グランドメゾン大須 ザ・タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン大須 ザ・タワーの情報大募集！

公式URL:https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/ngo/sakaeminami/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152506

物件名称:グランドメゾン大須 ザ・タワー
所在地:愛知県名古屋市中区大須３丁目1208番他14筆（地番）
交通:名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅8番出入口徒歩5分
名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅4番出入口徒歩8分
用途地域:商業地域
敷地面積:1,648.83㎡
建築面積:995.54㎡
建築延床面積:14,480.00㎡
総戸数:156戸（他に管理事務室1室、ゲストルーム1室）、店舗1区画
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上18階建
建築確認番号:第BVJ-OSA20-10-0189号（令和2年10月27日）
分譲後の権利形態:建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定:2022年11月下旬
入居(引渡)予定:2023年1月下旬
駐車場(台数／月額使用料):70台（タワーパーキング64台、平面6台）／未定
バイク置場(台数／月額使用料):4台／未定
自転車置場(台数／月額使用料):158台／未定

売主:積水ハウス株式会社
管理会社:積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
施工:株式会社鴻池組　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1639: マンコミュファンさん]

それでも大須ナンバー1なんでしょ

[1640: 名無しさん]

>>1638 匿名さん

大須が怖い？
中区が怖い？
名古屋が怖い？
日本が怖い？
アマゾンでも行ったら？
マンションないけど。

[1641: 評判気になるさん]

やっぱりこわいですね。

[1642: 通りがかりさん]

>>1639 マンコミュファンさん

プラウドタワーのが上じゃない？

[1643: 匿名さん]

>>1642
プラウドタワーは大須エリアでは無いですね。近いですが。

[1644: eマンションさん]

>>1640 名無しさん
アマゾンもっと怖いだろ
お主喰われるぞよ

[1645: マンション検討中さん]

治安が気になる人はここはやめといたほうがいいね

[1646: 匿名さん]

そもそも上前津治安は微妙じゃない？

[1647: 通りがかりさん]

治安治安って騒々しい事！買えないクセに。

[1648: マンション掲示板さん]

>>1647 通りがかりさん
そのとおりです。これから限界＊＊となる駅遠エリアの方がよっぽど怖いよ。中区、中村、千種、昭和以外は人口減少によって空き家増えて治安悪化すると思います。

[1649: 口コミ知りたいさん]

>>1648 マンション掲示板さん

人口増えてるのは中区と東区だけ。
富裕層でないと住めなくなるだろうね。
すると治安が良化するんだよね。

[1650: 匿名さん]

>>1649 口コミ知りたいさん
名古屋くらいの都市だとそんなことにならない。中区でも家賃安い共同住宅はいつまでもたくさんあるから富裕層でないと住めない場所なんかは実現しない。中区のタワマンなんかはある程度裕福でないと買えなくなるのは確か。でも付近の賃貸住戸の家賃が上がっていくほどのパワーはこの都市にはない。

[1651: 匿名さん]

子供がいたら中区はどうだろう

[1652: 匿名さん]

>>1651 匿名さん
一長一短って程度の問題かと。ただ大抵の場合、高い利便性による恩恵が勝ることになるのでは。期待値としては。あと、個人的には田舎の方が変な層と密に交わることになるリスクを感じますね、主観ですけど。都会の適度な距離感はある意味バリアかなと。

[1653: 匿名さん]

中区も頑張ってますね。
https://www.sankei.com/article/20240107-A45OGDRBHZIHLIC4BAJFPPWXBY/pho...

[1654: マンコミュファンさん]

>>1650 匿名さん

いつまでも？
なぜそう思う？

[1655: 匿名さん]

>>1654 マンコミュファンさん
500年後でも?とかそういうことを君話しだしとる？自己居住用マンションの検討版としての前提で話しとるんだけど何か気になるのかな。

[1656: 評判気になるさん]

>>1655 匿名さん

質問は
「いつまでも？」
「なぜそう思う？」
ですよ。

マンコミュファンから、君仕事できないタイプだな、って言われちゃうよ。俺は言わんけど。

[1657: 名無しさん]

Ｘで名古屋のマンクラさんが、築浅のグランドメゾンは修繕積立金がぜんぜん足りてなくて国土交通省にも指摘されてるけど住民はまだ知らないって書き込みしてるけど、ここか門前町のことですよね？

私住民ですけど、グランドメゾン怖いって書いてあるけここはやばいってことでなのでしょうか。。

[1658: 検討板ユーザーさん]

>>1657 名無しさん

「某テベより販売委託」
だそうです。
自分に手数料が入る物件を売るために競合を、、、ということでしょう。若い方なのでやり方が過激です。

分譲マンション6戸所有してますが、積水の修繕積立金（単価）はダントツで高いです。そして、購入時の修繕積立一時金は高すぎて驚くレベル。過不足は知りませんが、他デベのマンションよりは安心かと。

人件費は右肩上がりなので、一般論として築古物件ほど、当時の長期修繕計画を見直すと、現況との乖離が大きいかと。

[1659: 名無しさん]

積立基金も相場より高かったのと10年の一時金あるので大丈夫だと思っていましたが、Ｘには「安い見積もりで足りるように誤魔化している」って書いてあります。
GMパートナーズで管理してる知り合いから聞いた話ってなっているので、管理会社の社内でそういう話が出ているってことなのでしょうか？

管理会社にいろいろと聞きたい気持ちもあるけど、故意で丸め込まれてるとしたら積水ハウスが嫌いになりそう。

[1660: 名無しさん]

将来どんな修繕が必要でその時工事にいくら掛かるかなんてその時にならないとわからんよ
試算なんてあくまで目安でしかない
グラメなんて外装内装に拘ってるんだから他より修繕でリスクが高いのは当然でしょ

[1661: eマンションさん]

>>1658 検討板ユーザーさん
この人、最近池下の明らかに割高な物件をオススメしてたよね。案件丸分かり。情弱が嵌められないことを祈ります。

[1662: 匿名さん]

当たり前のことを偉そうに語るやつっていったいなんなんだろな。そんなことはわかってる前提でみんな話しとんだよ。

[1663: マンション掲示板さん]

>>1661 eマンションさん

この人が他のマンクラと違うのは、不動産売買を生業にしてる点。自分に有利なことだけを呟く。場合によっては、事実を部分的に切り取って、自分の商売に繋げる。

学歴コンプレックスがあって、妙にイキッてる。

住友不動産販売で実績あげたようだけど、この会社はテリトリーが最重要。名古屋なら中区担当すれば、誰でも全国表彰。難しいのは中区担当になること。上司に取り入るのが上手なんでしょう。

[1664: マンション検討中さん]

>>1663
随分詳しいけど私怨でもあるの？笑

[1665: 匿名さん]

>>1657 名無しさん
私もGMに住んでいるけど、GMの修繕積立金が少ないのはほぼ間違いないです。そこがこのブランドの唯一の欠点と言ってもいい

原則として修繕積立金は国土交通省発行の『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』7ページにある通り、1㎡あたり200円は必要。コロナ前の数字だから70㎡の物件なら14000円/月はいるわけだね

しかし名古屋の物件を片っ端から見ればわかる通り、積立金を見直してない物件は多い。GM泉に至っては2000円まで下げている。長期的に見ればこんな物件に手を出してはいけない

GMの新築を買うなら修繕積立金の見直しができる住民層であることを祈れ。嫌なら値上げ後の中古にすればいい。住民層がある程度担保されているから

[1666: 口コミ知りたいさん]

>>1665 匿名さん
そりゃ大規模修繕時の一時金徴収があるからね。

[1667: eマンションさん]

ここは70m2 14000円以上するから足りてるってことなんじゃないのか。
初回の基金もべらぼうに高い。

それよりもＸで故意に管理会社が修繕計画を誤魔化してるって書いてあることの方が問題なんじゃない。
本当にGMパートナーズがそんなことやってるなら大問題でしょ。記載したブロガーさんは根拠も何も書いてないから説明くらいして欲しい。大阪の有名マンクラさんも流石にそれは問題でしょって言ってたが真相はどうなんだろうか。

[1668: 評判気になるさん]

>>1667 eマンションさん

彼はスミフで売上No.1になったらしい。
営業の仕事は“腐ったトマトでも売る”ことなので、彼は話術に長けているのでしょう。なので、話半分で聞いておいた方がいいでしょう。

修繕積立金の話で言えば、分譲後5年はスミフの方がかなり安い。長期修繕計画は値上げ前提でになってる。最近の積水は10年ごとに一時金。いずれにしても、修繕積立金が潤沢なマンションはないと思う。強いて言えば、積水の方が分譲時に一時金支払いを売買契約に盛り込んでいるので、総会は荒れにくいかな。

[1669: 匿名さん]

>>1666 口コミ知りたいさん
GMの場合一時金徴収は10年毎に10万が標準。月平均で800円程度で修繕積立金の月額に与える影響は1割もない
だから大規模修繕時の一時金徴収は数十万円になり得るし、それがマンション住民に大きな影響を与えてるのは周知の事実だからね。一人払えなかったら対応コストも含めて自治を害する
一時金徴収がないように設計するのが本来だよ

[1670: 匿名さん]

>>1667 eマンションさん
いや、際立って過少ではないが足りない可能性が多分にあると判断するのが妥当

220円の積み立てだがガイドライン自体がインフレ前に策定されている&この物件の駐車場はタワー棟で保守費用がその他の形式の駐車場よりも高額。

もっとも前者については、名古屋の新築で満たしている物件はほぼないからそこは妥協だな

詳細は『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』7ページを見てくれ

[1671: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
訂正
この物件は修繕積立一時金は306,000円 ～ 940,000円（10・20・30年目一括払）なんだな
思ったよりもいいね。ただ一時金の徴収自体が問題だから、月々の修繕積立金を増額して一時金を辞めてくれると済む側は助かるんだけどさ

あと管理会社はデベの関係会社だから高額になる傾向がある
入居後数年かけて適切な合い見積もり頑張ってくれ

[1672: マンコミュファンさん]

>>1671 匿名さん

そもそも、ここの修繕積立金が足りないとは誰も言ってない。築浅のグランドメゾンなんでしょ？普通に考えれば覚王山界隈の低層小規模物件じゃない？単価がタワーとあまり変わらなかったから、それじゃ足りないだろ、と思った記憶がある。

タワー式駐車場の修繕費用は、駐車場代から捻出されることが一般的。ここは知らんけど。

[1673: 匿名さん]

>>1668 評判気になるさん
住友不動産販売をスミフって言うの辞めませんか。社風きつめのただの町の不動産仲介なんで。

[1674: 匿名さん]

>>1672 マンコミュファンさん

覚王山の低層は１０年毎の一時金はないから、まずここか門前町で確定だと思いますが。

[1675: 口コミ知りたいさん]

ランニングコストを安く見せるために修繕積立金を安く設定した。
さすがに足りなさすぎるので、10年毎に一時金を設定した。
それでも足りないから国交相に怒られた。
10年毎に一時金を設定するのは入居者を欺こうとしたからで、積水けしからん。

という理解でいいの？

[1676: マンション検討中さん]

ガイドラインだと、20階以上のタワマンの方が修繕積立金は高く設定（推奨）されている。
ナゴヤザ・タワーはここより低く、ファインタワー今池に至ってはm2あたり100円切ってるから、国交相は激怒してるのだろうか。ファインタワーはレベチでやばそう。338円推奨に対して100円未満。

マンクラ様はなぜ積水だけをディスってるの？

[1677: 買い替え検討中さん]

ここは７０ｍ２換算で
積立金　12800円 /月
１０年ごとの一時金月割り額　6250円 /月
合わせると、平米単価　272円、ここの売り方は修繕積立基金を通常額＋１０年一時金で初回払ってるから、実質新築から１０年までは平米単価２７０円はある。

ファインははるかにレベルが高いヤバさだけど誰も指摘しないのはなぜ？平米９０円とか・・・

[1678: 匿名さん]

>>1677 買い替え検討中さん

分かりやすい！

分譲時に相当額支払うシステム、即転売防止には良さげ。

マンクラ様はグランドメゾン怖い、なんていうハッシュタグ付けてたけど、ファインタワー怖い、グランドメゾン普通、に書き換え必要ですね。

[1679: マンション検討中さん]

>>1675 口コミ知りたいさん
違うよ。
修繕積立金が足りなさすぎなのはそんな問題ではなくて、
偽装した修繕計画が管理組合に提出されてるかもってことをＸで指摘がなされてるところではないでしょうか。

[1680: マンション比較中さん]

あの人あんまり信用出来ない感じあるのが何かハッキリした気がします。

[1681: 匿名さん]

>>1677 買い替え検討中さん
GMのスレだから書かなかったけど、他は最悪だよ
しかもファインだと転売前提になりやすい単身用とファミリー用が混在しているから、GMでまとまるもんもまとまらないかもね
グレードはいいけどお勧めしないどころか全力回避だわ

[1682: eマンションさん]

>>1679 マンション検討中さん

長期修繕計画なんて、見積もり取って作ってるわけではないので、“偽装”なんてできないのでは？建築関係の仕事してればわかるけど、最近は見積りなんてあってないようなもので、見積の最後に「発注時要再見積り」みたいな文言がある。見積り期限3ヶ月、なんて数年前の話。なので、長期修繕計画を緻密に作ることに意味がないと思う。精度上げようと思ったら毎月更新しないと、となる。

引き渡しから10年後まで平米単価270円集まってれば、ガイドラインに照らし合わせても優良管理と言えるし、こんなに集まってるマンション名古屋にはほとんどないだろうから超優良マンションと言えるのでは？積水のマンションだけ特別な修繕が必要とかなければ。長期修繕計画の精度より積立金額が正義。

[1683: 匿名さん]

同意
さんざん修繕積立金良く見とけよ～って書いたけど、ここはまともだわ。10年毎の徴収が高すぎるあまり総会で減額させないかを逆に心配するくらいｗ
後は立地や間取りが合うかだろうね

[1684: 匿名さん]

半年くらい残り4戸で止まってるね。完全に動かなくなってしまった。

[1685: 匿名希望]

残り3邸になりましたね。

[1686: 匿名さん]

眺望も間取りも良いのだけど、ちょっと高いよね。

[1687: マンコミュファンさん]

最上階のプレミアはどうせ売れないだろうから、パーティールームとかジムにしてほしいな。
積水さんお願いします。

[1688: マンション検討中さん]

>>1687 マンコミュファンさん
賛成です、最上階のジムって贅沢で良いですよね。ゴルフシュミレーターとかも置いてくれたら最高です！