リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオシティ南砂町ステーションサイトについての情報を希望しています。
駅から徒歩3分のマンションです。
アクタスが使われていたり、ファミリー向けのマンションのようです。
価格はいくら位になるのでしょうか。
気になります。
公式URL：https://www.nskre.jp/minamisunamachi/index.html

所在地：東京都江東区南砂7丁目2013-29（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅(2a出口) 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.47平米～85.20平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオシティ南砂町ステーションサイト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3136/

[227: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん
ウェビナー後に個別説明会の電話があったので価格や借地権のことが気になりお断りをしましたが、それでも電話口の方からは希望価格や案内希望日を結構聞かれました。
個別説明会参加で倍率優遇のお知らせには9/4と9/5は予約一杯のはずなのに反響が薄いのかなと感じました。

[228: マンコミュファンさん]

しつこく電話がきますね

[229: 匿名さん]

ハルミフラッグ終わるまでは静かにしてるのかな？

[230: マンション検討中さん]

リビオのスレだと大体和田アンチが荒らしにくる笑笑

[231: 匿名さん]

>>230 マンション検討中さん

誰それ？

[232: 匿名さん]

個別説明会行った人いらっしゃいますか？

[233: マンション比較中さん]

>>232 匿名さん
スケジュール表には9/4と9/5の個別説明会は満席と印刷されていましたので行ってませんが、借地権での価格設定や築が結構古いですがグランエスタやニューライズシティと比較すると利便性や借地権がどうしても気になってしまいます。
新築と駅3分は魅力的ですが近隣住人からも評判がよくなさそうです。
借地権だとリセールの時に影響がありそうだし、固定資産税は地主負担といっても、その分ほぼ同額で解体費用がランニングコストとして発生する訳なので微妙です。
もう少し検討してから決めようと考えています。

[234: 匿名さん]

>>233 マンション比較中さん

地代がどれくらいかも気になりますよね。

[235: 住民板ユーザーさん]

6日の15時前の南砂町の地下鉄入口。
ランドスケープのラミネート持ってた明らかにこの物件の営業マンの男が駅前の薬局や居酒屋の入ったプレハブ建物を指差して
「あれはプレハブなので将来商業施設になりますよ」と説明をしていた。
地元住民だが、現時点であの建物が建て変わる話は無い。あるのは江東区の説明による「将来の土地利用の方針」で「商業ゾーン」と書かれているだけ。

ちょっと不信感を抱く営業マンだったね。

[236: 匿名さん]

価格帯が似てるからハルフラ終わるまでは様子見って人多いですかね？

[237: 通りすがり]

>>235 住民板ユーザーさん
アルカナールは元々建替え有りきの仮店舗建物だったと聞いたことがある。まだ15年以上そのままですが駅の改修工事が完成したら駅ビルに生まれ変わるのかも。乗降客も増えたことだしお洒落に生まれ変わってくれたら南砂町駅も華やかになるだろうね。

[238: 匿名]

投稿少ないですね。今時点で、たった237件しかない。人気がないということの現れでしょう。所有権だったらもっと買いたい人がいると思います。

[239: 住民板ユーザーさん]

>>238
その割には南砂町の駅に貼られた広告には
「エントリー何千件突破！」(具体的な数字は忘れた)
っていう威勢の良い書き方されていますね…

[240: 匿名さん]

説明会行ってきました。
設備仕様はディスポーザーは付いてましたが、以下が気になりました。
・トイレが古めかしいタンク式
・食器棚なし
・普通のシンク（ユーティリティシンクでない）
・ミストサウナなし
坪300超えてくるにしてはちょっとな…といった印象です。

[241: マンコミュファンさん]

>>240 匿名さん
食器棚もミストサウナもこの単価帯では付かないのがむしろ普通かと。
トイレは残念だけど。
シンクはどっちでもいいかな。

[242: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん

お察し物件確定ね

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンコミュファンさん

トイレなんてタンクレスじゃなくてもロータンクでもいい。
値段差がないのにそれでも削る。

つまり他もコスカお察し物件。

[244: 匿名さん]

>>241 マンコミュファンさん
定借なの忘れてない？
単価十二分だと思いますが。

[245: 匿名さん]

>>240 匿名さん
大手デベのように仕様が良いマンション建てて、周辺からの住み替えを促してくれれば、南砂の格が上がるのに残念な感じですね。
10年以上前のマンションに勝てる要素がひとつくらいないのかしら？

[246: 口コミ知りたいさん]

過去の書き込みをまとめました。
いい点をもっと教えてください。

・南砂町便利
・駅近立地
・大規模

・マイナーデベ
・低い地ぐらいエリアメイン
・コンパクト大量供給、大コケ多数
・過去の定借は大コケ
・数百戸規模は数件のみ、大コケ
・新築大半を各所で数百万の値引き中
・定借60年
・一番グランエスタが250万
　ここは所有権価格で375万
・駐車場少ない
・近所が建設に猛反対
・壁ドン部屋ばかり
・コスカ間取り推し。アルコーブなし、インポール、狭小不整形子供部屋、リビングインバス、居室行燈部屋など
・コスカ仕様。トイレが古めかしいタンク式 、食器棚なし、ユーティリティシンクでない、ミストサウナなし
・管理会社の日鉄コミュニティは管理組合金着服で2019年に処分
・販売は業者丸投げ

[247: マンション比較中さん]

あとはいい点では新築くらいしか思い当たらないです。

ネガの方がたくさん思い浮かびまずが、借地権そのものとそれに対する価格設定が最も残念です。

[248: 匿名さん]

メリット追加
駅近
大通り沿いでない（グランエスタに唯一優る点？）
エントランスとロビーのデザイン
共用施設充実
バルコニーガラス手すり

デメリット追加
囲まれ感

[249: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん

囲まれなのにガラス手すりがいいの？
都営とお見合いだよ。

[250: 匿名さん]

>>246 口コミ知りたいさん

南砂は快速止まらんけど、スナモあるし駅前も開けてて良い駅なだけに、駅近の好立地で仕様の低いマンションなのが残念。
高くても良いマンション作って欲しかったよ。

まぁ価格高いと売れないと判断されたんだろうけど、南砂も舐められたもんだね。

[251: 住民板ユーザーさん]

>>246
駅近だけど駅からの最短ルートは猛反対する近隣住民の私道経由

を追加で

[252: 匿名さん]

>>246 口コミ知りたいさん

ここの前評判通り大失策みたい。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
ハルフラか笑？

[254: マンション検討中さん]

>>253 匿名さん

他の江東区の物件は売れてるから、
単に企画か会社が無能なのでは笑?

大検の中小企業診断士笑笑。

[255: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん

エントランスは同棲始めて無印で家具をかってる学生レベルかい笑?

[256: 匿名さん]

盛大に売れ残って値下げするのではないかな？

[257: 匿名さん]

定借なのがやっぱり致命的な気がする。
この状況でインフレでのアップサイドが殆ど期待できないしなー。
相続無視、DINKS永住とか相性良さそうなゾーンがかなり狭い印象。

[258: 匿名さん]

ザ・パークハウス市ヶ谷加賀町レジデンスとか、ブリリアシティ西早稲田とか、定借でも人気が高くて販売好調の物件もある。ここはブリリアシティ西早稲田を参考にしたと思われるけど、いろいろな面で劣化版なのが痛い。せっかくの駅近立地を活かせてない気がする。

[259: 通りがかりさん]

>>258 匿名さん

どこをどう西早稲田を参考にしたのですか？

[260: 通りすがり]

駅徒歩３分がいちばんの売りになってるけど路地や公園横を通るしかない徒歩３分。駅の入り口から改札までも結構遠いしエスカレーターも無い。駅の改良工事が終わると改札は反対側のホーム中央になって更に遠くなるし、本当に３分のメリットがあるのか考えてしまう。
それとやはり定借の割りには高いというのがネックだと思う。

[261: 匿名]

立地条件が悪いし、定借の上に価格が高すぎる。駅の改良工事が終わると改札は駅のホーム中央になるので、徒歩5・6分くらいか？
検討する気にもならない。

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

大規模、駅近物件はどこも人気なのに。

[263: 通りすがり]

最近コロナで車が逆に人気になってるけどここの駐車場は総戸数361に対して駐車場108台と３分の１以下。１台分を除きすべて機械式っていうのはデメリット要因。

[264: 通りがかりさん]

そろそろ良い点を上げていきましょう。
何かありますか？

[265: 匿名さん]

>>264 通りがかりさん

新築というのは良い点ですね！
これはグランエスタに明確に勝っています。

[266: 通りがかりさん]

>>265 匿名さん

新築の良い点はなんですか？

[267: 匿名さん]

誰も他人が使っていないってことでしょ？
目に見えない垢や油汚れなどが付いていることがない。
常識では？

[268: 評判気になるさん]

>>266 通りがかりさん

設備が良い
劣化していない

[269: 匿名さん]

>>268 評判気になるさん
「劣化していない」はその通りだけど、新築だから設備がいいとは限らないよ。

[270: 評判気になるさん]

>>266 通りがかりさん

ブローカーへの無駄な手数料がかからない

[271: マンション検討中さん]

>>266 通りがかりさん

入居した瞬間中古になること

[272: マンション検討中さん]

>>270 評判気になるさん

デベと地権者への無駄なコストがかかりまくってる

[273: 住民板ユーザーさん]

>>260
その路地すら私道で
ある意味借地。

借り暮らしのリビエッティだなｗ

[274: 名無しさん]

リビオメゾンも賃貸ですが出ましたね、ただ駅遠の極狭2LDKが家賃19万とかで私的には誰が住むんだよっていう印象でした…日鉄の人は南砂を勝どきとか門仲と勘違いしてるのかな、それだけ出せるなら他のところ住むだろうという話で、リビオもそうですが日鉄案件は総じて話にならないです

[275: 評判気になるさん]

>>272 マンション検討中さん

その建物が中古になればそこにさらに手数料でしょ。
関係者が増えるほどコストがかかる。
手数料ほど無駄なものはない。

[276: 匿名]

どの新築マンションもバカ高い。そのうち暴落するのが目に見えている。販売員は低金利の今買わなきゃ損と限度額いっぱいの借入を勧めて進めてくる。
マンション売って利益、高い管理費で利益、ぼろもうけでは？

[277: 評判気になるさん]

>>276 匿名さん

手数料ビジネスの中古業者も目くそ鼻くそ。
手数料は無駄なのは間違いない。
無知は罪。

[278: 匿名さん]

新築を購入した人は、自分の前には誰も住んでない物件に住むことができる。
最初の購入者が自分。その事実は、購入後何年経っても変わらない。
中古を購入した人は、他人が先に住んでた物件に住む。
別に中古が悪いわけではないけど、新築は新築、中古は中古。
新築が勝った瞬間に中古（自分以外の人が先に住んでた物件）になるわけではない。
常識的に考えれば誰でも分かる。

[279: 通りすがり]

新築は仲介手数料無い代わり新築時に売り主側の利益が載っていて住んだ瞬間２割落ちだと一般的に言われている。ちなみに中古マンションの仲介手数料は３％＋６万らしい。
都心駅近だと値崩れしないで少しずつ上がっていく場所もあるけど物件個別の人気しだいで＜ローンの利息分＋値落ち分＞との比較もあって契約前はかなり慎重になる。誰も住んでない部屋で暮らせるのは嬉しいけど、ほんと物件しだいなので。

[280: 検討板ユーザーさん]

>>274 名無しさん

どの物件見ても仕入れも企画も無能の三流感にみち溢れている。三流企業ほどSNSはしゃぎだの値引きだの流行りものだの小手先でイキるしかないからポジショニングにあった正攻法の戦略をしてるとも言える。身を削って先細りの道でもある。

[281: 匿名さん]

>>280 検討板ユーザーさん

デベは良いマンションを創るというのが本分ですよね。その結果、喜んで買う人がいれば利益は後からついてきますからね。

理想論ですが、理想を諦めたビジネスに価値は見出せないね。

[282: マンション検討中さん]

HPのCrossTalkっていうページで、デベ担当社員のフルネーム・素顔出されてるんだな。他のリビオも見てると購入者の顔出してたりするし、結構晒すスタイルなんだな。

[283: 評判気になるさん]

>>280 検討板ユーザーさん

そうして開発されたマンションを、中古になった途端手数料のために手のひらを返して褒めまくるブローカーより良いと思います。

[284: 匿名さん]

リビオメゾンは目の前にコンビニとクリーニング店があって便利そうではある。
逆に言えば棟内に無人コンビニある意味がわからんが…

[285: 通りがかりさん]

>>283 評判気になるさん

ブローカー？

[286: 口コミ知りたいさん]

敷地南側、ミキモト南砂町ビル(仮称)として建設が始まりました。
駅徒歩3分と引き換えに4方向とも囲まれた物件。
この点でもグランエスタ未満となりました。

[287: 匿名さん]

駅近、大規模、主要路線、最近のトレンドではどう考えても人気が出そうなものだが。。。

[288: ご近所さん]

工事を見ていますが、杭を地中深く打っていないからここの地盤は良いのでしょうね。
東西線より南側のマンションや商業施設は海の埋め立て地ということもあり60ｍくらい打ち込まないと支持層に辿りつかなかったので。
近くの元八幡神社が平安時代から建立されているので古くから地盤が良かったのでしょうね。

[289: 住民板ユーザーさん]

南砂町の駅を降りてグランエスタの北側の道路に向かうと、グランエスタ側の歩道が一段高くなっている。
その高くなっている部分の古い側壁が、昔の海岸線であり堤防だった。
故に、この堤防以南はほんの少し標高が高め。
液状化リスク等のハザードマップを見れば綺麗に昔の堤防で分かれている。

[290: 住民板ユーザーさん]

この途切れているのが堤防跡

[291: ご近所さん]

新しい埋め立て地は、地盤沈下と関係なく３ｍ以上の高さ、スーパー堤防の延長線上でもあるしね。軟弱地盤だけど。
ここは０ｍ以下であることは周知の事実。至る所に海面や歴代台風の時の水位がポールで表示されているからね。
堤防の強化工事や公園の地下貯水施設で水害対策は進んでいるので以前より安心だけどハザードマップは確認必須は確か。

[292: 情報提供]

本物件の管理会社は如何でしょうか
メリット、デメリット要因は両面でありますが、購入者の資産に影響することですので、既出かもしれませんが、情報共有のために投稿します。

[293: マンション検討中さん]

えっ、2019年も同様の内容で処分されてたでしょ。最近また処分されたの？コピペじゃないよね？笑
>>100のリンク先の2019年の謝罪文は404 NOT FOUNDときましたか。
「2019 日鉄コミュニティ 行政」で検索すると微かに形跡はあるが、、

[294: 匿名さん]

自分で発表したのではなく、国から処分されて発表ってことはバレなきゃうやむやってことですよね。
実際に自分のマンションでと考えたとき、最終的にお金が返されたとしても、それまでのゴタゴタに巻き込まれるのが嫌だなと思った。

[295: マンション検討中さん]

やらかした社員もだが、何度も客の金を着服できる会社って相当ヤバいだろ。理事会もこんな会社相手にせんといかんとか勘弁だな。

[296: 匿名さん]

https://www.h-fukui.com/news/3749.html
に今回の不正内容が出ていました。以下抜粋。
「管理事務室で管理員が組合員等から現金で受け取った来客用駐車場、自転車置き場、集会室等の共用施設使用料等を、回収したフロント担当者が管理組合の口座に入金せず、不正に流用していた。
また、管理組合のイベント費用や、理事会役員等への報酬金、役員等による懇親会費用を関係者へ渡し、その後、使用後の残金等を管理組合口座へ戻さずに不正に流用していた。
」

今回の不正期間は15年9月～20年3月までの4年7カ月だったそうな。
19年の行政処分とその対応は全く意味なかったのね。

[297: マンコミュファンさん]

>>296 匿名さん

ひどい。
割高低仕様なのに、購入後に横領までされたら地獄っすね。

[298: 通りがかりさん]

>>261 匿名さん
しっかり検討した上でのコメントで笑える

[299: 匿名さん]

>>287 匿名さん

ここ人気ないのですか？

[300: 通りすがり]

このスレッドの☆の評価が2.8から3.0を行き来していてその上に上がっていかない。

[301: 通りがかりさん]

>>299 匿名さん
駅近なんだから、定借を考慮した価格ならお求めやすいってことで、ある程度需要があるんだろうけど、みんな最近の市況を考慮しても高すぎると思ってるからの人気のなさだと思う。
テレワークの人はいいけど、通勤ある人は東西線は便利と引き換えに地獄のような混雑だしね。

[302: 匿名さん]

駅近ならグランエスタと、新築なら晴海フラッグと競合してますからね
駅近かつ新築が絶対という人でないと検討しづらいかもです

[303: 通りすがり]

駅近で考えるとグランエスタとまったく対等ではない。
グランエスタは２分だけど直線距離で夜でも明るい100mくらい。
リビオは細くて結構回り道で実質３分もっとかかるでしょう。

[304: 匿名さん]

>>303 通りすがりさん

立地は既得権だから、勝てないにしても仕様とか価格で優位点が欲しかったですね。

[305: 口コミ知りたいさん]

>>304 匿名さん
同感です。その点で価格訴求力が無かったのは残念でした。

[306: ご近所さん]

グランエスタとの違いは、ここは3m～5mの浸水水位、グランエスタは浸水なし
せめて1階分、3mくらい盛土すれば少しは安心なのに
洪水ハザードパップ
https://www.city.koto.lg.jp/470601/documents/kozuimap.pdf

[307: 匿名]

無能な日銀の超低金利政策でマンションは高騰している。不動産業者はこの額まで借りられます。今後もマンションは上がりますと買あおりをするが、住宅ローン控除がなくなった後の事まで説明しないので、住宅ローン破産者が出るのは目に見えている。
これまで老後のためにお金をためてきた高齢者は、利息が殆どつかないので財布のひもを固く閉じている。
これでは経済の再生産ができない。
マンションはいずれ大幅に下がり、昔のように年収の6倍程度で買えるようになると思われる。

[308: 匿名さん]

>>307 匿名さん

素人の経済動向とか1ミリも興味ない笑

[309: 口コミ知りたいさん]

>>307
田舎はそうだね
東京は？世界の主要都市と比べたら割安割安

[310: 口コミ知りたいさん]

田舎と東京の区別すらつかない奴だから
テーシャクでも「駅近なのに安い～買っちゃお」
っていう思考になるんだろうね

[311: 匿名]

今買わないと今後はもっと上がるとどの不動産会社も言う。バブルの時とにている。当時買った大手不動産会社の横浜の駅近分譲マンション、一時販売価格の1/6まで下がったので、売るに売れなかった。今、持ち直して1/3。将来上がるか下がるか判断が難しい。全て自己責任なので購入は慎重に。

[312: さすらいの業界人]

>>311 匿名さん
ハッキリ言えるのは人件費も高騰しているので価格を下げるに下げれない事情もある(下がる確率もゼロでは無いのは認める。しかし、まだまだ上がる要素の方が当面多いのもまた事実)

[313: 通りすがり]

311匿名さんの不動産も1/6になった時に買って1/3になった時に売ったら倍増したことになるし、この先は購入価格を超えていくかもしれない。どんな状況でも得する人損する人がいるんですよね。リビオが将来どうなるか、そこが問題です。ただ回りとの比較は常に大切だとは思います。

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん
バブル崩壊は1990年頃。当時買った新築マンションは今築30年です。築30年のマンションが購入時の3分の1の価格で売れるなら、合格点と言えるのではないでしょうか？少なくとも、残債割れはありえないでしょう。あなたのお話のとおりなら、実需目的でのマンション購入は、短期的にはリスクはあっても、長期的にはほぼ安全（長期保有しさえすればバブル崩壊の影響さえ無化できる）と解されます。
ところで、下図からもわかるとおり、バブル時にはマンション価格は不自然に急騰しました。今のマンション価格はほぼバブル期に並んでいますが、そこに至る常総ペースは非常にゆっくりでした。急騰したものが急落するのが道理だとすると、今回はもし価格下落局面に入ったとしも比較的ゆっくり下がると考えられるのではないでしょうか？

[315: 通りすがり]

＞314さん
日経平均の最高値が1989年末なので不動産はその影響で少し遅れて山の頂上が来ていて、首都圏と近畿圏でもまたそのズレが見える、解りやすいグラフをありがとうございます。順調に上がってますね。世界的には日本の物価はかなり出遅れてますから私はこのまま多少の波があっても上げ基調は続くように思います。

[316: 匿名さん]

今は海外のコロナ需要で建築資材の価格が高騰していると聞きますが、
その影響でマンション価格がさらに高騰しないでしょうか？
戸建ての方は1棟あたり100万円を越える値上がりをする
メーカーもあるみたいです。

[317: 名無しさん]

モデルルーム行かれた方いないですかね？

[318: 検討板ユーザーさん]

積極的に検討していますので、モデルルームを見に行って、間取り図をもらいました。帰って、検討している部屋タイプの間取り図を見ると、リビング、ダイニングの面積が間違って掲載していました。ありえないと思って、何回も計算しましたが、結局、数字は平米のはずなのに、単位は畳になっています。こんな大きいプロジェクトなのに、そんなありえないミスをして、不信感を増えました。ショックです。本当に大丈夫なの？

[319: マンコミュファンさん]

>>318 検討板ユーザーさん
それ、かなりやばくないですか？問い合わせされました？うちはまだ、MR行ってないです。

[320: 検討中]

>>318 検討板ユーザーさん
私も持ち帰った間取図見返してみましたが、見つけられず…
ちなみに何タイプですか？
自分が検討してるタイプだったら怖いです…

[321: マンコミュファンさん]

>>320 検討中さん
同じく見返しましたが、見当たらず。経験上単なるネガキャンの可能性もあるので、あまり反応しなくて良いかと。

[322: 通りがかりさん]

嘘の書き込みは営業妨害じゃね？
さすがにダメでしょ。

[323: 匿名さん]

ここの批判的コメント量に反して休日のMRは満員御礼のようだな。なんだかんだ興味ある人は多いのか。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

いや、いまだに土日すら埋まってないくらいスッカスカですよ。
半月以上前から予約受け付けているのに…

[325: マンション検討中さん]

>>324 匿名さん

とりあえず、△にしとけの精神を感じるカレンダー

[326: 匿名さん]

>>323 匿名さん

嘘は良くないよ。予約取れるじゃん。