プレミスト浦添港川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト浦添港川についての情報を希望しています。
オーシャンビューの大規模マンションがたつようです。
価格が気になりますね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/okinawa/minatogawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152490

所在地：沖縄県浦添市字港川横竹原252-5、字城間赤畑3033-6（地番）
交通：琉球バス・沖縄バス「港川」バス停より徒歩3分（那覇方面）
間取：2LDK～3LDK
面積：66.00平米～83.37平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：未定
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 匿名さん

そうなんですか…。
マンション初心者で、まだまだ勉強中の身としては、駅近でかつスーパーとかドラッグストアやコンビニも近く、かつ平置き駐車場ということで、かなり良い印象ありますが。
コストカットしている部分は否めませんが、共有スペースも、それなりに見栄え良いかと。
アパート然とした地元ディベのマンションが多い中では、マシな方かと思いました。

[62: マンション検討中さん]

ライオンズ三原、確かに駅はあるかもしれないけど
周りが古臭いし奥まった路路に建てた感じだし
そんないい立地では無い気がする
隣に汚い川もあるのが自分は無理かなあ

ただライオンズの品質とこの辺りで平置き二台取れるのにお金を出してもいいって人なら
悪くないとは思うけど

[63: 評判気になるさん]

自動車の優先度が高ければライオンズ三原はあり。
街並みはひめゆり三原線で変わる想定。

プレミスト港川は利便性と充実した共用施設を目当てに買うところ。自動車は妥協する必要あり。

[64: 検討板ユーザーさん]

低層階なんて海は見えないし、リュークスタワーやグラフォートタワーみたく、3、4階の自走式の駐車場にすれば、維持費もかからないし良いと思うんですが。海沿いの機械式、タワー式なんて悲惨ですよ。

そもそも、最近、自走式駐車場のマンションが作られないのはなぜですかねー。これほど沖縄に適した駐車場はないと思うのですが。

[65: 評判気になるさん]

そんなの売れない価格になるから以外の理由なんて無いよ。

[66: マンション検討中さん]

この立地で自走式で2台確保だったら、駐車場350台くらいとるわけで、パチンコ屋さんの立体駐車場みたいなのが横に出来る感じですかね。

見たことないですけど、もし作れてたら相当なお値段がかかって、販売価格も大変なことになり、売れないでしょうね。5000万円～みたいな価格でも買う人いるでしょうけど、私は2台じゃなくてもなんとか対応できる場所なので安い方が良いですね。

あと、プレミストの角部屋AHLタイプの12階以上は2台確約するみたいですので、ご参考に。

[67: マンション検討中さん]

その二台確約部屋、最低いくらからなのか教えてほしい

あとこの確約しても２年後に再抽選なのかな

[68: eマンションさん]

機械式駐車場ですが、この規模だと建て替えに2億円以上掛かると思われます。
長期修繕計画に組み込まれているか確認する事をお勧めします。
もし組み込まれていない場合、早めに積み立てれば大丈夫ですが、後から気づくと追加徴収がキツいですよ。

[69: マンション比較中さん]

>>68 eマンションさん
管理費、修繕費が高そう>_<

[70: eマンションさん]

管理費は1万円台前半から中盤と予想します。
機械式駐車場の建て替えは放置すると臨時徴収が1世帯150万円ほど発生しますが、30年間積み立てれば年間の追加費用は5万円です。
ブランドマンションを購入する層なら平気でしょう。

[71: マンション検討中さん]

海のそばの機械式が30年無事で持つかね？

[72: eマンションさん]

管理組合の頑張りと修繕積立金の余力次第ですかね。

ちなみに道向かいの築17年マンションは機械式駐車場で苦労されているようです。
という事は、普通の管理組合レベルでは大変なのが想像できます。

[73: マンション検討中さん]

機械式の駐車場は時間かかるし、管理費高いし、特に海の近くなら台風の被害もあるし、避けたい施設です。

[74: eマンションさん]

機械式駐車場のデメリットについては課題がはっきりしており、入出庫の時間以外は解決策があります。
マンション管理について今から勉強すれば間に合いますし、立地が気に入って努力するつもりなら購入いいと思いますよ。

[75: マンション検討中さん]

管理費や修繕費は非常に大事であると同時に、安いから良いとか、高いからダメだとか、そういう話ではないのかなと思っています。
機械式も多いので、私も気になって聞いてみたら、きちんとした説明をいただき、納得できたので、さすが大手だなと思ったところの一つでした。
30年先の費用はもちろん組み込んでいて、それ以上に20年経っても値上がりしている物件などは、上質な管理のおかげで価値が保たれているとも思えました。
そういう点では大和ハウスは安心できると思っています。

[76: eマンションさん]

>>75 マンション検討中さん
基本的に同意しますが気になった点がひとつあります。
大和ライフネクストに限った話ではありませんが、管理会社に信頼という名の丸投げをしてはいけません。
マンションを守っていくのは管理組合が主体です。
大手だから信頼していたのに。。。的な話は沖縄でも聞きます。
管理会社の利益は住民の財産と相反する場合があることを頭に置いておかないと、長期修繕計画が管理会社の売上計画表になってしまいます。

[77: eマンションさん]

大和ライフネクストの口コミ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580479/
https://minhyo.jp/daiwalifenext

実際には担当者による所が大きいのですが、住民が無関心だとロクな事にならないのは、どの管理会社でも一緒です。
まずはマンション管理に興味を持ってください。

[78: eマンションさん]

それだけでは何なので、私がマンション管理の知識を勉強したサイトのひとつを紹介しておきます。
元管理会社の方が作成されていて、貴重な情報が多数あります。

http://courage.wp.xdomain.jp/?p=20921

[79: 通りがかりさん]

近くに住んでいて、買い替えを検討しています。港川は徒歩圏内でなんでも揃うし、バスも本数種類が多いので便利ですよ。車1台でもなんとかなるっちゃなる。高層階は羨望もとても良く気持ちいいです。
ただ、駐車場がやっぱり気になる。このマンションの駐車場予定地から58号線の出口が、かねひで左手の細道ひとつしかなく、今でも通勤時間帯はかなり並んでいる。さらに増えるとなると相当混みそう。大丈夫かな？

[80: eマンションさん]

通勤時間帯の那覇向け混雑は間違いなく増えますね。
ただ経験上、ある程度経つと分散化されます。

[81: eマンションさん]

12/4から申込開始ですか。
修繕積立基金が中々の金額なのは、おそらく機械式駐車場が理由ですね。

[82: マンション検討中さん]

完成イメージを見るとここの2階は隣のホンダ社の2階駐車場の車を眺める眺望になってしまいますね。

[83: eマンションさん]

11階まで天井高2400mmなのが残念ポイント。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>83 eマンションさん
誰かがライオンズ三原も天井高2400mmって言ってたので、このぐらいが県外大手がコスト考えて県内で作る目安なのかもしれないですね。

[85: マンション検討中さん]

12階以上は高さ何センチなの？

[86: 通りがかりさん]

>>84 口コミ知りたいさん
ブランシエラが最上階2600、それ以外は2500で、ライオンズの2400と比べてみたんですが、たった10センチでも圧迫感が違いました。間取りがそんなに広くなくても、天井高いと開放感出ますよ。

[87: eマンションさん]

>>85 マンション検討中さん
12から14階が2450mm、15階が2500mmです。
階別の価格上昇幅が大きい事もあって、浦添でどれだけ売れるか興味深いです。
下の方だと1階上がると200万円アップとかザラです。

[88: マンション検討中さん]

階高高い方が良いですが2重天井でしっかり作ると
低くなるのかな？

[89: eマンションさん]

15階建てで二重床二重天井だと天井高は2.4m程度になりますね。
仕様を変えず天井高2.5mにするためには14階建てにする必要があり、そうすると販売戸数が減るため更に高価格になってしまいます。
なので天井高は割り切る必要があります。

[90: マンション検討中さん]

安いマンションは2重天井でも何かを削っていると聞きました。2重天井を簡易的にする？
なので最上階に住むかうるさい上階住人に当たらないことを願うしか無いですね。

[91: マンション検討中さん]

本土転勤族の家族持ちで検討中ですが、ダイワハウスさんは結構ブランドで販売している感じもありますので安心感もあるのですが、他の一般的な地元のマンション業者と比べ割高感もあるので、比較した時、他ディベロッパーと違いはありますか？先におっしゃられた2重天井の構造や、壁の厚さ、部屋の仕様などが他のマンションと比べいいものを使っているとか？また5-10年後にもし引っ越しの際にこの地域で再売却を考えた時、このマンションは売りやすい物件ですか？　それとも価格のわりにリセルバリューを維持できにくい難しい物件でしょうか？沖縄のマンション価格にびっくりして予算は4000が限度ですので必然的に70ｍ２低層階の海の見えない部屋になりそうでうが。。

[92: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
このマンションの資産価値はキンザー返還後の開発次第です。
建築費が高騰している事もあり、5-10年の短期で手放すのであればリセールは厳しいでしょう。

設備仕様については大手ですし、天井高以外は水準高めです。

[93: 評判気になるさん]

>>91 マンション検討中さん
完成後即転売で儲かる場所ではないと思いますが人気のある場所だと思うので、35年ローンで組んで普通に手放す分には問題ないと思います。地元民が50年ローン使って夢のマイホーム！とかだとここに限らずリセールは厳しいと思います。

天井高は地元デベと比べても普通ですが、壁の厚さや共用部などは水準高いと思います。

個人的には機械式駐車場の方が気になります。地元デベの機械式駐車場のマンションと比べると修繕積立金ちゃんとしてるので大丈夫だと思いますが･･･｡

[94: eマンションさん]

このご時世なので、資産価値に囚われ過ぎず残債割れしなければokぐらいの気楽さが大事ですよ。
家族の快適な生活が出来ることが一番です。

[95: 口コミ知りたいさん]

どうでしょう？まだあいてるのかな

[96: eマンションさん]

戸数多いから余裕で空いてますよ。

[97: 評判気になるさん]

プレミストシリーズは高いですね。
管理費駐車場費など考えると予算オーバーかな。

[98: eマンションさん]

最近の小規模物件ならこの価格帯でも売れた実績あるんですよね。
100戸超で同じように売れるかが未知数で、県外向けの方の需要次第かなと。

[99: マンション検討中さん]

管理費そんな高いかな？　共用部があるぶん安いような気がしていました。

[100: eマンションさん]

沖縄マンション投資初トライ者です。

オンラインでの説明受けた平凡個人の印象です。
諸先輩方、ご指摘、ご指南あれば教えてください。

立地がベストじゃない分躊躇ってます。
変に修繕積立も安くないので、十分な維持管理が叶いそうなこと、と平米単価は評価してるんですが、58号線下り車線側なのが惜しい。

賃貸に回した見込み賃料も思ったより高くないなぁ（そもそも沖縄新都心以外は賃料低くないですか？）
セールス担当もこと賃貸運用でヒアリングすると少し弱気なのが、気になります。

賃貸より売り抜けの方が利は良さそうとの印象なのですが、投資家の皆様の印象はどうでしょうか？

[101: eマンションさん]

ココを投資物件として保有するのであれば、長期保有する事が前提だと考えます。
キンザー返還後の発展プレミアが乗った販売価格になっていますので、逆に言うと早期の売り抜けは厳しいと感じます。
眺望の良い部屋ならば、いちおう早期売り抜けでもチャンスはあります。
私が買うのであれば賃貸物件として保有しておき、周辺が発展した上で好景気の時に売り抜けますね。

[102: マンション検討中さん]

キンザー返還後の発展見込みだとして、
キンザーってマンション群予定のエリア無かったっけ？
もしマンション沢山建つなら古くなったここでどこまで闘えるかは気になる

[103: eマンションさん]

新都心とその周辺(真嘉比や古島)見てると大丈夫だと思うのです。
世の中に絶対は無いですけど。

[104: マンション検討中さん]

何もなかった新都市時代と比べるの酷くない？

[105: 評判気になるさん]

>>101 eマンションさん
キンザーの返還って確実なんですかね？
不勉強ですみません。

ネットで調べたレベルでの理解になっちゃいますが、普天間みたいに時期が有耶無耶になったら、返還後のプレミアに期待出来ないというか、時期ズレしちゃうかなと。

当たり前ですが、デベも政治リスクは担保しない言い回しなんですけど。

皆様、どう見られてますか？

[106: マンション検討中さん]

普天間は飛行場の移設が必要だったんだけど、移設先がゴネはじめてグダグダしてるから
キンザーは特に何も起こらなければ普通に返還されるよ

ただ返還後すぐ発展するわけじゃないのは注意
まあ巨大更地の状態だと急いでマンション建てたり土地売ったりしたくないしね
発展してからの方が高く売れるし

[107: eマンションさん]

キンザー返還自体はほぼ確実です。
ただしその後の開発でコケる可能性は多少なりともあります。
最近も浦西駅周辺の開発でグダっていますからね。

[108: マンション検討中さん]

浦西駅の周りスッカスカですよね
イオン計画も縮小したし

駅の周りが更地って初めてな気がするから
内地の駅前みたいになるの期待してたのに
なんでだろ

[109: マンション検討中さん]

58号線沿いの角部屋はどうなんだろう。
バルコニー出て何かするってことは幹線道路沿いだとしなさそうだから中住居の方が良いのかな

[110: 購入経験者さん]

大和さんのプレミストシリーズはちょっと高いけど、建築時の検査も厳しいらしくて、またアフターが大手だけにしっかりしてるみたいなので、リセールは期待出来そうですよ。