猿江恩賜公園レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

最寄り駅は都営新宿線西大島で都心アクセスにも優れていながら、猿江恩賜公園や横十間川に至近で自然豊かな環境。
皆さまと情報交換させて頂きたく、よろしくお願いします。
猿江恩賜公園レジデンス（仮称）江東区大島２丁目計画

公式URL：https://www.mecsumai.com/sarue-onshi218/

地名地番 東京都江東区大島二丁目116-5外

構造規模 鉄筋コンクリート造14階建
敷地面積　4,964.76 ㎡
建築面積　1,986.71 ㎡
延床面積 16,912.38 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社／野村不動産株式会社／大林新星和株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工 2020年11月中旬
完了 2023年3月下旬

周辺環境や将来性のことについても語り合いましょう！

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[828: 通りがかりさん]

各社の持分割合は分からんが、利害関係もあるだろうし、100%自社物件と比べて物件個性は出しにくい事情はあるんじゃないかな？

[829: 口コミ知りたいさん]

ここって直床なんですか？

[830: 829]

二重床でした。
パンフにかいてあった。

[831: マンション掲示板さん]

>>827
だから？？

[832: 検討板ユーザーさん]

豊島区在住で本物件へ買い替えを検討しております。モデルルーム訪問が叶わなかったのですが、もしポジティブ要素があれば、どなたか共有いただければ嬉しいです。ケルヒャー等の共用グッズの貸出は他の物件にはないポイントと認識しております。

[833: マンション掲示板さん]

ケルヒャーくらい買えば。

[834: マンション比較中さん]

本物件は大島二丁目にいるので地震の警戒レベルはかなり高いです。この辺ちょっと気になります。防震対策はどうでしょうか？

[835: 匿名さん]

建物自体は特段のことはない普通の耐震建物。
立地については古地図を見せられて、古い陸地なので江東区の中では地盤がしっかりしているエリアとの説明を受けました。

[836: マンション掲示板さん]

地震の警戒レベルは2丁目だから危険で、
例えば3丁目だったら安心とか、そうゆうものでないでしょ。

[837: 大島四丁目団地マン]

>>836 マンション掲示板さん
仰る通りですね。歴史をどこまで遡るかの話で、江戸時代に河川が氾濫した話をここでする意味もないと理解しております。もちろん、海抜ゼロメートル地帯は事実として受け入れております。

[838: マンション検討中さん]

>>832 検討板ユーザーさん

同じく本物件の住み替えを検討している者です！個人的に考えているポジティブな要素は以下の通りです。

①住吉駅10分、西大島駅7分と駅距離の最低条件は自分の中でクリアしている

②バス乗り場『大島2丁目』が徒歩1分以内の直ぐ近くにあり、周辺の駅まで行きやすい(住吉駅、錦糸町駅、西大島駅、東大島駅など)ので雨の日や高齢になってからも安心

③大島駅近くは団地など多い印象だが、このマンションの周辺には団地等も少なく大島エリアの中では治安も良さそう

④東向きの棟については、東側の隣地が住宅街のため、将来マンションなどが建ってしまい日当たりや景観が悪くなる可能性は低い

⑤保育園等施設が周辺に多く、江東区の中ではしやすそう、学区もそれなりに落ち着いていそう、民間の学童なども充実しており、子育て世代にとって嬉しい環境

⑥駅徒歩10分以内で200戸の大規模かつ大手分譲マンション新築マンションは希少性が高い

⑦共有設備は華美でないため、管理費等が比較的割安

などでしょうか…！

[839: 一次取得検討中]

>>838 マンション検討中さん
簡潔に纏めていただきありがとうございました。大手デベ　×　大規模分譲　× 駅徒歩7分圏内のマンションは他に無いという意味でマーケットでの希少価値も高そうですね！

[840: デベにお勤めさん]

住吉駅10分、西大島駅7分って実際に歩いてみた人がいますか？僕は朝の出社モードだと成人男性の足で住吉駅までが9分前後。西大島も9分前後です。

[841: マンション掲示板さん]

デベにお勤めならお分かりかと思いますが、80mを1分換算で敷地アプローチまでの分数でやんす。

[842: 匿名さん]

>>839 一次取得検討中さん

200は中規模でやんす。

[843: 匿名さん]

なんか販売スケジュール1か月ほど後ろ倒しって連絡が来たよ。
営業の方は江東区と調整が必要になり、って言ってたけど。
だいぶ立ち上がってるし、周辺反対運動なんかも見る限りなさそうだったけど、調整することなんてあるんかな？

[844: 通りがかりさん]

>>843 匿名さん
このまま販売すると売れ残るからじゃないですか？

[845: 買い替え検討中さん]

この地域って中古や新築がやや強気で価格設定していますが、亀戸タワー以外に意外と不人気です。やはり価格設定の問題かな？このまま買うと資産価値は保つか？

[846: 匿名さん]

>>845 買い替え検討中さん

半蔵門線と大江戸線ユーザーは総武線沿線に魅力を感じないので、強気でも売れるんでしょうね。

[847: 匿名さん]

>>843 匿名さん
アンケートで高すぎるという声が多かったこと、
晴海フラッグに勝てる要素がないこと、
MJRの価格設定が予想外に低かったこと、

作戦会議が必要なので延期することになったと想像します。

[848: マンション検討中]

>>847 匿名さん
だって、もう少し頑張って亀戸買った方が良いかなって思う価格ですもん。

[849: マンション掲示板さん]

＞＞847
価格は変わってなくて販売戸数が増えるで。
アナタの予想の真逆だと思う。

[850: マンション掲示板さん]

>>848
そのもうちょっとの頑張りが出来ないのさ。
頑張れるんだったら亀戸を買えばよし。

[851: マンション掲示板さん]

＞＞843
その調整のとこちゃんと聞けよ。

[852: マンション検討中さん]

東の7f以上のみ販売　→　低層階も追加して売り出し。

[853: マンション検討中さん]

亀戸クロスはある程度予算を上げれば買えるが、管理費修繕費が違いすぎる。

[854: マンション検討中さん]

オンライン事前相談会経由の人は売り出し戸数増えた影響で、３倍倍率使える住戸の範囲が増えた。
販売延期の理由の真意は不明。

[855: 一次取得検討中]

>>854 マンション検討中さん
販売延期の連絡はモデルルーム来訪者に対して個別に連絡があった形なのでしょうか。当方はエントリー済みですが、そのような連絡は営業担当からはありませんでした（事前オンライン説明会には参加済でしたが、都合が付かずモデルルーム未訪問）

[856: 匿名さん]

>>855 一次取得検討中さん

メールも来てるよ

[857: 一次取得検討中]

>>856 匿名さん
そちらのメールにも843の方が書かれている通り、江東区の調整が販売理由の延期と書かれておりましたか？当方の知り合いに江東区の街作り担当がいるので、真相を確かめてみようと思います。

[858: マンション掲示板さん]

提供公園の件で江東区と協議。
これに伴い一旦販売を止めて条項を整える。
ついでに一期とその次の期を合わせて販売するてことやろ。

やっぱ大手は違うわ。

[859: 通りがかりさん]

提供公園につき何を追加で話す必要があるのかしら

[860: マンション掲示板さん]

問い合わせしてみ

[861: マンション検討中さん]

昨日メールがきていたことに先程気づき驚いてたところです！協議が必要なのは間違い無いのでしょうが、実際のところは高層階の価格はやはり高く申込の件数も伸び悩んでおり、低層階の販売も同時にした方が第一期で好調な滑り出しの印象付けが出来るという考えもあるのかもしれませんね。

[862: マンション検討中さん]

>>861 マンション検討中さん
僕も同じ考え方です。営業からの情報だと高層階の申し込み件数がほぼ0. 別に抽選しなくてよいのでは？また、価格の公開が延期のようですが、前回に提示した価格とほぼ一緒と言ってました。悪くない物件ですが、今の相場って高値に追いつくかどうか悩みます。販売戦略はよくわからないです！すみふ流かな？

[863: 口コミ知りたいさん]

マンクラやけど、ここの高層階買うなら他にたくさん投資利回り得られる物件あるから、僕を含めそっちに普通は目がいくのかなと(亀戸クロスや晴海フラッグ高層階とか)。この地域の実需層が現実的にローン組める価格帯とデベ側の想定がミスマッチした結果なんじゃないかと。

[864: 口コミ知りたいさん]

>>861 マンション検討中さん
第一期の販売実績が不振だと第二期以降の捌きに悪影響与えるからね、うん、デベ側の建前はさておき、本音は仰る通りかなと。

[865: 匿名さん]

>>863 口コミ知りたいさん

マンクラやけどってなんだ？笑

[866: マンション検討中さん]

やっぱ微妙なマンションだったか。

[867: マンション検討中さん]

そもそもスケジュール感おかしいよね。
一期一次でもほとんどオプション選べないし、検討期間はやたらと短いし。

[868: マンション検討中さん]

>>867 マンション検討中さん
そういうところから消費者を甘くみているように思える。バウス西大島と比べると坪単価が２割以上高いのだから立地も含めて設備仕様など差額分の価値を消費者に提供する必要がある。

[869: 匿名さん]

>>864 口コミ知りたいさん
追加で供給すると聞きました。100戸超出すといっていました。

[870: マンション検討中さん]

次の販売分を足すと100戸超ということですか？

[871: 口コミ知りたいさん]

>>868 マンション検討中さん

ホンマ、それな。営業からは周辺相場を参考に値決めした的な発言があったが、そもそもこんな中途半端な立地に類似の中古マンションが売りに出てないやんけ。

[872: 匿名さん]

>>871 口コミ知りたいさん
ブロガーも全然このマンション取り上げないのが、
不人気物件の証拠だよね。
オススメのマンションならマンマニが取り上げる。

[873: マンション掲示板さん]

不人気だから、たのむお願い！来ないでくれ。

[874: 匿名さん]

>>872 匿名さん

名目上は事前審査を通した人がモデルルームに案内されるから、冷やかしが少ないのよ

[875: マンション掲示板さん]

延期になった登録時間ももう満席言われた、、、

[876: 匿名ちゃん]

>>874 匿名さん
事前ローンまで審査やらずとも事前エントリーだけでもモデルルーム案内きてるで

[877: 匿名さん]

急にネガ湧きまくっとるなw

[878: マンション検討中さん]

住吉マーケットの牽引役
ハイエナやハゲタカが群がる

これ真の実！

[879: 匿名さん]

>>876 匿名ちゃん

だから、名目上ってつけてるんやで。
倍率優遇の有無が重要

[880: マンション検討中さん]

>>869 匿名さん
結局、モデルルームにもなかなか予約出来なくて、検討すれば倍率が5倍、6倍、販売延期になったら価格見直しなく、100戸超の供給、内実は好調！まさか！

[881: マンション検討中さん]

ハルフラ二期よりあとに売りたい、でも22年度内入居もずらせない。
結果スケジュールに無理が出たんやろうなあ。

[882: マンション掲示板さん]

↑
妄想族

[883: マンション検討中さん]

隣地のリクシル本社移転決定。
土地建物売却。

どうなる?
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC066O20W1A201C2000000/

[884: マンション掲示板さん]

前からウワサはあったな

[885: 通りがかりさん]

>>884 マンション掲示板さん
競合となる高層マンションできる可能性もゼロでは無くなったな！必ずしもマンション開発とは限らんけどww

[886: マンション掲示板さん]

そして場合によっは商業施設が！！
え！？良いやん！

そしたらこのマンションのデメリットなくなるで！

[887: マンション検討中さん]

現地行くと分かるけど、リクシルの後ろ側のオフィス棟はこの物件とかなり接近してるから、仮に取り壊してマンションになると辛い感じだね。
商業はどうだろうね。駅から遠いので、集客できるかというと怪し感じもするよな。

[888: マンション検討者さん]

>>887 マンション検討中さん
それな。亀戸の場合は駅近という希少立地もありテナントを呼び込めた訳だが、この中途半端な立地で商業施設ができるかは眉唾物やな。。企業オフィス(賃貸)かマンションが現実的な活用方法じゃないかな？

[889: 匿名さん]

跡地かマンションなら眺望も解放感も抜群。西大島の再開発もあるし商業施設はいらないかも。

[890: 匿名さん]

>>888 マンション検討者さん

あんな駅前の汚いところのどこがいいんでしょうね。

[891: マンション検討中さん]

>>889 匿名さん
そうか。リクシルの土地だと名ばかりではなく本物の公園&キャナルビューになるわけか。
立地は段違いだなあ。何になるかな。

[892: マンション検討者さん]

>>891 マンション検討中さん
隣地が宅地開発された時、本物件の資産性は保てるのか。そこは検討者の観点としては外せないだろうね(永住目的を除く)

[893: 匿名]

>>892 マンション検討者さん
マンションならかなり高くなりそう、リクシル側も高く売りたいでしょうしね。報道するぐらいだから、公明正大の大入札会。マンションできれば相場を引き上げてくれる説も全然あるかもね？

[894: 名無しさん]

LIXIL現本社目の前は横十間川。
その先は猿江恩賜公園。旧・宮内省御料貯木場。
眺望が思いっきり開けているので、強気の値段設定で、どでかいタワーマンションが建つのでしょうね。
もちろん内装はリクシルが独占。

[895: マンション検討中さん]

もし仮にLIXILが立て替えられるとしてタワマンとかになるのであれば、当マンションの日照についてどのような影響が出るのでしょうか

[896: マンション検討者さん]

>>895 マンション検討中さん
逆にどのような影響が出ると思う？タワマン形状にもよるが、南側の部屋の多くは日照での懸念は程度の差こそあれ生じ得るよね。売主側としては第一期で東側を可能な限り売り捌きたいと思っているはず。

[897: マンション検討中さん]

>>896 マンション検討者さん
個人的には当マンションより高い建物が出来るのであれば、東側(南棟寄り)にも日陰の影響が出るのではないかと思っておりましたが、売主側は今の価格で売りさばける自信がおありなんでしょうね

[898: マンション掲示板さん]

>>897 マンション検討中さん
マンションが建つなら猿レジよりもほぼ確実に高単価で相場引き上げつつも東向きの棟は影響なし、絵空事だが運良く1階に商業施設でも入った場合には、と考えたら意外とデメリットない説。

[899: マンション検討中さん]

静かな環境が利点だったから、入居してすぐ隣でずっと工事されるのはデメリットだよなぁ

[900: マンション掲示板さん]

断然、東側。

[901: マンション掲示板さん]

＞＞897
普通に売れると思いますが。

[902: 地元解体業者]

>>893 匿名さん
賛成、あのビル群を取り壊す費用がのってくる、
ざっと、20億！1年がかり
超高額マンションの出来上がり。

[903: マンション掲示板さん]

このマンションはラッキーだ。

[904: マンコミュファンさん]

>>903 マンション掲示板さん
誰がババを掴むのかチキンゲームの様相を呈してきたな

[905: マンション検討中さん]

タワーが建てられる立地か知らんけど、タワーの方が空地率は高くなるだろうから、現状よりはマシになるんじゃない？

[906: マンション掲示板さん]

>>904
ぜんぜん同意しない。
買い物はそれぞれの自由。

[907: 検討板ユーザーさん]

段々と過疎ってきたかな？

[908: マンション掲示板さん]

人気ないからね。
だからお願い来ないで。頼む！

[909: 検討板ユーザーさん]

>>908 マンション掲示板さん
心配さんとて大丈夫、どうせ優遇倍率3倍持ってるんやろ？

[910: マンション検討中さん]

モデルルーム事前案内会とか行った方、価格が坪いくら程度かなどご存じでしたら情報提供お願いいたします。

[911: マンション掲示板さん]

自分で聞けよ

[912: マンション検討中さん]

元々、かなり高額な値付けだったところに、リクシルの件もあって検討者引き気味になってるからね。
上にもあったけど、この不便な立地にこの金払うなら、少なくても利便性は高い亀戸の方が…と思うのも無理ない。

[913: マンション検討中]

>>912 マンション検討中さん
亀戸クロスからでも、15分位歩けば猿江恩賜公園まで行けますし。
あの価格なら、もう少し払って亀戸の方が資産価値固いと思います。

[914: 匿名さん]

亀戸がいいなら亀戸買えばいいじゃん笑

[915: 匿名]

管理費は大きな違いでしょう！

[916: マンション検討中さん]

住吉の中古マンションを調べてみたら数カ月間売れない物件がいっぱい。そろそろ限界かな。これからは緩やかに下げていくと想定しています。こちは値下げしないとちょっと厳しいかも。まず価格発表を待ちましょうか！

[917: マンション掲示板さん]

長期間、売れない中古物件はちゃんとした理由があるのです。それと新築マンションに当てはめて待っても時間の無駄です。

中古マンションは売れる価格で売る。
新築マンションはこの価格で買う客を待つ。

これですから。

[918: マンコミュファンさん]

>>911 マンション掲示板さん
それな。

[919: マンション掲示板さん]

＞＞917
売ってしまいたい理由と、
長期間売れない理由は同じということよ。

[920: 匿名さん]

>>916 マンション検討中さん

住吉で限界なら江東区内陸の物件全体が限界ってことか。

[921: 匿名さん]

>>919 マンション掲示板さん

？？

[922: マンション掲示板さん]

>>916
長期間売れない中古マンションは住吉に限ったことでなくてよ。都内随所にいくらでもありますよ、長期間売れない中古マンションは。

ちゃんと売れない理由があるのですから。

[923: 大島四丁目団地マン]

あくまで個人的な推測なのですが、今回の販売延期サプライズはLIXILの本社売却も影響しているのではないかと思います。準工業地域に属する跡地の用途は検討者全員が気になるところだろうし、嫌悪施設建設等の不確定要素を極力排除するために、江東区と何かしらの交渉しているのでは無いかと踏んでおります。交渉背景と交渉結果は検討者全員に適切に開示されることを期待しております。

[924: マンション掲示板さん]

＞あくまで個人的な推測なのですが、今回の販売延期サプライズはLIXILの本社売却も影響しているのではないかと思います。

何の影響ですか？


＞準工業地域に属する跡地の用途は検討者全員が気になるところだろうし、

具体的にどのような？


＞嫌悪施設建設等の不確定要素を極力排除するために、

嫌悪施設て例えば何ですか？

＞江東区と何かしらの交渉しているのでは無いかと踏んでおります。

具体的に何ですか？

＞交渉背景と交渉結果は検討者全員に適切に開示されることを期待しております。

契約者ならわかるが検討者なら必要はないよ。

[925: マンション掲示板さん]

ま、個人の憶測は勝手にアタマのなかでグルグルしてて欲しいね。ここに書くのは迷惑千万。

だって、ぜんぜん違うんだもの。

[926: マンション掲示板さん]

まったくもって具体的ではない憶測。
何の根拠もなく、なんら根拠も示せない憶測。
やめてくれ。

[927: 検討板ユーザーさん]

>>925 マンション掲示板さん

＞だって、ぜんぜん違うんだもの。

とそこまで断定できるなら、根拠示したらええやんちゃう？
それとも図星なのかわからんけど笑