リヴィエール到津タワーってどうですか？

[匿名さん]

リヴィエール到津タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.riviere.gr.jp/mansion/rv_itozu_tower/

所在地：福岡県北九州市小倉北区下到津4丁目14番1
交通：西鉄バス「小倉北特別支援学校」バス停　徒歩約1分（約50m）
間取：3LDK、4LDK
面積：69.81㎡～138.79㎡
売主：株式会社九州三共
施工会社：福屋建設株式会社
管理会社：株式会社サンエージェンシー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション比較中さん]

>>5 マンション検討中さん
西向きのバルコニーは夕日が綺麗だそうですよ。
それと、このマンションが西向きなのは、到津の森公園や金比羅山の方向だからかなと思っています。
景色はグランドパレスよりこちらのマンショの方が格段にいいと思います。

車の出入り口は、東側ではなく南側の道路です。
一通の道路で狭く感じたのですが、マンションの敷地を使って２メートル道路幅を広げるそうです。
車で道路を通ってみたのですが、さほど不便さは感じませんでした。

[22: ご近所さん]

第一のグランドパレス下到津は、下到津の交差点に面していますが、住所は清水ですよね。
リヴィエール到津タワーはその名の通り到津です。
なので小学校の学区は違いますね。

[23: マンション検討中さん]

>>22
到津タワーの中学校区は板櫃中です。
グランドパレスは篠崎中です。

[24: マンション掲示板さん]

>>23 マンション検討中さん

学校区はどちらの方がいいのでしょうか。

[25: ご近所さん]

>>24
地元出身の知り合いに確認した方がいいですよ。

[26: マンション検討中さん]

ここエレベーターは一基ですか？

[27: マンション掲示板さん]

>>26 マンション検討中さん

一基ですよ

[28: 匿名さん]

51戸だとELV1基で仕方がないが19階で高速1基というのはけっこう厳しい
100戸弱でも10階程度だと高速1基でも問題なくストレスない
ELVの台数は戸数よりも階数でストレスレベルが変わってくる

[29: 匿名さん]

私はキッチンがリクシルなのが嬉しいです。

[30: マンション検討中さん]

プレミアム住戸ってクオリティと価格はどうなんでしょうか？
お値引きって皆さんいくらくらいで提示されてるのでしょうか？

[31: マンション比較中さん]

リヴィエール到津タワーを購入された方にお聞きします。
グランドパレス下到津も検討されましたか？
こちらのマンションを選んだ決め手は何でしょうか？
参考にしたいので教えて頂けませんか？
よろしくお願いします。

[32: 口コミ知りたいさん]

>>31
ウチの子供が板櫃中１年だから。
転校させたくなかったからです。

[33: マンション検討中さん]

ここの売れ行きご存知の方いらっしゃいますか？

[34: ご近所さん]

地元民です。ご参考に。
まず学区はタワーが到津小→板櫃中、パレスは清水小→篠崎中ですね。到津小は私の母校ですが坂の上にあります。清水小は平地で、松本清張の母校です。

大きな違いはバスのアクセスですかね。パレスは目の前に「金田陸橋西」バス停があり、これは旧路面電車通りを走る西鉄1番のバスのルートで、最近特快も停車するようになりました。ベンツ製の青い連節バスも通ります。小倉都心部に出るのが非常に便利です。到津の森・八幡・黒崎方面に向かうのも便利です。

タワーが面している道路は3号線の清水交差点と戸畑を結ぶこれまた重要な道路ですが、小倉都心部には出づらいです。3号線経由だと距離が長いし特快も無く時間が掛かります。結局旧電車通りまで出て「金田陸橋西」から乗る事になります。そう遠くはないものの、雨の日や荷物が多かったり高齢になったりするとキツいと思います。

逆に子供が明治学園に通うようなら、タワーの目の前の「小倉北特別支援学校前」から1本で行けるので便利です。まぁパレスもその1つ前の「東筑紫短大前」から乗れるのでタワーだけのメリットではないですが。パレスは交差点にあるので両路線とも使えるというのが強みですね。

一方都市高速の下到津ランプはタワーの方が近いです。通勤に都市高速を使ったり、戸畑方面に通うならタワー、小倉都心部方面へのアクセス重視ならパレスという感じでしょうか。

[35: 匿名さん]

>>34 ご近所さん

参考になります、ありがとうございます。

駐車場からの出やすさ、入りやすさなどはわかりますでしょうか。

[36: ご近所さん]

タワーは１面道路でしかも道路が細い。朝夕は混雑するかも。
戸畑側には出やすけど、逆の南区方面には出づらい。

グランドパレスは２面道路で、北側の道路と南側の道路に
駐車場の出入り口が２か所あるので車の出しれがし易い。

[37: 34]

>>35さん
昨日現地に行って見てきました。
上の方のレスに「タワーの駐車場は南側の一方通行の道から出入り」とありました。物件のサイトを見てもはっきり書いてないので、ここでは南側の細い道から出入りすると仮定します。

正直言って不便だと思います。Googleマップで「下到津」と入力して現地付近を拡大して見て下さい。一方通行の矢印が表示されます。南側の出入りの細い道は西行きへの一方通行です。もし下到津ランプへ行くなら、最初の交差点で南に曲がって、旧電車通りに出て、「下到津」交差点で左折してランプへ向かわないといけません。これなら結局パレスと同じ事になるので、「パレスより下到津ランプに近い」というのは若干盛ってる感じになります。戸畑方面に行くにしても同じルートになるので、ぐるっと遠回りしないといけません。

旧電車通りを小倉都心部方面に向かうには先程の所から左折で行けるのでまだいいですが、八幡・黒崎方面に向かうのは大変そうですね。信号が無い所を右折で行かないといけない。旧電車通りは交通量が多く、右からも左からもバンバン車が来るので、右折して八幡方面に行くのはストレスですね。それを避けて信号がある交差点まで行って安全に右折するなら、最初の交差点で曲がらずに真っ直ぐ行って、「小倉西高校前」の信号まで行く必要があります。ただずっと細い道なので、歩行者や自転車に気を付けないといけないのでこれはこれでストレスですね。

また南下して3号線の清水交差点方面に行くのも大変そうですね。先程の信号の無い所からタイミングを見て3車線横切って「下到津」交差点の右折レーンに入らないといけない。車が多い時は難しそうです。これを避けるなら一旦左折して、すぐ美容院とファミコン屋の前を通る斜めの道に入って、信号で右折して南に向かうという手があります。ちょっと遠回りで無駄な動きになりますね。

パレスの方は逆に旧電車通りを小倉都心部方面に向かう時に右折で出る感じになるので両方向からの車に気を付けないといけないですね。八幡・黒崎方面に向かったり、3号線・清水交差点方面に向かうのは楽そうです。

通勤に車を使われるなら、どちら方面に向かうのかが重要ですね。Googleマップを見て車の動線をシュミレーションされるといいと思います。

[38: 34]

追記
タワーから下到津ランプ・戸畑方面に向かうのに、一方通行を西に進んで最初の交差点で北に曲がればいいのではないかと思われるかもしれません。本当はその先の「特別支援学校前」の信号に出られれば一番早いのですが、この道は南向きの一方通行になっているので逆流できません。その先の川沿いの道も南向きの一方通行になっているので、結局いろんな道に阻まれて、下到津ランプ・戸畑方面に行く為には「下到津」交差点に出るしかないのです。裏通りから「特別支援学校前」交差点に出れないというのは結構イタイですね。これはデベロッパーは隠したい「不都合な真実」かもしれません。いずれにせよ、検討中の方はGoogleマップを見たり現地に行ったりして、一方通行の経路を確認される事をオススメします。

[39: マンション検討中さん]

>>38 34さん

詳しくありがとうございます、タワーとパレスで悩んでいたのですが車使うのでタワーは選択肢から外れちゃいそうです。

逆にパレスは道が二つあるとレスがありましたが、懸念点は一切ないんでしょうか。

[40: 34]

>>39さん
パレスのサイト見てきました。駐車場のレイアウトをちゃんと公開しているのが好感持てますね。36さんが書かれているように北側（旧電車通り）と南側（細い路地）に出入り口があります。

まず一番楽なのは旧電車通りを八幡・黒崎方面に行く場合で、北側から左折で出てそのまま真っ直ぐ行けます。到津のアルクに買い物に行く際もこのルートになります。3号線・清水交差点方面に行く場合は南側から右折で出て細い路地を進み、バス通りに左折で出て南下できます。この場合、信号が無いのでスムーズに通りに出れますね。

少し難しいのは旧電車通りを小倉都心部方面に向かう場合で、交通量が少ない時間帯なら北側から出て右からと左からの車に気を付けつつ通りを突っ切って右折する感じですが、道幅も広いですし難易度が高く事故のリスクがあります。自分なら無理に金田陸橋を渡らず、南側から出て路地を進んで日豊本線の踏切を渡って裁判所の前に出るルートを通りますかね。こういう時にも南側から出入りできるのがいいですね。

あと下到津ランプ・戸畑方面に向かう場合は、北側から出て何とかすぐに一番右の右折レーンに入らないといけません。交通量が多い時間帯は難易度が高いかもしれません。

ここはタワースレなのでタワーの補足もしておくと、タワーから到津アルクや八幡・黒崎方面に向かう場合は、昨日書いた「小倉西高校前」の信号に出るよりも、板櫃川沿いに進んで「下到津四丁目」の信号で右折するのが良さそうですね。タワーは東側のバス通りを出入り口にすれば少なくとも下到津ランプ・戸畑方面は左折で出てすぐに行けるのに、どうしてそういう設計にしなかったんでしょうね。21番のレスに「南側の道路を広げる」とありますので、それで一方通行を解消して両方向に通れるようになれば、バス通りにすぐ出れるようになります。タワーの南側の道路が一方通行のままか、両方向に変更するのかは結構大きなポイントだと思います。警察が許可するかどうかですね。

あと車関係で言うと、パレスは全て平置き駐車場で、タワーは51区画中32区画が機械式ですね。機械式は車を出し入れするのに待ち時間が掛かるし、メンテナンスコストも掛かるので、そこは考慮に入れる必要がありそうですね。

[41: マンション検討中さん]

定期的にグランドパレスと比較して到津タワーにあまり良くない印象の書き込みをされる方々は、本当に購入を本気でご検討されている方なのでしょうか。
比較せざるを得ない関係にはあると思いますが、その物件が不利益になるようなことをわざわざその物件の板に書き込まれていることを不思議に思うと同時に、それだけ注目されている物件であることに、興味がわいてます。

どこの物件も一長一短あります。
あまり左右されすぎずに、自分の目で見て、判断の上で購入するかどうか決めたいと思います。

[42: 34]

よく見るとタワーの公式サイトに敷地配置図が載っていました。
ttps://www.riviere.gr.jp/mansion/rv_itozu_tower/plan.php

これを見るとやはり車の出入りは東側のバス通りではなく、南側の細い路地ですね。この図に一方通行を示すと思われる矢印が描かれているので、南側の道は西行きの一方通行のままという事でしょうか？　もしそうだとするとやはり下到津ランプ・戸畑方面に行くには一旦南下して電車通りに出て「下到津」交差点をぐるっとUターンするような形になります。そうするとサイトに強調されているように「下到津ランプまで1分」というのは若干難しいように思うのですが。もし本当に「下到津ランプまで1分」を実現するなら、南側の道の一方通行を解消してすぐにバス通りに出られるように警察と交渉した方がいいように思います。

ちなみに上のページの下の方に「北側立面図」が2個あります。おそらく左側の図は「東側立面図」の間違いではないかと思います。

[43: 坪単価比較中さん]

>>42さん
一方通行に関しては、申請を出していると聞きましたよ。

[44: 買い替え検討中さん]

>>43 坪単価比較中さん
申請が通れば便利になりますね！

路地は不便に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、大きな道路に接しているより静かでいいと思います。

[45: 購入経験者さん]

マンションや一軒家の部屋は東向き、南向きが人気です。なぜなら、日光を浴びることで目から入った光刺激が松果体からのメラトニンホルモンの分泌を停止させ、体内時計がリセットされるからです。

ここはCタイプ、Dタイプは南側の窓からかろうじて朝日が入ってきそうですが、AタイプとBタイプは残念ながら爽やかな朝日を浴びれそうにないですね。買うならCタイプ、Dタイプの一択かなと思っています。

[46: 購入経験者さん]

しかもAタイプは一番エレベーターに近いから、常に家の前を他人が行ったり来たりしますね。その意味でもCタイプ、Dタイプはエレベーターから一番遠くて、家の前を他人が横切ったりしないのでよさそうです。

[47: 購入経験者さん]

ワンフロアに３軒だけなので、それほど他人の行き来は頻繁ではないと思いますが。

[48: 匿名さん]

板櫃川が氾濫する心配はありますか？

[49: 匿名さん]

同じ板櫃中なら　シティーガーデン中井の方が良いんじゃないか？
どうせここもバス便だし　グレードはシティーガーデンの方が高そうだし。

[50: 匿名さん]

オプションの案内とか皆さん来ましたか？

[51: 通りがかりさん]

設備のグレードが良いですね。
場所がいまいちな感じですが、価格考えたら割安感はあるかも。

[52: 周辺住民さん]

外観が見え始めましたね。

[53: 周辺住民さん]

結局南側の一方通行はどうなるのでしょうか？　現地を見てきましたが、道路の幅が広がった様子もなく、このままでは警察はとても両方向通行可の許可は出せないと思います。両方向から同時に車が来たらさばき切れず、正面衝突します。また戸畑・下到津ランプ方面から南下してきてマンションの駐車場に入ろうとする場合、バス通りを横切って右折しないといけないのですが、バス通りは交通量が多いので車が途切れるのを待たなくてはならず、その間ずっと右車線を塞ぎ続けるので後続車に迷惑で気を遣いますね。徒歩やバスメインで生活する分にはいいと思いますが、毎日通勤で車を使う方は現地に行って車の動線をよくよく確認した方がいいと思います。

[54: 口コミ知りたいさん]

>>53 周辺住民さん
道路を拡張するためのスペースは取ってあるようなので、両方通行の許可が出たら工事をするのではないかと思います。

[55: マンション検討中さん]

また現地を見てきました。南側は一方通行の元の狭い道幅のままで新しい排水溝や縁石の工事が進んでいました。許可が出たらこれを全部壊して工事をやり直すのでしょうか？　あとそもそも西側に隣接している民家はそのままなので、民家前の道は広げようがないと思います。南側の道は結局どういう扱いになるんでしょうかね？

[56: 匿名さん]

両方向の通行の許可が降りるといいですね。
申請は登記の後だそうですよ。

[57: マンション検討中さん]

>>56さん
両方向通行への変更はまだ警察に申請すらしてないんですね！　びっくりしました。もし申請が通ったら今折角新しく作ってる外構を全部壊して道を広げるんだと思いますが、その間は駐車場への出入りができなくなりますね。だとすると入居開始前に工事するのでしょうか？

タイムスケジュールとしては建物完成、法務局に登記、警察に申請、許可、外構工事やり直し、公道拡幅完成、入居開始、という流れでしょうか？

あと19階建て高級タワマンらしくコンシェルジュが常駐してくれるようですね。日常生活ではコンシェルジュを利用する機会はあまりなさそうですが、その人件費を含む月々の管理費は大体幾らくらいなんでしょうかね？　気になります。

[58: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん
確かに入居開始前に工事しないと出入りに差し支えそうですね。
ただ申請は登記が終わってからでないと出来ないそうです。

[60: 管理担当]

[NO.59と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[61: 匿名さん]

内覧会に行ってきました。
問題なくきれいに仕上がっていましたので良かったです。

[62: マンション検討中さん]

この物件気になっています。
設備も良いですし、間取りも良いですね。
既に内覧会も実施されているようですし、見学に行ってみようかなと思います。

[63: 名無しさん]

>>62 マンション検討中さん
私も気になっています。
外観良くて、戸数も多すぎずちょうど良さそうですよね。

[64: 坪単価比較中さん]

見学行ってきました。
エレベーターが広めでいいですね。
ロビーのデザインも良くソファも素敵でした。
お部屋の仕様もいいと思います。
個人的にはリクシルのキッチンがとても気に入りました。

[65: 評判気になるさん]

>>64 坪単価比較中さん
私もリクシルのキッチンお気に入りです。
たくさん良いところがあるので、検討いただける方が増えると良いですね。

[66: マンション検討中さん]

いつから入居開始なのですか？

[67: 販売関係者さん]

>>66 マンション検討中さん
２９日くらいでは？

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 販売関係者さん

情報ありがとうございますm(_ _)m
入居日が近いのですね。
皆様、楽しみでしょうね。

[69: 評判気になるさん]

気になっています。モデルルーム見に行ってみようかな。

[70: eマンションさん]

忖度無しにマンションそのものは良い。
九州三共にはこの流れを続けて欲しいもんだ。