]

実際の所、値下げしてるんですかね？

[1702: マンコミュファンさん]

>>1701 匿名さん

積水の決算が1末なので、昨年末にチャンスあるかなとその辺り探ってみましたが、撃沈しました、、、

[1703: 匿名さん]

積水さんは、一般的に値下げしないとは聞きますが、本当なんですね…

[1704: マンション検討中さん]

こことプラウド久屋公園南を検討しているユーザーです。
両方とも見学された方はいますか？
共用部分の高級感、満足度はどちらが上でしょうか？

[1705: eマンションさん]

>>1704 マンション検討中さん
プラウドの方が高級だからプラウド買っておいた方がいいですよ。

[1706: 匿名さん]

>>1704 さん
グラメは億超え二部屋しかないので、そのレベルを買うなら駐車場はある前提で良いかな？
駐車場を外部ならグラメはちょっと駐車場が離れます。ただしプラウドよりは車寄せは使いやすいかも。

立地は好みですがグラメは商店街を使えば雨に対しては楽です。ちなみに28日はタクシーを呼びにくいなど難はあります。プラウドは人通りが少ない事や路駐はグラメよりかなり楽に感じます。

どちらも基本的には全てを満たすマンションだと思いますよ。

[1707: マンション掲示板さん]

>>1703 匿名さん

安城はかなり引いたようです。
名古屋市内は聞いたことないですね。

安城、売れな過ぎて、それ以来三河で売らなくなりましたね。仕様は一社とかと同レベルでしたけど。

[1708: 通りがかりさん]

>>1705 eマンションさん
プラウドの方が高級なんですか？
てっきりグラメかと思っていました…
なんとなく間取りがイマイチなイメージがあるんですよね、プラウドって。

[1709: 匿名さん]

>>1708 通りがかりさん
プラウドってブランド名だけですよ。ブランディングに成功しただけです。モノは普通です。ブランドを好む人が大勢いる。というわけで、グラメの方がもちろん上です。

[1710: 評判気になるさん]

>>1709 匿名さん
名古屋で最も高級なのはファインタワーだと思うけど、グラメも意外とモノは高級なのか？外観見てもそれほど作りが良いように見えないけど。

[1711: マンション検討中さん]

>>1710 評判気になるさん
ファインタワーとか冗談ですよね笑？

[1712: マンション検討中さん]

京阪のはそんな高級ではないでしょう。

[1713: 口コミ知りたいさん]

>>1710 評判気になるさん

勘弁してくれ笑

管理会社の京阪カインド？なんて名古屋で機能不全笑。

[1714: マンション検討中さん]

ファインへの嫉妬で溢れているスレと聞いて飛んできました

[1715: 口コミ知りたいさん]

>>1710 評判気になるさん
あなた69戸おじさんでしょw

[1716: 匿名さん]

マンション名を変えてもなお竣工１年半も売れ残ってる物件住民による絶賛販売中タワマンへの嫉妬が凄いと聞いて飛んできました

[1717: マンション掲示板さん]

>>1716 匿名さん
まさにおっしゃる通り。竣工前完売確実の名古屋NO1立地の高級タワマンと上前津の売れ残りなんちゃってタワマンとは比較にすらなりませんよ。

[1718: 匿名さん]

最後の2部屋、しかも最上階の高額物件未だ売れ残ってるようです。売る気が無いのか？管理組合員としてはかなり危機感を持ってます。修繕積立一時金が入金されていない事はもちろん毎月の修繕積立金は誰が払ってるの？前回の総会でこの辺りの話が出た際、管理会社(積水)から出た「雑談だ！」との一言、議事録にも何も触れられてませんが、もみ消すのは違法ではありませんか？そんな中で名古屋市内で巨大タワーマンションを3軒も立ち上げるという話。。。直近の国立市のマンション解体の件の不透明さから推測できるこのデベロッパーの体質には不信感を募らせるしかありません。

[1719: 匿名さん]

値下げしないと無理でしょうね。
１億５０００万なら、他の好立地のマンションも買える値段ですし。

[1720: 名無し]

>>1718
そんなヒステリックにならなくても売主デベロッパーが払ってますよ(重説にも書いてあるし
雑談と言ったのはそんな当たり前な話に時間を使うなってことでしょ

[1721: 匿名さん]

確かに、１億５０００万出せるなら、高層階は無理でしょうが、
池下、今池、千種あたりも選択肢になりますね。

[1722: マンション検討中さん]

>>1720 名無しさん
こんなヒステリックでデベが支払うという一般常識すら
知らない、調べない人が住んでるマンションを高値で買う人いないわな

[1723: 口コミ知りたいさん]

>>1718 匿名さん
心配しなくても積立金はデベが払ってますので、管理組合員としてご心配しなくても大丈夫ですよ。売れなくて困るのは積水なので、積水の売り上げを心配されているのであれば高尚ですね。
あと、プレミアムフロアで単価なんてあってないようなものだから、相場にもさほどの影響もないかと存じます。物件売却の時はご参考にしてください。

[1724: マンコミュファンさん]

毎月の修繕費とは別に(積水特有の)入居の際に一括で支払う修繕積立金一時金は入金されていないもよう。２つの物件は高額なのでそれらの一時金が全体に締める割合は相当なもので、このままでは管理組合の予算に大きな影響を与えます。因みに竣工一年後の部屋は普通デベがオーナーとなると何処かで読んだのですが、それだったら一時金は支払われるべき。なんと曖昧にされていると感じ不安を覚えます。

[1725: eマンションさん]

>>1724 マンコミュファンさん
一時金の算出方法すら知らんのか

[1726: 評判気になるさん]

>>1724 マンコミュファンさん
修繕積立金一時金の意味すらわかってないのかよ、自分で調べもせず、感情だけで騒ぎ立てるこんな老害が住んでるのは非常にマイナスだわ

[1727: 検討板ユーザーさん]

>>1726 評判気になるさん
>>1724は住人じゃないだろ。
無理に捻じ曲げるなよ。
二役やらんでよし。

[1728: 匿名さん]

入居の際の修繕積立金一時金って、ほぼどこのマンションでもあるよね。

[1729: マンコミュファンさん]

毎月の修繕積立金とは別の修繕積立基金です。引き渡し時に大金の一括払い。その後は10年毎に支払い請求がやって来ます。

[1730: eマンションさん]

>>1729 マンコミュファンさん
既に入居している住人は
10年目の入金を既に済ませたってこと？
議論がずれてるよ。
入居時の一時金の話でしょ？

[1731: 匿名さん]

>>1718 匿名さん
管理組合員ってなんですか？
区分所有者とは違うのですか？
あなた自身は管理組合員ですか？
それとも区分所有者ですか？

[1732: eマンションさん]

>>1731 匿名さん
https://www.mitsui-kanri.co.jp/mansion/union/union/

[1733: 匿名さん]

現在の売れ行きってどうなんでしょうね。
OVER100㎡の部屋が多いみたいで、気になっています。

[1734: 名無し]

>>1733
HPいけば最終2邸て一目瞭然だけど何が気になるのか逆に聞きたいわ

[1735: 名無しさん]

リビングの天井カセットエアコンの駆動音が鳴りっぱなしでうるさくて辟易しています。冷房の効きも悪い。うちだけでしょうか？故障？積水が業務用の安物を導入したからでしょうか？

[1736: 評判気になるさん]

>>1735 名無しさん

同じ思いをしております。天井カセットエアコンって自動運転で使用していますが気温が下がっても、ずっと音がうるさい。苦になったので、他の部屋に付けたエアコンでサーキュレーターとともに過ごしています。その方がよっぽど静かなので…

[1737: 匿名さん]

>>1736 評判気になるさん

そう、温度が下がっても、風音量「しずか」にしてもずーっと音が大きく鳴りっぱなし。定期点検でダイキンの人に聞いてもこれは「普通」だと軽くかわされる始末。天カセよりも普通の壁掛けエアコンの方がずーっと住宅向けに出来ているような気がします。

[1738: 匿名さん]

ついに最終1邸みたいですね。完売まであとひと息！さすがに値引きしてるでしょうね。

[1739: マンコミュファンさん]

中古出ましたね。
初めてワンルーム以外で出たのではないでしょうか。

[1740: 匿名さん]

最上階角住戸が最終1邸ですね。北東角であることと、アイランドキッチンが気になる点かもしれません。
北向きにはなるけれどキッチンが北側にあって窓があるのはいいと思う。食品を保存していないとしても陽ざしがキッチンに入らない方がいいと思うので。
ベッドルームとリビングダイニングの窓が東側なのもいいと思う。朝日が入って午前中気持ちいいと思います。

[1741: 匿名さん]

天井カセット式エアコンの件は騒音ではなく稼働音なのですか？
メーカーの方がおっしゃるなら標準なのかもしれませんが、
天井カセット式エアコンは高級なイメージを持っていたので
なんだか残念な気がしますね。

[1742: マンコミュファンさん]

>>1741 匿名さん
稼働音です。やっと冷房オフの秋になってホッとしています。

[1743: 匿名さん]

気になっているマンションです。
最上階はいくらでしたっけ？

大須なら栄や伏見などにも自転車で行けそうで、名古屋駅も自転車なら余裕で行けそうな気がします。音が気になると聞いて、部屋によるのか、どの部屋もそうなのか、詳細を教えてほしいです。

[1744: 匿名さん]

>>1743 匿名さん
土日など賑わっている日は多少騒がしいですが、窓を閉めていれば気になりません。
夜は思っていたより静かです。
1階のコンビニ前で騒いでいれば深夜は気になりますが、
以前よりはたむろする人が減った気がします。

それよりも、上の住人の物音が気になります。
硬いものを床に落とすと、早朝深夜は想像以上に音が響きます。
洗面所やトイレ辺りは天井が薄いのか、足音もかなり聞こえます。
同じ階の住人と話をしましたが、全く音がしないという方もいれば、
気にしてみえる方もいました。

管理会社に話をしても改善されません。
よっぽどしっかりとした構造にはなっていると思うので、こればかりは運ですね。