プレミスト浦添港川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト浦添港川についての情報を希望しています。
オーシャンビューの大規模マンションがたつようです。
価格が気になりますね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/okinawa/minatogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152490

所在地：沖縄県浦添市字港川横竹原252-5、字城間赤畑3033-6（地番）
交通：琉球バス・沖縄バス「港川」バス停より徒歩3分（那覇方面）
間取：2LDK～3LDK
面積：66.00平米～83.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：未定
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: eマンションさん]

12/4から申込開始ですか。
修繕積立基金が中々の金額なのは、おそらく機械式駐車場が理由ですね。

[82: マンション検討中さん]

完成イメージを見るとここの2階は隣のホンダ社の2階駐車場の車を眺める眺望になってしまいますね。

[83: eマンションさん]

11階まで天井高2400mmなのが残念ポイント。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>83 eマンションさん
誰かがライオンズ三原も天井高2400mmって言ってたので、このぐらいが県外大手がコスト考えて県内で作る目安なのかもしれないですね。

[85: マンション検討中さん]

12階以上は高さ何センチなの？

[86: 通りがかりさん]

>>84 口コミ知りたいさん
ブランシエラが最上階2600、それ以外は2500で、ライオンズの2400と比べてみたんですが、たった10センチでも圧迫感が違いました。間取りがそんなに広くなくても、天井高いと開放感出ますよ。

[87: eマンションさん]

>>85 マンション検討中さん
12から14階が2450mm、15階が2500mmです。
階別の価格上昇幅が大きい事もあって、浦添でどれだけ売れるか興味深いです。
下の方だと1階上がると200万円アップとかザラです。

[88: マンション検討中さん]

階高高い方が良いですが2重天井でしっかり作ると
低くなるのかな？

[89: eマンションさん]

15階建てで二重床二重天井だと天井高は2.4m程度になりますね。
仕様を変えず天井高2.5mにするためには14階建てにする必要があり、そうすると販売戸数が減るため更に高価格になってしまいます。
なので天井高は割り切る必要があります。

[90: マンション検討中さん]

安いマンションは2重天井でも何かを削っていると聞きました。2重天井を簡易的にする？
なので最上階に住むかうるさい上階住人に当たらないことを願うしか無いですね。

[91: マンション検討中さん]

本土転勤族の家族持ちで検討中ですが、ダイワハウスさんは結構ブランドで販売している感じもありますので安心感もあるのですが、他の一般的な地元のマンション業者と比べ割高感もあるので、比較した時、他ディベロッパーと違いはありますか？先におっしゃられた2重天井の構造や、壁の厚さ、部屋の仕様などが他のマンションと比べいいものを使っているとか？また5-10年後にもし引っ越しの際にこの地域で再売却を考えた時、このマンションは売りやすい物件ですか？　それとも価格のわりにリセルバリューを維持できにくい難しい物件でしょうか？沖縄のマンション価格にびっくりして予算は4000が限度ですので必然的に70ｍ２低層階の海の見えない部屋になりそうでうが。。

[92: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
このマンションの資産価値はキンザー返還後の開発次第です。
建築費が高騰している事もあり、5-10年の短期で手放すのであればリセールは厳しいでしょう。

設備仕様については大手ですし、天井高以外は水準高めです。

[93: 評判気になるさん]

>>91 マンション検討中さん
完成後即転売で儲かる場所ではないと思いますが人気のある場所だと思うので、35年ローンで組んで普通に手放す分には問題ないと思います。地元民が50年ローン使って夢のマイホーム！とかだとここに限らずリセールは厳しいと思います。

天井高は地元デベと比べても普通ですが、壁の厚さや共用部などは水準高いと思います。

個人的には機械式駐車場の方が気になります。地元デベの機械式駐車場のマンションと比べると修繕積立金ちゃんとしてるので大丈夫だと思いますが･･･｡

[94: eマンションさん]

このご時世なので、資産価値に囚われ過ぎず残債割れしなければokぐらいの気楽さが大事ですよ。
家族の快適な生活が出来ることが一番です。

[95: 口コミ知りたいさん]

どうでしょう？まだあいてるのかな

[96: eマンションさん]

戸数多いから余裕で空いてますよ。

[97: 評判気になるさん]

プレミストシリーズは高いですね。
管理費駐車場費など考えると予算オーバーかな。

[98: eマンションさん]

最近の小規模物件ならこの価格帯でも売れた実績あるんですよね。
100戸超で同じように売れるかが未知数で、県外向けの方の需要次第かなと。

[99: マンション検討中さん]

管理費そんな高いかな？　共用部があるぶん安いような気がしていました。

[100: eマンションさん]

沖縄マンション投資初トライ者です。

オンラインでの説明受けた平凡個人の印象です。
諸先輩方、ご指摘、ご指南あれば教えてください。

立地がベストじゃない分躊躇ってます。
変に修繕積立も安くないので、十分な維持管理が叶いそうなこと、と平米単価は評価してるんですが、58号線下り車線側なのが惜しい。

賃貸に回した見込み賃料も思ったより高くないなぁ（そもそも沖縄新都心以外は賃料低くないですか？）
セールス担当もこと賃貸運用でヒアリングすると少し弱気なのが、気になります。

賃貸より売り抜けの方が利は良さそうとの印象なのですが、投資家の皆様の印象はどうでしょうか？

[101: eマンションさん]

ココを投資物件として保有するのであれば、長期保有する事が前提だと考えます。
キンザー返還後の発展プレミアが乗った販売価格になっていますので、逆に言うと早期の売り抜けは厳しいと感じます。
眺望の良い部屋ならば、いちおう早期売り抜けでもチャンスはあります。
私が買うのであれば賃貸物件として保有しておき、周辺が発展した上で好景気の時に売り抜けますね。

[102: マンション検討中さん]

キンザー返還後の発展見込みだとして、
キンザーってマンション群予定のエリア無かったっけ？
もしマンション沢山建つなら古くなったここでどこまで闘えるかは気になる

[103: eマンションさん]

新都心とその周辺(真嘉比や古島)見てると大丈夫だと思うのです。
世の中に絶対は無いですけど。

[104: マンション検討中さん]

何もなかった新都市時代と比べるの酷くない？

[105: 評判気になるさん]

>>101 eマンションさん
キンザーの返還って確実なんですかね？
不勉強ですみません。

ネットで調べたレベルでの理解になっちゃいますが、普天間みたいに時期が有耶無耶になったら、返還後のプレミアに期待出来ないというか、時期ズレしちゃうかなと。

当たり前ですが、デベも政治リスクは担保しない言い回しなんですけど。

皆様、どう見られてますか？

[106: マンション検討中さん]

普天間は飛行場の移設が必要だったんだけど、移設先がゴネはじめてグダグダしてるから
キンザーは特に何も起こらなければ普通に返還されるよ

ただ返還後すぐ発展するわけじゃないのは注意
まあ巨大更地の状態だと急いでマンション建てたり土地売ったりしたくないしね
発展してからの方が高く売れるし

[107: eマンションさん]

キンザー返還自体はほぼ確実です。
ただしその後の開発でコケる可能性は多少なりともあります。
最近も浦西駅周辺の開発でグダっていますからね。

[108: マンション検討中さん]

浦西駅の周りスッカスカですよね
イオン計画も縮小したし

駅の周りが更地って初めてな気がするから
内地の駅前みたいになるの期待してたのに
なんでだろ

[109: マンション検討中さん]

58号線沿いの角部屋はどうなんだろう。
バルコニー出て何かするってことは幹線道路沿いだとしなさそうだから中住居の方が良いのかな

[110: 購入経験者さん]

大和さんのプレミストシリーズはちょっと高いけど、建築時の検査も厳しいらしくて、またアフターが大手だけにしっかりしてるみたいなので、リセールは期待出来そうですよ。

[111: 購入経験者さん]

メイクマンあたりの道はすごく混むのが気になります。
またこのマンションが建つと余計混むのではないか不安です。

この辺りもいずれ片側４車線になるのでしょうか。

[112: マンション検討中さん]

この辺りを４車線にしようとすると
せっかく建てたこのマンション壊さないといけない気が。。。

自分は朝このマンションから那覇に向かうときのルートが気になってます
セブン横の細い道一択になるのでしょうか
朝大丈夫なのかな

[113: eマンションさん]

>>112 マンション検討中さん
マンション裏の住宅地を抜けるかヤマダ電機前でUターンする方法も一応あります。
あまりオススメ出来ませんが。
やがて近くのラブホが廃業するとマンションになる可能性が高いので、セブン横の道が改善する事は望み薄です。

[114: 評判気になるさん]

道路側は国道が、海側はマンションがあり、上層階でないと眺望は楽しめないし駐車場は機械だし、価値と値段が合うかどうか。

[115: eマンションさん]

高層階だけ売れてもしょうがないからね。
曙プレミストのように中低層階だけ売れ残りそう。

[116: 検討板ユーザーさん]

曙と浦添のプレミストはターゲット層が異なるから比べるの難しいかも。
浦添に住みたくて4000万、5000万を買う層がどれだけいるかってのが読めない。

移住者って浦添相撲って考えるのか疑問

[117: 評判気になるさん]

4000万以上払うなら県内デベのマンションなら最上階、高層階に住めるから悩みますね。
品質はプレミストが高いとは思うけど

[118: マンション検討中さん]

同程度の広さで上層階4000万のとこあります？

[119: マンション掲示板さん]

>>118 マンション検討中さん

そうか、ここ基本的にどの部屋も広めでしたね。
そ　平米単価で考えるとプレミストの方がお得って考え方も出来ますね。

あとプレミストは大和の提携ローンが使用できるから金利も抑えられるので結果的に安くなるってこともあるかも。

マンション購入は難しいですなー

[120: マンション検討中さん]

大和の提携ローン使えば変動金利40年、0.49%で組めるから世帯所得650万でも購入出来るかも。
あと金利0.7ぐらいになるけど50年ローンもあるみたいだから共働きなら買える。
ま、月々の支払いはキツいと思うけどw

[121: eマンションさん]

2馬力で月々の支払いキツくなる人は固定金利の方がいいと思う。
金利上昇した時に繰り上げ返済出来ないだろうし大変よ。

[122: 口コミ知りたいさん]

2馬力で50年ローン組む人はそもそも家買ったらだめな人たちかと。

[123: マンコミュファンさん]

途中で売却する気なら50年ローンでも良いと思いますけどね。
現在の不動産状況で考えると20年後ぐらいに売却したらローン残債残らないと思うし。
ま、先のことは誰も分からないけど

[124: マンション比較中さん]

>>122 口コミ知りたいさん
2馬力で50年ローン組みましたが、何がダメなのでしょうか。

50年で組んだ分貯蓄に回せているので、住宅ローン控除期間が終わって、繰り上げ返済をし年数を徐々に短くしようと思っています。手数料ではなく保証料で組んだので、繰り上げ返済でその分もどってくるので、悪くないと思ったのですが。
実家を継ぐので、途中で売却もしくは賃貸も考えています。

[125: eマンションさん]

>>124 マンション比較中さん
あなたのようにしっかりリスクも考えてローン組むなら35年、50年、変動、固定でも問題ないと思います。

特に何も考えずに毎月払える住宅ローンだから大丈夫って安易にローン組む人が危ないんだと思います。

[126: eマンションさん]

あ、でも50年ローンにしないと購入できないって人が買うのはやめた方がいいと思う。
35年ローンでも返済出来る人がローンを長期にするのは低金利の時代なら賢い選択

[127: 口コミ知りたいさん]

>>124 マンション比較中さん
そのローンの組み方であれば何も問題ないと思います。とはいえ、50年ローンは35年ローンと比べるとやっぱり元金の減り方は遅いので、定期的にローン残債と中古市場の価格チェックは行ってた方が良いと思います。
あなたと違ってペアローン50年で組まないと返済できない人たちが非常に危ないです。

[128: 口コミ知りたいさん]

35年でも全然払えるけど色々考えて50年で組む人、夫婦で50年じゃないと払えない人。後者は二人で50年でカツカツなのでどちらかが仕事辞めたりとかちょっとした収入減が響きますからね。あえて50年にして貯蓄や運用で老後に備えていずれ繰上返済なら良いけど、なんとか払えて備える余裕ない夫婦見ると老後は払えないんだろうなって未来しか見えない。

[129: 匿名さん]

修繕積立金は20年後には2万円、30年後は3万ぐらいらしいけど、機械式駐車場あったらそんなもんなのかな。
戸数多いからもう少し低いと思ってた。

[130: マンション検討中さん]

2馬力50年ローンを馬鹿にされて怒ってるけど、
どう考えても普通じゃないからね
一人だと100年かけて返すって話だし

戻し保証料なんてガンガン減額されてくの知ってるのかな