ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[1444: 購入経験者さん]

>>1441 購入経験者さん
リバブルさんですか。査定はどこも高目に出して来ますよね。
山手線内の物件を賃貸に出してましたが、家賃査定してもらった時に、実際出してる賃貸価格よりもかなり高目に査定されたのを思い出しました。
周囲の相場から考えても「そんな価格じゃ誰もかりてくれないよ（笑」って感じで。

ここは、実際どのくらいで貸出されるのか、今後楽しみですね。

[1445: 匿名さん]

プラウドタワー亀戸クロスが同じような価格帯で賃貸に出されてるからあながち現実味があるかもね。
何もなく、治安が悪く、駅力もお隣の錦糸町の比にならない亀戸が駅近商業タワマンが立つだけでこれ。

[1446: 購入経験者さん]

亀戸クロスは2022年1月竣工で、自分が見た情報だと、どれも空室なので、1月からこの価格だと埋まっていないと言うこと？実際賃貸で契約済みのお部屋の賃料はどのくらいなのでしょうか？
新綱島のこちらの物件は竣工までまだ時間があるので、どうなりますかねえ。

[1447: 匿名さん]

亀戸クロスの入居開始は4月からだよ。竣工後、入居開始後も少しずつ売りに出していて数ヶ月間隔で入居者が追加されていて、購入済みでも未だに入居できてない人もいる。
そんな中でも転売の成約事例も出てるからまあ人気だわ。

[1448: 購入経験者さん]

亀戸クロス、そうなんですね。新綱島のスレなのに、スミマセン。新綱島のこのマンションと、亀戸クロスでは、売り方が違うんですね。色々と情報ありがとうございます。

[1449: 名無しさん]

今日販売所にお伺いしたところ、10月にはモデルルームを解体してしまうとのことです。入居は当分先なので最後に確認したい人は是非。

[1450: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1451: 匿名さん]

住まなくなっても30万～35万の家賃収入があるなら嬉しいです。
家族の転勤などで、いつ、帯同やらあるかわかりませんし・・・

再開発で土地価格が騰がったらいいなと思います。
駅ができて、街の雰囲気もきっと変わりますね。飲食店も今後どんどん増えるでしょうか。期待しちゃいます。

[1452: eマンションさん]

うおおおおお、ついにHPが完売御礼になりましたね！！！
購入できた方達、おめでとうごさいます！！

[1453: マンション掲示板さん]

最後まで残った70DやP-80もこのマンションのなかでは見晴らしが素晴らしいところ。
それが8千万や1.3億ならかなりお買い得に感じる。
P住戸なんて、都内の戸越公園や十条のタワーなら2億円くらいしている。戸越公園や十条の駅や環境や利便性をトータルに見ると、考え方次第ですが総合的には新綱島とほぼ同格にも思える。　

[1454: 匿名さん]

すみません、まだ確認してないのですが、綱島駅周辺と、このスレッドでも引き合いに出されている十条、戸越公園、白金高輪、武蔵小山駅周辺はハザード的にはどうでしょうか？

[1455: 匿名さん]

1454です。追記します。

当方現在、綱島駅前ではこちらの新築は見送りまして、中古が出た場合と28年完成の東横線綱島駅直結物件を視野に入れています。
他には同じように駅近で商業施設があるような場所を比較検討しています。
綱島駅周辺は綱島台以外は洪水ハザードマップ上で色がついていますが、そのことについて、こちらの物件の担当者は何かお話しされてましたか？行政の対策や治水管理、建物の構造など、何でも構いませんので、情報ある方いらっしゃればと思い伺った次第です。
このスレッドで引き合いに出されている場所（先程コメントした23区あたり）の洪水ハザードは今確認しましたが、色がついていませんでしたので、比較するとしたら、そのあたりかなと思っています。新綱島物件で何かプラスになる対策等ご存じでしたら、どうぞよろしくお願いします。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1455 匿名さん
誤認識の通り他の候補地域についてはハザードの懸念が少ないかと思います。
一方で綱島は洪水、液状化共に少なからずリスクがあります。（その分、他地域に比べて価格を抑えることが出来ます。）
しかし、鶴見川は治水対策が進んでおり氾濫するリスク自体がかなり低減されているのではないでしょうか。また、新駅が出来るにあたり、このマンション及び周辺に貯水槽がいくつも設けられているため万が一の氾濫に対してもリスクヘッジがなされていますね。（焼石に水かもしれませんが建物には止水板が展開されるとのことです。）
同様に地下鉄工事のために地盤改良が施されているはずなので液状化リスクも低減されているかと思います。

[1457: 検討板ユーザーさん]

商業を重視されているということであれば、前提として当該施設にどのような店舗が入るかが非常に重要となってくるのでその辺りも注視された方が良いかと思います。
武蔵小山のタワマンについては店舗数が多いものの実用的なものではなく規模の割には普段使いが難しい印象です。（便利なのは薬局くらいでしょうか。テナントの入れ替わりが激しいです。）
周辺の商店街についてもチェーン店が中心となり、個人店も立ち飲み屋が多いため人によってはデメリットになるやもしれません。（戸越銀座も近いので武蔵小山と併せて一度実際の商店街を確認された方が良いですね。）
他の物件についてはまだまだこれからだと思いますが、白金高輪はタワマンの規模も建設数も他の地域の否ではないので期待がもてる印象ですね。（その分価格に返ってきてますが。。。）

[1458: 検討板ユーザーさん]

ここからは十条に対するただの印象かつ差別的な話になるので不快と感じるようであれば無視してください。
十条は駅の近くに障害者の学校があります。実際に耳にした訳ではないですが、奇声などが多いと聞くので、抵抗感があるならば避けた方がよいかもしれません。
また、近隣の赤羽、東十条、板橋に比べて圧倒的にローカルな駅になるので、単純にタワーマンション一棟が建つだけだと物足りないような環境になるかもしれませんね。綱島のように大規模な再開発が織り込み済みであれば良いかもしれませんが。。。

[1459: 通りがかりさん]

>>1458 検討板ユーザーさん
十条は朝鮮学校の方がやばいと思うよ。デモやら抗議やらでうるさい。

[1460: 通りがかりさん]

>>1455 匿名さん
予算に余裕があるなら東中野、五反田も検討した方がいいよ。

[1461: 匿名さん]

>>1458 検討板ユーザーさん
近くに障碍者の学校がある○○に住んでいて奇声など聞いても全然気にならない、というのが当たり前の優しい日本社会になってほしいものです。

[1462: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
商業重視、ハザード懸念ということであれば有明もオススメです！
海沿いで津波のリスクがあるように思えますが、東京湾は津波が入ってこない構造になっているので意外に安全です。
大規模災害時は内閣府の防災拠点が設置されるほどです。

[1463: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
液状化の心配もないんでしょうか？？

[1464: 匿名さん]

>>1463 匿名さん
もちろん埋立地なので液状化のリスクはありますが、購入する物件にもよりますが各デベが地盤改良を施しているのでそこまで心配する必要はないと思いますねー。
https://www.mapa.jp/article/Brillia%E6%9C%89%E6%98%8E%20City%20Tower.h...

東日本大震災の際は一部液状化があったようですが、それを踏まえてもかなりはっきりモノを言うマンションブロガーのらえもんも問題ないと断言してますね。
https://wangantower.com/?p=930

ただ、未曾有の災害が起こった場合はどうにもならないですし、そこまで気にしだすとテロや交通の混乱、地震が起こった際の火災なども考えていく必要があると思うので、ある程度の線引きはされた方がよいかもしれません。

[1465: 匿名さん]

新綱島駅は急行設定が確定になりましたね！
唯一懸念していた点なので、本当に良かった…
https://t.co/9NDHjFG2Z5

[1466: eマンションさん]

18年前の発表からようやく、、、
まさに悲願が叶うときがきた、、、もうほんの数ヶ月後には駅が完成しているなんて未だに信じられない、、、

[1467: 口コミ知りたいさん]

>>1465 匿名さん
やっぱり東急が駅前の再開発の中心を担うのが大きいかもしれませんね。

綱島駅の乗降客数はかなり多いので、急行停車は当然ともいえるのですが、駅が離れていること、暫く地下通路やデッキ架設まで時間がかかるので少し心配はしていました。

東急の新横浜線、新綱島駅にかける期待は大きいのでしょうし、バス発着場が6できるので次第に乗降客数は増えるのでしょうね。

[1468: マンション検討中さん]

>>1465 匿名さん
今まで目黒線の乗り入れだけかと思ってましたが、東横線の経路もあるんですね。ちょっと得した気分です。

[1469: マンコミュファンさん]

この新綱島の構造が記載されたフリップの詳細をご存知のかたはいらっしゃいますか？
かなり気になるのですが解像度が悪くて…
https://twitter.com/SuzukiKeisukeMP/status/1571050844925362177?s=20&t=...

[1470: 通りがかりさん]

>>1469 マンコミュファンさん
これは気になりますね笑
もう少し鮮明な画像であれば住居用エントランスから改札までの距離が何となく掴めますね

[1471: マンション比較中さん]

地下の新駅ホーム、初めて見ました。下はもうこんな感じになってるんですね。何だかワクワクしました。
ところで、以前このスレッドで「この辺りの地盤はあまりよくないが、地下鉄通すにあたって改良されているはず」とのコメント見ました。
実際、どのように改良されたかなど、資料などご存知の方いらっしゃいますか？パブリックコメントなど、何でも良いので詳細知りたいと思っています。
自分ではなかなか資料など探せずにいるので、詳しい方いらっしゃれば、よろしくお願いします。

[1472: eマンションさん]

>>1471 マンション比較中さん
パブリックにはなりますが、こんなページを見つけました。本物件は地下鉄関係なく地盤改良工事は実施されているようですね。
また一般的には地下鉄およびトンネルの箇所は深さにもよりますが、地盤改良により崩落が無いよう調整されているはずです。
https://skyskysky.net/construction/202309-1.html

[1473: マンション比較中さん]

>>1472 eマンションさん

ありがとうございます。実際何をどう改良したのかが分かるといいのですが。
具体的に何をどう改良したかが分かると、安心感に繋がるので、知りたいところです。
盛り土程度でも地盤改良と言えてしまうし。

地下鉄については、以前東急新横浜線工事中に、その上で崩落が実際あったので、その後の対策を知りたいところです。

[1474: 検討板ユーザーさん]

基本タワマンは杭で固い地盤に基礎が支えられているから地盤の悪さはそこまで気にしなくていいんじゃない？

[1475: eマンションさん]

>>1473 マンション比較中さん
新綱島駅周辺については以下の通りで地盤改良が施されているようです。
内容をみる限りは流石に住民達の不安が払拭されるような工事だと思います。
https://hiyosi.net/2016/09/13/tokyu_sotetsu-14/
------------------------------
横浜市によると、新綱島駅の工事が遅れている要因として「用地を取得する際に集合住宅（23戸）の移転に時間を要し、工事の着工が遅れた」といい、「地質調査の結果、思ったよりも軟弱地盤が深く、それを止めるための地盤改良工事を追加で行っており、この工期が追加されている」と説明しました。

[1476: eマンションさん]

>>1473 マンション比較中さん
崩落事故についてはこちらにまとめられてます。
素人なので詳しいことは分かりませんが、工事手法に問題があったように見えますね。
https://www.mlit.go.jp/tec/content/001425753.pdf

[1477: マンション比較中さん]

>>1475 eマンションさん
>>1476 eマンションさん

ありがとうございます。
「地盤改良した」と言う記事は自分も見ているのですが、何をどうしたかの説明が無いんですよね‥。市のリンクも消されていたり、パブリックコメントも遡っても見つからず。物件周辺の地盤改良についてゲストサロンでも納得行く説明は受けられず。
時間とお金がかかっているので、諸々あったと思うのですが。
地盤改良した場所も、グランクレール含めた物件敷地だけなのか、開発地区全体なのか、気になります。
自分の探し方がいけないのかもしれないので、行政に聞いてみようと思います。

地下鉄工事中の崩落についての資料は原因や再発防止策など、具体的なことが記載されていてよく分かりました。ありがとうございました。

新築ではこちら見送りましたが、地下鉄開通・周辺開発を首を長くして待っていた（いる）ので引き続き、周辺検討したいと思っています。

[1478: 匿名さん]

地盤改良したらいいような意見が多いが、不同沈下する地盤にセメントを流し込んでも場所によりセメントの固まり方が違うこともあり逆に問題となることも多い。要は杭基礎がしっかりと基礎に届いて（反応して）、杭の本数、口径、強度があれば、地盤の問題はほぼない。現場は川が近いのでかなり深い止水柵を工事して、一部は深層混合処理工法（柱状改良工法）をしていると思うが、それが高圧攪拌なのか、中圧攪拌なのか、どのような工法を採用しているかは現場や事業者によると思う。

[1479: マンション比較中さん]

今日、近くを通ったので撮りました。

[1480: 名無しさん]

>>1479 マンション比較中さん
もうこんなに大きいとはビックリです！！

手前の敷地も何か工事をされているんですかね？
住宅よりも利便施設が建設されるといいなあ…

[1481: マンション比較中さん]

>>1480 名無しさん
この写真は鶴見川堤防の歩道から撮ったもので、ドレッセタワー新綱島の南側が見えている感じです。

手前の敷地は、地下の新綱島駅ホーム南端の真上あたりで、駅の工事作業用に使っているようです。

跡地は何になるのでしょうね。
あまり広い敷地ではないので、小規模な箱型マンションかなあと想像しますが。

[1482: 匿名さん]

>>1480 名無しさん

ここは、商業施設になるようです。

[1483: マンション比較中]

>>1482 匿名さん
ありがとうございます！
ピーチゴルフ跡地も商業施設とのことなので、本当に便利になりますねー

[1484: マンション比較中さん]

>>1482 匿名さん
おー、そうなんですか。
再開発地区だけでなくその周辺も含めてガラッと変わりますね。

[1485: 口コミ知りたいさん]

>>1483 マンション比較中さん

ピーチゴルフの跡地が西棟、こっちは東棟になるそうです。

[1486: マンコミュファンさん]

>>1485 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！
ピーチゴルフの跡地だけで西棟なんですね！
西棟はかなりの広さだと思うので何が入るのか想像もできないですねー

[1487: マンション比較中さん]

建築計画見ると、用途は店舗と事務所で、西棟と東棟で延べ面積2500平米くらいでしょうか。。

[1488: マンション比較中さん]

建築面積は1252平米ですね。

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション比較中さん
建築面積は大分狭くなってしまうんですね…
この程度だとスーパーか飲食店が関の山ですね…

[1490: マンション検討中さん]

一応駅の出口の目の前で、そこそこ立地は良いから便利な店舗が出来てほしいなあ

[1491: マンション比較中さん]

ピーチゴルフセンター跡地の件、ここに情報出てたのですね。
https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

『関係者によると、約3295平方メートルの敷地面積に対し、「東棟」と「西棟」の2棟が建設される予定になりますが、両建物の建築面積は1252平方メートル程度になる見込み。
東棟は地上2階、西棟は3階までの低層階となり、4テナント程度の入居を計画しているとのことです。』

[1492: 匿名さん]

完成予想図みると圧迫感はありますね

[1493: 名無しさん]

>>1492 匿名さん
ですねー、2棟の完成はまだまだ先ですが非常に楽しみです。
こうやって俯瞰して見ると、ドレッセタワーからみて右側についてはどのような建物となるのか殆ど情報がないですね。