ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[1164: 匿名さん]

買える方が羨ましい～！
綱島ラブなので。

[1165: 検討板ユーザーさん]

>>1163 購入経験者さん
そうでしたか、ありがとうございます。
インターネットで間取り見て、7000万円台前半ならいいなと思ったのですが、残念です。

[1166: 匿名さん]

第二期で運良く買えました！高層階ではないですが、良い価格で買えたのですごい楽しみです。！みなさんはドレッセたわーのどこに惹かれて買いましたか？

[1167: 匿名さん]

ここ買える人ってランニングコストも気にならないくらい資産に余裕ある人なんだろうか。

[1168: マンコミュファンさん]

安すぎる値段が一番の魅力ですかね。
この市況ですから。

[1169: マンション検討中さん]

安すぎる！？安すぎるなら何故、２期販売住戸が３期にずれ込んでるんですかね…。

[1170: 匿名さん]

>>1166 匿名さん
購入の決め手は
①価格があまり高くない。都心、城南、城西、横浜のマンションがあまりにも酷く高かったので。
②バルコニーが多い。コーナーガラスが嫌いなので。やはり、バルコニーに囲まれていると安心です。
③これからできる町、新駅なのでワクワク感はあります。
悩んだのは、
皆様おっしゃる管理費、修繕費、追加修繕一括金の高さ。ただ、世帯数が多いタワーも嫌なので納得はしています。
こんなかんじですね。

[1171: マンション検討中さん]

地権者の非分譲分って、何世帯あるんですか？
地権者は、管理費や修繕金なしって理解で合っていますか？
地権者は、最上階だとか、高階層の部屋が充てがわれるのでしょうか？

このマンション検討してるのですが、何世帯分の非分譲を、分譲購入者で、負担するのか抑えておきたくて。

[1172: マンション検討中さん]

公式の物件概要見れば分かりますが、地権者住戸は73戸。地権者によって求めるものが違うため、どの部屋は色々です。法改正後は、管理費、修繕積立金は地権者も支払うはずです。いずれにせよ、検討してるなら一度モデルルーム行かれるが宜しいかと思います。

[1173: マンション検討中さん]

地権者の管理費や修繕金は一般募集と同じです。ただ、地権者しか結果的にない間取りがありますので（賃貸に適した小さなタイプ等）、そうした一部の間取りの管理費、修繕積立金は比較できませんが、専有面積単価で負担は決まってるので同じといえば同じです。このマンションは戸数のわりに管理サービスの程度（警備要員など）や駅直結に伴う、複合ビルに伴う共益費負担があるので、便益はかなりありますが、管理費修繕費は安くはありません。

[1174: マンション検討中さん]

ここを買う人ってやっぱり綱島が好きって方がほとんどでしょうか？
羽沢と悩んでて、あっちは何も無いけど、整備される街並みが魅力、こっちは駅直結で利便性最高だけど、街並みがゴチャゴチャしてる。
甲乙付け難くて悩んでます。予算的にはどちらでもいいんですが。。

[1175: 匿名さん]

>>1174 マンション検討中さん
私は綱島には全然馴染みがないです。個人的な意見ですが、おっしゃる通りゴチャゴチャしてると感じましたが、その分いろんなお店があって便利と捉えました。羽沢も見ましたが、落ち着いた街並みと言えますが生活する上でお店が少なく不便かなと感じました。

[1176: 匿名さん]

>>1174 マンション検討中さん
大倉山の寒い一軒家に住んでいて，ご近所の暖かく眺望のよいマンションとしてここを選びました。そういう意味では綱島愛より港北愛でしょうか。

[1177: マンション検討中さん]

皆さんありがとうございます。
確かに綱島、大倉山は地元愛がありそうですよね。
羽沢は新しく来られる人ばかりだと思うのである意味ドライな感じがしそうです。
参考にさせていただきます！

[1178: 通りがかりさん]

生まれも育ちも港北区の者です。
大倉山は落ち着いた住宅街で子育てに適している地だと思いますし、綱島は飲食店や商業施設（やや距離がありますが）などもあり生活する上で不便は感じません。綱島公園や鶴見川にも囲まれている環境なので、都心の便利さ、地方の自然の良いとこ取りができる街です。そんなこんなで港北区好きな人は港北区から離れない印象です。
渋谷と横浜の間くらいの位置なので通勤、通学も楽ですし、なにより南北線のような首都直結がとにかく便利です。あと横浜市営地下鉄も使えるのが良いですね。センター北、南に映画見に行く時に重宝します。
綱島駅は西口が割と栄えている印象で、東側は駅前に少しお店がある程度、綱島街道を渡ると住宅街、さらに奥に進むと工業地域が広がるエリアですね。鶴見川を渡れば綱島温泉もあるので、休みの日なんかは少しだけ散歩して行くこともできます。
ただ綱島街道の通行量が多いとこと、近所にある○○中学校（ここの学区かはわかりませんが）の評判があまりよろしくないですね。東側の鶴見川にいたら中学生に絡まれた経験もあり、そこが少し気になるので、買うなら西側かなーと思ってます。
まぁ私は価格的に検討すらできないので、買える方が羨ましいなと思いながら拝見しております。
参考になれば良いなと思います。

[1179: マンション検討中さん]

>>1175 匿名さん
綱島に愛はないどころか、東急の宣伝もマンマニさんの揶揄も嫌いです。

ただ、新横浜から綱島に続く街並みは好きで、鶴見川は良くある一級河川ですが、川沿いが程よく整備されていて自然もあっていいなと。
綱島の西口は今でこそごちゃごちゃ感がありますが、出来た当初は結構綺麗でした。東口はケロヨンおけのある綱島温泉と、何故かいつもあか抜けない綱島街道。その先は結構静かなフツーの住宅街でした。

私は城南から引っ越します。

[1180: 名無しさん]

>>1158 匿名さん

高層階の荷重を減らすために、鉄筋を少なくしたり、鉄骨にしたりします。今は木造もあります。
壁も乾式が多くなりますが、騒音が問題になったりします。パンフレットを見ると、このマンションは正方形に全面バルコニーかつ鉄筋柱も大きいから騒音や風切り音はかなり配慮した感じです。素材工法の細かい検証はしていません。

[1181: ご近所さん]

来月最終期は早い売れ行きですね。

[1182: 匿名さん]

>>1181 ご近所さん
最終期２次とか有るんでしょうね。
最終期４戸＋先着順６戸では終わらない筈。

[1183: 評判気になるさん]

>>1181 ご近所さん>>1182 匿名さん

売れ行き早いはどうなのでしょうか？

売れやすい住戸は１期、２期に販売されている（南向き、角部屋、面積が相対的に小さい、割安感がある低層住戸等）ような気がする。３期以降は駅が開通して再開発の実感が分からないと買い意欲が湧きにくい東向きの比較的高額な住戸と郊外ではやや不向きな北向、間取りに少し難がある住戸、高額の80㎡台が中心であるので販売状況は悪くないにしても強くもない気がします。

東横線神奈川方面では７０平米総額８千万円で売るにはやはりそれなりの売れる要素がないといけない。

依然、ファミリー８千万の壁はあると思う。少し前は６千万だったけどね。

これからの販売価格はよく実態を検討して売りに出されるべきかなとも思います。

勝手な意見ですが・・・

[1184: マンション掲示板さん]

パンフレット見てたらスプリンクラーが全ての住戸にあるのは良いですね。タワマンだと中低層階に無いとこが多いですから。

[1185: マンション比較中さん]

多分、ここ高くないと思うよ。東急東横線３分、新横浜線直結は大きい。買うなら今かもしれないね。
知り合いの人から今聞いたんだけど、東急沿線のマイナー駅１分のタワマン新築でもファミリー７３平米台で１億２千万位らしい。東京都区内だけどね。
今の相場は想像以上。予算以上。びっくりモンスター級。

[1186: マンション検討中さん]

結局ここも一期に買っておけば勝ちだったね。
間取りもきれいな部屋が多くて、今振り返れば比較的手の届きやすい価格だった。

[1187: 匿名さん]

頼んでもいないのに
ここの広告郵便が届きました。
コロナ禍になってからマンションの広告郵便なんか来なくなったのに。
封筒がデカいし重いし不要です。

[1188: 匿名さん]

そりゃ今は全般的に値上がりしてるからだいたいどれ買ってもも勝ちだったといえるわけで…
10年後どうなるか興味深い

[1189: マンション検討中さん]

60㎡の部屋の先行商談会の連絡来たんだけど、メール来たその週末に要望書って。価格もその場で発表らしいんだけど、キツくない？まぁ、買う見込みのある人しか対応したくないのは分からなくもないけど。

[1190: マンション検討中さん]

60平米台の2LDK角は北は区民ホール、西はお隣のマンションだからいくらになるんだろう？
囲まれ感は半端無いけど開口部はしっかりしてる。
契約者に優先販売なら多分もう既に買いたい人があるんじゃないかな？

[1191: こんな記事ありました]

契約者専用の方にもあげましたが。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD249JD0U2A520C2000000/
記事での評価は高いようですが、売れ行きはどうなんでしょう？提灯記事か？

[1192: 匿名さん]

綱島街道の向こう側、綱島駅側の再開発も決まりましたね。
デッキで繋がる予定だったのが実現したら綱島駅にも行きやすくなるんですかね？
景観がどうなるんだろう。

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん

綱島東口の駅前再開発。
新綱島駅側から見たイメージパース（完成予想図）。

[1194: 匿名さん]

>>1193 匿名さん
地域No. 1マンションは綱島駅側のこのマンションになるんでしょうか…

[1195: 匿名さん]

>>1194 匿名さん

そりゃ、そうでしょう。
ドレッセタワーがNo.1でいられるのはごく僅かですね。

[1196: 匿名さん]

ツインタワーそれぞれを比べて、
ドレッセタワー(1st)のメリットは、駅直結である事。反面駅直結であるため、エスカレーターなどの維持費が管理費に含まれ、結果管理修繕費が高くつく。
二棟目(2nd)のメリットは、1stより綱島駅に近い事。新横浜に用事がない限り、新綱島駅より綱島駅の方が利便性は高い。また、現在のところ綱島駅西側に商店が多く、2ndの方がアクセスしやすい。これは今後1stの東側がどの程度開発されるかで変わってくる。

[1197: 匿名さん]

1st、2ndそれぞれにどのような店舗が入るのか、2ndがどのようなマンションになるのかがわからないうちはどちらがNo. 1になるかはわからないと考えます。まぁ、どちらが上か下かなどは人それぞれの尺度ですし。東急さんにはNo. 1を目指していただき、より資産価値を高める努力をして欲しいですが。

[1198: マンション検討中さん]

東横線に近いほうのマンションは、横浜住宅供給公社のものなので、ドレッセタワーと比較してどの様な仕様になるか、、と、以前ドレッセタワーの営業さんが言ってました。はっきりとは仰られませんでしたが、想像は出来るかな、と感じたのを覚えています。綱島、今回は契約しませんでしたが、開発が楽しみです。

[1199: 匿名さん]

>>1198 マンション検討中さん

公社のタワマンは仕様が落ちるというのは根拠のないセールストーク。

人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/2387-mid

[1200: 匿名さん]

どのみち2ndが売り出される頃には更なる市場価格の高騰が予想されるので、仕様を落とすか価格をあげるかの選択になりますね。

[1201: 匿名さん]

再開発案件は先に買った方がいいというアノマリーあるが… 公社はいい感じになりそうな気もする。市況は数年でそんなに変わらないと考えてます。

[1202: 匿名さん]

綱島街道側に窓がある部屋はいつかこのマンションしか見えなくなるかもしれないですか？

[1203: マンション検討中さん]

検討中ですが、地元の人に聞くと
綱島は昔沼地だからねー
地盤が心配だと‥4、5メーターも掘れば水が出ると‥
古くからお住まいの方が教えてくれました。
横浜市の液状化バザードマップにもそれを裏付ける事が載っており、迷っております。
基礎対策はそれなりにしてあるにしろ
心配です。

[1204: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
1stは北西、2ndは南東がそれぞれお見合いになるかと思います。その事もあって1stの北西部屋は割安で販売されてましたね。

[1205: 匿名さん]

2ndの東側は1stとのお見合いになり、交通量の多い綱島街道にも面します。
北、南、西側であれば眺望は開けるでしょうが、線路沿いなので騒音が気になるかもしれないですね。

[1206: 匿名さん]

>>1203 マンション検討中さん
アピタあたりは沼地でしたので、それよりは幾分かマシですね。そして物件の真下は地下鉄開通に伴い地盤改良が施されているはずなので、ある程度のリスクヘッジになると思い込むしかないですね。
首都圏で同じような価格帯の物件だとやはりハザードのリスクは付きまといます。

[1207: マンション検討中さん]

東側の再開発について調べていたのですが、
綱島ピーチゴルフセンターの跡地にも商業施設ができるみたいですね！
(大規模なものではないですが)
https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

ドレッセタワーとグランクレール、将来的には2ndの商業施設とかなり便利になりますねー。
同じようなテナントで被らないようにうまーくデザインして貰えることを期待してます！！

[1208: 入居前さん]

>>1207 マンション検討中さん
便利さだけでなく、西側の商店街ともうまく共存できる街づくりをしてほしいですね。

[1209: 検討板ユーザーさん]

>>1208 入居前さん

そうですね。

[1210: マンション検討中さん]

>>1208 入居前さん
そうですね。
その辺りは綱島の将来を踏まえて上手にプランニングして貰いたいですね。（スミフのような収益重視のデベロッパーでは無く、東急と公社なのが唯一の救いですね。）

今回は単純なタワーマンション開発だけでなく、新駅の開通も併せてかなりの話題性＆人口増加が見込めるかと思うので、横浜市も地域全体の発展につながる取り組みをしてほしいですね。
西側の公園の整備を行うだけでも東側からの行き来が活性化すると思います。

[1211: マンション検討中さん]

>>1201 匿名さん
買い煽りをするつもりはないですが、ここ数年で市場価格はかなり高騰し続けてきました。
この先数年は材料費高騰により更なる上昇が懸念されると思います。
最近発表されるタワーマンションの新規PJの価格を見る度に溜め息が出てきます…

[1212: 匿名さん]

活性化について、市や区はどの程度考えているのでしょうね。公共のサービスである図書館や児童向け施設、役所の出張所などを再開発地のどこかに設置してほしいです。横浜は税が高い割に川崎市や都と比べて公共のサービスが手浅いと感じます。スポーツジムは民間のものは多いですが、それでも1stに併設される予定である収益目的の音楽ホールなんかより、公共の体育施設や図書館の方が住民の需要は多く、より広い公共の福祉になると思います。綱島地区センターの規模では周辺住民の規模に対して不十分でしょう。

[1213: マンション検討中さん]

>>1212 匿名さん
仰る通り、市や区には住民の需要にあった公共サービスの拡充を目指してほしいです。
1stの音楽ホールについては新駅開通に伴い、外から人を誘致する必要があるため仕方がなかったのかと思っています。現状だとベッドタウンの域を出ないので、それなりの目玉が必要だったのかと。(それにしても中途半端な規模なので、イマイチ感が否めませんが。。)
次こそは実需向けの公共サービスに目を向けてほしいですね。。。