ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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ドレッセタワー新綱島　現地訪問レビュー【2LDK】
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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[121: 匿名さん]

>>94 匿名さん
全然ありうるっしょ
武蔵小杉は例の事件のイメージあるし、スーパーのレベルも低いし、タワマンだらけで眺望抜けないし
あとコスギサードとかはコストダウンしすぎだったから、建物のクオリティ次第でも全然変わる

[122: 匿名さん]

>>96 坪単価比較中さん
こないだ完売したのはグランドメゾンセンター北フロントで徒歩4分だよ
駅前エリアに限定すれば
センター北:坪単価222万
綱島:293万
でしょ
圧倒的にこっちが高くなるよ

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん

グランドメゾンセンター北フロントの平均坪単価は330万円ですよ。

[124: 坪単価比較中さん]

>>122 匿名さん
徒歩4分でした、すみません。

グランドメゾンセンター北フロントは坪単価222万の場所ドンピシャにあるので、その通りですが、綱島の293万の場所は綱島西の駅前(綱島西1丁目)で新綱島とは全然場所が違います。
綱島東の駅前(綱島東1丁目)で232万にまで落ちますし、ましてや綱島街道の先(新綱島側)にある東1丁目では117万円までがた落ちしているので、その主張は間違っています。
新綱島駅ができることで一応駅前にはなりますが、2023年時点では発展具合として綱島駅とは程遠い状態なので、圧倒的に高いという話には残念ながらなりません。

[125: 坪単価比較中さん]

>>123 マンション検討中さん
センター北の駅前の平均坪単価の話です。グランドメゾンセンター北フロントの平均坪単価の話はしていません。
https://tochidai.info/area/center-kita/

[126: 匿名さん]

どうしてもここを高く見せたい輩がいるようだな。

[127: ご近所さん]

>>121 匿名さん
スーパーのレベルが低いは知ったこっちゃないよ
グランツリーの場所良いじゃないか、綱島のアピタ、トレッサなんて超遠いぜ

建物のクオリティという話だとドレッセタワー新綱島は制振構造だから、建物自体の品質という話においてはコスパ重視という感じがする
区民文化センター等コミコミで総事業費191億円だけど、素人目線で高いのか安いのかがいまいち分からない
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/...

[128: 匿名さん]

>126

高値吹聴はステマのパターン。そういうのが多いってのも情報。

高値って印象つけておけば、実際に強気価格でも納得させられるし、安く出したらお買い得とどっちに転んでも損はしない。

まあ、騙されないためには相場観しっかり持たないとね。

[129: 匿名さん]

>>109 匿名さん
河川リスクも抱えながら、軟弱地盤に制震タワマンって…
https://hiyosi.net/2016/04/20/earthquake-6/

[130: 匿名さん]

浦安みたいに大々的に報道されてないけど鶴見川沿いでも3・11の時液状化している。

[131: マンション掲示板さん]

ここのところ地震もゲリラ豪雨も多いから、マンションとして何か対策があるのか気になるところ。コワクナッテキタ、、、

[132: 匿名さん]

乾式壁って大きな地震で壊れちゃったりするんだけど、知る限り3・11の時に被災したのは液状化エリア。免震、制震に関わらず。

問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。そして補修費用をどう調達するかという問題が起こった。

[133: 匿名さん]

>>124 坪単価比較中さん
新綱島の再開発がされたらその辺も当然現在の綱島駅前か、それ以上に値上がりするのは見えてる話でしょ。

[134: マンション掲示板さん]

>>132 匿名さん
ドレッセタワー新綱島の敷地は、横浜市の想定ではどの地震においても液状化の可能性があるエリアに指定されていますね。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[135: マンション掲示板さん]

>>133 匿名さん
再開発一発目で倍になるほど甘くないよ笑

[136: 匿名さん]

いつか出てくると思ったけどウルトラファインバブルだね。ただ、あれCMの効果って本当にあるのって感じなんだけど。実体験できるのかな？

ただ、何で洗面水栓なんだろう。シャワーかキッチンだよね。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
シャワーヘッドは簡単に交換できるけど、朝の洗顔とかで使う洗面水栓はそうもいかないからではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>126 匿名さん
いや、4年前のブランズ綱島が坪350万なのに、それよりも安くなると思い込んでるのはどう考えても相場感が10年前で止まってるやつだと思うんだが

[139: 匿名さん]

>135

小杉で相場が上がったのは再開発だけでなく横須賀線新駅、みなとみらい線開業・直通、副都心線開業・直通と交通利便性も上がったから。

相鉄線直通はどうなんだろうね。メリットは新横にダイレクトに行けるくらいか。それも本数少ないと待ちで、菊名経由と変わらなかったりする。

[140: 匿名さん]

>137

キッチン水栓は？　

[141: 匿名さん]

>>138 匿名さん
ブランズ綱島の場所と新綱島を一緒にしないで欲しい
あなた個人の相場感とかどうでも良くて、今の綱島で、今の綱島街道を挟むということはそれだけ価値が下がるということだ

[142: 匿名さん]

リビオの西側って何が建つか決まってるんですか？

[143: 住民板ユーザーさん1]

新築は周辺相場もあるけど、どちらかと言えばデベロッパーの利益+原価で決まるので、今の建築資材高の状況下ではあまり安くは出てこなさそうかなと。
安いとしたら、かなりコストカットされたタワマンだと思いますよ。
まあ不動産は立地が全てなので、コストカットだろうが何だろうが駅直結で坪400以下なら今のマンション市況なら売れてしまうと思いますが。。

[144: マンション検討中さん]

>>141 匿名さん

どうしても坪単価を低くしたいみたいですね。購入できる人は限られたごくイブの人だから誰でも購入できる金額では来ないと思いますよ。

[145: 周辺住民さん]

そもそもそこは洪水リスクがあるだけでなく、地震による液状化のリスクも高いから買うのはギャンブルに近い

[146: 坪単価比較中さん]

>>144 マンション検討中さん
別に5、6000万で買いたいとは思ってないですよ
76平米で平均8000万円前後ならOKくらいの感覚で、9000万以上払って住みたいとは思わないって話です
110平米の部屋で億丁度なら喜んで買います、まあそれはないでしょうけど

何で背伸びして買う前提なんです？ここを検討している人はあなたの想定している一部の人だと思いますが？

[147: 坪単価比較中さん]

https://hiyosi.net/2021/05/11/shin_tsunashima_2021/
日吉綱島周辺の情報を発信しているサイトでドレッセタワー新綱島を取り上げていました。
反響かなりあるみたいです。
「地元向けにPR活動を行う見通し」っていうことは綱島周辺の住民を狙っているんですかね？あと、「億の単位となる物件がでてくるのではないか」という話もありますが、地元関係者ってどういう位置づけの人なんだろう…。
関係者へ取材はしているみたいですが確度は低そうです。

[148: マンション検討中さん]

綱島住民でここ狙ってるけど、116のチラシはうちに入ってなかったな…。
価格は武蔵小杉超えることはないだろうし、ブランズが苦戦したこと考えると、坪360くらいかと

[149: 名無しさん]

>>146 坪単価比較中さん
76平米で8000万円だと坪347ですね。
自分も買いたい

[150: 坪単価比較中さん]

>>149 名無しさん
低層階なら十分あり得ますよ
数年で売却する前提なら良いかもしれませんね

[151: 坪単価比較中さん]

>>148 マンション検討中さん
駅周辺でしか配っていないかも知れません。
駅周辺でも配られていないところがあるなら、家賃で選んでいるかも。

[152: 匿名さん]

>148

モデルルームってプレハブで工事規模も小さいから配ったのはごく近隣だけでしょ。

マンション本体の建設は規模大きいし電波障害とかは結構範囲が広いからばらまくけど。

[153: 匿名さん]

おまけだけどモデルルームの施工って専業の業者だから、モデルルーム見ても仕上げの丁寧さとかは参考にならない。

[154: 検討板ユーザーさん]

何だか思ったより過疎ってますね。
それに先日、東急が関東大手私鉄最大の減収とか発表したようですが。
値上げも示唆と。
新横浜までの料金もやはり高くなりそうな。
微妙に再開発計画が遅れて来そうな予感もしますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/2f239ae67c43a511b5b989253ec39e2d9c88...

[155: マンション検討中さん]

エントリーしたのに、オンラインサロンのパスワード来ない

[156: 買い替え検討中さん]

今確認しましたがうちも来てません。

[157: マンション比較中さん]

パスワードがまだ来ないです…

[158: マンション検討中さん]

>>157 マンション比較中さん

パスワードきましたね！
坪単価350はいくだろうな、、、

[159: マンション検討中さん]

鶴見川60mと近いのでハザードは要チェックですね。
マップ上は部分的に最大5m水没という感じみたいです。
あと気になるのは鶴見川に流れ込む早渕川と矢上川でしょうか。
中小河川のハザードマップはまだ出来てないんでしたっけ。
本流が増水した場合、支流が流れ込めず氾濫する事がしばしばあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[160: マンション検討中さん]

基本的に主流は新横浜公園が守ってくれそうですが、最近の集中豪雨や2018年岡山県倉敷市真備で起こったバックウォーター現象の怖さを考えると、住んでる間に水害にあうと考えておいた方がいいですよね..

[161: 匿名さん]

そうなんですよね。
台風19号では二子玉川対岸の溝の口で死者も出ています。
平瀬川の水が多摩川に流れこめず溢れたためです。
こちらはなぜかあまり報道されずローカルネタになってますが。
https://www.kanaloco.jp/news/social/entry-202242.html

[162: 匿名さん]

綱島は、水害もそうですが液状化リスクについても要注意です。
地元民には常識ですが、外からの検討者は意外と知らない。

[163: 匿名さん]

綱島というか、鶴見川流域ね。浦安みたいに大々的に取り上げられなかったけど、実際に3・11で起きてる。

知る限り、免震と制震で被害受けてるのは液状化エリア。地盤が緩いから揺れも大きくなるんだろうね。

[164: 匿名さん]

液状化対策については要確認ですね。
まあ個人的な意見になりますが液状化についてはあまり気にしてません。
東急建設は阪神淡路大震災以降、液状化対策の研究をやっているようですし、独自のドレーン工法も確立しているようですから期待しています。

[165: 匿名さん]

横浜市の液状化マップでは日吉南小学校付近が真っ赤ですね。
綱島駅周辺はまあこんなものかな。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[166: マンション検討中さん]

プラウドシティのあたりが最悪なんですよねぇ・・・

[167: マンション検討中さん]

一戸建ては液状化被害大きいけど、マンションはあんまり関係ないと聞きましたが違いますか？

[168: 匿名さん]

縦方向の力は支持層で支えるけど、横方向は表層の摩擦力だから緩いとそれなりに揺れる。みなとみらいは液状化対策していたけど被災。まあ、3・11での被害は乾式壁が壊れたくらいだけど、問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に組み込まれていない。計画外の費用をどうするかが問題になる。

あと、液状化はマンションが大丈夫でも周辺で配管やられたら雪隠詰めになる。

[169: マンション検討中さん]

物件エントリーしてもメールが届かなくて、おそらくメールを拒否してしまっているようなのですが、どなたか先方のドメインもしくはアドレスを教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

[170: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん

いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。

これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
ただ、マンション等の中高層建物自体は、杭基礎構造により沈下や隆起が起きなくても、周辺地盤が液状化により沈下すると、ライフラインである水道・ガス・下水などの施設が地下に埋設されていることから、これら施設が被災してしまうと生命の危険はないが生活上困難を強いられてしまうため、このような施設に対しても液状化対策を行う必要があります。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や専門家にご確認ご相談されることをお薦めします。

[171: 匿名さん]

>170

何か地面の上に基礎を載せてるだけの戸建てと、杭基礎のマンションがごっちゃになってるような。

[173: 匿名さん]

初期の「No.1マンション！」「坪単価400万！」「人気！完売！」的な勢いはどこへいったのか、最近は「水害」「液状化」の話題が多いですねぇ。東急さんにいい街をつくって欲しいという立場ではありますが、どうなっちゃうのかなー

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん
今の段階でできる推測が尽きただけでしょ

[175: 匿名さん]

>173

さくらでしょ。そういうのが多いってのもある意味情報。

[176: 匿名さん]

タワマンでも液状化エリアの方がリスクは高い。

3・11の時、横浜駅近くで、構造、ゼネコンが同じで、竣工時期もほとんど同じ2物件で一方は無傷で一方は被災。被災したほうは近くで液状化していた。

制震でも地盤がいいところ選ばないと。

[177: 匿名さん]

これまで液状化で被害受けたタワマンってあるの？
東日本大震災とかで。

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
こんなところでさくら使うのは流石にバカでしょｗ
仮にさくら使うならTwitterかInstagram辺りだよ

[179: 匿名さん]

どんなとこにも陰謀論者って出て来るからな…

[180: 匿名さん]

こんなところでさくらなんて使っていたら人件費の無駄だからね

万が一、こんなところでもさくらを使うようなマーケティングしているのであれば、このマンションは割高になると思うよ

[186: マンション検討中さん]

ここではなく新横浜だけど、新線のトンネル工事で2地点陥没してたから、地下に新駅があることの影響も気にはなりますね。

[189: 匿名さん]

[No.172～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[190: 匿名さん]

マンマニさんが一昨日YouTubeの配信でドレッセタワー新綱島の坪単価を350万?400万って予想していました。
プラウドシティよりかは高いだろうけど、400万は流石に超えないという感じみたいです。

[191: マンション検討中さん]

地下駅へのアプローチはどうなってるんでしょうか。
図からの想像すると。。。
まず1階へ降りる→一般人向けの地下駅入り口→エスカレーターもしくは階段→通路→さらにエスカレーターもしくは階段→やや長い通路→エレベーターもしくは垂直落下→やっと駅改札という感じでしょうか。
https://www.d-shintsunashima.com/redevelopment/

[192: マンコミュファンさん]

>>190 匿名さん
まぁそんなもんでしょうね。
400超えたら流石に都内住むでしょうし。
ある程度高層階なら、どの方角でも眺望は抜けそうなのがここの利点ですかね。
武蔵小杉はどうしてもタワマンお見合いになりますので。

[193: マンション検討中さん]

北西側はすぐそばにタワマンの構想がありますね。

[194: 匿名さん]

>>192 マンコミュファンさん
400超えるとさすがに中央区や江東区のタワマン狙いますよね

[195: 買い替え検討中さん]

現在の市況のまま販売スタートとなれば
坪400近い目線での売り出しになると思います。
プレミア?は500を超えるのでは。
都内のタワマンが600、700でも即日完売状況ですので
とても300万円台とは思えません。
とはいえ、わずかな望みで説明会は参加予定です。

[196: 匿名さん]

都内のタワマンが即日完売なのは都内のタワマンだからな気がしますね。

・まだ完売していないブランズタワー大船
・綱島は水害、地盤が心配される地である
・近くにもマンション立つ
ことを考えると攻めすぎた価格だと危ない気もしますね。まぁ蓋を開けてみないと何も分かりませんが。

[197: 匿名さん]

都内のタワマンで600、700でも完売なのは都心のマンションだからね。
23区まで広げればアッパー400が太宗。
神奈川県まで広げれるなら、ブランズタワー大船やシティテラス横浜のような場所が背伸びして400手前（みなとみらい中心部は除く）
ここは350の戦闘力が限界だろうよ。
コンセプトは違うけど、プラウドシティ日吉といい勝負だろうね。
賛同するならいいねを押して

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん

いや、『東急系デベ』『エリア初タワマン』という点でブランズタワー大船がメルクマークになるのでは。

むしろ大船よりも都心に近く、都心通勤のアッパーサラリーマン需要を取り込める分、大船よりも高くなっても違和感ない。


高層階は坪450程度、
パンダ部屋で300前半、
平均は400前後、と予想。

[199: マンション検討中さん]

圧倒的な駅距離の差、駅前再開発とタワーレジデンスというだけで、プラウドシティ日吉とは比較にならない単価になることは間違いないですよ。
＠400以下には絶対にならないことを断言しておきます。100％です。

[200: 匿名さん]

価格は売主が決めることであって、他人が100%約束できる事ではないでしょうにw

予想が楽しいのは分かりますが、当たったところで何も凄くないし、価格なんて色んなことが絡み合って決まることだし、売主も価格の理由なんて複雑過ぎて案外分からんのやない？

[201: 匿名さん]

坪350とかだったらかいたいな。どうなんだろう

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

少し単純化して言うと、今は、山手線の南半分にある駅(新宿から秋葉原間の南半分)まで20分程度までの駅前マンションの価格は、投資商品としての側面の色濃い価格が当然のように設定されます。従って、原価＋粗利20%から大きく外れることはありません。購入者の期待に沿って「需要と供給」のバランスで決まってくることはないのです。売れなくても、そのまま投資商品として陳列され続けるだけであり、価格が下がることはありません。
渋谷、目黒、横浜、新横浜、いずれにも利便性が高くその上再開発が付いてくる新綱島駅前は、投資商品適性が高いので、実需の周辺購入者の懐具合には合わせてくれないのです。高い高いと合唱しても雑音としか思われません。「では羽沢横浜国大駅前へどうぞ」と言われて終わりです。

[203: 匿名さん]

私は頭が悪く、不動産や経済の専門家の方は千三つくらいにしか見えないのですが、検討者が何言ってもそう変わらない点は理解できます。ただ、ちょっと以下が理解できません。

・市況が変化する中、坪単価予想がプラマイ十万円程度の誤差に導けるほどの精度で、外部の人が原価や粗利なんて分かるのでしょうか。土地代、建築費、広告費、人件費、関係者利益など変数が多すぎて私には精度良く出せる気がしません。また、他物件の値を参考にする事もそれぞれの背景、環境が異なるので、その平均値や中央値を使ったとしても誤差は大きいものと考えます。
・(これは上記に比べるとどうてもいいのですが、新線再開発一発目の投資商品性の高低なんて測れる客観的指標でもあるのでしょうか)

[204: マンション検討中さん]

あくまで周辺相場を加味して予想いくらって言ってるだけだから、新築マンションの価格決定ロジックなんて外部からはわからんよ
ここは地権者も多いから価格の決め方は尚複雑だろうしね。
大体、土地取得価格がいくらかもわからないのに、絶対坪XX万円です！って言い切ってる人は何者？w
まあ、ここ最近の新築マンションは冗談キツイレベルで高いから、坪400だとしても驚きはしないけど...(ため息)

[205: 匿名さん]

>>198 匿名さん

おっしゃる通り、ブランズタワー大船より高目の価格設定になりそうですね。

坪400くらいにはなるでしょう。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

400くらいだったら武蔵小杉の築浅中古買った方がいいかもしれませんね。

[207: 匿名さん]

スーパーや商店街のレベルは武蔵小杉より高そうだから好みじゃないかな

[208: 匿名さん]

武蔵小杉は利便性はよいが、2年前の浸水で評価ガタ落ち。加えてタワマン10本以上あって希少性無いし、リセールの観点では微妙。
こちらの方は、エリア初のタワマンでランドマーク性があるし、横浜アドレスの強みもあるので、坪400でも資産価値はある程度維持できると思います。あくまでも私見ですが。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
評価ガタ落ちな割に小杉3rd は順調に売れましたけどね
武蔵小杉の方がなんだかんだで便利ですし、ドレッセタワー武蔵小杉もこれから販売なので、武蔵小杉の単価は絶対に越えません

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

ドレッセタワー武蔵小杉？
そんな計画ありましたっけ？

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

小杉3rdは浸水の時点で8割方販売済でしたよね。
何より坪360-370で安かった。
小杉は既にピークアウトでしょう。

[212: 匿名さん]

>>210 匿名さん

たしかにドレッセは聞いたことない。
武蔵小杉の今後のタワーは、三菱地所のツインタワー(日本医科大学移転跡地)とエルシー跡地(三井不動産)、で打ち止めでは？

[213: マンション検討中さん]

>>210 匿名さん
>>212 匿名さん

小杉町3丁目計画

[214: マンション検討中さん]

武蔵小杉の方が交通利便性よい

[215: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

あそこは狭めの長方形敷地に建つ板状マンションですね。
20階以上(23階)なので一応タワマンの区分にはなりますが、あまり期待できないような。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

長方形敷地でもないようです。
ただ、敷地全体で2000㎡(うち建築面積は950㎡)しかなく、狭めであることはたしかですね。

[217: 匿名さん]

>>211 匿名さん
ドレッセタワー武蔵小杉ってのはあくまで仮称ですが、ここと同じく東急が販売元なので、その名称になる可能性は高いです。
しかもここと同時期に竣工予定です。
武蔵小杉の開発は全然衰えておらず、ピークアウトどころか中古価格はどんどん上がってます。
いい加減なことは書かないようにしましょう。

[218: マンション検討中さん]

武蔵小杉の開発計画とか、いま中古価格が鰻上りで上がってることも把握してない人が「武蔵小杉の価格はピークアウト！ここは武蔵小杉を越える！（キリッ）」って言ってるのかと思うと笑っちゃいますね。
もうちょっと相場をちゃんと勉強した方が良いかと

[219: 匿名さん]

武蔵小杉の中古価格って上がっているの？
ほんとに？

[220: 評判気になるさん]

>>219 匿名さん
台風で沈んだはずなのに全然下がらない。
被害を受けたマンションは保険で一次修繕も済ませることができて修繕積立金の厚みを維持できたとも聞きました。