リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオシティ南砂町ステーションサイトについての情報を希望しています。
駅から徒歩3分のマンションです。
アクタスが使われていたり、ファミリー向けのマンションのようです。
価格はいくら位になるのでしょうか。
気になります。
公式URL：https://www.nskre.jp/minamisunamachi/index.html

所在地：東京都江東区南砂7丁目2013-29（地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅(2a出口) 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.47平米～85.20平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リビオシティ南砂町ステーションサイト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3136/

[1: 匿名さん]

近隣新築分譲（と言っても歩くとかなり遠いが）3LDKが、5600万より分譲しているので、それよりは確実にお高いのかと思いますよ。
同一徒歩3分の中古3LDKも5000万以上はするので、まぁおそらく、最多価格帯は6000万近いのでは。

[2: 匿名さん]

定借だと通常何％お安いんでしたっけ？

[3: 匿名さん]

>>2 匿名さん
定借の期間、周辺の物件事情（類似の立地で同等規模の所有権物件がどの程度入手しやすいか）、地代設定などによってかなり変化するように思います。ブリリアシティ西早稲田やザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは定借期間70年で、所有権の9割近い設定と言われています。ここは期間62年の定借なので、それよりは少し割安の設定になると思いますが、どうでしょうか。
それにしても、HPの分かりやすいところに定期借地権の説明がないのは不適切ですね。すぐ追加されるとは思いますが…。

[4: マンション検討中さん]

>>3 匿名さん

価格早く発表して欲しいですね。
坪いくらになりそうですかね？

[5: 匿名さん]

楽しみです。

[6: 匿名さん]

>>4 マンション検討中さん
予想しても盛大に外しそうだから、やめておきます（苦笑）。
マンション自体のコンセプトは、かなり魅力的ですよね。

[7: マンション検討中さん]

定借だといくら駅近でも検討から外れるなぁ。都心ならともかく、南砂で定借とかありえんよ。

[8: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん
そういう方がいても不思議ではないですが、定借の物件なんて全国に100以上ありますからね。経堂、登戸、国立、調布、府中、立川、関東でもいろんな物件がありますよ。関西の方が多いですけどもね。

[9: 匿名さん]

定借の魅力って安い以外にありますか？
確かに駅近、共用部の設備は魅力的かもしれないけど、今までのリビオの部屋の設備はちょっと、、、魅力に欠けるものが多かったのでその辺も気になりますね。

[10: 匿名さん]

私個人も定借のメリットは固定資産税がない以外、魅力が見つかりません。
定借のメリットはほかにどういったことがあるのでしょうか？

価格設定が割安になっているということから、購入しやすいという利点はありそうですね
そのほか、いい場所に建設されているというケースが多いような気がします。

[11: 匿名さん]

定借物件のメリットって、それ単体で見れば、基本的に短期的中期的に見て「安い」だけだと思う。物件次第ではあるけれど、長期的にはむしろ割高になるケースが多いと思う。

フローで見ると、土地固定資産税がかからない分が安くなり、地代と解体準備金の分が高くなる。総合では少し割高のことが多いのではないかと。
ストックで見ると、購入時に物件価格が割安になる分だけ安くなり、売却時の価格が区分所有権物件より割安になる分だけ高くつくことになる。これも、総合的には割高になってしまうことが多いのではないかと。

結局、購入時にかかる費用が安い分の資金を、売却までの期間、短期～中期的に他の目的に回せることが唯一のメリットだと思う。だから、物件自体に魅力を感じないなら、多少安くても買う意味は乏しい気がする。逆に立地が家族全員の条件にピッタリ合うとか、デザインがツボだとか、物件に強い魅力を感じる（他の物件では代替が効かないと思う）なら、長期的に多少割高になる計算でも、上記のメリットを活かせれば（つまり短期～中期でお金を上手く使える人なら）買って損はないだろうと思う。

[12: 匿名さん]

定借の可否はさておき、気になるのは配棟計画です。
このイラストを見ると南側の他、裏に西、東、東と3棟あるように見えます。
ブリリアシティ西早稲田にとても似ています。

西は分譲マンション、東は巨大倉庫なのでそれぞれ距離をとっているので、南棟の陰に密集していて自己日影が強く影響しそうな気がします。

[13: 匿名さん]

ホントだ。よく似てるねえ。ブリリアシティ西早稲田が成功しているから、その影響を受けているのかもね。でも、詳しく見ると、ちょっと違う点もあるね。

ブリリアシティ西早稲田の場合、サウスコートが若干南東の方角を向いていて、背中側の３棟はイーストとセンターがそれぞれ東北東、ウエストコートが西南西を向いて建ってるんだよね。つまり、イーストとセンターは基本の方向があまり良くない（わずかに北向き）わけだけど、その代わり、サウスコートの東側が低め（6階建て）になっていて、イーストとセンターの日照条件に配慮している。

この物件の配当計画だと、南棟の東側はすべてすごく背が高くて、その代わりに西側が少し削れている。で、南棟自体は（間取りを見ると）どうやら若干南西の方角を向いているらしいから、このイラストからすると、背中側の３棟は、東と真ん中の棟はそれぞれ東南東、西の棟は西北西を向いているらしい。つまり、南棟の西側が削れているのは、西棟の日照に配慮したものなんだろうね。

いずれにしても、南の棟とそれ以外の棟では価格差があって然るべきだろうね。

[14: マンション比較中さん]

この敷地、周囲に高層マンションや日本通運の事務所ビルに囲まれていて、眺望が抜ける部屋がほぼ無い感じかもしれませんね。

[15: マンション比較中さん]

グーグルマップの写真です。

[16: 匿名さん]

>>15 マンション比較中さん
これは…、かなりハイレベルの囲まれ感だねｗ

[17: マンション検討中さん]

以前キラリスナを見学した時に、販売会社のアーベストの方が、仕切りに定借物件を潰していました。今回も販売会社はアーベストですが、どういう販売をするのか見物です。物件が変われば定期借地を褒めるのでしょうか？

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん

囲まれ感にしても自己日影にしても、大手町11分徒歩3分の大規模物件ということで気にしない人たちも大勢いそう。
夫婦正社員で共働きなら垂涎の立地ですよ。

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん
それは同意。かなりの囲まれ感はあるけど、日照さえ確保できてれば、敷地は植栽豊かにするみたいだし、壁ドンでもないから、生活環境的には悪くないだろうしね。利便性の高さと大規模の魅力で買いって人は相当多いだろうね。

[20: 匿名さん]

この環境だと周りのマンションの方がデメリットがあるような…。
ここはリビング側に公園がありますし日照は問題なさそうですけどね。
中庭での声や音が響くかもしれないなあとちょっと思いましたが、どうなるでしょうね。
中庭、完成予想CGだと日除けになるものが何もないので、ベンチあたりに屋根が出来ると良いなと思います。