ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[121: 匿名さん]

>>94 匿名さん
全然ありうるっしょ
武蔵小杉は例の事件のイメージあるし、スーパーのレベルも低いし、タワマンだらけで眺望抜けないし
あとコスギサードとかはコストダウンしすぎだったから、建物のクオリティ次第でも全然変わる

[122: 匿名さん]

>>96 坪単価比較中さん
こないだ完売したのはグランドメゾンセンター北フロントで徒歩4分だよ
駅前エリアに限定すれば
センター北:坪単価222万
綱島:293万
でしょ
圧倒的にこっちが高くなるよ

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん

グランドメゾンセンター北フロントの平均坪単価は330万円ですよ。

[124: 坪単価比較中さん]

>>122 匿名さん
徒歩4分でした、すみません。

グランドメゾンセンター北フロントは坪単価222万の場所ドンピシャにあるので、その通りですが、綱島の293万の場所は綱島西の駅前(綱島西1丁目)で新綱島とは全然場所が違います。
綱島東の駅前(綱島東1丁目)で232万にまで落ちますし、ましてや綱島街道の先(新綱島側)にある東1丁目では117万円までがた落ちしているので、その主張は間違っています。
新綱島駅ができることで一応駅前にはなりますが、2023年時点では発展具合として綱島駅とは程遠い状態なので、圧倒的に高いという話には残念ながらなりません。

[125: 坪単価比較中さん]

>>123 マンション検討中さん
センター北の駅前の平均坪単価の話です。グランドメゾンセンター北フロントの平均坪単価の話はしていません。
https://tochidai.info/area/center-kita/

[126: 匿名さん]

どうしてもここを高く見せたい輩がいるようだな。

[127: ご近所さん]

>>121 匿名さん
スーパーのレベルが低いは知ったこっちゃないよ
グランツリーの場所良いじゃないか、綱島のアピタ、トレッサなんて超遠いぜ

建物のクオリティという話だとドレッセタワー新綱島は制振構造だから、建物自体の品質という話においてはコスパ重視という感じがする
区民文化センター等コミコミで総事業費191億円だけど、素人目線で高いのか安いのかがいまいち分からない
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/...

[128: 匿名さん]

>126

高値吹聴はステマのパターン。そういうのが多いってのも情報。

高値って印象つけておけば、実際に強気価格でも納得させられるし、安く出したらお買い得とどっちに転んでも損はしない。

まあ、騙されないためには相場観しっかり持たないとね。

[129: 匿名さん]

>>109 匿名さん
河川リスクも抱えながら、軟弱地盤に制震タワマンって…
https://hiyosi.net/2016/04/20/earthquake-6/

[130: 匿名さん]

浦安みたいに大々的に報道されてないけど鶴見川沿いでも3・11の時液状化している。

[131: マンション掲示板さん]

ここのところ地震もゲリラ豪雨も多いから、マンションとして何か対策があるのか気になるところ。コワクナッテキタ、、、

[132: 匿名さん]

乾式壁って大きな地震で壊れちゃったりするんだけど、知る限り3・11の時に被災したのは液状化エリア。免震、制震に関わらず。

問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。そして補修費用をどう調達するかという問題が起こった。

[133: 匿名さん]

>>124 坪単価比較中さん
新綱島の再開発がされたらその辺も当然現在の綱島駅前か、それ以上に値上がりするのは見えてる話でしょ。

[134: マンション掲示板さん]

>>132 匿名さん
ドレッセタワー新綱島の敷地は、横浜市の想定ではどの地震においても液状化の可能性があるエリアに指定されていますね。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[135: マンション掲示板さん]

>>133 匿名さん
再開発一発目で倍になるほど甘くないよ笑

[136: 匿名さん]

いつか出てくると思ったけどウルトラファインバブルだね。ただ、あれCMの効果って本当にあるのって感じなんだけど。実体験できるのかな？

ただ、何で洗面水栓なんだろう。シャワーかキッチンだよね。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
シャワーヘッドは簡単に交換できるけど、朝の洗顔とかで使う洗面水栓はそうもいかないからではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>126 匿名さん
いや、4年前のブランズ綱島が坪350万なのに、それよりも安くなると思い込んでるのはどう考えても相場感が10年前で止まってるやつだと思うんだが

[139: 匿名さん]

>135

小杉で相場が上がったのは再開発だけでなく横須賀線新駅、みなとみらい線開業・直通、副都心線開業・直通と交通利便性も上がったから。

相鉄線直通はどうなんだろうね。メリットは新横にダイレクトに行けるくらいか。それも本数少ないと待ちで、菊名経由と変わらなかったりする。

[140: 匿名さん]

>137

キッチン水栓は？　

[141: 匿名さん]

>>138 匿名さん
ブランズ綱島の場所と新綱島を一緒にしないで欲しい
あなた個人の相場感とかどうでも良くて、今の綱島で、今の綱島街道を挟むということはそれだけ価値が下がるということだ

[142: 匿名さん]

リビオの西側って何が建つか決まってるんですか？

[143: 住民板ユーザーさん1]

新築は周辺相場もあるけど、どちらかと言えばデベロッパーの利益+原価で決まるので、今の建築資材高の状況下ではあまり安くは出てこなさそうかなと。
安いとしたら、かなりコストカットされたタワマンだと思いますよ。
まあ不動産は立地が全てなので、コストカットだろうが何だろうが駅直結で坪400以下なら今のマンション市況なら売れてしまうと思いますが。。

[144: マンション検討中さん]

>>141 匿名さん

どうしても坪単価を低くしたいみたいですね。購入できる人は限られたごくイブの人だから誰でも購入できる金額では来ないと思いますよ。

[145: 周辺住民さん]

そもそもそこは洪水リスクがあるだけでなく、地震による液状化のリスクも高いから買うのはギャンブルに近い

[146: 坪単価比較中さん]

>>144 マンション検討中さん
別に5、6000万で買いたいとは思ってないですよ
76平米で平均8000万円前後ならOKくらいの感覚で、9000万以上払って住みたいとは思わないって話です
110平米の部屋で億丁度なら喜んで買います、まあそれはないでしょうけど

何で背伸びして買う前提なんです？ここを検討している人はあなたの想定している一部の人だと思いますが？

[147: 坪単価比較中さん]

https://hiyosi.net/2021/05/11/shin_tsunashima_2021/
日吉綱島周辺の情報を発信しているサイトでドレッセタワー新綱島を取り上げていました。
反響かなりあるみたいです。
「地元向けにPR活動を行う見通し」っていうことは綱島周辺の住民を狙っているんですかね？あと、「億の単位となる物件がでてくるのではないか」という話もありますが、地元関係者ってどういう位置づけの人なんだろう…。
関係者へ取材はしているみたいですが確度は低そうです。

[148: マンション検討中さん]

綱島住民でここ狙ってるけど、116のチラシはうちに入ってなかったな…。
価格は武蔵小杉超えることはないだろうし、ブランズが苦戦したこと考えると、坪360くらいかと

[149: 名無しさん]

>>146 坪単価比較中さん
76平米で8000万円だと坪347ですね。
自分も買いたい

[150: 坪単価比較中さん]

>>149 名無しさん
低層階なら十分あり得ますよ
数年で売却する前提なら良いかもしれませんね

[151: 坪単価比較中さん]

>>148 マンション検討中さん
駅周辺でしか配っていないかも知れません。
駅周辺でも配られていないところがあるなら、家賃で選んでいるかも。

[152: 匿名さん]

>148

モデルルームってプレハブで工事規模も小さいから配ったのはごく近隣だけでしょ。

マンション本体の建設は規模大きいし電波障害とかは結構範囲が広いからばらまくけど。

[153: 匿名さん]

おまけだけどモデルルームの施工って専業の業者だから、モデルルーム見ても仕上げの丁寧さとかは参考にならない。

[154: 検討板ユーザーさん]

何だか思ったより過疎ってますね。
それに先日、東急が関東大手私鉄最大の減収とか発表したようですが。
値上げも示唆と。
新横浜までの料金もやはり高くなりそうな。
微妙に再開発計画が遅れて来そうな予感もしますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/2f239ae67c43a511b5b989253ec39e2d9c88...

[155: マンション検討中さん]

エントリーしたのに、オンラインサロンのパスワード来ない

[156: 買い替え検討中さん]

今確認しましたがうちも来てません。

[157: マンション比較中さん]

パスワードがまだ来ないです…

[158: マンション検討中さん]

>>157 マンション比較中さん

パスワードきましたね！
坪単価350はいくだろうな、、、

[159: マンション検討中さん]

鶴見川60mと近いのでハザードは要チェックですね。
マップ上は部分的に最大5m水没という感じみたいです。
あと気になるのは鶴見川に流れ込む早渕川と矢上川でしょうか。
中小河川のハザードマップはまだ出来てないんでしたっけ。
本流が増水した場合、支流が流れ込めず氾濫する事がしばしばあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[160: マンション検討中さん]

基本的に主流は新横浜公園が守ってくれそうですが、最近の集中豪雨や2018年岡山県倉敷市真備で起こったバックウォーター現象の怖さを考えると、住んでる間に水害にあうと考えておいた方がいいですよね..

[161: 匿名さん]

そうなんですよね。
台風19号では二子玉川対岸の溝の口で死者も出ています。
平瀬川の水が多摩川に流れこめず溢れたためです。
こちらはなぜかあまり報道されずローカルネタになってますが。
https://www.kanaloco.jp/news/social/entry-202242.html

[162: 匿名さん]

綱島は、水害もそうですが液状化リスクについても要注意です。
地元民には常識ですが、外からの検討者は意外と知らない。

[163: 匿名さん]

綱島というか、鶴見川流域ね。浦安みたいに大々的に取り上げられなかったけど、実際に3・11で起きてる。

知る限り、免震と制震で被害受けてるのは液状化エリア。地盤が緩いから揺れも大きくなるんだろうね。

[164: 匿名さん]

液状化対策については要確認ですね。
まあ個人的な意見になりますが液状化についてはあまり気にしてません。
東急建設は阪神淡路大震災以降、液状化対策の研究をやっているようですし、独自のドレーン工法も確立しているようですから期待しています。

[165: 匿名さん]

横浜市の液状化マップでは日吉南小学校付近が真っ赤ですね。
綱島駅周辺はまあこんなものかな。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

[166: マンション検討中さん]

プラウドシティのあたりが最悪なんですよねぇ・・・

[167: マンション検討中さん]

一戸建ては液状化被害大きいけど、マンションはあんまり関係ないと聞きましたが違いますか？

[168: 匿名さん]

縦方向の力は支持層で支えるけど、横方向は表層の摩擦力だから緩いとそれなりに揺れる。みなとみらいは液状化対策していたけど被災。まあ、3・11での被害は乾式壁が壊れたくらいだけど、問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に組み込まれていない。計画外の費用をどうするかが問題になる。

あと、液状化はマンションが大丈夫でも周辺で配管やられたら雪隠詰めになる。

[169: マンション検討中さん]

物件エントリーしてもメールが届かなくて、おそらくメールを拒否してしまっているようなのですが、どなたか先方のドメインもしくはアドレスを教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

[170: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん

いったん液状化が起こると、それまで建物の荷重を支えていた地盤が流体のようになり、基礎が地盤の中へとめり込んでいき建物が傾いてしまう場合と、逆に、地中から噴き上げてくる水と砂（噴砂）によって、基礎が持ち上げられてしまう場合の２通りの現象が発生します。地盤の支えを失えば建物は、沈降または隆起により傾いてしまいます。
阪神・淡路大震災では、かつてない規模で液状化が発生し、人工島であるポートアイランドや六甲アイランド、臨海部の埋立地の住宅では建物が傾くなどの被害がありましたが、マンション等の中高層建物の液状化被害は比較的小さいものでした。

これは、建物を硬い地盤まで支持杭で到達させ、しかも杭と建物とが緊密に固定されていたため、隆起も沈下もまぬがれたと言われています。
ただ、マンション等の中高層建物自体は、杭基礎構造により沈下や隆起が起きなくても、周辺地盤が液状化により沈下すると、ライフラインである水道・ガス・下水などの施設が地下に埋設されていることから、これら施設が被災してしまうと生命の危険はないが生活上困難を強いられてしまうため、このような施設に対しても液状化対策を行う必要があります。
お住まいの建物がどのような設計・構造で建てられているのか、施工業者や専門家にご確認ご相談されることをお薦めします。