ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[249: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん

楽観的に見て＠380、悲観的に見ればやっぱ＠400超え
全然あると思います

[250: 通りすがり]

大船でのチャレンジに成功してるし、坪400もあるかもね。ただ売出しがそうなると、リセールは結構キツくならんかな…

[251: 検討板ユーザーさん]

>>247 匿名さん

400越えちゃうとみなとみらいの築浅が選択肢に入ってこない？
綱島指名買いを150組集めれるか、って話だと思う。1LDKは苦戦しそう。

[252: 匿名さん]

4年前に販売したブランズ綱島が坪350だったことを踏まえれば、同じブランズが手掛ける今回のタワーが坪400だとしても全く違和感無い。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627869/

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん

失礼しました。同じ東急グループですが、こちらはドレッセでしたね。

[254: 匿名さん]

公式HP冒頭で変わらぬ愛と詠ってるくらいなんで綱島にプライスレスの価値を持てる人が購入対象かと。
眺望お見合いで採光最悪の部屋がパンダ部屋になる可能性も無くはないですが。
一般販売数も179戸ほどなのでゆっくり売れば充分需要があるでしょうし。
そもそも今のマンション新築市場でリセールがプラスになるのは至難の業。
あるとしたら晴海フラッグくらい。
価格はまだ未定なので値上げされないことを願うばかりです。

[255: マンション検討中さん]

そういうことなので坪400以下という淡い期待は持たないように、以上

[256: 住民板ユーザーさん8]

小杉のサードアベニューで400ぐらいだから、駅直結、横浜アドレス、綱島唯一ってことで、400ぐらいでしょ

[257: 匿名さん]

>>256 住民板ユーザーさん8さん
どうでもいいけど横浜市であることにそんな意味は無いよ。
横浜市で考えたらどんだけ広いと思ってるんw
東急沿線ならまだわかる

[258: マンコミュファンさん]

横浜アドレスに拘る人間は一定数いますよ。自分がそうですし。

[259: マンション検討中さん]

年齢高ければ高いほど川崎市や江東区に対するネガティブなイメージ持ってますからね。実際昔は明らかに民度が違いましたから、これは根強いです。
まだ少し時間がかかるでしょう。

[260: マンション検討中さん]

横浜市は、子育て支援はしょぼいし、財政もきついけどね。23区ならアドレスにこだわるのもわかるんだけど。。

[261: 住民板ユーザーさん8]

>>257
いまだに川崎だけは嫌だ
武蔵小杉って下水逆流でうんこまみれでしょ
って、人はいる。
俺はここと、シティタワー武蔵小杉なら後者の方が住みたいけど。

[262: 匿名さん]

23区ならまだしも、横浜市でドヤっても…
しかも西区や中区の駅周辺とか、山手ならすげーってなるけど、綱島は羨ましがられないでしょ。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

23区もピンキリ。半分以上は横浜より格下ですよね。
少なくとも横浜市民の大半はそう思っていると思いますよ。

[264: 匿名さん]

綱島の人なら覚えている人も多いだろうが日吉~箕輪に電話する時は044と市外局番を入れないと繋がらなかった(平成2年まで)時代もあった。

[265: 評判気になるさん]

>>264 匿名さん
そんな昔話はいらない。

[266: マンション検討中さん]

浜子プライドって昔話。綱島なんか神奈川県出身か東横線使ってる人じゃないと大半が知らない町。知ってるとしても綱島が横浜か川崎かはっきりわからない人も多数いる。

[267: マンション検討中さん]

小杉と比べて･･･みたいな人は素直に小杉買った方が良いよ。
仮に坪400以下で安めだとしても、出口ではそれ以上に小杉とは差がつくと思うので。

[268: 匿名さん]

>>267 マンション検討中さん

それはどうかな。
小杉はタワマンが建ち過ぎ。20年後には似たような中古物件が溢れ、安売り競争になってるかもよ。

[269: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

いや格下格上とかの話じゃなくて、自治体としての力ね。わかりやすくいうと23区はすべて、義務教育中は医療費無料だよ。横浜は、所得制限ですぐ受けれなくなる。

[270: 匿名さん]

>>263 匿名さん
何言ってんの？　この人

[271: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん

それだけ総需要もあるから、よく言えば流動性がある。湾岸と一緒。共働きには、複数路線がありがたいしね。

綱島は、うまく指名買がはいれば、いい値段で捌けそうだけど、タイミング逃すと、みたいな感じ。一長一短。

[272: マンション検討中さん]

タワマン多すぎる街は供給過剰とかいうけど、それは住みたい人が多い街という裏返しであって、需要も多く広域から住宅購入検討者を集められるから相場も底堅いよ

自分は神奈川県民だから綱島のこと知ってるけど、東京とか千葉埼玉の人は綱島とか存在すら知らないでしょ
武蔵小杉は良くも悪くも知名度はある

[273: 匿名さん]

>>256 住民板ユーザーさん8
>>258 マンコミュファンさん
横浜市アドレスに誇りを感じてるっぽいこの人達の自己肯定感すげーなって思った。横浜市の緑地面積とか一回数えてみたらいいんじゃないかな
山手や元町なら凄いってなるし、桜木町関内新横浜あたりならまだネームバリューあるけどね

[274: マンション検討中さん]

横浜(瀬谷とか旭区とか金沢区とか)民「横浜は大半の23区より格上」

[275: 通りがかりさん]

勘違いしてる方がいますけど、他人に自慢するために横浜に住むのではなく、単純に横浜が好きだから住むのであって、
かつ東横線で駅直結のタワーだからすぐ売れるのでは？という話でしょ。

そもそも23区や小杉は比べる対象ではないということですよ。

[276: 匿名さん]

>>275 通りがかりさん
東横線だから売れる！ならまだしも、横浜市アドレスだから売れる！って自信は意味不明って話してるんですよ

[277: 匿名さん]

ま、考え方は人それぞれなんだからどうでもいいよ。
沿線で比較する人もいれば、横浜の中で比較する人もいる。
買うのは自分なんだから、自分の尺度で決めればいいだけ。自分の尺度とは異なる他人の意見にケチつけても何の意味も無いですよ。

[278: 匿名さん]

以前、横浜南部で50戸ほどの低層マンションに住んでいました。
入居のとき住民懇談会がありましたが横須賀から移ってきた方は横浜住民になった喜びを素直に語っていました。
やはり地方の方からすれば横浜はブランド力があるなという感じです。
ちなみにそのマンションは売却のとき苦労しました。
試しに買い取り業者に打診してみたところ買い取りを拒否されショック。
大手のN村不動産物件、風光明媚で高台の落ち着いた住環境、しかも駅徒歩5分でしたが。。

[279: 匿名さん]

何かにつけ『武蔵小杉を選ぶべき』『武蔵小杉の価格を超えるわけない。そんな価格ならリセールで不利になる。』という内容を繰り返し書き込んでる人がいますが、どういう立場でどういう目的・思いがあるのかは知りませんが、個人的には興味無いし意味の無いコメントですね。
そう思うのは勝手なのですが、なんで綱島マンションのスレに粘着してわざわざ書き込んでるのか意味がわかりません。

[280: マンション検討中さん]

同じ東横線でこれから再開発される街なんだから嫌でも武蔵小杉と比較されるでしょ。
この物件検討してる人でリセールとか考える人なら武蔵小杉と比較して買うべきかどうか考えた方がいいでしょ。
何が何でも綱島の新駅直結マンションに住みたいって人はここを超えるマンションは今後出ないんだから坪400でも絶対買った方がいいと思うけど

[281: 匿名さん]

>>280 マンション検討中さん

それは貴方の考え方であって別に否定はしませんが、端から武蔵小杉が嫌いな人もいるわけで、『嫌でも比較されるでしょ』『武蔵小杉と比較して考えた方がいいでしょ』と貴方の考え方があたかも正しいかのように押し付けるコメントは不快ということですよ。
そう思うなら武蔵小杉のスレに行きなさいよ。なんで綱島スレに居座ってるの？

[282: マンション検討中さん]

え？
この物件検討してるから見てますが。不快と思うのもあなた個人の意見でしょ？
嫌なら見なければいいのに....

[283: 住民板ユーザーさん8]

別に横浜アゲしてないのに、過剰反応する人いるな。
住所は横浜市の方が良いって人は一定数いる。少なくとも川崎市が良いって人よりはいる。
小杉と綱島だと、小杉の方が都心に近いし鉄道利便性もいいし、商業施設が栄えてる。新綱島は小杉ほど開発されないでしょ。
でも綱島No1マンションになることは間違いないので、いまの相場だと坪400万はいってもおかしくない。
マンション自体はいい物だと思うってだけ。

[284: 通りすがり]

横須賀から移ってきた人を例に出して、やはり地方の人にはブランドみたいですよって…。隣接してるんですけどね、、。横須賀出身のものとしては自虐的にも面白かったw

[285: マンション検討中さん]

>>283 住民板ユーザーさん8さん
他県から見ている人は神奈川の中で、横浜ブランドがどれほど知らないんだよね。それと同時に川崎ブランドがどれだけ低いか。

武蔵小杉は便利になったけど、俺は川崎だから住むのは絶対嫌。そして車も川崎ナンバー、これも嫌。

綱島いいじゃん。みなとみらいとか、山手、本牧みたいなブランドはないけど、川崎に比べりゃいいです。

[286: 匿名さん]

横浜アドレスやブランドって、これからの若者は魅力感じるのかなw
自分はアラサーだけどいいマンションなら住所なんて何でもいいぞ。

[287: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん
そういうニュータイプはどうぞ武蔵小杉を買ってください。俺みたいなオールドタイプは綱島にしておきます。

いいじゃんこれで、住み分けできたでしょ？

[288: 匿名さん]

>>287 マンション検討中さん
横浜市民だけど自分は別に横浜でも川崎でもいいし、住所で分類して満足する学級委員長はこれからの時代に不要だわw

[289: 匿名さん]

横浜でブランド名乗って良いのは山手と元町だけ
山手なら港区と同格って言われても違和感無い。同じ大使館の街だし
ここの売りは東急線新駅直結で、新横浜に近くて、再開発でこれから伸びる街って部分でしょ。
出張族にはかなり魅力的だと思う。逆に新幹線使わない人は武蔵小杉とかのが良い

[290: マンション検討中さん]

新綱島駅で乗って目黒や渋谷に乗り換えなしで行けますか。それとも日吉駅での乗り換えが必ず必要ですか。

[291: 匿名さん]

>>290 マンション検討中さん
新宿渋谷は綱島
目黒大手町は新綱島

[292: マンション検討中さん]

おっマンマニさんのざっくり事前予測記事出てますね。
https://manmani.net/?p=38367
坪単価は375から400予測みたいです。
マニア視点だとワイドスパンでも窓が、、、などやっぱそうだよなーと納得。
隔壁も低いタイプだと、、、さすが細かくCG見てますね。
勝手な個人の予測だとサッシ高も期待しないほうがいいかも。外れてくれると良いんですが。
制振構造小規模タワーなんで大梁もそれなりにあるだろうし階高もさほどないかもとか。もちろんスケルトンインフィルではないですね。

[293: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん
新綱島は正確には東急目黒線。田園調布で枝分かれして目黒に向かって、その先は日比谷線と南北線に分かれます。

とは言っても田園調布までは同一ホームで東横線に乗り換えできるから、渋谷行くならそれまでに乗り換えればOK。

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
晴海フラッグと販売被るからそんなに強気で来ない気がするけどな

[295: マンション検討中さん]

>>294 匿名さん
さすがにそれは無くないか？場所もコンセプトも全然違うし。

[296: 匿名さん]

販売期や価格がかぶるマンションなんていくらでもあるw
ただどっちも独自性は強めかな??

[297: マンション掲示板さん]

マンションマニアの広域検討の方が「いやいやそれなら武蔵小杉にしますわ」とか自分もそうだと思った。自分は広域検討だが坪400は高いかなと思ってしまう

[298: 匿名さん]

坪400だとしてもあくまで平均であって(何坪の部屋を買うかにもよるし)、パンダ価格周辺部屋の抽選には応募するとか色んな関わり方があるからね。価格が楽しみですわ。

[299: マンション検討中さん]

>>297 マンション掲示板さん
しきりに、武蔵小杉を検討材料にするけど、武蔵小杉に対抗策となる新築のタワマンってあるんだっけ？

[300: 匿名さん]

真の広域検討者なら武蔵小杉や綱島だけに縛られてちゃダメダメ

[301: 評判気になるさん]

>>299 マンション検討中さん

武蔵小杉のライバルは武蔵小杉

[302: 通りがかりさん]

ふと気がついたが綱島駅も新綱島駅も両方自由に使える定期券って出ないのかな。
いちいち別だと何かとメンドイよな。。。

[303: マンション掲示板さん]

真の広域検討者だけど浜松町のブリリアタワー浜離宮も狙ってますよ。

[304: マンション検討中さん]

おお、晴海フラッグ販売価格据え置き確定だと。
買う気マンマンの転売ヤーが殺到しそう。。
買える人なら二つ三つ買っといた方が良さそうです。
https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1408292624742555649

[305: 匿名さん]

>>293 マンション検討中さん

日比谷線ではなく三田線ね。

[306: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん

タイミング的にはドレッセタワーじゃない？
もう少し待てるなら三菱ツインタワーくるけど。

[307: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

マンマニ氏の予想は『坪400』と書いてありますよ。

坪350・・・大抽選会
坪375・・・広域検討者も十分呼び込める
坪400・・・マンマニ氏の予想
坪400超・・地元層メイン

坪400超でも販売戸数が少ないので横浜にこだわる富裕層で十分売れてしまう、と予想しているようです。

ま、そうだろうな。

[308: 匿名さん]

こうしてみるとドレッセタワー新綱島は高くても喜んで買う地元のセレブ限定みたいですね。
微妙にデザイン内装その他素っ気ないですがこうなると比較もヘチマも無いでしょうからそんなものなのでしょう。
東急は同時期に武蔵小杉でも23階160戸建設中ですよね。
となるとこちらの方がお安いんですかね。
長谷工でもあるし。。
https://skyskysky.net/construction/202452.html

[309: 住民板ユーザーさん8]

マンマニさんが400予想のコメント出すと、「400なんていくわけない」って言ってた人達がすっかり意気消沈してるな。

[310: eマンションさん]

>>309 住民板ユーザーさん8さん
確かにw

[311: 匿名さん]

>>309 住民板ユーザーさん8さん
マンマニ氏の予想は坪375から400万円の間と読むのが普通ではないのかな。ピンポイントでいくらとは言ってはおらず、あの文章のどこをどう読んだら坪400万円と読めるのだろうか。個人的な願望が入っているのではないかな。

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん

マンマニ氏のサイトから転記。

上記相場からドレッセタワー新綱島の販売価格を予想すると
坪単価400万円　70㎡＝約8500万円
となります。
あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

ズバリ書いてあるだろ。

[313: 匿名さん]

>>312 匿名さん

そうですね。
375～400が適正レンジかもしれないが、400超でも地元需要だけで問題なく売れてしまうだろうことから、レンジ上限の400とマンマニさんは予想していますね。

[314: マンション検討中さん]

綱島で会社をやっている友人が買う買わないじゃなくて、何戸買おうかと言っているので坪400だと瞬殺でしょう。

[315: 名無しさん]

欲しいけど400だと買わない

[316: マンション検討中さん]

>>314 マンション検討中さん

貴方の友達は不動産市場の神様ですか！笑

[317: マンション検討中さん]

綱島って知名度高くないし、それほど便利でもないのに、400いっちゃうと…富裕層向けになるよなぁ。

[318: 検討板ユーザーさん]

>>307 匿名さん
横浜にこだわる富裕層は綱島には来ないような気もします。
大倉山辺りの富裕層も綱島に来ないかな。
高くても買えるのはやはりごく狭い範囲の綱島の方ではないでしょうか。

[319: 匿名さん]

>>318 検討板ユーザーさん

たしかに。
日吉の富裕層も綱島に下ることはないだろう。

[320: 匿名さん]

大倉山って立派な戸建ては数件思い浮かびますが、富裕層というほど層がありますっけ？　日吉なら高級住宅街という大きな塊があると思いますが。

[321: 匿名さん]

日吉も大倉山もたいしたことない！やっぱり綱島。

[322: 匿名さん]

日吉と大倉山の高台に挟まれる、東横沿線で最も低地の綱島。

[323: 匿名さん]

そりゃ「島」だからな

[324: マンション検討中さん]

10月にモデルルームオープンと聞いていますが、価格発表や説明会はいつ頃になりそうですかね？

[325: マンション検討中さん]

馬車道とか武蔵小杉より坪単価が高い予想なのは何故？
再開発とか駅直結が理由でそこまで跳ね上がるの？

[326: 匿名さん]

>>325 マンション検討中さん
馬車道の最新価格サンプルは販売中止になった某物件の550ですよ！　ここは地元民の希望が跳ね上げてるんですかね。

[327: 匿名さん]

坪400万以上だとパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦、ブランズタワー芝浦等の都内湾岸のタワマンも視野に入る価格帯となるので、さすがにそこまで爪を伸ばすのは無謀だと思う。現実的な価格として坪370万程度を予想するが、これでも十分高いような気がする。

[328: マンション検討中さん]

そう。400以上だと高すぎて、一部の富裕層狙いになっちゃう。もともと綱島は割高感あるのに。
>>326
確かに希望で跳ね上がってるのかもしれませんね…

[329: 匿名さん]

4年前に同じ東急グループが販売したブランズ綱島が坪350でした。
その後の相場上昇、加えて新線開業、駅直結のエリア初タワマン、等の要素を踏まえれば、坪400だとしても全く違和感無い。
たしかに一昔前のイメージからは考えられない価格ですが。。。

[330: マンション検討中さん]

なるほど。
タワマンって中層階を境に上下するから、低層なら350万スタートくらいかな？

[331: 匿名さん]

>>330 マンション検討中さん

低層の条件の悪い部屋(エレベーター前、各階ゴミ置場付近、ほか)は300前半と予想。

[332: 匿名さん]

>>329 匿名さん
ブランズ綱島は40戸程度の小規模物件だったが販売に苦戦して、竣工後1年経って新生活応援キャンペーンとかいう特典までつけて漸く売り切った記憶がある。
そのような物件の価格を基に、坪400といってもあまり説得力はないように思うが。今回はタワマンとしては小規模とはいえ、ブランズ綱島とは比較にならない戸数の多さであり、坪400だとブランズ綱島並みに販売に苦慮すると思う。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

東急は住友と同様に、相場比高めの価格で販売してきますからね。
当初から、相場価格での早期完売よりも利幅をしっかり確保(長期販売を厭わず)を重視した戦略なので、苦戦とはちょっと違うと思う。

[334: マンション検討中さん]

東急と東急不動産は別物と考えていいかな？

[335: 匿名さん]

東急と東急不動産はほぼ別の組織です。
東急不動産は一応東急グループの一員ですが、独自のホールディングスを作っており、電鉄側とはある程度距離を置いた経営をしてます。
不動産に関しては東急沿線は電鉄、全国的な展開は東急不動産と棲み分けしてます。

[336: 評判気になるさん]

>>322 匿名さん
この図面白いですね！
ただ、横浜駅の方が低そうには見えますが。あと元住吉～新丸子も大差ないような。

反町駅が意外と高いんですね。

[337: マンコミュファンさん]

坪390万だよ。
地域ナンバーワンは地元富裕層がリセール考えずにコレクトする。

[338: 匿名さん]

>>336 評判気になるさん

駅ごとの標高は以下の通り。
綱島は沿線で最も低地。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 （目
渋谷駅　 14 m
代官山駅　27 m
中目黒駅　 8 m
祐天寺駅　35 m
学芸大学駅 39 m
都立大学駅 34 m
自由が丘駅 33 m
田園調布駅 33 m
多摩川駅　18 m
新丸子駅　16 m
武蔵小杉駅 14 m
元住吉駅　 9 m
日吉駅　　30 m
綱島駅　　 7 m
大倉山駅　14 m
菊名駅 12 m
妙蓮寺駅　25 m
白楽駅 20 m
東白楽駅　12 m
反町駅　 15 m
横浜駅　 11 m

[339: 匿名さん]

綱島にも高台はあるので不安な人は駅からも近い綱島神社や綱島公園付近に住む手もあるかと。
足腰も強くなるでしょう。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん

そういうことではなく、駅・街自体が高台か低地か、って話。

[341: 匿名さん]

熱海の土砂災害が気になったので綱島周辺のハザードマップを見てみました。
赤い部分やはりありますね。
土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域は駅周辺でも思ったよりあちこちありますね。
日吉方面にもあちこちあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/bosai/gak...

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

横浜市は坂・丘が多く、傾斜面は基本的に警戒区域になりますね。

因みに洪水ハザードマップは以下の通り。低地で川が近い綱島エリアは注意が必要です。

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[343: 匿名さん]

交通の便や周辺環境、今後の再開発などは魅力的ですが、
確かにこの辺りで最も気になるのは水害ですかね。
どうでしょうか

[344: 検討板ユーザーさん]

物件自体も水害対策はしているでしょうが、川沿い且つ低地なのは明らかで、何においてもハザード気にするって人は、この物件は買えないってだけだと思います。

ハザードの話って、このマンコミュのスレ全体的に盛り上がりがち(というか否定的な煽りが多い)だけど、今どきデベも大体ちゃんと説明するし、検討者側も簡単に調べられる。

人によって許せる許せないがあるのは当たり前だけど、それ以上でもそれ以下でもないと感じます。

普通の情報提供や、意見交換を否定するわけじゃないです！ハザード掛かってる代わりのメリットもあるわけで、それぞれの価値観で何を重視するかが大事ですよねって話です。

[345: マンション検討中さん]

>>344 検討板ユーザーさん
基本的に水害は大丈夫だと思うんだけどなー。もしダメなら、同時に駅もダメなわけで、そこはしっかりと対策していると思う。

災害を過度に気にし始めたらキリがないよね。だって20年以内に大震災が来る確率80%なんだから。

こっちを気にしたら、どこのマンションでも被害があり、気にしてたら20年マンション買えません。

[346: 匿名さん]

日本は地震大国だし、異常気象による豪雨も毎年のこと。
過度に気にしていたらどこにも住めないけど、地盤の悪いところ、傾斜面、低地、海や川のすぐ側、等を避ければ災害に合う可能性が低くなる(ゼロにはなり得ないが)のは事実だとは思う。

[347: 匿名さん]

同じ場所なら、戸建てよりもマンションの方が安全ではありますね。

[348: マンション検討中さん]

もしここが浸水したら、新横浜線の地下駅OUTです。
さすがに対策してるでしょう。