リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオシティ南砂町ステーションサイトについての情報を希望しています。
駅から徒歩3分のマンションです。
アクタスが使われていたり、ファミリー向けのマンションのようです。
価格はいくら位になるのでしょうか。
気になります。
公式URL：https://www.nskre.jp/minamisunamachi/index.html

所在地：東京都江東区南砂7丁目2013-29（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅(2a出口) 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.47平米～85.20平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオシティ南砂町ステーションサイト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3136/

[61: 匿名さん]

坪単価どれくらいになりますかねー？

[62: 評判気になるさん]

敷地配置図が出ていましたので、ご参考にどうぞ。

[63: マンション検討中さん]

>>62 評判気になるさん

ここ全然スレないけど、人気ないん？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション検討中さん

価格でないとね。盛り上がらんよね。

[65: 匿名さん]

絶対高いと見ている。
定期借地はほぼ考慮されないと見ている。
駅前の中古が築15年超で5000万超えてるから、新築ということで6000万超えてくるとの読み。

外れたらごめん。

[67: 匿名さん]

>>65 匿名さん
晴海フラッグと販売時期だだ被りなので、それより安くないといくら駅近といえど流石に売れないと思います。
平均で坪280くらいになるのではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[69: 住民板ユーザーさん]

>>67
ハルフラよりこの物件の方が東京駅へドアトゥで出られる時間は早いのだが…

[70: マンション検討中さん]

晴海フラッグはないですよね。
あんなに揉めた物件。
マンションは人数集まってこそなのにあんなに悪評だったら集まらない。
それならここの方が良い。

[71: 通りがかりさん]

価格出ました。
定期借地権なのに高いですね！
まさにマーケット高騰。。。

[72: マンション検討中さん]

>>71 通りがかりさん

60年定借でこの価格は高い感じがしますね。

[73: 匿名さん]

んんん、安くはないね。60年だしなあ。西早稲田第1期ほどのお得感はないか。

[74: マンション検討中さん]

オンライン説明会参加しました、定期借地のデメリットを否定するのに必死だな…という印象でした。
誰しも思うことでしょうがとにかく価格設定が強気ですね、どこらへんがリーズナブルなのか。資産性無くランニングコストもかなり高いのに。細かいけど駐車場が3、4世帯に一台しか割り当てないのも致命的な気がしました。マンション購入検討者には受難な時代ですね。

[75: 匿名さん]

全然定借のメリットが出せてないよね。本来定借で割安になる価格分が全部デベの懐に入ってんじゃねコレ。下手したらここが、お隣のリビオシティ西葛西親水公園みたいに施工後1/3売れ残ってるみたいな、悲惨な状況になっちゃうんじゃない？

[76: 匿名さん]

しかも例にも漏れず、ここも361戸でエレベータ3基しかねーし。

[77: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

管理費は平米いくらですか？

[78: 匿名さん]

定借でこの価格は残債割れ確実ですが、腐っても駅近ですし60年永住する目的ならまぁ悪くはないのではないでしょうか

[79: 通りがかりさん]

オンライン説明会では定借だと建物にお金がかけられるので良い建物・広い建物に住めます！みたいな説明もありましたね。
価格はあまり下げないということか。

この価格だと条件の良い住戸は坪330万とか？
（73平米が仮に7300万だとすれば）

定借ディスカウントを2割と考えると、所有権に換算した南砂町徒歩3分の価格は坪410万ということになります(￣▽￣;)

[80: 匿名さん]

この価格で買って、地代を60年払い続けるとか(￣▽￣;)

どうせ建物も大して金かけてないやろ(￣▽￣;)

(所有権換算)坪410なら湾岸方面もいけるんじゃないか(￣▽￣;)

[81: マンション検討中さん]

これは高い。。
これなら、他買える。
諦めます。

[82: マンション検討中さん]

調べたけどこのデベの大規模なんて買えたもんじゃないですな。

自社サイトで300万プレゼントで売れ残りさばいてるし、リバブルの新築アウトレットでも値引きで大量放出中でした。値上げがトレンドなのに自ら価値を毀損してるという。

https://www.livable.co.jp/kounyu/tokushu/outlet/all-privilege-mansion/

定借で同じ運命辿ったら目も当てられない。立地は良いけどリスクしかないでしょ。残念。

[83: 匿名さん]

高値で売り出して

山ほど在庫残して

値引きで投げ売りスタイルか

そりゃ　最初に手を出したら負けだぁ　笑

今回は定借なのにさらに割高と

誰得ぅ　笑

グランエスタか東陽町の財閥中古でオケ

[84: 匿名さん]

残債割れほば確実の物件買うなんて、言葉を選ばずに言えば単なる罰ゲームでしょ、、

[85: 匿名さん]

船橋高根台で300万プレゼントとは、、

売出し開始価格でここ買って、数年後中古で売ったら最悪マイナス1000万超えるんじゃない？
言い過ぎ？

[86: 匿名さん]

参考までにですが、南砂町徒歩12分・築17年の旧法借地権の物件が坪125万で売り出されて長いこと売れ残っています
徒歩分は違えど、定期借地権より条件のよい旧法借地権でさえこれくらい減価することは留意すべきです

[87: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん

sumuneというやつも売れ残り物件しか載せてないね。結局自社サイトのアウトレットモールでした。はやくここに載って欲しい!

https://sumune.com/estate

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
うわ、良い情報です、ありがとうございます！
勝どきは厳しいの分かってたけど、上野はやっぱ1LDK厳しかったのか。笑

[89: 検討中]

この値段なら、グランエスタの中古買ってリフォームする方が合理的だよね。
この物件は徒歩3分とはいえ、ヘンテコなルートを通るので、夜は不安だし。

[90: 評判気になるさん]

無名の不動産屋なので調べてみました。

50戸ぐらいの独身向けを大量に作ってますね。

殆どが微妙な郊外や地ぐらいの低い近郊です。

川口、入谷、宮崎台、本八幡、中村橋、松戸、船橋、三ノ輪、東武練馬、つつじヶ丘、成増、西葛西、高根公団。。。

ちょっとだけ手掛けてる大規模はアウトレットモールにあるように爆死中ですね。。。まともな立地が買えず、大規模を売り捌ける企画ができないのでしょう。

南砂で定期借地権の高値チャレンジ、しかも大規模って完全に爆死フラグたってますね。。。。。

[91: 匿名さん]

不調物件多い。笑

東中野、宮崎台、調布、海老名は売行きいい感じっぽいけど。

南砂町がいい感じになる予感はしないな

[92: 匿名さん]

定借でこの価格だとしたら、設備仕様がよっぽど良いということでしょうか
食洗機・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンターあたりは当然としてプラスアルファがほしいですね

[93: 検討板ユーザーさん]

たしかに検索したら
数百戸規模のマンションは数件しか
やったことないじゃんか。

童貞が100人斬り目指すみたいなもの笑？

しかもどれも上のアウトレットにでてくるし。

[94: 匿名さん]

よかったらNo.1タワマン建てる計画もあるから応援してあげて！！！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664839/

[95: 匿名さん]

日鉄興和不動産って販売を委託するからなー

売る苦しみを知らないのかなー

[96: マンションマニアさん]

>>94 匿名さん

港南のタワーも爆死しそうw

[97: マンションマニアさん]

>>95 匿名さん

自己満の企画w

[98: 匿名さん]

みなさん、日鉄興和不動産に詳し過ぎ＆リサーチ力ww

[99: 匿名さん]

日鉄興和は川口元郷でも定借でやらかしてるらしいですし、これの二の舞になりそうですね
https://manmani.net/?p=19743

[100: 匿名さん]

管理会社の日鉄コミュニティは管理組合の金を着服して2019年に処分を受けてるよ。
購入する人＆理事さんは気をつけてね！！
でも再発防止策がされてるから安心だよ！！

https://www.ns-community.co.jp/ns/20190415_document.pdf

しばらく価格のことで散々言われるだろうから、これくらいにしておくね。

[101: 通りがかりさん]

グランエスタに新築以外で勝る要素があれば、教えて欲しいですね。

[102: 南砂町検討中]

グランエスタは更に大規模（671戸）でランニングコストが安い（殆どの住戸で管理費7000～8000円）、修繕積立金も安い。それでいてコンシェルジュ、ジム、ゲストルーム、パーティールームなんかもある。

こちらは地代もあるし、新築以外に選ぶ理由が分からない。

[103: マンション検討中さん]

ジオ南砂も高いけど、ここも高いね。
強気な価格。
オートバックス跡地はさらに強気になるのかな。

[104: マンション検討中さん]

設備仕様が公表されてないからなんとも言えないけど、建物に金かけましたって言ってて専有部がしょぼかったらないなー
共用部なんてなくてもいいぐらいだし

[105: 匿名さん]

設備仕様は少なくともジオと同等でないとこの価格は説明が付かないですね
以下マンマニ氏ブログ引用ですが、この辺りがちゃんと揃っているかは要確認です

> ディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、キッチンハンスグローエ社製水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、Low-E複層ガラス、可動式ルーバー面格子など
> エレベーターは4基（11階以上は2基）、すべて食い込み型になっていない
https://manmani.net/?p=34972

[106: 匿名さん]

間取りはひどいな。
他もコストカットしまくりは確定かと。

アルコーブなし
インポールなのに5畳しかない不整形子供部屋
リビングインバス
キッチンと巨大パイプスペースがバルコニーに面してて居室は行燈部屋

何これ、、震

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
確かに、一般に公表されているなかでは、このタイプ（F-C）が一番ヘンテコな間取りだよね。LDの隅にあるクローゼットも意味不明だし。そこで着替えを選ばせるのってどうなのよ？

でもまあ、間取りについてはもう少しマシなやつの方が多いから、この間取りだけで物件全体を云々するのは違うとも思うけど。

[108: 匿名さん]

>>106 匿名さん

リビングダニイングは実質8畳ぐらいだね。
洋室3をダイニングかリビングとして使わないと使い物にならない。

洋室3のウゴクロが全ての元凶。

それがあるからキッチンを窓に寄せざるを得ない。なのに3LDKに見せたいからこうなる。普通に洋室3とキッチンをの位置を変えればまともになる。

しかも元凶のウゴクロで洋室1が6-7.8畳に変わったところでほぼ意味がない。

コストカットを誤魔化すために飛び道具に力をいれて企画するから余計におかしなことになる。まさに三流の発想。

この間取りをみた時点でそこら中に地雷が埋まってるとしか思えない。大規模で全く売れてない西葛西と高根公団は見学した方がいい。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん

まともなデベならわざわざ公開してる代表間取りをひどいものにしない。お察し物件。公開4LDKも2部屋がリビングイン。ろくなものではない。

[110: 匿名さん]

グランエスタの間取りと比べてみると最近のマンションの建物へのお金かかってなさが分かりやすいですね。
ポーチの大きさとか。
こればっかりは工事費の相場があるので仕方無い面もあるけど。

グランエスタだとこの間取りで5980万。この部屋は2階なので条件があまり良くないけど