ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[151: 坪単価比較中さん]

>>148 マンション検討中さん
駅周辺でしか配っていないかも知れません。
駅周辺でも配られていないところがあるなら、家賃で選んでいるかも。

[152: 匿名さん]

>148

モデルルームってプレハブで工事規模も小さいから配ったのはごく近隣だけでしょ。

マンション本体の建設は規模大きいし電波障害とかは結構範囲が広いからばらまくけど。

[153: 匿名さん]

おまけだけどモデルルームの施工って専業の業者だから、モデルルーム見ても仕上げの丁寧さとかは参考にならない。

[154: 検討板ユーザーさん]

何だか思ったより過疎ってますね。
それに先日、東急が関東大手私鉄最大の減収とか発表したようですが。
値上げも示唆と。
新横浜までの料金もやはり高くなりそうな。
微妙に再開発計画が遅れて来そうな予感もしますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/2f239ae67c43a511b5b989253ec39e2d9c88...

[155: マンション検討中さん]

エントリーしたのに、オンラインサロンのパスワード来ない

[156: 買い替え検討中さん]

今確認しましたがうちも来てません。

[157: マンション比較中さん]

パスワードがまだ来ないです…

[158: マンション検討中さん]

>>157 マンション比較中さん

パスワードきましたね！
坪単価350はいくだろうな、、、

[159: マンション検討中さん]

鶴見川60mと近いのでハザードは要チェックですね。
マップ上は部分的に最大5m水没という感じみたいです。
あと気になるのは鶴見川に流れ込む早渕川と矢上川でしょうか。
中小河川のハザードマップはまだ出来てないんでしたっけ。
本流が増水した場合、支流が流れ込めず氾濫する事がしばしばあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[160: マンション検討中さん]

基本的に主流は新横浜公園が守ってくれそうですが、最近の集中豪雨や2018年岡山県倉敷市真備で起こったバックウォーター現象の怖さを考えると、住んでる間に水害にあうと考えておいた方がいいですよね..

[161: 匿名さん]

そうなんですよね。
台風19号では二子玉川対岸の溝の口で死者も出ています。
平瀬川の水が多摩川に流れこめず溢れたためです。
こちらはなぜかあまり報道されずローカルネタになってますが。
https://www.kanaloco.jp/news/social/entry-202242.html

[162: 匿名さん]

綱島は、水害もそうですが液状化リスクについても要注意です。
地元民には常識ですが、外からの検討者は意外と知らない。

[163: 匿名さん]

綱島というか、鶴見川流域ね。浦安みたいに大々的に取り上げられなかったけど、実際に3・11で起きてる。

知る限り、免震と制震で被害受けてるのは液状化エリア。地盤が緩いから揺れも大きくなるんだろうね。

[164: 匿名さん]

液状化対策については要確認ですね。
まあ個人的な意見になりますが液状化についてはあまり気にしてません。
東急建設は阪神淡路大震災以降、液状化対策の研究をやっているようですし、独自のドレーン工法も確立しているようですから期待しています。

[165: 匿名さん]

横浜市の液状化マップでは日吉南小学校付近が真っ赤ですね。
綱島駅周辺はまあこんなものかな。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[166: マンション検討中さん]

プラウドシティのあたりが最悪なんですよねぇ・・・

[167: マンション検討中さん]

一戸建ては液状化被害大きいけど、マンションはあんまり関係ないと聞きましたが違いますか？

[168: 匿名さん]

縦方向の力は支持層で支えるけど、横方向は表層の摩擦力だから緩いとそれなりに揺れる。みなとみらいは液状化対策していたけど被災。まあ、3・11での被害は乾式壁が壊れたくらいだけど、問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に組み込まれていない。計画外の費用をどうするかが問題になる。

あと、液状化はマンションが大丈夫でも周辺で配管やられたら雪隠詰めになる。

[169: マンション検討中さん]

物件エントリーしてもメールが届かなくて、おそらくメールを拒否してしまっているようなのですが、どなたか先方のドメインもしくはアドレスを教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

[170: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん

いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。

これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
ただ、マンション等の中高層建物自体は、杭基礎構造により沈下や隆起が起きなくても、周辺地盤が液状化により沈下すると、ライフラインである水道・ガス・下水などの施設が地下に埋設されていることから、これら施設が被災してしまうと生命の危険はないが生活上困難を強いられてしまうため、このような施設に対しても液状化対策を行う必要があります。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や専門家にご確認ご相談されることをお薦めします。

[171: 匿名さん]

>170

何か地面の上に基礎を載せてるだけの戸建てと、杭基礎のマンションがごっちゃになってるような。

[173: 匿名さん]

初期の「No.1マンション！」「坪単価400万！」「人気！完売！」的な勢いはどこへいったのか、最近は「水害」「液状化」の話題が多いですねぇ。東急さんにいい街をつくって欲しいという立場ではありますが、どうなっちゃうのかなー

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん
今の段階でできる推測が尽きただけでしょ

[175: 匿名さん]

>173

さくらでしょ。そういうのが多いってのもある意味情報。

[176: 匿名さん]

タワマンでも液状化エリアの方がリスクは高い。

3・11の時、横浜駅近くで、構造、ゼネコンが同じで、竣工時期もほとんど同じ2物件で一方は無傷で一方は被災。被災したほうは近くで液状化していた。

制震でも地盤がいいところ選ばないと。

[177: 匿名さん]

これまで液状化で被害受けたタワマンってあるの？
東日本大震災とかで。

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
こんなところでさくら使うのは流石にバカでしょｗ
仮にさくら使うならTwitterかInstagram辺りだよ

[179: 匿名さん]

どんなとこにも陰謀論者って出て来るからな…

[180: 匿名さん]

こんなところでさくらなんて使っていたら人件費の無駄だからね

万が一、こんなところでもさくらを使うようなマーケティングしているのであれば、このマンションは割高になると思うよ

[186: マンション検討中さん]

ここではなく新横浜だけど、新線のトンネル工事で2地点陥没してたから、地下に新駅があることの影響も気にはなりますね。

[189: 匿名さん]

[No.172～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[190: 匿名さん]

マンマニさんが一昨日YouTubeの配信でドレッセタワー新綱島の坪単価を350万?400万って予想していました。
プラウドシティよりかは高いだろうけど、400万は流石に超えないという感じみたいです。

[191: マンション検討中さん]

地下駅へのアプローチはどうなってるんでしょうか。
図からの想像すると。。。
まず1階へ降りる→一般人向けの地下駅入り口→エスカレーターもしくは階段→通路→さらにエスカレーターもしくは階段→やや長い通路→エレベーターもしくは垂直落下→やっと駅改札という感じでしょうか。
https://www.d-shintsunashima.com/redevelopment/

[192: マンコミュファンさん]

>>190 匿名さん
まぁそんなもんでしょうね。
400超えたら流石に都内住むでしょうし。
ある程度高層階なら、どの方角でも眺望は抜けそうなのがここの利点ですかね。
武蔵小杉はどうしてもタワマンお見合いになりますので。

[193: マンション検討中さん]

北西側はすぐそばにタワマンの構想がありますね。

[194: 匿名さん]

>>192 マンコミュファンさん
400超えるとさすがに中央区や江東区のタワマン狙いますよね

[195: 買い替え検討中さん]

現在の市況のまま販売スタートとなれば
坪400近い目線での売り出しになると思います。
プレミア?は500を超えるのでは。
都内のタワマンが600、700でも即日完売状況ですので
とても300万円台とは思えません。
とはいえ、わずかな望みで説明会は参加予定です。

[196: 匿名さん]

都内のタワマンが即日完売なのは都内のタワマンだからな気がしますね。

・まだ完売していないブランズタワー大船
・綱島は水害、地盤が心配される地である
・近くにもマンション立つ
ことを考えると攻めすぎた価格だと危ない気もしますね。まぁ蓋を開けてみないと何も分かりませんが。

[197: 匿名さん]

都内のタワマンで600、700でも完売なのは都心のマンションだからね。
23区まで広げればアッパー400が太宗。
神奈川県まで広げれるなら、ブランズタワー大船やシティテラス横浜のような場所が背伸びして400手前（みなとみらい中心部は除く）
ここは350の戦闘力が限界だろうよ。
コンセプトは違うけど、プラウドシティ日吉といい勝負だろうね。
賛同するならいいねを押して

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん

いや、『東急系デベ』『エリア初タワマン』という点でブランズタワー大船がメルクマークになるのでは。

むしろ大船よりも都心に近く、都心通勤のアッパーサラリーマン需要を取り込める分、大船よりも高くなっても違和感ない。


高層階は坪450程度、
パンダ部屋で300前半、
平均は400前後、と予想。

[199: マンション検討中さん]

圧倒的な駅距離の差、駅前再開発とタワーレジデンスというだけで、プラウドシティ日吉とは比較にならない単価になることは間違いないですよ。
＠400以下には絶対にならないことを断言しておきます。100％です。

[200: 匿名さん]

価格は売主が決めることであって、他人が100%約束できる事ではないでしょうにw

予想が楽しいのは分かりますが、当たったところで何も凄くないし、価格なんて色んなことが絡み合って決まることだし、売主も価格の理由なんて複雑過ぎて案外分からんのやない？

[201: 匿名さん]

坪350とかだったらかいたいな。どうなんだろう

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

少し単純化して言うと、今は、山手線の南半分にある駅(新宿から秋葉原間の南半分)まで20分程度までの駅前マンションの価格は、投資商品としての側面の色濃い価格が当然のように設定されます。従って、原価＋粗利20%から大きく外れることはありません。購入者の期待に沿って「需要と供給」のバランスで決まってくることはないのです。売れなくても、そのまま投資商品として陳列され続けるだけであり、価格が下がることはありません。
渋谷、目黒、横浜、新横浜、いずれにも利便性が高くその上再開発が付いてくる新綱島駅前は、投資商品適性が高いので、実需の周辺購入者の懐具合には合わせてくれないのです。高い高いと合唱しても雑音としか思われません。「では羽沢横浜国大駅前へどうぞ」と言われて終わりです。

[203: 匿名さん]

私は頭が悪く、不動産や経済の専門家の方は千三つくらいにしか見えないのですが、検討者が何言ってもそう変わらない点は理解できます。ただ、ちょっと以下が理解できません。

・市況が変化する中、坪単価予想がプラマイ十万円程度の誤差に導けるほどの精度で、外部の人が原価や粗利なんて分かるのでしょうか。土地代、建築費、広告費、人件費、関係者利益など変数が多すぎて私には精度良く出せる気がしません。また、他物件の値を参考にする事もそれぞれの背景、環境が異なるので、その平均値や中央値を使ったとしても誤差は大きいものと考えます。
・(これは上記に比べるとどうてもいいのですが、新線再開発一発目の投資商品性の高低なんて測れる客観的指標でもあるのでしょうか)

[204: マンション検討中さん]

あくまで周辺相場を加味して予想いくらって言ってるだけだから、新築マンションの価格決定ロジックなんて外部からはわからんよ
ここは地権者も多いから価格の決め方は尚複雑だろうしね。
大体、土地取得価格がいくらかもわからないのに、絶対坪XX万円です！って言い切ってる人は何者？w
まあ、ここ最近の新築マンションは冗談キツイレベルで高いから、坪400だとしても驚きはしないけど...(ため息)

[205: 匿名さん]

>>198 匿名さん

おっしゃる通り、ブランズタワー大船より高目の価格設定になりそうですね。

坪400くらいにはなるでしょう。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

400くらいだったら武蔵小杉の築浅中古買った方がいいかもしれませんね。

[207: 匿名さん]

スーパーや商店街のレベルは武蔵小杉より高そうだから好みじゃないかな

[208: 匿名さん]

武蔵小杉は利便性はよいが、2年前の浸水で評価ガタ落ち。加えてタワマン10本以上あって希少性無いし、リセールの観点では微妙。
こちらの方は、エリア初のタワマンでランドマーク性があるし、横浜アドレスの強みもあるので、坪400でも資産価値はある程度維持できると思います。あくまでも私見ですが。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
評価ガタ落ちな割に小杉3rd は順調に売れましたけどね
武蔵小杉の方がなんだかんだで便利ですし、ドレッセタワー武蔵小杉もこれから販売なので、武蔵小杉の単価は絶対に越えません

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

ドレッセタワー武蔵小杉？
そんな計画ありましたっけ？

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

小杉3rdは浸水の時点で8割方販売済でしたよね。
何より坪360-370で安かった。
小杉は既にピークアウトでしょう。

[212: 匿名さん]

>>210 匿名さん

たしかにドレッセは聞いたことない。
武蔵小杉の今後のタワーは、三菱地所のツインタワー(日本医科大学移転跡地)とエルシー跡地(三井不動産)、で打ち止めでは？

[213: マンション検討中さん]

>>210 匿名さん
>>212 匿名さん

小杉町3丁目計画

[214: マンション検討中さん]

武蔵小杉の方が交通利便性よい

[215: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

あそこは狭めの長方形敷地に建つ板状マンションですね。
20階以上(23階)なので一応タワマンの区分にはなりますが、あまり期待できないような。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

長方形敷地でもないようです。
ただ、敷地全体で2000㎡(うち建築面積は950㎡)しかなく、狭めであることはたしかですね。

[217: 匿名さん]

>>211 匿名さん
ドレッセタワー武蔵小杉ってのはあくまで仮称ですが、ここと同じく東急が販売元なので、その名称になる可能性は高いです。
しかもここと同時期に竣工予定です。
武蔵小杉の開発は全然衰えておらず、ピークアウトどころか中古価格はどんどん上がってます。
いい加減なことは書かないようにしましょう。

[218: マンション検討中さん]

武蔵小杉の開発計画とか、いま中古価格が鰻上りで上がってることも把握してない人が「武蔵小杉の価格はピークアウト！ここは武蔵小杉を越える！（キリッ）」って言ってるのかと思うと笑っちゃいますね。
もうちょっと相場をちゃんと勉強した方が良いかと

[219: 匿名さん]

武蔵小杉の中古価格って上がっているの？
ほんとに？

[220: 評判気になるさん]

>>219 匿名さん
台風で沈んだはずなのに全然下がらない。
被害を受けたマンションは保険で一次修繕も済ませることができて修繕積立金の厚みを維持できたとも聞きました。

[221: 匿名さん]

武蔵小杉の中古価格は上がってない。これがファクト。

[222: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん

上がってるよ。印象だけで、煽情的なうわべの報道に乗っかってろくに調べもしないでものを言ってる人間がホントに多いと思う。
一例で言えば、パークシティ、ガーデンの水害前に@330ぐらいで動いた部屋とほぼ同じ部屋が、今は＠370でないと買えない。
下値を追っかけて買おうとしてたのにしくじったと感じてる。
ここも、買えば儲かるなんてことは思わない方が良いけど、ネガについてはよく見極めて正しいファクトに基づく判断を。

[223: 匿名さん]

パークシティステーションフォレストは上がっているの？

[224: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん

事例を聞かないから何とも言えないけど、おそらくステーションフォレストとシティハウスは下げないと売れないのでは。そのあたりは購入者はしっかり見てて、十羽ひとからげではないと思う。
ステーションフォレストは改良できたので長期的には回復するかもしれないけど、シティハウスは立地が絶対的に低い場所なので難しいかな。
他の物件は全く影響受けずに動いてますね。

[225: マンション検討中さん]

レインズ見れば良いのでは。
一般向けはボカしてあるけどだいたい特定できるし。
日頃からポータル見てればあれかとなるかと。
個人的に新綱島が全然(地元富裕層向け割高など)となったら武蔵小杉シフトかという感じ。
そういやマンマニさん何か炎上したんですか。苦笑。

[226: マンション検討中さん]

駅直結ということでぶっこんできそうだなぁ。350以下ならまあまあ狙い目、400ならお察し、ってイメージ。相鉄の時刻表もないから、駅利便性は未知数よね。それは、JRも南武線もリムジンバスもある武蔵小杉には敵わないから中長期的には武蔵小杉タワマンよりやや下がる相場で落ちつくんじゃない

[227: 名無しさん]

252戸しかないのに
うち73戸が地権者というのは
事業としては本来厳しめですが
単価吊り上げて採算合わせるのでしょうか

[228: 匿名さん]

>>227 名無しさん
けっこう補助金が入ってるみたいです。ホールも区が取得するし

[229: マンション検討中さん]

レインズがどうとか不動産関連の人ばかりで求めてた相談ができなそうな雰囲気。
武蔵小杉を売りたいデベ(中古仲介？)とここを売りたい営業の合戦という感じでしょうか。

地権者が多くすまわれるマンションなのですね。イメージですが、世帯としてはシニア層？となると子供もち世帯は思ったより多くはないのですかねー。ここは寄り道するような繁華街もないので、その点では安心です。塾通いするにも、日吉まですぐに行けますしね。

[230: マンション検討中さん]

綱島東小学校なのかな？学区的にはそうだけど、通学指定校は綱島小学校って出てるよね。

[231: 検討板ユーザーさん]

将来的なバリューもいれて、販売単価400?420くらいになりそうな予感。そしてその単価を払うなら武蔵小杉でいいかな、という広域検討層も一定いそうなので、販売は苦戦と予想。

[232: 住民板ユーザーさん1]

実需よりのコメントをすると、管理修繕費が心配かな
250戸程度のペンシルタワーは戸当たりのランニングコストが割高になりがち。
更に人手不足でここ最近の新築マンションは管理費が異常に高い。

[233: マンコミュファンさん]

綱島が坪400で売れてしまうようなら、小杉も間違いなく坪400オーバーの街になるだろうね
現状の発展度合いや利便性だけを見れば小杉>綱島であるのは客観的事実であるし。

[234: 匿名さん]

やはり武蔵小杉なのかな。中古でもいいから明日探してみよっ

[235: 匿名さん]

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1406252086979817477
坪400なら即撤退だわ、武蔵小杉買うべき
まあ無いと思うけど

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
まあ、マンマニさんの言う通り、今の市況なら平均坪375が妥当かな？
400はあり得ないし、買うべきじゃない。

[237: マンション検討中さん]

価格出るの、いつくらいかなあ

[238: 匿名さん]

願望は別にして400は超えてきますし、それでも売れますよ、ここは。
武蔵小杉との違いは地域一番の希少性です。
武蔵小杉のほうが便利でしょうが10数本も建ってお見合いしていればタワーの価値は薄れます。
1000戸とかの巨大タワーでもあるまいし、横浜がいい、綱島がいい、の地元需要の希少性だけでサクッと売れる戸数ですよ。

[239: 検討板ユーザーさん]

>>238 匿名さん

400越えで流石にさくっとは厳しいかなー。

[240: 匿名さん]

全252戸のうち非分譲(地権者等)が73戸あるので、実質149戸しかない。
この程度の戸数ならわざわざ地域外から人を呼び込まなくても、同エリア内での住み替え需要だけで捌けてしまう、ってことでは。

[241: 通りがかりさん]

横浜市内で東急の駅直結タワマンという希少性、さらに戸数も少ないので、400でも即完売かもよ。

欲しい人は地盤とかマイナス材料は目に入らないもんだし、綱島2本目のタワーはいつできるのか分からんし。

[242: 匿名さん]

>>241 通りがかりさん
東急線と言えば自由が丘にタワマンないな、二子玉川と武蔵小杉の開発が落ち着いたら始まるのかな？

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん
自由が丘にも再開発計画はあります。

[244: 匿名さん]

坪400だと、ここより安い武蔵小杉を差し置いてでも買う理由に欠ける。

[245: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん
149ってかなり少ないよね。部屋タイプ毎に直すとさらに減る。あっという間に売れちゃうね(･･;)

[246: 通りがかりさん]

>>242 匿名さん

築年数からしたら再開発があってもおかしくない区画が多いから可能性は高いと思います。

[247: 匿名さん]

坪400なんかにならない(武蔵小杉を超えない)って書き込みが散見されますが、必ずしもそうとは限らんよね。
みなとみらい・北仲のタワマンは買えないが横浜アドレスのタワマンに住みたい(川崎アドレスは嫌だ)って人は一定数いるからね。

[248: 匿名さん]

鶴見川近くだし防災対策はどうなってるかな。
地下駅は止水版等で保護か。
地元のケーブルTVで洪水のときには綱島の名家の方がこのあたりまで来たとか言っていた。
https://m.facebook.com/youtv.official/videos/2215286755372921/

[249: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん

楽観的に見て＠380、悲観的に見ればやっぱ＠400超え
全然あると思います

[250: 通りすがり]

大船でのチャレンジに成功してるし、坪400もあるかもね。ただ売出しがそうなると、リセールは結構キツくならんかな…