ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[651: 評判気になるさん]

>>593 通りがかりさん
まあ地元の昔からの富裕層だと高級タワマンのここが凄いとかよく知らないと思います。
見かけのピカピカ、コテコテに反応する人達かと。
パワーカップル系とは服装から違うのですぐ分かりますし。
普段着はジャージや寝巻だったり。

[652: 通りがかりさん]

綱島は駅近の飲食店弱いからなあ

[653: マンション検討中さん]

>>652 通りがかりさん

販売員は飲食店が多いのが特徴の一つって言ってましたよ。
どこ見てんだよとは内心思ってましたが。
こんな奴が地元民相手にできるのかよって思いました。

[654: マンション検討中さん]

めっきり書き込みが消えたねw やりすぎた金額設定で検討者が消えた証拠だね。あと500万くらい低けりゃ買ったんだけどねー。

[655: 通りがかりさん]

モデルルーム子供だめと書いてましたが、実はOKのようです。子供だめだと思い連れていきませんでしたが。それにしても高いです。

[656: 匿名さん]

もともと書き込みはほとんどなかったが。。。

[657: ご近所さん]

価格は高いけど再開発で駅直結なのでまあいいのですが、管理費・修繕積立金は再開発で超高層なのでかなり高い。おまけに１０年ごとにかなり多額の修繕積立金が徴収されるうえに、さらに、今後修繕積立金は値上げしていく。相当資金計画に余裕がないとだめな物件かもしれないですね。住宅以外の全体管理費、全体修繕積立金があるところがこの物件のみそ。

[658: マンション検討中さん]

間取図を見るとワイドスパンと言うわりに窓幅が狭い部屋が多いですね。
大梁もこの位置にあるだろうからサッシ高もさほどでなさそうな。
角部屋がまずまずですがコーナーに柱があるんでパノラミックな眺望という程ではないかも。
普通のタワーだと角に柱が来ないようズラしてある事が多いんですが。。
やはり駅直結に慢心して建物はソコソコでいいという感じなのかしら。
東急肝いりの案件のはずなので徹底してこだわって作り込んで欲しかったですね。

[659: マンション検討中さん]

>>658 マンション検討中さん
外廊下のエクラスもそうですが立地が良ければこんなもんですよ。
立地は裏切らなないので普通に売れます。

[660: 匿名さん]

577です。
管理費修繕費についての個人的意見です。
ナビューレも分譲当時は管理費の高さで散々叩かれました。見送った方も多かったはずです。おかげで無抽選で買えました。
当時は若かったので海も見えない4000万の部屋しか買えませんでしたが今は億以上の査定です。
タワマンが叩かれる際に決まって管理費修繕費の話題になりますね。
商業施設併設の場合特に高くなる傾向にあります。エクラスもそうですね。
ただ私の場合は永住にこだわっていないのであまり気にしません。
例えば並マンションの管理費が2万、ここが4万としましょう。年間24万の差、10年でざっくり300万の差とします。
私はその300万の差よりも査定価格が高いであろうと判断すればアリ、それだけです。
もちろん将来のことは分かりませんので過去の経験だけでなく、総合的な判断が必要ですが。

[661: マンション検討中さん]

>>660 匿名さん

良かったね。

[662: マンション検討中さん]

まぁ値上がりするだろうという判断が出来るかどうか、ってことですね。
マンションバブルが弾けると言われつつ、なかなか弾けないし、低金利も一気に戻すことは無いと思うので、これからも微増で上がり続けるかもしれませんね。

綱島駅近のマンションは、なかなか出ないから楽しみにしてたんだけどなぁ。。。
現実を知りました…。

[663: マンション検討中さん]

ナビューレが特殊な大成功例なのでやはりランニングコストには慎重になるべきな気がします。実際、エクラスはランニングを取り返すほどの査定額にはなっていないでしょうし…。地域全体の相場が著しく押し上がる、もしくは当初価格が相場よりも割安って事でないと660さんのような成功体験は得づらいかと…

[664: マンション検討中さん]

今からは無理ですよ。
値上がりしなくてもずっと住み続けられるようにしっかり計算しておくべき。
なおかつ値上がればラッキーぐらいの感覚で。

[665: 匿名さん]

577です。
まぁ私もここを買うかどうかは未定です。
本当に欲しければ黙って買うのかもしれません。
一つ言える仮説はここが下がるようならこの周辺のマンションは更に下がるということです。
駅遠物件や無名の小規模物件に手を出してはいけません。
俗に言う安物買いの銭失いです。
時代が悪いので根気よく待つという選択であれば私はありだと思います。
過去20年こそ悪手でしたが未来は上手くハマるかもしれません。
こればっかりは正直運ですね。

[666: マンション検討中さん]

都心通勤からすると、新綱島駅のダイヤがどんなものになるのかわからないのがリスク。

[667: マンション検討中]

>>666 マンション検討中さん
心配しなくてもダイヤ間隔あるなら綱島駅を使えばいいだけだよ。3分表記だけど、実際に現地行った感じだと信号さえすぐ渡れれば1、2分で着くから。

[668: マンション検討中さん]

綱島駅の方に出来ると噂のマンションは、いつ頃なんですかね…。

[669: マンション検討中さん]

2LDKは非分譲を除くと、西北西向きしかない？

[670: 口コミ知りたいさん]

>>667 マンション検討中さん
同じ駅扱いしてくれるならいいけどね。そうでなければ定期券外でばかばかしい。

[671: 匿名さん]

どうやって皆さんモデルルーム予約できましたか？

[672: マンション検討中]

>>671 匿名さん
普通に案内来て予約入れて、営業から電話来ました。

[673: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[674: マンション検討中さん]

中層階の価額表ありませんかね？

[675: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん
21階の南東角部屋で9900万円です。

[676: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん

[677: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[678: 名無しさん]

>>676 マンション検討中さん

75Aで１億円ですか…

[679: マンション検討中さん]

>>676 マンション検討中さん

ありがとうございます！
やはり2LDKで南向きはないのですね…

[680: マンション検討中さん]

1LDKは。。3つか。。

[681: 口コミ知りたいさん]

>>676 マンション検討中さん
空欄のところは1期では売り出さないということですかね？

[682: マンション検討中]

>>681 口コミ知りたいさん
そうですね。

[683: 通りがかりさん]

>>678 名無しさん

東京都心と、変わらないですな

[684: 評判気になるさん]

>>683 通りがかりさん
都心はもっと高いよ。

[685: マンション検討中]

>>684 評判気になるさん
パークタワー勝どきより高いけど、白金よりは安い。

[686: マンション検討中さん]

そりゃリセールから行けばパークタワー勝どきでしょうね。
マンマニさんも素早く的確にブログアップしてます。
狙うなら眺望無視の低層階坪340とか。
管理費バカ高で修繕積立金安い事案も指摘してます。
当然ですが普通で修繕積立金はだんだん上がって行きしかも一時金徴収が定期的にあったりします。

[687: マンション検討中さん]

対岸のホテルって、南南西、東南東の部屋からだと見えてしまうのでしょうか…
この辺り夜は暗そうで目立ったりしたらなんか残念な眺望だなと

[688: マンション掲示板さん]

>>658 マンション検討中さん
東急肝いりといっても綱島、しかも綱島駅でもない新綱島ですからそんなに期待できないと思ってたら、思った通りだった。それでも今は原価高だからこの価格になってしまう。

[689: マンコミュファンさん]

リセール成功のシナリオを考えると。。
例えば坪340弱の76平米7500万を契約する。
そして他人物売買で9500万で即売り出す。
やはりこの地域では1億を超えるとさすがに厳しい。
ドレッセタワー自体は駅直結タワマン人気で比較的スムーズに売れて行く可能性が高い。
竣工前未入居売り出しだとそう簡単には売れないだろうが入居が近づけば買えなかった人がやはり欲しいと焦って高くても買うだろう。
市場動向も影響するがあり得ないシナリオではない。。
これなら高額の管理費も最小限で済む。

[690: 評判気になるさん]

>>689 マンコミュファンさん
坪340の部屋は条件悪い部屋しかないですが、駅直結ならあり得ると思いますか？

[691: マンコミュファンさん]

2LDK氏の住むラボ投稿だとこの部屋はコスパも良さそう。
>>南東角部屋のため、リビオ綱島の影響はなく、現地や地図を見る限りでは、低層でも比較的離隔は取れており圧迫感は感じません。にも関わらず、同じ3階でリビオ綱島の影響を受ける南西角の70Aとほぼ同じ単価設定となっています。
https://www.sumu-lab.com/archives/13979/

[692: マンション検討中さん]

11年目、21年目に12,000円/平米の修繕積立金の追加拠出ありって聞いたけど本当？
本当なら維持費高すぎて撤退ですわ

[693: マンション検討中さん]

そりゃ計算上はそうなりますよ。
自分が昔住んでた普通のマンションでは1回目の大規模修繕で一時徴収金40万ほど取られ2回目の大規模修繕で60万徴収とかなってました。
その他、立体駐車場解体埋め戻し問題も出て修繕積立金がタワマン以上になったりしましたね。
結局あわてて売却しましたが。。。
途中、買い取り業者に買い取り拒否されたり大変でした。
現在のほとんどの新築マンション初期設定で修繕積立金は最初は安く次第に上がる提案になってます。

[694: マンション検討中さん]

価格→高い
管理費→目が飛び出るほど高い
修繕積立金→当然高いし更に10年後20年後の一括徴収あり

マンション暴落評論家じゃないけど、維持費払えなくなる世帯結構出てきそう
ここまで維持費が高いとリセールにも悪い影響がありそうな気がしますね
10年後に維持費が新築時よりさらに高くなったこのマンションを坪400で買う人がいるかよく考えた方がいいかも

[695: 匿名さん]

ハルミフラッグも維持費高くなかったっけ。
エクラスも値下がりする気配ないよね。
そもそも維持費気にするレベルの層がタワマンに手を出すのが間違い。

[696: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん

普通はタワマンは修繕費も高い分、スケールメリットがきいて一時金徴収なんて想定外がなければそうそうないですよ。特に、ディベロッパー作成の楽観プランでも、そうなら実態はもっと大変かと。戸数が少ないのがきついんでしょうね。

[697: 匿名さん]

リセールできないマンションって感じですね。10年後、20年後にこのマンションに住みたいという人が現れるのか。一生このマンションを持ち続けますという人しか買えないですね。相続する子供達に恨まれそうですね。

[698: マンション検討中さん]

段階的な積立金の値上げと別に最初から一時徴収を見越すタワマンは聞いた事がないかも…。ちなみに昨今のタワマンは管理組合がしっかりしてれば、5?10年目のどこかで30年か50年までの修繕積立金を均等徴収に切り替えてます。小杉でも知る限り4棟くらいはそうなってたかと。

[699: 検討板ユーザーさん]

デベ側が提案として設定している修繕積立のプランはA案、B案、、、となってる事が多いです。
デベによっては修繕積立金がゆっくり上がる代わりに一時金徴収ありとなってるプランがあったりします。
もちろん提案なのであって最終的には管理組合の判断になります。
早めに売却予定の人は嫌がるでしょうけど入居後は管理組合が修繕積立金の均等化をぜひやって欲しいですね。
結局、なぜ初期設定で修繕積立金を安い設定にしているかはデベ側が高いと売れにくいと判断しているからでしょう。

[700: 職人さん]

水素インフラに51の共用施設がある晴海フラッグも真っ青の高額な管理費修繕積立金に閉口しています。
こっそり新綱島駅の維持費も含まれてるのではないかと疑ってしまう高額さですが、購入するまで真相が明らかになることはないのでしょうね。

[701: 検討板ユーザーさん]

坪単価に加え管理費修繕費まで。まったく買える気がしませんが、綱島愛が試される素晴らしいマンションですね。既に伝説を残しつつあり、その行く末を楽しみに見守っています。。。

[702: マンション掲示板さん]

>>701 検討板ユーザーさん
飯島愛に見えた。
飯島直子の実家は近い

[703: マンション検討中さん]

綱島愛を持ってる人って綱島のどこに魅力を感じてるんですか。
取り立てて優れてるところが正直見当たらないのだけど

[704: マンション検討中さん]

実家が綱島にあるとか地縁がある方がターゲットでしょう。地縁がない人は選ぶ理由は無いなと

[705: 住民の人に質問したいさん]

>>695 匿名さん
ここの維持費って港区の超一等地の低層高級マンションレベルだからなあ。気にしない層が綱島にどれくらいいるのか

[706: 匿名さん]

ドレッセタワーの修繕積立金に関してストーミオさんという方もTwitterでつぶやいてますね。
となると、やはり少なくとも10年目で住み替えが賢明か。。。

>>ドレッセタワー新綱島
驚愕の事実。
追い打ちならぬ追い”修繕積立金”
26年目以降788円/㎡
11年目、21年目に12,000円/㎡
※30年計画のため、それ以降は未定
もう無理嬉し泣き
https://mobile.twitter.com/stormio_cond/status/1434870438123884545
(注)70平米に換算すると月55160円(26年目以降)
一時金徴収84万円(11年目、21年目)

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん

10年で住み替えだと自己資金いくら入れるかにもよりますが残債われしますよ。
しかも修繕積立金がこれだけあるマンションの中古を誰が買うのかって感じもしますし。

[708: マンション検討中さん]

ドレッセタワー武蔵小杉もバカ高い管理費修繕費になるのだろうか。あちらも160戸だし、周辺タワマンと比較されるから最低限の施設（コンシュルジュ、各階ゴミ捨て場、ラウンジくらい）はいるだろうしなー。駐車場も土地面積的にさして多くはないだろうし。

[709: マンション検討中さん]

やっぱ東急にタワマン作らせるのは無理やったんや...

[710: 匿名さん]

管理費修繕費が高いという理由で10年経って値下がりが激しいタワーなんて聞いたことない。特に駅直結なら皆無じゃないか。
ちなみに修繕積立の一時金なんて予め示してくれるなんて親切過ぎないか？普通うやむやのまま管理組合に丸投げで販売するぞ。
ちなみに今住んでるマンションは管理会社変えたりして管理費を7割にまで落とした。
やばいのは20戸とかでスケールメリットなくて修繕費が年々爆上がりしてるケースな。もっとやばいのは修繕費安いままで廃墟一直線のマンション。

[711: マンション掲示板さん]

>>709 マンション検討中さん
タワマンは500戸くらいないとスケールメリット生まれない。非分譲住戸の管理費を低く設定されている可能性もありそう。

[712: 匿名さん]

>>710 匿名さん
聞いたことないのは当然。
ここまでの初期設定高いのに、さらに上乗せかつ一時金必要なタワマンが皆無だから。駅直結とか関係なく、首都圏タワマン全般でのお話。
それがちゃんと購入検討者に伝われば良いんだけどね。

[713: 匿名さん]

10年後に100万とかどうでもよい。
こんな小金を気にする層が弾かれるならむしろ歓迎。

[714: 検討板ユーザーさん]

はい、綱島に魅力を感じる富裕層がどれだけいるか、貧民としても興味がつきません！昔の2chで流行った、
　祭　り　の　予　感
というAAを思い出せたのも本物件のおかげです。本当にありがとうございました。

[715: 口コミ知りたいさん]

東急駄目だったなぁ
立地が良いだけに残念。
台無し台無し

[716: マンション検討中さん]

もうちょっと敷地ひろげるなり、容積率緩和を自治体から引き出すなりして、スケールメリットをだせなかったのだろうか。新駅直結で商業施設付きにしては小規模感が否めない。

実需ファミリー層としては、ちょっと先だけど武蔵小杉の病院跡地に期待かな?

[717: 匿名さん]

>>713 匿名さん
富裕層ほどキャッシュフローの管理をキッチリするもんだけどね。だからこそ富裕層たる所以。
まぁ冷やかしのマンション購入対象外層には分からん問題だよ。

[718: 匿名さん]

>>713 匿名さん
決まってるんだから嫌なら買うなって暴言吐いてた関係者？が昨日Twitterで炎上してましたね。
こういう驕り高ぶった人は営業側にいても住民側にいても困ります。

[719: マンコミュファンさん]

地権者も管理費負担は同じです。地権者の中でも管理費が高すぎると言う声がでています。

[720: 匿名さん]

まぁそうでしょうね。何でここまで高くなったのか、ちゃんと明示的な説明がないと買えませんよこんなの。駅直結だからなんて理由になりませんし。

[721: 検討中さん]

新規住民が地権者の養分にされて、住宅が商業施設の養分にされてる構図かな。24時間体制で2人の警備員とか、住宅には要らんでしょ。

[722: マンション検討中さん]

新綱島なんて住んでる人以外降りないだろう
駅直結の商業施設をつくる必要あったんか

[723: 検討板ユーザーさん]

>>721
管理人の数は規模で法定されてるよ

[724: 検討中さん]

>>723 検討板ユーザーさん
へー、詳しいね。
それじゃ、ここの適正人数は？

[725: 購入検討中さん]

>>709 マンション検討中さん

ニコタマは良くできてるじゃん。

[726: マンション検討中さん]

あそこは東急不動産も入ってるし施工はスーゼネの大成建設だからなあ
ここは東急(電鉄)&東急建設で、控えめに言ってタワーマンション建設のノウハウがあるとは言い難いんじゃないか
ドレッセタワーブランドとして全部自前でやりたかったんだろうけど、顧客目線で言えば貴重な駅直結物件なんだから三井とかとJVでやってほしかったよ。

[727: マンション検討中さん]

実際ここ買う人ってどういう人なんだろ？…
綱島大好きなお金持ち？いるのかな？

[728: 匿名さん]

この地域の地主層が2022年問題の影響で生産緑地を賃貸物件に転換するか売却して資産性のあるタワマンを買うもしくは等価交換もあるのでは。

[729: マンション掲示板さん]

８月中旬に物件エントリーしたのにまだ案内会の連絡来ていません。案内会ストップしていますか？

[730: マンション比較中さん]

>>729 マンション掲示板さん
ストップはしてないですよ。コロナ対策で人数をかなり制限してるようです。

[731: eマンションさん]

>>729 マンション掲示板さん

メールで案内きてるでしょ。

[732: 評判気になるさん]

>>729 マンション掲示板さん

エントリーが早かった順で案内しているとのことでした。

[737: 口コミ知りたいさん]

[No.733～本レスまでは、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[738: 通りすがりの者]

現在、湾岸に住んでおり、手狭となり広域でタワマン限定でマンションを探しています。
生まれ育ったのが東急沿線ということもあり、期待大のタワマンでMRに行ってきました。
だが、しかし、期待は裏切られるものですね。
他の方も仰ってますが、坪単価高すぎ、再開発範囲狭い、間取りイマイチ、管理費高すぎと思いました。このご時世、買える価格にする為に狭くするは理解出来ますが、東横線とはいえ都外でこの坪単価は、、、対象外となりました。
板違いで恐縮ですが、パークタワー勝どきかプラウドタワー小岩1stの方が魅力的だなと。

[739: 評判気になるさん]

>>738 通りすがりの者さん
そりゃそうだろ。
亀戸タワーか小岩タワーか勝どきタワー買うでしょ。普通。
管理費が絶句レベルだし、綱島でこの単価は馬鹿にしてるでしょ。たかだか横浜市の郊外だよ？

[740: マンション検討中さん]

モデル行ってきました。
みなさん仰っているように価格、管理費の高さにぶっ飛びました。
そして間取りも本当に真面目に設計したのか？って感じでいいところがあまりないという感じでした。
手付金は10%ないと先に進めません、と言ってましたが色々残念な上に2年以上先の引き渡しで800万以上ロックされると思うと普通に別の物件にしますという感じです。

[741: 通りすがりの者]

>>739 評判気になるさん
有難うございます。亀戸は、出遅れてしまったので対象外ですが、小岩か晴海か戸越公園(駅前再開発)あたりで、検討したいと思います。
ドレッセタワー、なんであんな間取りにしたんだろ。同じ平米でも、もう少し何とかなったのでは？！

[742: マンション検討中さん]

間取り酷評されてますね。ここのサッシ高分かる方いますか？

[743: マンション検討中さん]

>>741 通りすがりの者さん

正直小岩はあんまりお勧めしない。かなり雰囲気にあう、あわないがあるし、再開発で綺麗になる部分はあるけど、残る部分も相当あって、家族連れならわざわざ転居していく？みたいな感じ。

[744: 匿名さん]

>>741
戸越はないでしょ（笑）
小岩か晴海は良いと思うけど。

[745: マンション検討中さん]

瑣末なことかもしれませんが、MRで確認しましたが、駅直結といっても、一度エスカレーターを使って上がる。ても、エレベーターはないため、車椅子やベビーカーや大型のスーツケースなどの場合は、駅直結ルートが使えないことが、気になりました。

[746: マンション検討中さん]

管理費の割に別に大した共用部じゃないですしね。

[747: 評判気になるさん]

>>745 マンション検討中さん

エレベーターないんですか？それ不便すぎますね

[748: 元金融関係者]

中国の大手不動産会社が倒産すれば、余波を受け日本のタワーマンション相場はかなり崩れるかもしれないね。ザ・タワー横浜北仲が発売されたあげ星だったころとこれからはかなり違う。

[749: マンション検討中さん]

>>747 評判気になるさん

エスカレーター上がった階から上はエレベーターあるのですが、駅直結の階にはないんです。もう一階下までエレベーターが行けるようにすれば良いだけなのですが、何故そうなっていないのが不思議です。

[750: マンコミュファンさん]

知り合いの地権者も管理費と修繕積立金が高すぎるので賃貸より転売メインで考えているようです。地権者は増床が売価の半額程度なので利回りは悪くないはずですが。
なお、地権者のうち商業施設の持ち分を持っている人は管理費負担が住宅の2倍になるようです。理由は不明ですが東急の利益になっているとしかいいようがないですね。