ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[349: 匿名さん]

水害については子どもとよく行ってたんだけど鶴見川流域センター(国交省管理)に行くと詳しく教えてくれるよ。新横浜公園で水害を防いでくれる仕組みはあるけど、綱島近くは支流が交わってる点がマイナス要素になってて、鶴見川周辺の地下駅を全て一律では語れない気がするな。

武蔵小杉の件もあったし>>344でおっしゃられてるように過剰な煽りがある事は確かだけど、人災が防がれる状態にあるかどうかはデベに直接聞きたいところですね。このスレの最初の方にあったけど電源設備が低い場所に設置されてるのは事実なのかが気になってる。あとは地下駐車場。

[350: マンション検討中さん]

マンションクラスタの方々からするとどう見てるのか検索してみました。
するとドレッセタワーはほとんど注目されてない感じですね。
マンマニさん以外だと、
>>タワーとしてはスケールメリットもきかない戸数でランニングコストも凄いことになりそうかな。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1409039149047312385
スムログで管理修繕を解説されているはるぶーさんです。
小規模タワーだとやはりなぁ、という感じですかね。

[351: 検討板ユーザーさん]

>>350 マンション検討中さん
まあ、まだ価格も何も出てない状態ですからね。今の段階で注目されてない感じ、は少し性急かなと思います。

管理費、いくらになるのか分かりませんが、程度はあれどタワーは総じて高いです。高い管理費が許せない(高い分の価値を見出せない)方は、どちらにせよタワーは優先順位下がりますよね。

代表的なとこで言えば、コンシェルジュにお金払いたいか？みたいな話ですよね。このマンションがどうか分かってないのですが。

[352: マンション検討中さん]

説明会はいつから？

[353: 名無しさん]

北仲で坪350があるのに、なぜここは坪400予想？
綱島にそんな価値があると思えないし、新綱島なんて新横浜にしか用ない…

[354: 匿名さん]

新綱島の400も予想値なんで何ともいえませんが、北仲の計画中のタワマンはさらに越えてくるんじゃない？　北仲の350は数年前に建った1部屋のことを言ってるだけよね。

[355: 名無しさん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626066/
ここ見ると多数ある

そもそも坪400予想って、平均して400越えが続出するってこと？一部400越えってこと？

[356: 匿名さん]

>>355 名無しさん

平均が400程度ってことでしょ。

北仲はこれから2棟予定されていますが、平均450～500くらいになるのでは？
1棟目は時期(相場が今より安い)、仕様が悪い、条件が悪い(2棟目・3棟目が建つとみなとみらいの眺望が無くなる)、等で価格はお手頃でしたね。

[357: 匿名さん]

横浜駅：鶴屋町地区の計画で600越えの声もあり、それと比較したら新綱島の400は可愛いもので納得感はありますね。600と言う数値もあくまで願望や予想値ですけど。

[358: 名無しさん]

武蔵小杉とか横浜駅近ですら平均400なんていかないのに、綱島でやったら強気すぎない？

[359: 匿名さん]

>>353 名無しさん
北仲は現在中古で坪450です。

[360: 匿名さん]

なんとなくここは鶴ヶ峰駅直結のクリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰に似てますね。
29階252戸、公共施設、商業施設下駄履きと。
ちょうどサブプライムローン危機からリーマンショックに重なった時期でしたが。

[361: マンコミュファンさん]

鶴ヶ峰と同等価格だったら買いですね。

[362: マンション検討中さん]

>>359 匿名さん

いやいや、北仲はそんな甘いもんじゃないですよ。
30階以上40階以下のノンリフォーム物件ですが、直近の成約価格で坪＠526万円でした。売り出して２ヶ月もかかってませんでしたね。
今は同じタイプのリフォーム済みが@602万円で出てます(この価格で売れるかどうかはちょっと怪しいですが)。
横浜駅前はこれで＠600は確定、ここも@４００でしょう。

[363: マンション検討中さん]

北仲とは土地の格が違う。低層300前半から中高層400台と予想

[364: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん

低層かつ条件の悪い間取りは、客寄せ用の所謂パンダ部屋として300前半で出してくるかもしれませんね。
ただ、全体の平均としてはよくて300後半、現実的には400程度になると予想します。

[365: 匿名さん]

坪400だとすると、都内の山手線の大塚や田町あたりのタワマンも、少し手を伸ばせば購入可能な価格となるが、都内は検討対象外で、綱島限定という人がどれほどいるものなのか。正直綱島で坪400だと販売は苦しいかもしれないが、東横線沿線の価格アップのためには是非高値追及して欲しい。

[366: マンション検討中さん]

>>364 匿名さん

そうですね。個人的にはブランズ綱島が余計なことしてくれたと思っています…

>>365
中層階で坪400したらここは割高だと思うので、他を探します。300後半であれば狙いますが

[367: マンション検討中さん]

気になったので鶴ヶ峰タワーの過去スレ見るとマンマニさんのおすすめラブマークが付いてたのでビックリ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8884/2/
中古のおすすめにも認定出してるんですね。
この物件は不運にもリーマンショックなんかにぶち当たり思惑が外れ値下げしていたような気もします。
新横浜線効果もあるし現在はおすすめなんでしょうね。

[368: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん

新築は難しいんじゃないですか？
タワーは安くて@460からですから。
坪単価@60万円違ったら72㎡でトータル1320万円の差。
少し手を伸ばせば届くレべルでしょうか？悪条件の日陰部屋とかじゃないと無理では？

[369: 評判気になるさん]

>>364 匿名さん
仮にここの15階が坪単価400万円で需要があるのかな？マンションそれなりに見てきたけど、私なら買わない。別の方も仰ってましたけどどうしても綱島でずっと住み続けたい人じゃないと買えない価格。リセール考えると相当な高値掴みになりそう。

[370: マンション検討中さん]

>>369
ほんとその通りですよね。
開発するといっても限定的だし、武蔵小杉以上になるとも思えない。リセールなんて当然狙えない。
300台が大半であることを祈ります

[371: 匿名さん]

>>369 評判気になるさん

リセール重視の人は都心一択でしょう。
ここのターゲットは広域検討者ではなく、綱島エリア初タワマンに魅力を感じる市内・沿線地元富裕層。
戸数も限定的なので、それでも売れてしまいます。

[372: 評判気になるさん]

>>371 匿名さん
綱島のタワマンに魅力を感じる富裕層というのは本当に富裕層なのでしょうか？その存在を疑問視してしまいます。タワマンにしては戸数が少ないのは確かにそうなのですが、それはデメリットなのでこれまたそこに魅力を感じる人がどの程度いるのか疑問です。
蓋を開けてみて15階が坪400なら閑古鳥でしょう（見学は多そうですが）。

[373: マンション検討中さん]

372さんに同意。
なぜ371さんがそこまで自信もって断言できるのかが疑問…。

まぁでも蓋を開けてみないと、誰が正しいかはわかりませんね。
公式HP見てるとファミリー層にも宣伝してるので、富裕層向け限らないかも。

[374: 匿名さん]

安く希望したい気持ちは分かりますが自身が売り主の立場なら直結タワーを坪300万台で売りに出しますか？たかだか200戸もないんですよ？
タワーでも何でもない何の特徴もない駅遠のクリオとかが今いくらで売れてるかご存知ですか？
亀戸のプラウドタワーなんて２割以上？値上げして今坪400とかですよ。
現実と向き合いましょうね。

[375: 匿名さん]

亀戸は900戸、ここが仮に野村なら400どころか500超えてくるだろうね。実際馬車道の平凡な板マンが500超えだったし。
2000組見学して9割が割高だと叫んだところでいずれ完売すれば勝ちだしね。
仮に300台で出して高倍率で速攻完売させるなんて慈善事業じゃあるまいし営利企業なら失態もいいとこ。

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
東横駅直結ならまだしも各停のみの新綱島でしょ。
坪390で高倍率なんてあり得ない。

[377: マンション検討中さん]

綱島みたいな地味なマイナー街と、都内や馬車道を比較されても困るんだが。
ここが武蔵小杉を超えることもないと思う

[378: マンション検討中さん]

>>377 マンション検討中さん

中古物件も豊富な小杉と、地元オンリーワンタワーのここを比較されても困るんだが。

[379: 匿名さん]

>>378 マンション検討中さん

武蔵小杉(タワマン建ち過ぎ、川崎アドレス、2019年の冠水事故、他)は嫌だけど、東横線沿線は好き、という人は一定数いますね。

[380: マンション検討中さん]

そんなに戸数もないんだから、地元需要の高値で完売でしょ

[381: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん
本当は日吉にタワーあれば良いんだけど、無いからね。そういう意味では綱島のこの物件はメチャクチャ良いよ。

[382: マンション検討中さん]

まぁ価格はあくまで予想だから、座して待ちましょう

[383: マンション検討中さん]

いくらで出てくるかなんてわからんけど、安い方がいいでしょ、買う人の立場からすればw
冷静に考えたら駅直結とはいえ横浜の片田舎のマンションに70平米3LDKで8千万円とか狂ってるよ。
それだけの価格出せる人でリセールバリューを重視するならパークタワー勝どきとかの方がいいだろうね

[384: マンション検討中さん]

リセール重視の人ならどこでも今は買わないでしょ。

[385: マンション検討中さん]

そもそも狂ってるのが今のマンション相場ですからね。
平均所得は微増なのに、マンション価格はここ数年鰻登り。

新綱島と言えど、駅直結のタワーなんてもう出ないんだからそりゃ強気だろうね。

[386: 通りがかりさん]

勝どきと綱島じゃエリアが違いすぎて競合しないんじゃないですかね
職場の場所等に縛られずに選べる人は多くないでしょうし

マンション相場高すぎると言いつつ、購入者がそこそこ追従できてしまっているのが今の市況ですからね
最近のデベはどこも体力があって、安売りするくらいなら販売長期化やむなし、みたいな姿勢が見えますし、リセール重視で待っててもこの先相場が下がるかは疑問です
金利が上がれば価格は下がるでしょうが、ローン組んだら総額はトントン、みたいなことになりそうな気がします

[387: バブル経験者の爺さん]

>>386 通りがかりさん
金利上昇分の物件価格は相場的に下がりますからリセール検討者は今かなり悩ましい。
ここも駅直結タワーとはいえ綱島で坪300後半?400予想とか本当に低金利長期化の産物ですね。。。
当然ですが、購入検討者は倍率高くても条件の良い物件にしてくださいね。金利上昇か税制改悪のトリガー引いちゃったらこういう中途半端な片田舎の小規模タワーは詰みます。

[388: 匿名さん]

そう言えば、マンションで儲けようがコンセプトの住まいサーフィンが暴落派に転じてきたみたいですね。
家賃相場下落で金融庁が融資引き締めに動くと。
融資が厳しくなればそりゃ。。。
最後にババを引くのは誰か。


>>販売期間は約3カ月かかることを考えると、売却を決断するには、明らかにいい時期を迎えているといえる。不動産の価格が下落するときは、バブル崩壊の時もリーマンショックの時もそうだったが、ある日突然、「サドンデス」となり急落するものだ。
　そんな不動産価格の特性を考えると、株式取引の格言である次の言葉を思い出す。
「頭と尻尾はくれてやれ」
　自宅で不労所得を得た金額は、「住まいサーフィン」の査定結果では平均2000万円を超えている。あまり欲張らずに利益確定して、賃貸に引っ越すのも悪くない。その時期は、すでに到来している。
https://diamond.jp/articles/-/275468

[389: バブル経験者の爺さん]

>>388 匿名さん
資産価値が上がると見込んで買うにはちょっと時期が悪く、この物件は綱島が好きで老後も住み続ける覚悟がないと買えない。でも綱島に愛着ある人が高値で買って行く物件かもしれないですね。
最近は都内でも豊洲なんかはかなり売り物件で始めてますな。
私自身、今住んでるところは当初、資産形成目的もありましたが今となっては住み心地考慮すると利益出ても中々売りたくない。というのが本心です。
ババを引くのは私、というか私の孫かな？笑

[390: 匿名さん]

孫からしたらマンション貰えるだけでありがたいですよ！

[391: バブル経験者の爺さん]

>>390 匿名さん
寿命次第ですが早めに売って親族一同に贈与しちゃった方がキャッシュフローは最大化できそうなので迷うのですよ。
当物件から話が逸れましたがここでマクロの話してもしょうがない気もしますし、個人的には綱島は田舎臭くも良い街だと思いますので、転売ヤー達に荒らされない絶妙な価格帯で売り出されると良いですね。

[392: マンション検討中さん]

サクラコンフォルテ高すぎ

[393: マンション比較中さん]

>>392 サクラコンフォルテで坪370～400らしいですね。盛りすぎてて驚きました。ということはここは？と思ってしまいます。

[394: 匿名さん]

>>393 マンション比較中さん
サクラコンフォルテが強気すぎるだけでしょう

[395: 匿名さん]

このような話をすると『これからは暴落の時代だ』とおっしゃる方がいるので、あくまで過去の話で未来は誰にも分かりませんよ、と前置きした上で…
これまで高杉誰が買うんだと言って見送った場合、次の年は更に上がってあの時買っておけば…が10年続いています。
底値が2002年頃と見なすと20年続いているとも言えなくはありません。
更に駅近、特に直結に至っては値上がりが顕著です。大きく下げたマンションを私は知りません。

[396: 匿名さん]

駅近タワマンなんてこれまでほとんど都心にしかなかったですからね。この辺りで言うと小杉→綱島とどんどん条件の悪いところに広がってるのがヤバそうなんですよね。この物件に関してはテンバイヤーは回避しそうなので、地元民でどこまで高値に耐えられるか、綱島愛が試されそうです。

[397: 通りがかりさん]

>>395
駅直結で値下げしたタワマンで有名なのシティタワー所沢クラッシィがあるでしょ。
さすがの住不も第2期で下げてきた。
https://diamond.jp/articles/-/226474?page=2
第1期で買ってしまった人が第3期で1000万下がった。。。とスムログで泣きついていたよ。
所沢愛が足りないのではとマンマニが答えていたな。
https://www.sumu-log.com/archives/16603/

[398: 匿名さん]

シティタワー所沢って周辺相場が坪単価200万のところに400万で出したんでしたっけ？
綱島は所沢以下の駅力なのでせいぜい300が限界でしょうね。