ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[1051: 周辺住民さん]

弾劾の世代・・・誤変換で。すみません。

このサイト買った人、買えなかった人、悪口だけ言いたい人、営業の人、嘘八百の人（あの高倍率の嘘眠れませんでした）、地権者の人、他デベの人、投資家の人、住みたい人・・・が集まり攻撃的にワイワイガヤガヤ・・・まさに弾劾（絶壁）世代？

私は周辺といっても城南なので綱島に縁はありません。いつまで続くかわかりませんが、城南も城西も都心もとてつもない価格なのでここを検討しています。

[1052: マンション検討中さん]

このマンションは横浜駅直結のタワマンより管理費が高いですね。

[1053: 匿名さん]

いつも間にかマンマニさんの推薦マーク付いてますねー
管理費などが高いと言っても1万、２万の範囲でしょうし。

[1054: 匿名さん]

>>1052 マンション検討中さん
つまらない話題ばかりだわ。

初めて見る人のためにも、最初の話題からいかが？

管理費修繕費が高いのは、私も賛成です。
ある一定の層以上の人だけで、構成されるマンションなら、
住んでいても安心ですし、
地域の人にもあそこのマンションに住んでいる人は、、
と一目置かれる住まいになります。

武蔵小杉のミッドスカイタワーのように、一番いい場所なのに、管理費修繕費安くて、外観が汚いのにそのままにしか出来ないのは、残念すぎる。
絶対に住みたくありません。

私は、管理費修繕費高いのに賛成です。

[1055: 匿名さん]

一理ある？
管理費修繕費は高くてなんぼですよ。

[1056: 検討板ユーザーさん]

安かろう悪かろうとは思いませんが、高くてなんぼ理論は事業者の食い物ですね笑 ベネフィット相応の費用かどうか、トータルコストで同価格帯の他物件と比較して、ここが良いのかが論点では。
都内横浜のその他大勢より、綱島の貴族でいたい、という心理的な利点でしょうか。まぁ、住むのは経済合理性だけでなく自己満足も大事なので、そういう人には良いかもしれませんね。

[1057: 匿名さん]

>>1056 検討板ユーザーさん
上から目線の人ですね。さぞかしお金持ちなんでしょうね。
うらやましいわ。

そんなお金持ちが一億くらいの割安マンションに何の用かしら？ww

それか、まさかお金もないのに偉そうにしてる？なんてことは
ないですよねww

[1058: 検討板ユーザーさん]

管理組合理事になって管理会社相見積もりとらせたいけど、地権者達は東急べったりなんだろ。

[1059: 検討板ユーザーさん]

>>1057 匿名さん
上から目線に読めてしまいましたか。それは申し訳ないですが、そう感じたとすると、おそらく1057さんはヒエラルキーに敏感なんですね。見返すと、一定層以上の人しか住んでほしくない、などの書き込みも上から目線ともいえ、階層意識強いですし。同じ方かわかりませんが、自分が言われて嫌なことは他人にしない方が良いのでは。
他の人に一目置かれたいなら、そういった人間性も持たれると、このマンション住民は高い維持費を払えるだけでなく、人も素晴らしいと、二目も三目も置かれると思います。
なお、私はお金がないとはいいませんが、ベネフィットを度外視してコストは高ければ高いほど良い、と言えるほどの資産家でもありません。一億の物件が割安かは、その値段を越える価値がある(と感じる)かどうかですが、そういう意味で、この物件を割安とは逆に思っていません。ご安心を。

[1060: 周辺住民さん]

私もあーだこーだ書いてますが、管理費、修繕費は高いと思います。ただ、かなり類似のタワーとは比較したうえなので納得はしています。

高い原因として３つ考えています。
1.戸数が252しかない
2.時期的なもの
3.複合ビルであること

1は、戸数が少ないのにエレベータ－４基、各階塵置場、各階防災倉庫、警備員2名、コンシェルゼサービス、ゲストスイート２室、スカイラウンジのほかコミュニケーションスクエア等の３ブーツがあり、１戸当たりの負担（面積等）が大きい。

2は、5-10年前はもちろん近年分譲したマンションは直近の資材費、人件費の急上昇を反映した管理費、修繕積立金の設定がなされていない。

3は、住宅共用部分の外に全体共用部分がかなりあり、例えば、新横浜線直結の進入路から複合ビルへの導入部分の一部負担なども考えられること。

1は、エレベーターだとそれだけ楽に階下に降りられる、少ない人数しか乗り合わせないということなので、メリットもかなりあります。費用対効果の感じ方が人により違うのでいらない設備やサービスがついていてもということもありますが。

2は明らかに最近は上昇しています。数年前、管理費・修繕積立金が安かったところも今後はかなり値上げしてくる可能性が高いと。

3はこれこそが厄介なそして魅力があるとこです。新駅、しかも東急新横浜線・目黒線へ直結で行けることは夢のようではありますが、店舗や公共スペースと繋がれていることは本当に素晴らしいのですが、例えば、自治体などの地上のペデストリアンデッキを経由して駅に繋がれているのに比べてコストは高いと推察できます。

地下鉄直結のビルの負担経費を知っていますが、条件にもよりますがかなりかかります。

しかし、その代わり、住人の方たちは、駅直結、生活店舗直結、公会堂や図書館直結のかなりの利便性を得られるものと思います。

全体共用部分に関しては、おそらく東急電鉄さん等もかなり多くの議決権を有するんでしょうから住民の組合で管理費修繕費低下させるのは容易ではないのかなとも。住民単独で決められないのはデメリットなのかもしれません。

ただ、私は、このマンションの価格は今の相場を考えると高くないと考えていますので、割高の管理費・修繕積立金はカバーできるとみています。

[1061: 口コミ知りたいさん]

ここの掲示板読むと、なぜかコスパの悪さを必死に肯定する人がいますね。
コスパが悪いと魅力がない物件なのでしょうか。
利回りは悪く、リセールも期待できませんが、綱島愛のある上級国民は気にしないで、どんどん買いましょう。

[1062: 名無しさん]

そろそろ第1期第2次。この調子だと広告、販売締切スパンが短い。その後は、倍率が予想される眺め最高の東向中心？興味ある方は、長短把握し直ぐ対応したら。

[1063: 匿名さん]

>>1060 周辺住民さん
図書館直結になりそうなんですか？、うれしいですね。

[1064: 周辺住民さん]

ごめんなさい、図書館ではなく情報コーナーですね。港北図書館の書籍などの一部を取り次いだりはするかもしれませんが・・・

https://hiyosi.net/2020/10/08/shin_tsunashima_2020-5/

[1065: 検討板ユーザーさん]

管理費高いのは事実だけど、ここ最近の新築物件の管理費高騰や大規模ではないタワー、新駅直結という要素を考えたらそうなるよねというところ。
管理費が１万円やそこら高いことに躊躇する層が検討する物件じゃないし、物件価格は低層階は意外と手頃。まー売れるだろうね。

[1066: 匿名さん]

>>1064 周辺住民さん
なるほど！ありがとうございます。

[1067: 口コミ知りたいさん]

>>1054 匿名さん
ちと知識無さすぎでは。ミッドは、はるぶーさんの勉強会に属していてかなり先進的な管理組合ですよ。
法人化もいちはやくやったり、またトランクルーム増設やゴルフ練習施設を作ったりエントランスフロアやゲストルーム改装なんて普通の管理組合じゃまず不可能でしょう。

[1068: 坪単価比較中さん]

>>1061 口コミ知りたいさん
コスパっていろいろ考え方はあるんでしょうけど、例えば月35万円で貸せたら、[｛35万－管理費修繕費(初年度5万～25年目10万)｝×12－公租公課（大雑把に推定）22万]≒278万円～338万円　投資額9000万円なら利回り3.1％～3.8％　実際には保険料や空室や修繕や仲介料等もあるんでしょうから利回りは下がります。こんなもんじゃないですか。

一方、再開発地区で相続税路線価が公表されていませんが、前面綱島街道の反対側420千円を基に大雑把に補正率1.1～1.3倍(実際には側方加算、陰地補正等も検討する必要があります）、類似建物の実際の固定資産評価額を基に比較して考えると相続税評価額は売買金額の1/4程度ではないかと。
固定資産税評価では鶴屋町の2.7分の1程度（前面固定路線価のみ比較。但し、鶴屋町は固定路線価が敷設されていない辺が一番高くなると推定されるので訂正されるかもしれません）で、相続税土地評価も同じくらいの割合になるはず。
低層階は不動産のリスクを考えるとそうでないかもしれませんが、低層階と相続税評価額が変わらない超高層階は本当にコスパ良いですよ。

[1069: マンション検討中さん]

>>1065 検討板ユーザーさん

これくらいの物件でもやはり、他と比べて管理費が高いことは躊躇しますよ。駅直結とはいえ、都心物件でもなく、交通のハブでもなく、坪400万程度な物件ですよ。高層階のプレミアムフロアはともかく、それ以外は割と普通のパワーカップルでも入居可能なレベルかと。

[1070: 匿名さん]

>>1067 口コミ知りたいさん
そうでしたか。それはそれは。
ではなぜ、あんなに汚らしい外観なのでしょうか？

仕様や建具も、県営団地のようでした。
バルコニーの換気口周りの壁はどこも、黒く変色し、
タワマンではないシティハウスやブリリアなどのマンションのがまだ綺麗でした。

稼ぐタワマンということでしたが、周辺の人が住みたくなければ、外形的な評価はそれが全てでは？

居住者の方のようで、大変失礼致しました。
申し訳ございません。許して頂けますか？

[1071: マンション買ったちゃん]

>>1069 マンション検討中さん
いや、もうちょい上の人ちゃう？

[1072: マンション検討中さん]

>>1068 坪単価比較中さん

何かにつけて比較される武蔵小杉のタワマン賃料相場が4000円/m2くらいなので、新築ブーストを考慮にいれないと35は厳しそう（9000万ということは70ちょっとくらいの想定ですよね？）30くらいじゃないかな。
まあ、現金買いできるならともかくローン組んでペイする利回りではないですね。これは昨今の分譲物件全てに言えますが。コスパいいかと言われるとやはり？です。

あとタワマン節税はそろそろ本格的にメスが入りそうじゃないでしょうか？

[1073: マンション検討中さん]

>>1070 匿名さん

そもそもここの管理修繕費が高いのは、サービスとメンテ十二分にするから、ではなく単純に戸数が少なくて一戸あたりの負担が高いだけ、というが大凡の合意では。修繕計画はまだわかりませんが、蓋を開けてみたら、管理修繕費は高いのに、ろくなメンテナンスができていない、というのもありえますよ？（総予算が小さいと予備費も小さい）
他マンションをあえて貶めなくてもよいのでは。

[1074: マンション検討中さん]

>>1071 マンション買ったちゃん

世帯年収2000万あれば買えるでしょ

[1075: マンション買ったちゃん]

>>1074 マンション検討中さん
恒常的になら。

[1076: マンション買ったちゃん]

>>1068 坪単価比較中さん
税理士さんですか？6年目以降の固定資産税の計算は？

投資家なら「大家の会」に入って、情報交換は
そちらですかね。
それか、勉強はしてるけど、見解浅めな投資家さんかな。

一般的に、世界でも日本でも、不動産投資だけの人なら、
そういう意見なんでしょうね。

現在、日本の上場REITの平均利回りが3.8%、
スポンサーがよく、レジデンスで、
物件もいいところ多いREITで、
2%後半から3%前半です。

機関投資家やプロならそちらと比較します。
所詮個人の板なので、レベル低いのはしょうがないでしょうが。

[1077: 検討板ユーザーさん]

>>1069 マンション検討中さん
うん、他と比べて高いよ。それは何も否定していない。
けど条件的にしかたないよなーってことを言いたいの。直結の程度が、地上でペデストリアンデッキでつながってます、って程度ではないんだからね、もちろんそれをこの規模で、維持するのにお金はかかる。
管理費が高いとわかりつつも買う層だけで余裕で竣工前完売するだろうし、規模大きくないことによる希少性でリセールも当分は安泰。

[1078: 名無しさん]

>>1070 匿名さん
県営住宅を小馬鹿にするな！

[1079: 匿名さん]

修繕費も異常に高いんですよね…
地権者優遇の余波の可能性も…

[1080: 名無しさん]

>>1076 匿名さん
中リスク中リターンのリートもいいですが、不動産投資はあたり外れも大きいですが面白いですよ、
大家の会に入りながらリート勧めなんておかしいでしょ。貴方はほんとはここの抽選外れヤケクソちゃんか不動産どしろうとちゃん？

[1081: マンション買ったちゃん]

>>1080 名無しさん
私は、不動産の資産管理法人を作り、
そこで不動産を、所有してます。

分マン以外に、土地は個人で建物を法人所有させてます。
税理士さんなら当然のスキームですよね。顧問料取れますしね。

昨今の税理士のレベルの低さに驚いております。
私募や上場REITのこともそうですし、SPCの話をしてピンときてなかったり、海外不動産の節税も、2020年度に封じ込められたのに、法人ではまだ可能であることを調べないと知らなかったり。

中には優秀な方もいるんでしょうが、私のようなプロには
不満が多いです。大家の会に入っていても、大家がバカばかりで、戦略的な話しが出来る人いないかなーと常日頃思ってます。
よければ、
暇なので色々お相手させて頂きます。

[1082: 口コミ知りたいさん]

>>1081 マンション買ったちゃん
優秀な方に教えていただきたいです。
横浜のフロントタワーと新綱島は、金銭的メリットを考えるとどちらが、買うべき物件なのでしょうか。
新綱島はここの掲示板では、家賃の前提も疑問になるような値付けですので、現実的な利回りの差を知りたいです。

[1083: マンション買ったちゃん]

>>1082 口コミ知りたいさん
住まずに、インカムゲインに、キャピタルゲインも取りたいなら、ここやフロントタワーに限る必要ないですよね。
もっと収益性良さそうな中古が定期的に出てますよね。

住みながらキャピタルゲイン狙いなら、迷うでしょうね。
私は暇ですが、フロントタワーに興味がないので、パスします。すいません

[1084: 口コミ知りたいさん]

>>1083 マンション買ったちゃん
お忙しいところ、ご教授いただきありがとうございました。

[1085: 匿名さん]

１期2次　１１戸　１２月３日ですか

[1086: 検討板ユーザーさん]

>>1085 匿名さん
一次抽選漏れの狙い打ちですね。
明日も抽選住戸あるのでしょうか

[1087: マンション検討中さん]

このマンションの良さは周りがタワマンらしくなくバルコニーに囲まれていることだと思いますかどうでしょう。
明日が楽しみ？です。

[1088: 口コミ知りたいさん]

タワーマンションって、一見ゴージャスに、馬鹿の一辺倒みたいにハイサッシ、無理矢理インフレーム、fix窓にして、バルコニー出られないようにしているのが多いけど、火災や地震や台風のときの恐怖は計り知れない。
やっぱりバルコニーがあって、風雨が遮られて、非常時の避難路も確保するのはとても大切だと思う。

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 口コミ知りたいさん
タワーマンションでもバルコニー出られないようにしているのなんて一部では？

[1090: 名無しさん]

いかがでしょうか？
皆さまご希望の低層階は買えましたか？

[1091: 検討板ユーザーさん]

>>1090 名無しさん
私は高層階が好きなので30階以上の住戸を申込む予定です。

[1092: 名無しさん]

ホームページから一部の間取りが消えてるのは何故でしょうか？

[1093: 坪単価比較中さん]

目黒のプラウドタワーは、70㎡台の最下層で1億3500万円ぐらいかららしい。70㎡台1億5000万円、80㎡台17000万円みたいな値付けでも売れそうって何？
悪く言えばJR線路際、よく言えば公園に囲まれた、西五反田アドレス、目黒徒歩９分、ピンクホテルを通れば五反田から7分。少し前のお隣のドレッセが懐かしい。城南城西はこんな感じの物件ばかり。住友の中野は値上がり待ち？で販売延期。待ってる間に販売単価が数割上がる可能性が高いみたいな。
ここは値上がりなど考えずに普通に第二期突入してほしい。そうでないと本当に住居にするまともな買い手がいなくなる。心の底からそう思う。

[1094: 名無しさん]

>>1093 坪単価比較中さん
綱島は安いよな。ありがたい。
街も庶民的だから、気取らなくて済む。

タワマンだからって1500万円もする車に乗る必要もない。
綱島素晴らしいよ

[1095: 匿名さん]

1期3次　２６戸　１２月１０日締切
なんだろう、１週間でこの急な動きは

[1096: 匿名さん]

>>1095 匿名さん

住宅ローン改正の駆け込み？

[1097: 1096]

とおもったけど、11月30日以降は、入居日ベースだから、0.7%適用なのね。とりあえず、総額の控除はそこそこありそうということがわかって、様子見層が買い意欲出たとかあるのかな？なんだろうね？

[1098: ご近所さん]

バルコニーに囲まれているのは素敵

[1099: マンション検討中さん]

ランニングコストは高いですけど、物件価格は思ったより手頃ですね。港北区最高層、新線新駅に地下直結、東横線駅至近、と高そうな気配出していましたが意外に高くないと思います。日吉の駅遠プラウドで坪300万ならこちらで坪360万の方がいいのではないでしょうか。

[1100: マンション検討中さん]

ここの駅直結は地下駅だからいいね。駅直結でも地上駅が多くて電車やホームの騒音がうるさいのが多い。羽沢や横浜が良くある例。
綱島駅の西側にタワーが出来たとしても向こうはうるさい。鉄橋に通勤快速が走った時は最悪。