ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[41: 坪単価比較中さん]

坪単価が平均350万を超えるか超えないかが気になるところです。
それどころか400万近い単価を出してきそうな気もしますが…

[42: 匿名さん]

>>41 坪単価比較中さん
坪単価は400～450程度かと。
新駅直結、東急沿線上、タワマンであり、当分エリアNo.1物件が確定してますから、売れますよ。地元のパイのみで。

[43: 坪単価比較中さん]

>>42 匿名さん
うぎゃー！そんなにいきますか…？
コスギ サードアヴェニューが激安になるじゃないですか

再開発中とはいえ、綱島はまだまだ発展途上なのでそんなにいくとは思えないのですが…

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
そんな訳無いでしょwww　綱島が武蔵小杉の値段超えるなんて絶対ありえない
ここは再開発一発目だし、300から350が妥当。
電鉄本社による開発だし、安く出すよ

[45: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
羽沢は現時点で何もない & 単路線 & 綱島より東京から遠い & 横浜に乗り換えが必要
今後開発が進んだとしても2路線あって街が広い分、綱島の方が圧倒的に有利でしょう。
新日鐵は再開発一発目で、かつ公示地価の安く地権者の少ない土地なので、二俣川の地権者がいるタワマンより安くなる可能性が高いと思います。

[46: マンション掲示板さん]

駅直結とはいえ(おそらく)各停のみ停車、どちらかというと支線的ポジションからすると新綱島駅自体の価値はそれほどかと。綱島駅に引っ張られて坪単価を上げたとて、300-350が妥当じゃないかね。沿線人口増やすのが目的でしょう。高級路線で行くつもりなら、そもそもドレッセにしないだろうし。

[47: 匿名希望]

東急は武蔵小杉徒歩4分ぐらいのところでも、２３階建て１６０戸のタワマンの計画がありますね。２０２４年１月下旬竣工予定だから、この物件より３か月遅れ。
　　　　　　　　　　　（仮称）小杉町３丁目計画新築工事

[48: 匿名さん]

>>46 マンション掲示板さん　
東急不動産が一切絡まない電鉄本社のみの開発というところに、今回の開発の意気込みを感じます。
電鉄本社はグループ全体の利益とイメージと沿線価値を重要視すると思うので、拝金主義的な値付けにすることは非常に考えにくいです。ブランズではなくドレッセなので、ブランド力としても強気では行けないでしょう。
東急は特に社会貢献とイメージを大切にする企業なので、今回は相場より少し低めに設定するのではと期待しています。280-330か300-350のどちらかでしょう

[49: 匿名さん]

>46

電鉄の不動産部門（ドレッセ）と東急不動産(ブランズ）ってそもそも別で、JVで組むこともほとんどないよ。

[50: マンション検討中さん]

プラウドシティ日吉の営業マンの話では300万代後半で行かざるを得ないと、本音は400万で行きたいと東急の人が言ってと言ってましたよ。
市況を見てって感じじゃないですかね。これが東急不動産のブランズタワーなら普通に400万くらいな気がしますが東急電鉄なら空気読みそうじゃないですかね。

[51: 匿名さん]

ライバル物件の営業が安く出してくるとは口が裂けても言わないでしょ。待ちされちゃう。

東急の人と話したというのも眉唾。公開前の価格情報、ライバルに情報流すわけない。

[52: マンション掲示板さん]

実際のところ、280-330が妥当なラインでしょう。それより上げてしまうと小杉町３丁目と競合してしまうからね。なんだかんだいって、しょせん綱島。

[53: 匿名さん]

広域で考えた場合、200戸弱を売り切れるのは坪370-380万円くらいじゃないですかね。東急もコロナで鉄道・ホテル事業にダメージがある中、ボランティア価格で出してくるのがあまり想像出来ないです。

300前後だと瞬間蒸発するレベルだと思うんですが最近の市況に引っ張られすぎて自分の感覚おかしいですかね…。300だったらホント嬉しいな。

[54: 匿名さん]

マンションは東急沿線が東急(ドレッセ)、それ以外が東急不動産(ブランズ)と棲み分ける事になったという話がありますね。たしかに、両社でやっているブランズシティあざみ野以外は、その通りになってますね。

[55: マンション掲示板さん]

>>53 匿名さん
坪370-380も出して綱島に住みたいと思う人がどれだけいるか…私なら同価格帯の都内かシティテラス横浜あたりを選びますが。

[56: マンコミュファンさん]

36、39で地権者の知り合いがいると書いたものですが、皆さまが期待しているほど安く出ないと思いますよ。地権者への買取価格からして坪単価300程度ではデベの利益がでないでしょうから。

[57: 匿名さん]

>>56 マンコミュファンさん
今回施行から販売、さらにアフターまで東急グループ内で完結するようになってるから、東急としては全体で利益が出るので個別の利益はそれほど求めないと思います。
東急はとにかくイメージ戦略を最重要視するのと、一発目の再開発で失敗は出来ないので、若干割安になるくらいの値付けを目指して来るでしょう。

[58: 匿名さん]

東急不動産じゃない、東急電鉄本体の開発というところにかなり期待してる。
東急は関東私鉄系で1番公共性や沿線価値に力を入れてるから、絶対失敗しない戦略と仕上がりを組んでる筈。まずスミフみたいな拝金主義で販売することは無いでしょう、グレード感と立地からしたら若干割安と感じるくらいの値付けを狙う筈で、それが容易に予想できるからこそここはめちゃくちゃ気になる。

あと何気に横浜市がホール床を取得する補助金事業なのと、施工も東急建設で、かなり補助金が入るのとグループ内で建築費が抑えられるというのも好感。
ここは絶対2021年の目玉物件になる

[59: マンション検討中さん]

価格を落とす為に中身のしょぼいマンションにならなければいいが。最近、タワーマンションでも賃貸マンション並みの仕様設備のマンションあるし。むしろ逆の意味で目立つマンションになったりして？

[60: マンション掲示板さん]

時代かもしれませんが、共用施設はショボそうですねえ。

[61: マンション検討中さん]

綱島駅側にここより規模のある330戸タワーが建つそうですが、高さ容積も緩和され相当高くなるのでしょうか。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 マンション検討中さん
そうなるでしょうが、まだ検討中の段階では？
ポシャったらこちらの将来価値にも影響しそう。

[63: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん

前に新築マンションの営業として働いてましたが、売出し前の物件価格はある程度共有してますよ。

[64: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。実現すれば人気が2分してどちらも圧倒的No.1マンション感はなくなりそうですね。再開発されるにしても、人口や車が増えたら歩道や車道がさらにゴミゴミしそうだな...

[65: 匿名さん]

>63

それやったらカルテルとみなされかねない。10年前ならいざ知らず今やったら・・・。

[66: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
完全に独禁法違反ですね。一発アウトの案件です。

[67: マンション検討中さん]

坪単価300はさすがに低いと思います。駅直結ですし、マンション価格は上がり続けていますので、相場からすると340くらいで、低層階なら315前後で買える部屋が出てくるイメージな気がします。
綱島は今後路線が増えるとかはなく、これから数年の再開発がピークとなりそうなので、少し高い気もしますが、それでも売れるのが今の市況と思います。

[68: 匿名さん]

>>6 匿名さん
非常に楽しみな物件なのですが、私もその辺りが気になりました。

武蔵小杉・多摩川の光景が脳裏にある状態で、鶴見川(暴れ川)の近くで10年20年住むと考えると私はちょっと不安を感じました。新横浜公園が守ってくれるハズと気楽に考えていいものなのか...

[69: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
315なら買いたいな

[70: マンション比較中さん]

センター北のグランドメゾンが坪350くらいで即完売してたから、ここは400近くいくでしょ。
どんだけ相場甘く見てんのよ。
まぁ低層階なら315とかあるかもしれないけど。

[71: マンション掲示板さん]

>>70 マンション比較中さん
あそこは平均坪330くらいでしたよ。それに綱島よりセン北の方が上でしょう。

[72: 坪単価比較中さん]

43です。
そうですよね、坪単価400万もいくわけないですよね…。
将来的に到達することはあるかもしれませんが、まだラブホテルが駅近くに存在するような街でいきなりそんな値段設定するわけないと思っていました。
センター北や武蔵小杉ほど治安はよろしくないですし。

[73: マンション検討中さん]

大体掲示板の予想を超えますよね？綱島でそんな価格では買えるわけない、売れるわけないって盛り上がるけどお金持ってる人いるわけでいつの間にか完売と。

[74: 坪単価比較中さん]

予想を超えてきて予算が合わなければ縁のなかった話にするだけです。
もちろん高ければ高いなりに買う人はいるとは思うのでそれでいいと思いますよ。

ただ、綱島駅徒歩1分のブランズ綱島が予想坪単価300万前後だったところ坪単価350万で販売した結果、完売するまで1年を費やしていたのですぐ完売するかと言われると何とも言えません。
もちろんこのマンションとブランズ綱島では規模設備共に異なるため、同じ結果になるとは言い切れませんが。

[75: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
少なくとも武蔵小杉の値段を超えることはあり得ないので、武蔵小杉のタワマン坪単価が最高値の目安になるでしょう。

[76: 匿名さん]

プラウド日吉が坪250-300万でバカ売れなんだから、駅直結なら3-5割増で考えた方がいいと思う
武蔵小杉の駅直結と変わらん値段すると思うよ
東横線だし、新横浜にも直結するようになるわけだしね
ブランズ綱島が350ならやっぱり400いくと思う

[77: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
新綱島は東横線ではありませんが…たしかに駅直結を売りにしてますが、開業したら都心方面の本数はオマケ程度しかなくて、優等列車乗り換えも必要になるから、結局多くの人が綱島を利用することになりそう。そう考えると、さすがに3-5割増は乗せ過ぎでしょうよ。だいたい日吉の方が相場も上かと…

[78: マンション掲示板さん]

新綱島から横浜へは行けないしね。新横浜って新幹線乗る以外に用事ないよ。その先の羽沢は何もないし、二俣川も免許センターしか用事ない。

[79: マンション検討中さん]

ブランズ綱島が350ならそれよりは高くなりますよね。その頃よりさらに坪単価上がってるし。
プラウドシティ日吉がレジ3の駅遠で300だし、350は切らないでしょうね。350から400くらいと見とくと価格出た時に驚きは少なそうですね。

[80: 匿名さん]

売る側は350-400希望だろうが、買う側のボリュームゾーンは280-330だろう。

[81: マンション比較中さん]

>>80 匿名さん
買いたい側のボリュームゾーンであって、その層は駅直結なんて買えないから

[82: マンション比較中さん]

>>77 マンション掲示板さん
相鉄・東急直通線でしょ
綱島だって徒歩1～2分だし、新横浜にも横浜にも渋谷にも一本ってめちゃくちゃ需要あるよ
プラウドシティは日吉じゃなくて箕輪町だしね
綱島なら買えそうとか思ってる人、10年前で時間止まってるんじゃないかな

[83: 坪単価比較中さん]

物件概要を考慮する人は350-400で納得
実際の綱島を知っている人は300-350で納得
といったところですかね

[84: マンション検討中さん]

瀬谷駅直結のマンションで坪300超えてきてますからね…
ましてやこちらはタワーマンションなのでそれ以上かと

[85: 坪単価比較中さん]

北仲が新築時390でしたっけ？これを超えるとなると面白いですね
まあ、あれは例外レベルのバーゲンセールでしたが…

瀬谷と北仲の間で若干北仲寄りとして350前後なら妥当ですか

[86: 匿名さん]

>>85 坪単価比較中さん
北仲は1期平均350くらいでした

[87: 匿名さん]

販売予定が10月なので、コロナとかオリンピックとか波風が落ち着いたあたりになりそうなのは好感です。金余りが勝つか景気悪化が勝つか。

[88: 匿名さん]

北仲と綱島は立地条件がまるで違うから比較にならない。北仲は横浜の中心だからね
武蔵小杉より高かったら綱島より武蔵小杉を皆選ぶから武蔵小杉より高くなることは絶対に無い。武蔵小杉より平均単価で若干下回るくらいを目指す筈
…と考えたら350前後がたしかに妥当かと思う。

[89: 匿名さん]

総戸数２５２戸、うち非分譲の事業者協力者住戸７３戸＝約２９%というのは、４分の１を超えているので、ちょっと気になりますね。

[90: 匿名さん]

ということは180人購入者がいれば良いということ考えれば400万でも竣工前には完売しそうですね。