ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[601: マンション掲示板さん]

@400って笑
やり過ぎデス。

綱島って何がいーの？
工業地帯の飲み屋街。
駅前はバスが狭い道ひしめいていて、ガチャガチャしてる汚い町じゃないの？

ここに400も出せないよ。
73平米で約9000万でしょ？出せないdeth

[602: 検討板ユーザーさん]

それでも戸数少ないし、売れてしまうでしょう…

[603: マンコミュファンさん]

ちょっと前に地権者に知り合いがいると書いたものですが、地権者への優遇で土地の取得価格が釣り上がっているため高値販売は仕方ないですね。地権者は基本等価交換で希望者は販売価格の半額ぐらいで増床できたようです。
また、この戸数なら広域集客せずとも地元の富裕層のみで売り切れる見込みのため、一般販売価格は高くなるとデベは地権者に説明していました。

[604: マンション掲示板さん]

地権者が多いマンションは地権者の養分にされてる気がして購買意欲が...w

[605: マンション検討中さん]

それですよね笑

[606: 匿名さん]

577です。
綱島に興味ないのに綱島をディスるのは失礼ですよ。
みなとみらいはタワーが並んでますがブランドが確立してますし1万人の居住制限で希少価値が半端ないんですよ、みなとみらいに住みたい人が1万人より多いのは想像できますよね？
しつこいですが全ては需要と供給です。
武蔵小杉のほうが利便性が高くても武蔵小杉の3000戸と綱島の200戸なら200戸のほうがレア。ただそれだけのことです。
別に私は特段綱島に思い入れがあるわけではなく、資産価値で判断しているだけです。
今後可能性は低いですが綱島に似たようなタワーが建ち並ぶようならもちろん価値は下がります。
資産に余裕があって綱島に興味があるなら雨にも濡れず汗もかかず、中途半端な駅距離物件より価格が下がりづらいのでお薦めですよ。
私は営業ではなく、ただのマンションおたくですが駅近タワーのおかげで資産形成できたので後押しできたらと思っています。
正直低層と高層の価格差が大きいので低層はボーナス価格にしか見えません。

[607: マンション掲示板さん]

>>606 匿名さん
みなとみらいの希少性を熱弁したのに、持ってるマンションはナビューレ横浜(神奈川区)、北仲タワー(中区)なんかーいw

[608: 評判気になるさん]

>>601 マンション掲示板さん
はい、そう思う人は買わないdeth！売主もそういう人向けの価格設定してないdeth！
綱島に地縁や強い思いがある人、魅力を感じる人向けの価格設定ですね。個数も多くないですし。

[609: 評判気になるさん]

ナビューレと北仲の所有者...どちらも新築で買ってるとしたら、勝ち組ですね

[610: 匿名さん]

>>609 評判気になるさん

含み益が億越えでしょうね。
羨ましい。

[611: マンション検討中さん]

私は>>588さんではありませんが、ナビューレも北仲も持ってました。目の付け所は良かったんだと思います。
でもマンションホッパーなので大きく値上がる前に売ってしまっており勝ち組ではありません。
タイミングって大事ですよね。方向性は比較的分かるけど程度を予測するのは難しい。
この物件は弱気になる必要は無さそうだということは言えます。駅前が今より相当きれいになることは間違いないので。ただ大きな上昇率は見込めそうもない感じはしてます。投資には向かないのでは？
チャンスを手にしていながら億万長者になり損ねている私の予想ですのであてにはなりません?

[612: マンション検討中さん]

>>610 匿名さん
自作＊＊＊です。

[613: マンション検討中さん]

>>601 マンション掲示板さん

たまにdethって打ちますねwww

[614: マンション検討中さん]

ま、まさか、、、スガさんでは。。。

[615: マンション検討中さん]

2LDKって、西北西向きしかないの？
南向きは全部3LDK？

[616: マンション検討中さん]

>>606 匿名さん

そもそも、武蔵小杉に住みたい人と綱島に住みたい人の数が違いすぎます。ただそれだけのことです。笑

[617: マンション検討中さん]

50A、50Dの図面持ってる方いませんか？

[618: 匿名さん]

>>577 匿名さん
プラウドシティ行っててココ選ぶことは無さそう。ものに対しての価格が高すぎて笑

[619: 匿名さん]

綱島が好きなため検討してましたが、今回は断念することにしました。地権者の割合の高さと優遇、価格に対して設備の低さを感じました。

[620: 匿名さん]

綱島がそんなに好きではないですが検討してましたが、今回は検討続けることにしました。地権者の割合の高さと優遇、価格に対して設備の低さを感じませんでしたが価格が安ければ買います！！

[621: マンション検討中さん]

綱島になんの感情もありませんが、駅直結に住んでみたいので買えたら買いまth！！

[622: マンション掲示板さん]

70Bってどんな間取りですか？

[623: マンション掲示板さん]

綱島タワーは買わないDETH

[624: 匿名さん]

坪400を6月時点で予想してたマンションマニアさん流石ってか、デベはもしかしてその予想踏まえて価格決めたの(涙)って設定ですよ…。

[625: マンション掲示板さん]

この価格でラクセスキーも無し！？！？！？

[626: 名無しさん]

ラクセスキーなんているか？

[627: 匿名さん]

>>626 名無しさん

ラクだよ。

[628: 匿名さん]

港区内側@260 3A@360 川崎@220でタワー買いました（売ってない）
とりあえず地元偏愛者以外は綱島@400はやめとけ
勝ち目は薄い

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん
超高いね。なんでやねん。

[630: 通りがかりさん]

>>628 匿名さん
嘘くさいね。都内含めて3件のマンション持ちが何故ここに書き込みする？

[631: マンション検討中さん]

ここに買うの決めた人いるの？

[632: 坪単価比較中さん]

75m2で管理&修繕費と駐車場を合わせて月7.5万…。ローン組んで買う一般人が手を出して良い物件じゃないな。

[633: マンション検討中さん]

マンション買ったのに賃貸暮らししてる感覚になりそう

[634: マンション掲示板さん]

>>632 坪単価比較中さん
9500万ローン組んだら、返済＋管理&修繕費＋駐車場代で毎月30万円か。その他固定費や固定資産税考えると恐ろしい。

[635: マンション掲示板さん]

>>626 名無しさん

うちは共用部のみラクセスキーですが、とても便利です。
プラウドシティ日吉は専有部の住戸扉まで電子錠なのが羨ましいです。

[636: マンション検討中さん]

モデルルーム見学キャンセルは電話しかないですか？

[637: 評判気になるさん]

>>634 マンション掲示板さん
1億のマンション購入される方なら特段問題にならないでしょうが、身の丈に合ってないのに低金利で若さ活かしてダブルローン目一杯借りれちゃうからって理由で手を出すのはアウトのパターンですね。

[638: マンション検討中さん]

新築にごたわらずに駅直結にこだわるなら、小杉のエクラスかグランドウィングの中古狙うほうが合理的かな。ここが売れ出すと、そっちもつられて上がっちゃいそう…

[639: マンション掲示板さん]

綱島の新築が坪400になりそうと思ってた人は既に小杉の中古買ってそう。
あちらはまだ坪360?380。ここ最近相場が急上昇して坪400間近。

[640: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん

私も同じこと考えました。
グランドウィングいいですよね。

[641: 匿名さん]

倍率下げ合戦始まってるな。
ここは特に低層の50～60平米台が狙い目。
近くのサクラなんちゃらやらと大して変わらない坪単価で買えるが将来的な価値の差は歴然。
売る時に最悪でも購入価格より下がるイメージがない(天変地異で軒並下がるなら別)。
駅直結なら車も必要ないし管理費も狭い部屋なら安く抑えられる。
まぁ皆同じことを考えてそうだから抽選必至だろうけど。

[642: マンション検討中さん]

西向きの部屋は今後向かい側にできるタワーマンションと被るんですよね？誰か教えてください?

[643: マンション検討中さん]

>>640 マンション検討中さん

グランドウィングは近くを通るたびにいいなーと思います。

まあ合理性は人それぞれだし、好きなところを買えば良いとも思うけど…。ただ、相対的に小杉の駅直結が今は割安に思えた。エクラスはここと同じく毎月の固定費がなかなかエグいみたいだけどね。

[644: マンション検討中さん]

>>624 匿名さん
いや、最近の相場知ってる人はみんな坪４００くらい行くって言ってたでしょ。
今の相場全く知らない人がなぜか必死にそんなに高くなるはずはないとか言ってただけで。

[645: 通りがかりさん]

>>642 マンション検討中さん
そう思いますが、D地区の計画はほぼ進んでいないと聞いていますので実現するかはわかりませんね。

[646: 通りがかりさん]

ここ普通に3-5階ぐらいの南東方面の低層が良さそうです。比較的安いしこのリッチなら全然価値ありだと思われ

[647: マンション検討中さん]

>>645 通りがかりさん

デベの営業さんみたいな回答です。

[648: デベにお勤めさん]

併設の商業施設は東急スクエアかな？と予想してみる
E地区の北東側方面に飲食店たくさんできてにぎわってほしいところ。

[649: マンション検討中さん]

E地区っていじんないって言ってませんでしたっけ？農園残すって。その状態で飲食店は無理では？

[650: 口コミ知りたいさん]

>>649 マンション検討中さん
私もそう聞きました。

[651: 評判気になるさん]

>>593 通りがかりさん
まあ地元の昔からの富裕層だと高級タワマンのここが凄いとかよく知らないと思います。
見かけのピカピカ、コテコテに反応する人達かと。
パワーカップル系とは服装から違うのですぐ分かりますし。
普段着はジャージや寝巻だったり。

[652: 通りがかりさん]

綱島は駅近の飲食店弱いからなあ

[653: マンション検討中さん]

>>652 通りがかりさん

販売員は飲食店が多いのが特徴の一つって言ってましたよ。
どこ見てんだよとは内心思ってましたが。
こんな奴が地元民相手にできるのかよって思いました。

[654: マンション検討中さん]

めっきり書き込みが消えたねw やりすぎた金額設定で検討者が消えた証拠だね。あと500万くらい低けりゃ買ったんだけどねー。

[655: 通りがかりさん]

モデルルーム子供だめと書いてましたが、実はOKのようです。子供だめだと思い連れていきませんでしたが。それにしても高いです。

[656: 匿名さん]

もともと書き込みはほとんどなかったが。。。

[657: ご近所さん]

価格は高いけど再開発で駅直結なのでまあいいのですが、管理費・修繕積立金は再開発で超高層なのでかなり高い。おまけに１０年ごとにかなり多額の修繕積立金が徴収されるうえに、さらに、今後修繕積立金は値上げしていく。相当資金計画に余裕がないとだめな物件かもしれないですね。住宅以外の全体管理費、全体修繕積立金があるところがこの物件のみそ。

[658: マンション検討中さん]

間取図を見るとワイドスパンと言うわりに窓幅が狭い部屋が多いですね。
大梁もこの位置にあるだろうからサッシ高もさほどでなさそうな。
角部屋がまずまずですがコーナーに柱があるんでパノラミックな眺望という程ではないかも。
普通のタワーだと角に柱が来ないようズラしてある事が多いんですが。。
やはり駅直結に慢心して建物はソコソコでいいという感じなのかしら。
東急肝いりの案件のはずなので徹底してこだわって作り込んで欲しかったですね。

[659: マンション検討中さん]

>>658 マンション検討中さん
外廊下のエクラスもそうですが立地が良ければこんなもんですよ。
立地は裏切らなないので普通に売れます。

[660: 匿名さん]

577です。
管理費修繕費についての個人的意見です。
ナビューレも分譲当時は管理費の高さで散々叩かれました。見送った方も多かったはずです。おかげで無抽選で買えました。
当時は若かったので海も見えない4000万の部屋しか買えませんでしたが今は億以上の査定です。
タワマンが叩かれる際に決まって管理費修繕費の話題になりますね。
商業施設併設の場合特に高くなる傾向にあります。エクラスもそうですね。
ただ私の場合は永住にこだわっていないのであまり気にしません。
例えば並マンションの管理費が2万、ここが4万としましょう。年間24万の差、10年でざっくり300万の差とします。
私はその300万の差よりも査定価格が高いであろうと判断すればアリ、それだけです。
もちろん将来のことは分かりませんので過去の経験だけでなく、総合的な判断が必要ですが。

[661: マンション検討中さん]

>>660 匿名さん

良かったね。

[662: マンション検討中さん]

まぁ値上がりするだろうという判断が出来るかどうか、ってことですね。
マンションバブルが弾けると言われつつ、なかなか弾けないし、低金利も一気に戻すことは無いと思うので、これからも微増で上がり続けるかもしれませんね。

綱島駅近のマンションは、なかなか出ないから楽しみにしてたんだけどなぁ。。。
現実を知りました…。

[663: マンション検討中さん]

ナビューレが特殊な大成功例なのでやはりランニングコストには慎重になるべきな気がします。実際、エクラスはランニングを取り返すほどの査定額にはなっていないでしょうし…。地域全体の相場が著しく押し上がる、もしくは当初価格が相場よりも割安って事でないと660さんのような成功体験は得づらいかと…

[664: マンション検討中さん]

今からは無理ですよ。
値上がりしなくてもずっと住み続けられるようにしっかり計算しておくべき。
なおかつ値上がればラッキーぐらいの感覚で。

[665: 匿名さん]

577です。
まぁ私もここを買うかどうかは未定です。
本当に欲しければ黙って買うのかもしれません。
一つ言える仮説はここが下がるようならこの周辺のマンションは更に下がるということです。
駅遠物件や無名の小規模物件に手を出してはいけません。
俗に言う安物買いの銭失いです。
時代が悪いので根気よく待つという選択であれば私はありだと思います。
過去20年こそ悪手でしたが未来は上手くハマるかもしれません。
こればっかりは正直運ですね。

[666: マンション検討中さん]

都心通勤からすると、新綱島駅のダイヤがどんなものになるのかわからないのがリスク。

[667: マンション検討中]

>>666 マンション検討中さん
心配しなくてもダイヤ間隔あるなら綱島駅を使えばいいだけだよ。3分表記だけど、実際に現地行った感じだと信号さえすぐ渡れれば1、2分で着くから。

[668: マンション検討中さん]

綱島駅の方に出来ると噂のマンションは、いつ頃なんですかね…。

[669: マンション検討中さん]

2LDKは非分譲を除くと、西北西向きしかない？

[670: 口コミ知りたいさん]

>>667 マンション検討中さん
同じ駅扱いしてくれるならいいけどね。そうでなければ定期券外でばかばかしい。

[671: 匿名さん]

どうやって皆さんモデルルーム予約できましたか？

[672: マンション検討中]

>>671 匿名さん
普通に案内来て予約入れて、営業から電話来ました。

[673: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[674: マンション検討中さん]

中層階の価額表ありませんかね？

[675: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん
21階の南東角部屋で9900万円です。

[676: マンション検討中]

>>674 マンション検討中さん

[677: 通りがかりさん]

>>658 マンション検討中さん

そうなんです。コーナーに柱があるんで、なかなか厳しいです

[678: 名無しさん]

>>676 マンション検討中さん

75Aで１億円ですか…

[679: マンション検討中さん]

>>676 マンション検討中さん

ありがとうございます！
やはり2LDKで南向きはないのですね…

[680: マンション検討中さん]

1LDKは。。3つか。。

[681: 口コミ知りたいさん]

>>676 マンション検討中さん
空欄のところは1期では売り出さないということですかね？

[682: マンション検討中]

>>681 口コミ知りたいさん
そうですね。

[683: 通りがかりさん]

>>678 名無しさん

東京都心と、変わらないですな

[684: 評判気になるさん]

>>683 通りがかりさん
都心はもっと高いよ。

[685: マンション検討中]

>>684 評判気になるさん
パークタワー勝どきより高いけど、白金よりは安い。

[686: マンション検討中さん]

そりゃリセールから行けばパークタワー勝どきでしょうね。
マンマニさんも素早く的確にブログアップしてます。
狙うなら眺望無視の低層階坪340とか。
管理費バカ高で修繕積立金安い事案も指摘してます。
当然ですが普通で修繕積立金はだんだん上がって行きしかも一時金徴収が定期的にあったりします。

[687: マンション検討中さん]

対岸のホテルって、南南西、東南東の部屋からだと見えてしまうのでしょうか…
この辺り夜は暗そうで目立ったりしたらなんか残念な眺望だなと

[688: マンション掲示板さん]

>>658 マンション検討中さん
東急肝いりといっても綱島、しかも綱島駅でもない新綱島ですからそんなに期待できないと思ってたら、思った通りだった。それでも今は原価高だからこの価格になってしまう。

[689: マンコミュファンさん]

リセール成功のシナリオを考えると。。
例えば坪340弱の76平米7500万を契約する。
そして他人物売買で9500万で即売り出す。
やはりこの地域では1億を超えるとさすがに厳しい。
ドレッセタワー自体は駅直結タワマン人気で比較的スムーズに売れて行く可能性が高い。
竣工前未入居売り出しだとそう簡単には売れないだろうが入居が近づけば買えなかった人がやはり欲しいと焦って高くても買うだろう。
市場動向も影響するがあり得ないシナリオではない。。
これなら高額の管理費も最小限で済む。

[690: 評判気になるさん]

>>689 マンコミュファンさん
坪340の部屋は条件悪い部屋しかないですが、駅直結ならあり得ると思いますか？

[691: マンコミュファンさん]

2LDK氏の住むラボ投稿だとこの部屋はコスパも良さそう。
>>南東角部屋のため、リビオ綱島の影響はなく、現地や地図を見る限りでは、低層でも比較的離隔は取れており圧迫感は感じません。にも関わらず、同じ3階でリビオ綱島の影響を受ける南西角の70Aとほぼ同じ単価設定となっています。
https://www.sumu-lab.com/archives/13979/

[692: マンション検討中さん]

11年目、21年目に12,000円/平米の修繕積立金の追加拠出ありって聞いたけど本当？
本当なら維持費高すぎて撤退ですわ

[693: マンション検討中さん]

そりゃ計算上はそうなりますよ。
自分が昔住んでた普通のマンションでは1回目の大規模修繕で一時徴収金40万ほど取られ2回目の大規模修繕で60万徴収とかなってました。
その他、立体駐車場解体埋め戻し問題も出て修繕積立金がタワマン以上になったりしましたね。
結局あわてて売却しましたが。。。
途中、買い取り業者に買い取り拒否されたり大変でした。
現在のほとんどの新築マンション初期設定で修繕積立金は最初は安く次第に上がる提案になってます。

[694: マンション検討中さん]

価格→高い
管理費→目が飛び出るほど高い
修繕積立金→当然高いし更に10年後20年後の一括徴収あり

マンション暴落評論家じゃないけど、維持費払えなくなる世帯結構出てきそう
ここまで維持費が高いとリセールにも悪い影響がありそうな気がしますね
10年後に維持費が新築時よりさらに高くなったこのマンションを坪400で買う人がいるかよく考えた方がいいかも

[695: 匿名さん]

ハルミフラッグも維持費高くなかったっけ。
エクラスも値下がりする気配ないよね。
そもそも維持費気にするレベルの層がタワマンに手を出すのが間違い。

[696: マンション検討中さん]

>>693 マンション検討中さん

普通はタワマンは修繕費も高い分、スケールメリットがきいて一時金徴収なんて想定外がなければそうそうないですよ。特に、ディベロッパー作成の楽観プランでも、そうなら実態はもっと大変かと。戸数が少ないのがきついんでしょうね。

[697: 匿名さん]

リセールできないマンションって感じですね。10年後、20年後にこのマンションに住みたいという人が現れるのか。一生このマンションを持ち続けますという人しか買えないですね。相続する子供達に恨まれそうですね。

[698: マンション検討中さん]

段階的な積立金の値上げと別に最初から一時徴収を見越すタワマンは聞いた事がないかも…。ちなみに昨今のタワマンは管理組合がしっかりしてれば、5?10年目のどこかで30年か50年までの修繕積立金を均等徴収に切り替えてます。小杉でも知る限り4棟くらいはそうなってたかと。

[699: 検討板ユーザーさん]

デベ側が提案として設定している修繕積立のプランはA案、B案、、、となってる事が多いです。
デベによっては修繕積立金がゆっくり上がる代わりに一時金徴収ありとなってるプランがあったりします。
もちろん提案なのであって最終的には管理組合の判断になります。
早めに売却予定の人は嫌がるでしょうけど入居後は管理組合が修繕積立金の均等化をぜひやって欲しいですね。
結局、なぜ初期設定で修繕積立金を安い設定にしているかはデベ側が高いと売れにくいと判断しているからでしょう。

[700: 職人さん]

水素インフラに51の共用施設がある晴海フラッグも真っ青の高額な管理費修繕積立金に閉口しています。
こっそり新綱島駅の維持費も含まれてるのではないかと疑ってしまう高額さですが、購入するまで真相が明らかになることはないのでしょうね。

[701: 検討板ユーザーさん]

坪単価に加え管理費修繕費まで。まったく買える気がしませんが、綱島愛が試される素晴らしいマンションですね。既に伝説を残しつつあり、その行く末を楽しみに見守っています。。。

[702: マンション掲示板さん]

>>701 検討板ユーザーさん
飯島愛に見えた。
飯島直子の実家は近い

[703: マンション検討中さん]

綱島愛を持ってる人って綱島のどこに魅力を感じてるんですか。
取り立てて優れてるところが正直見当たらないのだけど

[704: マンション検討中さん]

実家が綱島にあるとか地縁がある方がターゲットでしょう。地縁がない人は選ぶ理由は無いなと

[705: 住民の人に質問したいさん]

>>695 匿名さん
ここの維持費って港区の超一等地の低層高級マンションレベルだからなあ。気にしない層が綱島にどれくらいいるのか

[706: 匿名さん]

ドレッセタワーの修繕積立金に関してストーミオさんという方もTwitterでつぶやいてますね。
となると、やはり少なくとも10年目で住み替えが賢明か。。。

>>ドレッセタワー新綱島
驚愕の事実。
追い打ちならぬ追い”修繕積立金”
26年目以降788円/㎡
11年目、21年目に12,000円/㎡
※30年計画のため、それ以降は未定
もう無理嬉し泣き
https://mobile.twitter.com/stormio_cond/status/1434870438123884545
(注)70平米に換算すると月55160円(26年目以降)
一時金徴収84万円(11年目、21年目)

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん

10年で住み替えだと自己資金いくら入れるかにもよりますが残債われしますよ。
しかも修繕積立金がこれだけあるマンションの中古を誰が買うのかって感じもしますし。

[708: マンション検討中さん]

ドレッセタワー武蔵小杉もバカ高い管理費修繕費になるのだろうか。あちらも160戸だし、周辺タワマンと比較されるから最低限の施設（コンシュルジュ、各階ゴミ捨て場、ラウンジくらい）はいるだろうしなー。駐車場も土地面積的にさして多くはないだろうし。

[709: マンション検討中さん]

やっぱ東急にタワマン作らせるのは無理やったんや...

[710: 匿名さん]

管理費修繕費が高いという理由で10年経って値下がりが激しいタワーなんて聞いたことない。特に駅直結なら皆無じゃないか。
ちなみに修繕積立の一時金なんて予め示してくれるなんて親切過ぎないか？普通うやむやのまま管理組合に丸投げで販売するぞ。
ちなみに今住んでるマンションは管理会社変えたりして管理費を7割にまで落とした。
やばいのは20戸とかでスケールメリットなくて修繕費が年々爆上がりしてるケースな。もっとやばいのは修繕費安いままで廃墟一直線のマンション。

[711: マンション掲示板さん]

>>709 マンション検討中さん
タワマンは500戸くらいないとスケールメリット生まれない。非分譲住戸の管理費を低く設定されている可能性もありそう。

[712: 匿名さん]

>>710 匿名さん
聞いたことないのは当然。
ここまでの初期設定高いのに、さらに上乗せかつ一時金必要なタワマンが皆無だから。駅直結とか関係なく、首都圏タワマン全般でのお話。
それがちゃんと購入検討者に伝われば良いんだけどね。

[713: 匿名さん]

10年後に100万とかどうでもよい。
こんな小金を気にする層が弾かれるならむしろ歓迎。

[714: 検討板ユーザーさん]

はい、綱島に魅力を感じる富裕層がどれだけいるか、貧民としても興味がつきません！昔の2chで流行った、
　祭　り　の　予　感
というAAを思い出せたのも本物件のおかげです。本当にありがとうございました。

[715: 口コミ知りたいさん]

東急駄目だったなぁ
立地が良いだけに残念。
台無し台無し

[716: マンション検討中さん]

もうちょっと敷地ひろげるなり、容積率緩和を自治体から引き出すなりして、スケールメリットをだせなかったのだろうか。新駅直結で商業施設付きにしては小規模感が否めない。

実需ファミリー層としては、ちょっと先だけど武蔵小杉の病院跡地に期待かな?

[717: 匿名さん]

>>713 匿名さん
富裕層ほどキャッシュフローの管理をキッチリするもんだけどね。だからこそ富裕層たる所以。
まぁ冷やかしのマンション購入対象外層には分からん問題だよ。

[718: 匿名さん]

>>713 匿名さん
決まってるんだから嫌なら買うなって暴言吐いてた関係者？が昨日Twitterで炎上してましたね。
こういう驕り高ぶった人は営業側にいても住民側にいても困ります。

[719: マンコミュファンさん]

地権者も管理費負担は同じです。地権者の中でも管理費が高すぎると言う声がでています。

[720: 匿名さん]

まぁそうでしょうね。何でここまで高くなったのか、ちゃんと明示的な説明がないと買えませんよこんなの。駅直結だからなんて理由になりませんし。

[721: 検討中さん]

新規住民が地権者の養分にされて、住宅が商業施設の養分にされてる構図かな。24時間体制で2人の警備員とか、住宅には要らんでしょ。

[722: マンション検討中さん]

新綱島なんて住んでる人以外降りないだろう
駅直結の商業施設をつくる必要あったんか

[723: 検討板ユーザーさん]

>>721
管理人の数は規模で法定されてるよ

[724: 検討中さん]

>>723 検討板ユーザーさん
へー、詳しいね。
それじゃ、ここの適正人数は？

[725: 購入検討中さん]

>>709 マンション検討中さん

ニコタマは良くできてるじゃん。

[726: マンション検討中さん]

あそこは東急不動産も入ってるし施工はスーゼネの大成建設だからなあ
ここは東急(電鉄)&東急建設で、控えめに言ってタワーマンション建設のノウハウがあるとは言い難いんじゃないか
ドレッセタワーブランドとして全部自前でやりたかったんだろうけど、顧客目線で言えば貴重な駅直結物件なんだから三井とかとJVでやってほしかったよ。

[727: マンション検討中さん]

実際ここ買う人ってどういう人なんだろ？…
綱島大好きなお金持ち？いるのかな？

[728: 匿名さん]

この地域の地主層が2022年問題の影響で生産緑地を賃貸物件に転換するか売却して資産性のあるタワマンを買うもしくは等価交換もあるのでは。

[729: マンション掲示板さん]

８月中旬に物件エントリーしたのにまだ案内会の連絡来ていません。案内会ストップしていますか？

[730: マンション比較中さん]

>>729 マンション掲示板さん
ストップはしてないですよ。コロナ対策で人数をかなり制限してるようです。

[731: eマンションさん]

>>729 マンション掲示板さん

メールで案内きてるでしょ。

[732: 評判気になるさん]

>>729 マンション掲示板さん

エントリーが早かった順で案内しているとのことでした。

[737: 口コミ知りたいさん]

[No.733～本レスまでは、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[738: 通りすがりの者]

現在、湾岸に住んでおり、手狭となり広域でタワマン限定でマンションを探しています。
生まれ育ったのが東急沿線ということもあり、期待大のタワマンでMRに行ってきました。
だが、しかし、期待は裏切られるものですね。
他の方も仰ってますが、坪単価高すぎ、再開発範囲狭い、間取りイマイチ、管理費高すぎと思いました。このご時世、買える価格にする為に狭くするは理解出来ますが、東横線とはいえ都外でこの坪単価は、、、対象外となりました。
板違いで恐縮ですが、パークタワー勝どきかプラウドタワー小岩1stの方が魅力的だなと。

[739: 評判気になるさん]

>>738 通りすがりの者さん
そりゃそうだろ。
亀戸タワーか小岩タワーか勝どきタワー買うでしょ。普通。
管理費が絶句レベルだし、綱島でこの単価は馬鹿にしてるでしょ。たかだか横浜市の郊外だよ？

[740: マンション検討中さん]

モデル行ってきました。
みなさん仰っているように価格、管理費の高さにぶっ飛びました。
そして間取りも本当に真面目に設計したのか？って感じでいいところがあまりないという感じでした。
手付金は10%ないと先に進めません、と言ってましたが色々残念な上に2年以上先の引き渡しで800万以上ロックされると思うと普通に別の物件にしますという感じです。

[741: 通りすがりの者]

>>739 評判気になるさん
有難うございます。亀戸は、出遅れてしまったので対象外ですが、小岩か晴海か戸越公園(駅前再開発)あたりで、検討したいと思います。
ドレッセタワー、なんであんな間取りにしたんだろ。同じ平米でも、もう少し何とかなったのでは？！

[742: マンション検討中さん]

間取り酷評されてますね。ここのサッシ高分かる方いますか？

[743: マンション検討中さん]

>>741 通りすがりの者さん

正直小岩はあんまりお勧めしない。かなり雰囲気にあう、あわないがあるし、再開発で綺麗になる部分はあるけど、残る部分も相当あって、家族連れならわざわざ転居していく？みたいな感じ。

[744: 匿名さん]

>>741
戸越はないでしょ（笑）
小岩か晴海は良いと思うけど。

[745: マンション検討中さん]

瑣末なことかもしれませんが、MRで確認しましたが、駅直結といっても、一度エスカレーターを使って上がる。ても、エレベーターはないため、車椅子やベビーカーや大型のスーツケースなどの場合は、駅直結ルートが使えないことが、気になりました。

[746: マンション検討中さん]

管理費の割に別に大した共用部じゃないですしね。

[747: 評判気になるさん]

>>745 マンション検討中さん

エレベーターないんですか？それ不便すぎますね

[748: 元金融関係者]

中国の大手不動産会社が倒産すれば、余波を受け日本のタワーマンション相場はかなり崩れるかもしれないね。ザ・タワー横浜北仲が発売されたあげ星だったころとこれからはかなり違う。

[749: マンション検討中さん]

>>747 評判気になるさん

エスカレーター上がった階から上はエレベーターあるのですが、駅直結の階にはないんです。もう一階下までエレベーターが行けるようにすれば良いだけなのですが、何故そうなっていないのが不思議です。

[750: マンコミュファンさん]

知り合いの地権者も管理費と修繕積立金が高すぎるので賃貸より転売メインで考えているようです。地権者は増床が売価の半額程度なので利回りは悪くないはずですが。
なお、地権者のうち商業施設の持ち分を持っている人は管理費負担が住宅の2倍になるようです。理由は不明ですが東急の利益になっているとしかいいようがないですね。

[751: マンション検討中さん]

>>750 マンコミュファンさん
この物件、かなり失敗が見てきた物件だね。総合的にみて旨みがまったくない。
「地元金持ちで売れる」なんて能天気なこと言っている人いるけど、金持ちほど維持費にはシビア。買うわけない。

金額的にバグった高値を付けてしまったけど、正式価格発表でいきなり値下げ、なんてことも正直できない。企業として最初から失敗を認めるようなもんなので。

どーすんだろーな？これ。

[752: タワマン初心者さん]

価格表見ましたが、これ買う人いるんでしょうか。
テンバイヤーも寄り付かない気がします。

[753: 匿名さん]

ネガティブコメントが多いのですが、正直、ここと比べられる物件ないのでよく分からないよね。
東急新線多分普通のみ停車駅直ぐなんて、戸越公園タワーくらいしか比較出来ない。綱島のごちゃごちゃ感嫌いで、大倉山や白楽や山手なんかに求めても今はそんなに供給がないよ。日吉の野村もいいけど、1300もあるし、かなり敷地内に閉塞感あるよ。
管理費、修繕費が高いのは、駅前複合再開発物件なら仕方ないと思うけど、まあ高過ぎは高過ぎ。多分、管理費修繕費や新築時や10年毎の一括修繕費徴収考えると今の販売価格に500～1000万くらい高いのが実際の値段だと思う。湾岸や城東、城北や川崎や武蔵小杉や下手な城南や城西のマンション買うなら、港北区や都筑区や中区のマンション買いたいという人も多いとは言わないけどいるしね。
価格は今まで好調過ぎたから、中国恒大の問題なんか考えるとこれからは上がらないか、新築中古即1～2割引き位は有りうるとは思うけどね。

[754: 匿名さん]

横浜市側からの要請で24時間警備員を2名常駐させる必要があるのも管理費高くなっている要因みたいですねー。

[760: 評判気になるさん]

台風１９号の時未明に避難勧告が江戸川区域にでました。怖かったです。２階に避難しただけでしたので荒川が氾濫せず本当に助かりました。

[761: 匿名]

[No.755～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[763: マンション検討中さん]

好きの反対は無関心と言うが、MR開始後のこの過疎りよう。坪単価もさることながら管積単価がぶっ壊れで完全に詰んだかな。。。
綱島住民としは盛り上がって欲しいけど管積はもう変えられんでしょうな。

[764: 検討中]

>>763 マンション検討中さん
再開発の駅直結物件なので、非常に魅力的でした。
でも、管理費が高くて、修積金も一時金や今後の値上を加味すると、魅力が激減してしまいました。
残念です。

[765: 住民さん1]

富裕層向けだから！！！って絶叫するくらいならきちんと富裕層向けの仕様にして欲しい

[766: eマンションさん]

首都圏タワマンという括りだと、管積費ってどれくらいなんですかね。
基準が分からないので、ここが高すぎるのかどうかも分かりません。
反応的には高すぎるということなんでしょうけど。

[767: 入居予定]

>>766 eマンションさん
PTKの77m2の管理費・修繕積立金の金額です。
管理費：26,450円、修繕積立金9,150円

PTKは共有施設がかなり充実している他、ここと同じように商業施設もついているし、駅にも直結しています。それでいてここより安い。この差を見ても、ここの魅力はまったくなし。

[768: マンション比較中さん]

管理費、修繕積立金合計を建築年が新しい中古だと売広告ではこんな感じです。月額２万円までは高くない感じなのでしょうか。

コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス 2020年6月築　専有面積72.69m2　管理費24,570円　修繕積立金8,360円　計32,930円

シティタワー武蔵小杉　2015年12月築　専有面積70.58m2　管理費20,456円　修繕積立金26,550円　計47,006円

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト　2018年10月築　専有面積70.79m2　管理費22,990円　修繕積立金8,940円　計31,930円

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト　2017年11月築 専有面積75.16m2　管理費24,200円　修繕積立金 9,400円　計33,600円

シティタワー武蔵小杉は５年ごとに修繕積立費値上げしてるので高くなってる（築６年）みたいですね。

今後、修繕積立金はおそらく徐々に３～５倍程度？に値上げされるのでしょうから購入する場合はしっかり備えておかないとだめですね。

[769: マンション掲示板さん]

修繕積立金は物件に「積立」するものなので、管理組合のお金となるのでいいんですけどね。768に出てきてる三井物件も将来値上がり計画あるだろうし。
グループ会社に「支払い」する管理費の高さは問題ですよね。

[770: マンション検討中さん]

>>768 マンション比較中さん
シティタワー武蔵小杉のスレには均等へ移行したとの書き込みもあります(2508)。比較対象から外した方が良いかと。

[771: 匿名さん]

わりと真面目になんだけどここを検討してる層って他より管理費が月に1万高いという理由で検討から外すの？
億近く出せる層が年間10万気にする？
私も貯金億ない上にケチの部類だけどそれぐらいの差は本当に気にならない。
ぶっちゃけ駅直結の再開発ってそれ以上の恩恵あると思うんだか。
駐車代、タクシー代、バス代、何よりストレス軽減するわけで。
それよりは将来的に資産価値を維持できるかどうかを吟味している。
今のところ武蔵小杉のエクラスタワーが総合的に似ていると感じているので参考になるかな、と。

[772: マンション比較中さん]

エクラスタワーは７階７５㎡くらいの南東角部屋が６～７千万円位じゃなかった？
８年前といえ駅直結複合ビルでお買い得だったよね。
武蔵小杉は都心への利便性が綱島より段違いに良くなったしね。

[773: 通りがかりさん]

そういや、、、ドレッセタワー武蔵小杉もようやくデザインや間取りその他が公開されてますね。
公式
https://www.d-musashikosugi.com/
PRTIMES
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000617.000010686.html

[774: 検討板ユーザーさん]

>>772 マンション比較中さん

エクラスタワーは外廊下だから嫌い。グランドウイングタワーが内廊下だから好きだな

[775: マンコミュファンさん]

本当かどうかは知りませんが、このマンション申し込み多数らしいですよw

[776: 通りすがり]

さすがにリセール目線で新綱島直結を武蔵小杉直結と比較するのはどうのなの。

[777: 住民さん1]

綱島に余程愛着がある人以外小杉に買う方がいいでしょ
利便性も駅周辺の充実度も小学校の学区も小杉のがいいよ

[778: マンション検討中さん]

>>771 匿名さん

大金持ちはともかく、小金持ちはそういうところちゃんと見てるよ。
75m2換算で月の維持費は、1.5万?2万くらい高い上に、一時金徴収まであるのだから、30年スパンでみれば、1000万近く維持費割高と見てよい。途中で売るにしても次の買い手は維持費を理由に安くして欲しいでしょうしね。
1億だせる＝1000万捨ててよい、ではない。綱島No.1に住むことに価値を見出せないなら、素直に湾岸か武蔵小杉のほうがお勧め。

[779: 匿名さん]

一時金徴収ってのがよく分からないがここだけ必要で他は必要ないというロジックは？
タワマンなら結果的に似たり寄ったりなのでは？明らかにしてるかどうかは置いといてね。少なくとも中古よりは当面は負担を先送りできるはずだけど。

[780: マンション検討中さん]

>>779 匿名さん

戸数が少ないからスケールメリットが効かないから。あと駐車場の少なさもあるかな？
段階値上げ（70m2で、10年で1万円ずつ値上げくらい）は他のタワマンと同じだけど、値上げと一時金徴収の両方ってのは聞いたことない。

[781: 通りすがり]

>>780 マンション検討中さん
最近は両方もありますよ。例えば野村の亀戸などがそうです。
ここがどうかは資料出てこないとわからないですが、警戒しとく方が賢明ですよね。

[782: 通りすがり]

あと、>>778の発言は一時金徴収がここだけ特別って意味ではなく、もともとの費用が高いから今後値上げだったり一時金だったりが要求されたときに余計に辛いって話しだと理解しました。

[783: 検討中]

>>781 通りすがりさん
ここは、初年度と11年目と21年目に一時金を徴収する上に、積立金も5年毎に値上げする予定との事です。修繕費は、多く積立てた方が安心ですが、負担は大きいです。

[784: マンション検討中さん]

まあ、北千住のタワーもそうだったけど、他に選択肢がない人（綱島駅近ハイグレードに住む選択肢しかない）にとっては、維持費が高いのは痛いけど買うだろうね。高い、安いってのは、あくまで他に比較対象があっての話。具体的には、医者や自営業かな。1LDKは苦戦するかな？

[785: 匿名さん]

世の中には諸般の事情でどうしても綱島でないと困る、綱島以外は考えられないというような人もいるので、そのような人に取っては他に選択肢がなければここを買うしかないだろう。しかし必ずしも綱島でなくともよいという人であれば、他を選択したほうが賢明のような気がする。
問題は綱島限定で探しているある程度の富裕層がどれだけいるのかだが、東急はめぼしがついているのだろうか。そうであれば利益を最大化することは企業として当然なので、この販売金額も理解できる。

[786: 匿名さん]

日吉のプラウドシティがあの駅距離で馬鹿売れしてるんだから妥当なんじゃないの。
日吉は綱島よりは駅として上だけどあそこは日吉…？な場所なわけで。
正直プラウドシティの広めの部屋とドレッセタワーの狭めの部屋(どちらも同じぐらいの階)なら価格維持はドレッセだど思うよ。
毎日15分も歩くとか個人的には無理。
ドレッセの上のほうの高価格帯は正直読めないけどね。

[787: マンション掲示板さん]

プラウドシティーの前通るたびどこがいいんだろうとは思う
駅からも近く無いし微妙

[788: 通りすがり]

駅遠い上に坂道で歩道狭いからプラウドシティ日吉が無理なのは同意ですけど、あそこは完全にファミリー向けなんで駅直結マンションとはターゲットが違うと思いますね

あと、あそこは維持費高いですが価格安いので、両方高いこことはそういう意味でも比べるの難しいかと。

[789: 通りすがり]

シティじゃないプラウド日吉の状況見たらリセールとかあり得ないのは買ってる人もわかってると思います。

[790: 検討板ユーザーさん]

>>778 マンション検討中さん
30年も住まないよ。長くて10年で売却する予定だから300万円捨てる？！
10年後に高く売れる想定だからどうなんだろう

[791: マンション検討中さん]

>>790 検討板ユーザーさん

あなたが30年住まなくても、あなたが売却する相手は次の20年は住むわけで、その人からみたら馬鹿高い管理費と値上げされた修繕管理費見たらどう思うでしょうね？というお話。少なくともリセール益に期待する物件じゃないと思うよ。再開発がどんどん進む訳じゃないし、武蔵小杉みたいな新線というほどインパクトのある路線じゃないからね。

豊洲や晴海のほうがまだリセール狙いなら現実味あるかな。

[792: 匿名さん]

自分が支払う管理費だけ考えていたら駄目です
中古で買う人も管理費が高い分だけ購入希望額を下げますから
結局50年分ぐらい影響するかも

[793: マンション検討中さん]

去年坪360くらいで買えたサードアベニューは今思えば中々バランスがとれた物件だったね。

[794: ご近所さん]

私は湾岸も武蔵小杉も好きになれない。画一的で全く面白味がない。綱島の雑踏は街らしくていい。

それに、中低層はともかく、ここの高層は見晴らしが最高にいいよ。
遮る建物が殆どない最高のロケーションだと思う。

[795: マンション検討中さん]

>>794 ご近所さん

綱島愛が試されるわけですね。

[796: ご近所さん]

別に綱島が好きなわけではありません。また、綱島に住んでいるわけでもありません。近所といったも半径１５ｋｍ以内（？？？）な城南住まいです。

湾岸や武蔵小杉の人造的な街並みが肌に合わないだけなので。

[797: 検討中]

>>790 検討板ユーザーさん
10年で売却出来れば大正解です。
70平米を8000万円で購入して、10年分の管理費と修繕費で約700万円かかります。
8700万円で売れれば、この部屋に殆ど無料で住めた事になります。
但し、毎年の税金や売買手数料はかかりますが、お得なやり方ですね。

[798: マンション検討中さん]

何故このスレに？？

[799: 匿名さん]

>>797 検討中さん
そんな値上り流石にないw
値下がり率はプラウドシティより大きいでしょ(元価格が高い分)

[800: マンション掲示板さん]

>>793 マンション検討中さん
サードアベニュー高いと思ったけど完成後実物見たらバランスかなりいい物件だなと思ったわ
資産価値下がりにくそう