ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[1201: 匿名さん]

再開発案件は先に買った方がいいというアノマリーあるが… 公社はいい感じになりそうな気もする。市況は数年でそんなに変わらないと考えてます。

[1202: 匿名さん]

綱島街道側に窓がある部屋はいつかこのマンションしか見えなくなるかもしれないですか？

[1203: マンション検討中さん]

検討中ですが、地元の人に聞くと
綱島は昔沼地だからねー
地盤が心配だと‥4、5メーターも掘れば水が出ると‥
古くからお住まいの方が教えてくれました。
横浜市の液状化バザードマップにもそれを裏付ける事が載っており、迷っております。
基礎対策はそれなりにしてあるにしろ
心配です。

[1204: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
1stは北西、2ndは南東がそれぞれお見合いになるかと思います。その事もあって1stの北西部屋は割安で販売されてましたね。

[1205: 匿名さん]

2ndの東側は1stとのお見合いになり、交通量の多い綱島街道にも面します。
北、南、西側であれば眺望は開けるでしょうが、線路沿いなので騒音が気になるかもしれないですね。

[1206: 匿名さん]

>>1203 マンション検討中さん
アピタあたりは沼地でしたので、それよりは幾分かマシですね。そして物件の真下は地下鉄開通に伴い地盤改良が施されているはずなので、ある程度のリスクヘッジになると思い込むしかないですね。
首都圏で同じような価格帯の物件だとやはりハザードのリスクは付きまといます。

[1207: マンション検討中さん]

東側の再開発について調べていたのですが、
綱島ピーチゴルフセンターの跡地にも商業施設ができるみたいですね！
(大規模なものではないですが)
https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

ドレッセタワーとグランクレール、将来的には2ndの商業施設とかなり便利になりますねー。
同じようなテナントで被らないようにうまーくデザインして貰えることを期待してます！！

[1208: 入居前さん]

>>1207 マンション検討中さん
便利さだけでなく、西側の商店街ともうまく共存できる街づくりをしてほしいですね。

[1209: 検討板ユーザーさん]

>>1208 入居前さん

そうですね。

[1210: マンション検討中さん]

>>1208 入居前さん
そうですね。
その辺りは綱島の将来を踏まえて上手にプランニングして貰いたいですね。（スミフのような収益重視のデベロッパーでは無く、東急と公社なのが唯一の救いですね。）

今回は単純なタワーマンション開発だけでなく、新駅の開通も併せてかなりの話題性＆人口増加が見込めるかと思うので、横浜市も地域全体の発展につながる取り組みをしてほしいですね。
西側の公園の整備を行うだけでも東側からの行き来が活性化すると思います。

[1211: マンション検討中さん]

>>1201 匿名さん
買い煽りをするつもりはないですが、ここ数年で市場価格はかなり高騰し続けてきました。
この先数年は材料費高騰により更なる上昇が懸念されると思います。
最近発表されるタワーマンションの新規PJの価格を見る度に溜め息が出てきます…

[1212: 匿名さん]

活性化について、市や区はどの程度考えているのでしょうね。公共のサービスである図書館や児童向け施設、役所の出張所などを再開発地のどこかに設置してほしいです。横浜は税が高い割に川崎市や都と比べて公共のサービスが手浅いと感じます。スポーツジムは民間のものは多いですが、それでも1stに併設される予定である収益目的の音楽ホールなんかより、公共の体育施設や図書館の方が住民の需要は多く、より広い公共の福祉になると思います。綱島地区センターの規模では周辺住民の規模に対して不十分でしょう。

[1213: マンション検討中さん]

>>1212 匿名さん
仰る通り、市や区には住民の需要にあった公共サービスの拡充を目指してほしいです。
1stの音楽ホールについては新駅開通に伴い、外から人を誘致する必要があるため仕方がなかったのかと思っています。現状だとベッドタウンの域を出ないので、それなりの目玉が必要だったのかと。(それにしても中途半端な規模なので、イマイチ感が否めませんが。。)
次こそは実需向けの公共サービスに目を向けてほしいですね。。。

[1214: マンション検討中さん]

以前綱島駅西側徒歩4分の場所に住んでいました。2011年の震災半年後に住み始めたので駅周辺は液状化していたのか、実際見てはいませんが、暫く何やら臭ったのを憶えています。地盤については、弱いそうですが、住むには、便利過ぎるほどでした。さらに今後開発されたら、、と思うと本当に楽しみです。
交通の便は我々にとっては想像以上に良かったですし、東横線沿線は何かと楽しめます。
現在は綱島を離れていますが、何か問題が浮上しない限り、また戻りたいと思っています。ドレッセタワー新綱島、検討してましたが、MR訪問した時には、買いたかった部屋は全て完売していて意気消沈。暫く様子見です。。

[1215: 入居前]

いよいよ残り8戸のようですね！
相鉄・東急直通線の開通に伴うPRと2ndの発表のお陰で大分捌けたようです！
今の市況でこの価格で購入できるタワーマンションはそう多くは無いので、広域で検討されている方にも興味を持って欲しいです！

[1216: 匿名さん]

>>1207 さん

ピーチゴルフセンターも1stに併設される商業施設も池桃園経営者が権利を持っているんですかね。おそらく上層階の地権者割り当て住居にも一族が住むのでしょうし、商業施設からの家賃収入で高～い管理費、修繕費も問題なくお支払いできるのでしょうけど、管理組合では彼らと新規入居組との間で色々と意見が分かれそう…

[1217: ご近所さん]

２棟目のタワー（横浜住宅供給公社）の欠点はうるさいこと。

東横線は本数が多く、鶴見川沿いの鉄橋も近い。綱島街道も、広域的な飲食ゾーンもうるさい。その点は線路が地下で背後に住宅街や綱島側が見渡せる１棟目（東急）の方がいいでしょう。

ただ、最近のタワーマンションは線路際（羽沢や大崎等）や基幹道路（白金高輪等）沿いの無茶苦茶うるさいところも多く、T3サッシュを使えばタワマンの中では普通の騒音（煩いですが）になるのでしょう。

２棟目は商業ゾーン近くの何ていうか猥雑な街中の雰囲気を楽しめる人にはいい立地。

[1218: マンション検討中さん]

>>1216 匿名さん
どうなんでしょうねえ。全て池桃園経営者が権利を所有しているとなると、もう少し全体感のある開発が実現できた気もするので、少しだけ違うのかもしれません。
ただ、ご指摘の通り、多くの地権者が管理組合で幅を利かせるとなると、新規入居者とは意見が食い違うかもしれませんね。
一方で、裏を返すと余裕のある健全な修繕積立計画を見込むことができる可能性が高いので、長ーい目で見るとメリットなのかもしれません。
管理費については、なんとか削減できる方向で意見をまとめて欲しいですねー。

[1219: マンション検討中さん]

>>1217 ご近所さん
線路沿いでかなり音が大きいので、東側は全て2重サッシになる気がします。
そして、換気のための排気口からも音を拾ってしまうため、全熱交換器の換気システムが導入されるかなあと予想しております。
市況もそうですし、そのあたりのコストが乗っかることを踏まえるとやはりお高くなって来そうですねえ。
1stを購入された方の目線では綱島の相場を引き上げてくれるので嬉しい悲鳴だと思いますが。

[1220: 職人さん]

商業施設はなんなのかまだわからんとですか？

[1221: 購入者さん]

>>1220 職人さん
まだ分からないですが、B1F～２Fにカート置き場があるので、東急系列のスーパーはほぼ確実に入るのかなと思います。
駅前に東急ストアが既にありますし、周辺のスーパーとの差別化を図るために高級路線のプレッセだと予想してます。
あとは文化センターには需要を考えるとカフェが入るといいですね。
グランクレールに医療系のクリニック、ドラッグストアあたりが入ればもう完璧ですね。
今からワクワクしながら妄想を膨らませています(笑)

[1222: 匿名さん]

1F、2Fは店舗面積が広いからスーパーとフードコートとかが入ると活気が出るからいいね。
他の東急の施設をみると東急フードショーなるものがあるので、それも可能性として高そう。
アトリオドゥーエのようなスポーツジムはやめて欲しいな。

[1223: 匿名さん]

1、2階に2個ずつある小さい店舗はパン屋とかだろうけど、どこかにコンビニ入らんかなあ。

[1224: 匿名さん]

>>1221 購入者さん
グランクレールとの連絡通路が2Fにあるみたいだから、ご老人の方の生活導線を考えるとスーパーは2Fに入りそうだね。

[1225: 匿名さん]

>>1222 匿名さん
スポーツジムはホントにいらない。
周辺に24Hの安いとこ結構あるし。
まあ敷地面積的に難しいと思うけど。

それよりも狭くても良いから無印良品とか東急ハンズみたいな便利施設を期待。

[1226: 評判気になるさん]

>>1225 匿名さん
そんなのいらない

[1227: 評判気になるさん]

>>1226 評判気になるさん

無印と東急ハンズはここ10年行ってない

[1228: 匿名さん]

東急ハンズはカインズに売ったよね。

[1229: 周辺住民さん]

ホームページでは先着順３戸となっているので、今の残販売戸数は先着順の３戸になったということですか？

[1230: 匿名さん]

>>1229 周辺住民さん

恐らく先週が申込締め切りの住戸、確か5つあったかと思いますが、そちらの処理が終わっていないのかと思います。
上記についてはHP上に反映されていないだけで、改めて先着順の住戸として追加される気がします。
（先週の売り出し分が全て完売していた場合は残り3戸になりますが。。。）

[1231: 匿名さん]

HP更新されましたね！
残りは先着が4戸になりました！
もっと残ると思いましたが凄いペースで売れていきますね！！

[1232: マンション検討中さん]

>>1231 匿名さん
ほんとうにあっという間ですね…
最近発表されるタワマンの価格を踏まえると何だかんだ安いので、私のような今まで買い逃してきた人にとっては魅力的に見えます…
もうこの規模＆価格帯だと亀戸、川口、綱島くらいしか選択肢が無いので、真剣に考えたいです…

[1233: 匿名さん]

最上階のプレミアム住戸は結構厳しいだろうな～
西は2ndとの壁ドンが確実な訳だし、プレミアムを購入する属性の人が眺望を妥協するわけない。
既に下手なタワマンのプレミアムよりは安いけど、値段を下げないと売れ残っちゃいそう。

[1234: 通りがかりさん]

>>1232 マンション検討中さん
大部広域で検討していらっしゃるんですね。

亀戸はマンション自体は凄いですけど、もう低層階しか残っていないですし、ちょっと治安が恐いですね・・・
川口は住みやすそうですけど、高リスクのハザードが恐いですね・・・
とはいえ、綱島も新駅でどうなるかが分からないというリクスを背負っているので悩んじゃいますね・・・

いずれもランニングコストは高いですし、残り住戸が少ないので早めに決めた方がよいかと思います。

[1235: 匿名さん]

新綱島が開通してから本格的に売れはじめると思ってたから意外
2ndの再開発が後押ししてんのかな

[1236: マンコミュファンさん]

>>1234 通りがかりさん
川口は避けた方が良いかと

[1237: 匿名さん]

>>1203 マンション検討中さん

それなんですよね。昔、親が綱島に土地を買おうとしたとき、鶴見川が氾濫すると舟を出すと聞いてビビりました。今でも、横浜市のバザードマップを見る限り、かなり浸水の危険性はあるようです。治水が進んだとはいえ、異常気象が常態化しているから、大雨や洪水も心配せずにはいられません。タワマン が水に弱いのはムサコでよくわかりました。

[1238: eマンションさん]

それならむしろ湾岸部のタワマンの方が安全かと。
大雨がきても海に流れて溢れることはあり得ませんから。
また三井から値上がりマンションリストが最近来ましたが横浜だとみなとみらいか中華街近辺、コットンハーバー地区ばかりでした。
ナンバーワンは菅元首相所有のナビューレでした。
やはり港あっての横浜だなと感心する結果です。

[1239: 匿名さん]

>>1238 eマンションさん

港の辺りは、埋め立て地や工場や倉庫があったところばかりで、昔から人が住んでいるところではない。交通の便がよいので高値がついているが、住宅地としての価値は価格に見合うかどうかは疑問に思っている。みなとみらいなど、多くのタワマン の眺望は向かいの建物の窓だろうし。目の前海となれば津波も心配。

[1240: マンション検討中さん]

令和元年台風１９号の時にかなり浸かったのは多摩川沿い。荒川、江戸川、利根川沿いも被害が相応に被害があったのに対し、鶴見川沿いは被害が殆どなかった。
以前は逆だった。今の鶴見川沿いは河川深度を得るための掘削、貯水槽の義務化、大規模貯水施設、多目的遊水地（４９００）等の施設が多重にあり、浸水や氾濫には非常に強い地域となっている。町田起点のため流域面積が小さいことも被害の縮小化に繋がっています。
このマンションにも立派な貯水施設がありますし、地下施設の防水化の他、非常用電源施設は北棟の屋上にあります。
形状から東京湾での津波は小さいですよ。北側でせいぜい１～２ｍ。東日本大震災の時ですら数十センチだったと思う。津波より液状化が大変。浦安や湾岸や内陸部の一部はひどかった。小さい液状化は東日本全域に及びました。

[1241: マンション検討中さん]

交通の便がいいし普段使い出来る店も周辺に多いので見学に行きましたが、もう数戸しか残っておらずで驚きました。まだ竣工は大分先なのに売れるの早いですね…

[1242: 匿名さん]

>>1239 匿名さん
東京の湾岸部は津波が入ってこない構造になっています。
大規模災害時には内閣府の防災本部が設置されるため、ハザードの中でも液状化以外は圧倒的に強い地域になっています。
昔から人が住んでいない分、再開発が容易なので非常に大規模な商業施設が作られますし、嫌悪施設などもなく所得の高い層が集まってきています。
将来的には更なる住宅地としての価値が見込まれるのかなあと思っています。

まあここは綱島のスレッドなので、関係ない話ですが笑

[1243: 名無しさん]

ハザードとは無縁の地域はそれだけで価格が跳ね上がるんだから、ここならまあ大丈夫だとある程度の線引きをしないとキリがないよね
自分は川口、浦安なんかは絶対危険でヤバいと感じる。
一方で綱島はリスクとコストのバランスが受け入れやすいと感じるなあ

[1244: 名無しさん]

武蔵小杉が大雨であんなこがあったのに価格は被害前よりも上がってるから、何かもう気にしている期間が無駄でもったいない

[1245: マンション検討中さん]

一期で販売していた3LDKの間取りが良かったですね、見送ったことを後悔しています。

[1246: 匿名さん]

間取りよりも立地と希少性、価格を踏まえると悪い買い物ではないと思うけどね。
だいたい他のタワマンでも人気の間取りなんて抽選倍率が凄くて買えないことが多いし。
新駅ができて、本当の意味で駅と直結して、商業施設があって、地域と一体で再開発が行われるタワマンなんてこの先数十年は出てこないと思うよ。

[1247: マンション検討中]

そう、ここ、本当の意味での直結ですよね。よく「ペデストリアンデッキで直結◯分」など謳っている物件ありますが、ペデ上通ってそのまま改札行けないマンションもあったりして、「それじゃ直結じゃないよなあ」と思うことがあります。でもここは建物内から駅改札まで外出ないで行ける「直結」。最近猛暑ですが、このマンションなら外歩かずビル直結商業施設で買い物や、直結ビジネスビルに通勤も苦じゃ無いなぁ、と感じます。
私も一期行きましたが、南側の購入したい間取りが完売してたため、見送りました。

[1248: 評判気になるさん]

>>1247 マンション検討中さん
そうですよね。
本当の駅直結ですし、価格も安いのでとっても良いマンションだと思ってます。

[1249: マンション検討中]

今日みなとみらいの花火大会開催なんですね。この物件のイケモリビルより上になる南側の部屋（10階以上位？）からは、みなとみらいの花火が線香花火のように可愛らしく見えるかもしれませんね。以前この辺りに住んでいた時は、昼間は親指程度のランドマークタワーが見え、夏の花火大会の時期にはみなとみらいの花火が小さく見えたのを思い出しました。目の前に遮る建物が無かったので、よく見えました。

[1250: マンション検討中さん]

もっと横浜よりの東白楽でもランドマークや観覧車は小さくしか見えませんでしたよ。
平凡にゴチャついたビルが並んだ先に見えました。
もうちょっときれいな施設や緑や海があればマシな風景に見えるんでしょうが灰色一色でした。
ちなみに親戚の女の子が神奈川総合高校に入学していて文化祭に呼ばれたとき校舎の10階くらいからです。