ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[669: マンション検討中さん]

2LDKは非分譲を除くと、西北西向きしかない？

[670: 口コミ知りたいさん]

>>667 マンション検討中さん
同じ駅扱いしてくれるならいいけどね。そうでなければ定期券外でばかばかしい。

[671: 匿名さん]

どうやって皆さんモデルルーム予約できましたか？

[672: マンション検討中]

>>671 匿名さん
普通に案内来て予約入れて、営業から電話来ました。

[673: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[674: マンション検討中さん]

中層階の価額表ありませんかね？

[675: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん
21階の南東角部屋で9900万円です。

[676: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん

[677: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[678: 名無しさん]

>>676 マンション検討中さん

75Aで１億円ですか…

[679: マンション検討中さん]

>>676 マンション検討中さん

ありがとうございます！
やはり2LDKで南向きはないのですね…

[680: マンション検討中さん]

1LDKは。。3つか。。

[681: 口コミ知りたいさん]

>>676 マンション検討中さん
空欄のところは1期では売り出さないということですかね？

[682: マンション検討中]

>>681 口コミ知りたいさん
そうですね。

[683: 通りがかりさん]

>>678 名無しさん

東京都心と、変わらないですな

[684: 評判気になるさん]

>>683 通りがかりさん
都心はもっと高いよ。

[685: マンション検討中]

>>684 評判気になるさん
パークタワー勝どきより高いけど、白金よりは安い。

[686: マンション検討中さん]

そりゃリセールから行けばパークタワー勝どきでしょうね。
マンマニさんも素早く的確にブログアップしてます。
狙うなら眺望無視の低層階坪340とか。
管理費バカ高で修繕積立金安い事案も指摘してます。
当然ですが普通で修繕積立金はだんだん上がって行きしかも一時金徴収が定期的にあったりします。

[687: マンション検討中さん]

対岸のホテルって、南南西、東南東の部屋からだと見えてしまうのでしょうか…
この辺り夜は暗そうで目立ったりしたらなんか残念な眺望だなと

[688: マンション掲示板さん]

>>658 マンション検討中さん
東急肝いりといっても綱島、しかも綱島駅でもない新綱島ですからそんなに期待できないと思ってたら、思った通りだった。それでも今は原価高だからこの価格になってしまう。

[689: マンコミュファンさん]

リセール成功のシナリオを考えると。。
例えば坪340弱の76平米7500万を契約する。
そして他人物売買で9500万で即売り出す。
やはりこの地域では1億を超えるとさすがに厳しい。
ドレッセタワー自体は駅直結タワマン人気で比較的スムーズに売れて行く可能性が高い。
竣工前未入居売り出しだとそう簡単には売れないだろうが入居が近づけば買えなかった人がやはり欲しいと焦って高くても買うだろう。
市場動向も影響するがあり得ないシナリオではない。。
これなら高額の管理費も最小限で済む。

[690: 評判気になるさん]

>>689 マンコミュファンさん
坪340の部屋は条件悪い部屋しかないですが、駅直結ならあり得ると思いますか？

[691: マンコミュファンさん]

2LDK氏の住むラボ投稿だとこの部屋はコスパも良さそう。
>>南東角部屋のため、リビオ綱島の影響はなく、現地や地図を見る限りでは、低層でも比較的離隔は取れており圧迫感は感じません。にも関わらず、同じ3階でリビオ綱島の影響を受ける南西角の70Aとほぼ同じ単価設定となっています。
https://www.sumu-lab.com/archives/13979/

[692: マンション検討中さん]

11年目、21年目に12,000円/平米の修繕積立金の追加拠出ありって聞いたけど本当？
本当なら維持費高すぎて撤退ですわ

[693: マンション検討中さん]

そりゃ計算上はそうなりますよ。
自分が昔住んでた普通のマンションでは1回目の大規模修繕で一時徴収金40万ほど取られ2回目の大規模修繕で60万徴収とかなってました。
その他、立体駐車場解体埋め戻し問題も出て修繕積立金がタワマン以上になったりしましたね。
結局あわてて売却しましたが。。。
途中、買い取り業者に買い取り拒否されたり大変でした。
現在のほとんどの新築マンション初期設定で修繕積立金は最初は安く次第に上がる提案になってます。

[694: マンション検討中さん]

価格→高い
管理費→目が飛び出るほど高い
修繕積立金→当然高いし更に10年後20年後の一括徴収あり

マンション暴落評論家じゃないけど、維持費払えなくなる世帯結構出てきそう
ここまで維持費が高いとリセールにも悪い影響がありそうな気がしますね
10年後に維持費が新築時よりさらに高くなったこのマンションを坪400で買う人がいるかよく考えた方がいいかも

[695: 匿名さん]

ハルミフラッグも維持費高くなかったっけ。
エクラスも値下がりする気配ないよね。
そもそも維持費気にするレベルの層がタワマンに手を出すのが間違い。

[696: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん

普通はタワマンは修繕費も高い分、スケールメリットがきいて一時金徴収なんて想定外がなければそうそうないですよ。特に、ディベロッパー作成の楽観プランでも、そうなら実態はもっと大変かと。戸数が少ないのがきついんでしょうね。

[697: 匿名さん]

リセールできないマンションって感じですね。10年後、20年後にこのマンションに住みたいという人が現れるのか。一生このマンションを持ち続けますという人しか買えないですね。相続する子供達に恨まれそうですね。

[698: マンション検討中さん]

段階的な積立金の値上げと別に最初から一時徴収を見越すタワマンは聞いた事がないかも…。ちなみに昨今のタワマンは管理組合がしっかりしてれば、5?10年目のどこかで30年か50年までの修繕積立金を均等徴収に切り替えてます。小杉でも知る限り4棟くらいはそうなってたかと。

[699: 検討板ユーザーさん]

デベ側が提案として設定している修繕積立のプランはA案、B案、、、となってる事が多いです。
デベによっては修繕積立金がゆっくり上がる代わりに一時金徴収ありとなってるプランがあったりします。
もちろん提案なのであって最終的には管理組合の判断になります。
早めに売却予定の人は嫌がるでしょうけど入居後は管理組合が修繕積立金の均等化をぜひやって欲しいですね。
結局、なぜ初期設定で修繕積立金を安い設定にしているかはデベ側が高いと売れにくいと判断しているからでしょう。

[700: 職人さん]

水素インフラに51の共用施設がある晴海フラッグも真っ青の高額な管理費修繕積立金に閉口しています。
こっそり新綱島駅の維持費も含まれてるのではないかと疑ってしまう高額さですが、購入するまで真相が明らかになることはないのでしょうね。

[701: 検討板ユーザーさん]

坪単価に加え管理費修繕費まで。まったく買える気がしませんが、綱島愛が試される素晴らしいマンションですね。既に伝説を残しつつあり、その行く末を楽しみに見守っています。。。

[702: マンション掲示板さん]

>>701 検討板ユーザーさん
飯島愛に見えた。
飯島直子の実家は近い

[703: マンション検討中さん]

綱島愛を持ってる人って綱島のどこに魅力を感じてるんですか。
取り立てて優れてるところが正直見当たらないのだけど

[704: マンション検討中さん]

実家が綱島にあるとか地縁がある方がターゲットでしょう。地縁がない人は選ぶ理由は無いなと

[705: 住民の人に質問したいさん]

>>695 匿名さん
ここの維持費って港区の超一等地の低層高級マンションレベルだからなあ。気にしない層が綱島にどれくらいいるのか

[706: 匿名さん]

ドレッセタワーの修繕積立金に関してストーミオさんという方もTwitterでつぶやいてますね。
となると、やはり少なくとも10年目で住み替えが賢明か。。。

>>ドレッセタワー新綱島
驚愕の事実。
追い打ちならぬ追い”修繕積立金”
26年目以降788円/㎡
11年目、21年目に12,000円/㎡
※30年計画のため、それ以降は未定
もう無理嬉し泣き
https://mobile.twitter.com/stormio_cond/status/1434870438123884545
(注)70平米に換算すると月55160円(26年目以降)
一時金徴収84万円(11年目、21年目)

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん

10年で住み替えだと自己資金いくら入れるかにもよりますが残債われしますよ。
しかも修繕積立金がこれだけあるマンションの中古を誰が買うのかって感じもしますし。

[708: マンション検討中さん]

ドレッセタワー武蔵小杉もバカ高い管理費修繕費になるのだろうか。あちらも160戸だし、周辺タワマンと比較されるから最低限の施設（コンシュルジュ、各階ゴミ捨て場、ラウンジくらい）はいるだろうしなー。駐車場も土地面積的にさして多くはないだろうし。

[709: マンション検討中さん]

やっぱ東急にタワマン作らせるのは無理やったんや...

[710: 匿名さん]

管理費修繕費が高いという理由で10年経って値下がりが激しいタワーなんて聞いたことない。特に駅直結なら皆無じゃないか。
ちなみに修繕積立の一時金なんて予め示してくれるなんて親切過ぎないか？普通うやむやのまま管理組合に丸投げで販売するぞ。
ちなみに今住んでるマンションは管理会社変えたりして管理費を7割にまで落とした。
やばいのは20戸とかでスケールメリットなくて修繕費が年々爆上がりしてるケースな。もっとやばいのは修繕費安いままで廃墟一直線のマンション。

[711: マンション掲示板さん]

>>709 マンション検討中さん
タワマンは500戸くらいないとスケールメリット生まれない。非分譲住戸の管理費を低く設定されている可能性もありそう。

[712: 匿名さん]

>>710 匿名さん
聞いたことないのは当然。
ここまでの初期設定高いのに、さらに上乗せかつ一時金必要なタワマンが皆無だから。駅直結とか関係なく、首都圏タワマン全般でのお話。
それがちゃんと購入検討者に伝われば良いんだけどね。

[713: 匿名さん]

10年後に100万とかどうでもよい。
こんな小金を気にする層が弾かれるならむしろ歓迎。

[714: 検討板ユーザーさん]

はい、綱島に魅力を感じる富裕層がどれだけいるか、貧民としても興味がつきません！昔の2chで流行った、
　祭　り　の　予　感
というAAを思い出せたのも本物件のおかげです。本当にありがとうございました。

[715: 口コミ知りたいさん]

東急駄目だったなぁ
立地が良いだけに残念。
台無し台無し

[716: マンション検討中さん]

もうちょっと敷地ひろげるなり、容積率緩和を自治体から引き出すなりして、スケールメリットをだせなかったのだろうか。新駅直結で商業施設付きにしては小規模感が否めない。

実需ファミリー層としては、ちょっと先だけど武蔵小杉の病院跡地に期待かな?

[717: 匿名さん]

>>713 匿名さん
富裕層ほどキャッシュフローの管理をキッチリするもんだけどね。だからこそ富裕層たる所以。
まぁ冷やかしのマンション購入対象外層には分からん問題だよ。

[718: 匿名さん]

>>713 匿名さん
決まってるんだから嫌なら買うなって暴言吐いてた関係者？が昨日Twitterで炎上してましたね。
こういう驕り高ぶった人は営業側にいても住民側にいても困ります。