猿江恩賜公園レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

最寄り駅は都営新宿線西大島で都心アクセスにも優れていながら、猿江恩賜公園や横十間川に至近で自然豊かな環境。
皆さまと情報交換させて頂きたく、よろしくお願いします。
猿江恩賜公園レジデンス（仮称）江東区大島２丁目計画

公式URL：https://www.mecsumai.com/sarue-onshi218/

地名地番 東京都江東区大島二丁目116-5外

構造規模 鉄筋コンクリート造14階建
敷地面積　4,964.76 ㎡
建築面積　1,986.71 ㎡
延床面積 16,912.38 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社／野村不動産株式会社／大林新星和株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工 2020年11月中旬
完了 2023年3月下旬

周辺環境や将来性のことについても語り合いましょう！

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[1374: 名無しさん]

>>1372 匿名さん
土地が余っていない住吉周辺マーケットなので、とりあえず1部屋買っておけば資産性は担保されるのではと思います。

[1375: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
散々言われているように、ネガティブポイントは
駅から遠い、近隣スーパーコンビニ無し、LIXILやHPの開発リスク（良い今でも悪い意味でも）。あと錦糸町使う時はすこしピンク街に近づくことになる。ちなみに設備・仕様は並です。

1372さんが何を重要視されるかですが、7,000万円台となると湾岸エリアや都心の中古も視野に入ってくるので競合が多いです。
もし残債割れを気にするのであれば新築プレミアムのない都心の駅近中古をお勧めしますが、このエリアで新築の大型マンションとなると今時点での候補は限られてきます。
ベストな買い時は誰もわかりません。最後はもうその物件が気に入るかですね。

[1376: マンション検討中さん]

>>1372 匿名さん
最寄りは西大島ですが、検討者層は住吉の物件として見ていると思います。私は既に契約したクチですが、猿レジが西大島と大島の間にあったら見向きもしていません。
中古価格や賃料相場を比較するなら住吉10分圏内を探されるといいと思います。とはいえ猿レジは立地・価格面で近しい物件がないので参考にしにくいですが…
グロス価格が高い分残債割れリスクは近隣築浅のメイツやジオと比べると大きいかもしれません。
とはいえ都心からの距離や有楽町線延伸、付近の再開発等を考えると猿レジが残債割れる市況に将来なるなら結局どこを買っても同じだった、となると見て私は購入に踏み切りました。

[1377: 匿名さん]

1372です、皆様、有益なご意見いただき大変ありがとうございます。改めて他の方からの言葉で聞くと客観的に考えることができて、大変参考になります。

マンションは管理も購入するものだと思っていて、中堅のマンションシリーズの中古を検討した際、何か住民間でトラブルがあったときに、当事者で解決してと言われたという話を聞いて、"三菱"というブランドにも惹かれているというのもあります。そうなるとほんとうに限られていますね…

自分の生活環境、スタイルや資産など踏まえて引き続き熟考してみたいと思います。最後は覚悟ですね。

皆様お忙しいところ、時間を割いてコメントしてくださり、ありがとうございます。

[1378: マンション検討中さん]

>>1377 匿名さん

三井でも三菱でも野村でも住民間のトラブルにデベロッパーが介入することはないですよ。
管理組合の仕事でもないですし。

[1379: 匿名さん]

>>1378 マンション検討中さん

1372です。
失礼しました、例えば上層階の物音が気になるなどあったときに、管理組合に伝えたら、何かしらの対処をしてくださりますよね。その対応のことでした。今住んでるマンションは管理会社が対応していただけたのですが、どうなのでしょうか。

[1380: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん

管理組合が何かしらとは管理組合の理事（同じマンションの輪番制で選ばれた住人）があなたの代わりに上階に注意しに行くということですか？
それは絶対にないですね。トラブルが他の住人にも飛び火してややこしくなります。

管理会社は注意喚起のビラ撒きはしますけど、それ以上は管理会社の業務範囲外ですね。

[1381: 匿名さん]

>>1380 マンション検討中さん

どうもありがとうございます。今は賃貸ですので、管理会社に電話をしたので、管理会社が対応してくれたのだと思っていました。理事が対応することは想定していませんでした。

大変参考になりました、ありがとうございます。

[1382: マンション検討中さん]

>>1381 匿名さん
大手の管理会社ですので、フロントに申し出た時にぞんざいな扱いは受けないと思います。
大手管理会社の安心なところは一般的には対応の丁寧さや速さ、清掃や大規模修繕などの建物価値の保全にかかる部分をそつなくこなしてくれるところかと。
サービスの質は有象無象の管理会社より概ね高い水準にあるとは思いますが、例えば騒音問題については柔らかい注意や貼り紙等の対応は行ってもそれ以上のことはできないでしょうね。
注意しても改善しない場合は最終自分で何とかするしかないと思います。これはどこのマンション買っても同じですが。

[1383: 匿名さん]

>>1382 マンション検討中さん

ありがとうございます。
改めて管理会社のことを正しく理解したうえで、しっかりと検討したいと思います。

[1384: マンション比較中さん]

>>1377 匿名さん

住吉徒歩10分以内の中古って、数が少ないので比較対象がなかなか見当たりませんよね。出てくることもあるんですが、すぐ売れてしまう印象です。
SUUMOやアットホームみたいな検索サイトで条件をかなり広くして、
・住吉駅から徒歩10以内
・50平米以上
・築25年以内
としても、最安が5680万（3F/61.12m2）です。

https://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&c...

大手不動産から探しても、同条件だと同じく5680万（8F/67.82m2）です。
https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_112Y3117/

1376さん仰る通り、資産性等を考えると、住吉駅徒歩10分というのは、築浅でなくても希少性が高いという状況ですね。

[1385: マンション検討中さん]

>>1384 マンション比較中さん

グロス7000万円以上の中古となるとライバルがグッと増えるんだよなー。

[1386: 匿名さん]

>>1384 マンション比較中さん


ご丁寧にありがとうございます。
なるほど、比較して割高(当然ですが)なことばかりに目が行っていましたが、希少性が高いともいえますね。皆様がどのように検討しているのかを知ることができて、大変ありがたいです。

[1387: 匿名さん]

LIXILの跡地にもっと立派なタワマンできちゃったりしないですかね？
そしたら住吉駅近くなるからもっと人気になりそう…

[1388: 買い替え検討中さん]

>>1387 匿名さん

近代化が進んで街が発展して価値あがるのでは。

そうなると、南棟の横の築2年新ビルも壊すと思うので、眺望改善。
南棟は値上がり期待できますね！

いま、住吉徒歩10分以内は中古でもかなりの値段なので、ここの新築それほど高く見えないと思うけど。

この値段で高いと思う人は買わなければよいだけ。

[1389: マンション検討中さん]

>>1387 匿名さん
仮に建設されれば当然人気は出るでしょう。
パークビューかつリバービューも実現出来ますし駅近ですし。値段はお高いでしょうけどね。
資金に余裕がある人はその時買い替えを検討すればいいし、余裕がない人はどうせそこまで待っても買えないのだから関係ありません。

[1390: 周辺住民さん]

リクシル跡地がマンションになった方が＋材料は多いでしょう。

ただ、入札なので土地代だけならともかく、建設費がこれだけ高騰すると、人件費も影響あるなか、とんでもない金額になってしまうかもしれませんね。

[1391: マンション検討中さん]

>>1390 周辺住民さん
オフィスビルのまま使うという選択肢でないと採算的に厳しそうですよね。
建物を解体して立て直す場合のコストはタワマンだとしても吸収し切れないような気がします。
どこかで見た記憶ですが今の持ち主の取得費用が400億とかだったような。

[1393: マンション掲示板さん]

人気あるのになんで先着順？

[1394: 検討板ユーザーさん]

>>1393 マンション掲示板さん
人気あって先着順じゃだめなの？

[1395: 通りがかりさん]

誰が人気あるって言った？

[1396: マンション掲示板さん]

>>1394 検討板ユーザーさん
人気あるなら当然抽選かと思って

[1397: マンション検討中さん]

>>1394 検討板ユーザーさん

基本的に先着順で期が進まないのは人気がないマンションというレッテルを貼られるんですよね。

[1398: 通りがかりさん]

>>1396 マンション掲示板さん
一度供給して未契約の部屋は再び抽選にはならないのですよ。先着順になります。
未供給の部屋を供給する場合のみ抽選にするケースがあります。

[1399: 通りがかりさん]

>>1397 マンション検討中さん
ここは南棟の販売が始まるまで先着順でつないでいく作戦なのでしょう。

[1400: 名無しさん]

人気があるとか無いとかよりも、自分が買おうと思ったとこを買う。住みたいと思ったとこに住む。
これ基本だと思う。

[1401: 名無しさん]

>>1396 マンション掲示板さん
買わないんだったらちゃんと連絡しないとね。

[1402: マンション検討中さん]

8,000万～9,000万程度で物件検討してるんですが、ここはイマイチパッとしないんだよな～
立地も設備も仕様も…
どなたかここ買いたい！ってなるアピールポイントを教えて下さい！

[1403: マンション検討中さん]

>>1402 マンション検討中さん
じぶんでパッとしないと思うなら。答えは出ているのでは?
さらの立地、設備、仕様のいいマンションの購入をおすすめします。

[1404: 匿名さん]

>>1402 マンション検討中さん

徒歩10分でこの値段はコスパ悪いですよね。

[1405: マンション検討中さん]

市況がこの状況なので仕方ないですね。
コスパなんて言い出したら10年前に買った人以外はすべからくコスパが悪いことになるので。
2～3年前に買った人も住吉でその値段はあり得ないと言われ続けて結局値上がりしてるので先のことは分からないです。

[1412: 匿名さん]

>>1411 評判気になるさん

お前、契約者を装った荒らしだろ。
いちいち反応するから荒れるんだよ

[1419: マンション検討中さん]

[No.1406～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1420: 周辺住民さん]

久々にきたら、ちょっと荒れ気味ですね。
人気物件は、周期的に荒れてるようなので、あまり気にせず。

・・・昨日、周辺散歩しましたら、東棟14階の外壁工事が始まってました。
公園の桜もまだ残ってましたよ。

いよいよ、高さのイメージが付いてきました。
存在感が増してきたように感じました！

[1421: 通りがかりさん]

□中古が上がるということは、まだ上がりそうですね。

東京都の中古マンション価格は今後も強含み
https://share.smartnews.com/WWnmM

[1422: マンション検討中さん]

中古市場は在庫が増えてきているのでどうでしょうかね…
新築は諸々の費用高騰を受けてまだ上がり続けそうですが新築と比べてお値打ち感の薄くなってきている中古はそろそろ頭打ちそうですが。

[1423: 匿名さん]

>>1421 通りがかりさん

記事にかいてあるけど、中古が上がる要因は新築価格が上がってるから。

[1424: eマンションさん]

>>1402 マンション検討中さん
買わなくていいんじゃない。
いや、買うべきではないな。

[1425: マンション検討中さん]

御意の通りかとござんす。

[1426: 販売関係者さん]

駅徒歩嫌な人は門仲の新物件がオススメ。徒歩3分。

[1427: 匿名さん]

>>1426 販売関係者さん
坪単価いくらくらいですか？

[1428: マンション検討中さん]

>>1427 匿名さん
400万くらいで予想されてます。
定借なのであくまで実需層向きですが。

[1429: eマンションさん]

>>1428 マンション検討中さん
なにを根拠に？
400だと仕入れ値で入札にも負けます。

[1430: マンション検討中さん]

ま、定借だからね。
西早稲田の定借も300万切ってるし。あっちは山手内なのにね。

[1431: マンション検討中さん]

しかもあっちは70年だし。
駅徒歩3分で直近の相場を考慮しても400万いかないんのではないか？
だったら猿江買うわってなるしな。

[1432: 口コミ知りたいさん]

ここのスレ全然伸びないね、、、あんまり人気ないの？

[1434: マンション検討中さん]

500万円下げたら人気上がるでしょうねq。

[1435: 匿名さん]

>>1434 マンション検討中さん

確かに周りは500万円ほど値上げしてるので、ここが500万円値下げしたらバランス取れるかも

[1436: マンコミュファンさん]

>>1434 マンション検討中さん
人気とやらのために下げるわけないでしょ。

[1437: マンコミュファンさん]

>>1435 匿名さん
なんでバランス取らなきゃいけないの？

[1438: 匿名さん]

>>1437 マンコミュファンさん

割高だと残債割れのリスク高いから。
既契約者は可愛そうだけどね。

[1448: 匿名さん]

あのー、今時値下げしてる新築マンションなんて、23区内にひとつもありませんよ。
首都圏の田舎でも1つあるかないか。
逆に値上げは、この周辺は全てのマンションでほぼ全てで実施されてます。
MJR住吉：2期値上げ
シティテラス住吉：今月から値上げ
亀戸クロス：既に値上げ

シティテラスや、亀クロも抽選と先着を繰り返す形です。これが大手のデフォルト。
夏場から建築資材の値上げが決まっており、今後さらにあがっていきます。
物価上昇は戸建て・マンションも例外ではないといったところです。

予算合わない方は、中古も含め検討されてみては。

[1449: マンション検討中さん]

>>1448 匿名さん
というより他物件に比べるとスペックと価格が合ってない（少し値下げようやく並）って言われてるのでは？

[1450: マンコミュファンさん]

>>1449 マンション検討中さん
土地の価格や建築にかかる費用を勉強してから書け。ハナシはそれからだ。

[1453: マンション検討中さん]

>>1450 マンコミュファンさん
それはあくまでデベの採算の考えだろ
マーケットの目線とギャップがあるって事だろ

これから買う人は要注意ってことだ

[1456: 匿名さん]

>>1448 匿名さん

値上げしてないのここだけかよ

[1458: 匿名さん]

>>1456 匿名さん

ちょっと違うな。
MJRも2期の値段はそろそろ出てくるけど、まだ。営業レベルの話。
シティテラスは上げたばかり。
亀レジは何年も売ってる中で上げきてる。
ここは、（来月?!）２期開始時に発表。

タイミングなだけ。

[1459: マンション検討中さん]

[NO.1433～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1460: マンション検討中さん]

>>1456 匿名さん
ただでさえ駅遠で割高感あるんだから、値上げしたらもっと客つかなくなる可能性あるからね。

土地の価格がとか建築価格が～とか言ってる奴いるけど、すでに建築済のココとかは今更関係ないから

近隣の相場を見ながらいかに高く売り抜けるかだけを考えてて、これから建つ競合が高くなりそうだから便乗値上げを狙ってるだけ

[1461: マンコミュファンさん]

第二期はもっと高く出すみたいよ

[1462: マンコミュファンさん]

>>1460 マンション検討中さん
ぜんぜん違うな。

[1463: 通りがかりさん]

モデルルームでお話を伺った際は、東側が予定より早いペースで売れてるから、南側の売り出し開始を早めるとお話されていましたよ。
住吉から徒歩10分と言っても信号が1つしかないのも良いと思いました。

[1464: 評判気になるさん]

>>1460 マンション検討中さん

あちゃー。何もあってない。
せめて、ちょっとは調べてから書こうよ。

[1465: 匿名さん]

ここまで順調に売れているのに、値下げしたり価格を据え置く理由がないからな。
この物件もMJRもシティテラスも値上げするでしょ、自然と。

[1466: 周辺住民さん]

>>1464 評判気になるさん
正解はなんですか？