ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

着　　工　2020年10月初旬着工済
竣工予定　2023年10月下旬
入居開始　2024年01月下旬

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[物件情報を更新しました。2021/4/30 管理担当]

[1062: 名無しさん]

そろそろ第1期第2次。この調子だと広告、販売締切スパンが短い。その後は、倍率が予想される眺め最高の東向中心？興味ある方は、長短把握し直ぐ対応したら。

[1063: 匿名さん]

>>1060 周辺住民さん
図書館直結になりそうなんですか？、うれしいですね。

[1064: 周辺住民さん]

ごめんなさい、図書館ではなく情報コーナーですね。港北図書館の書籍などの一部を取り次いだりはするかもしれませんが・・・

https://hiyosi.net/2020/10/08/shin_tsunashima_2020-5/

[1065: 検討板ユーザーさん]

管理費高いのは事実だけど、ここ最近の新築物件の管理費高騰や大規模ではないタワー、新駅直結という要素を考えたらそうなるよねというところ。
管理費が１万円やそこら高いことに躊躇する層が検討する物件じゃないし、物件価格は低層階は意外と手頃。まー売れるだろうね。

[1066: 匿名さん]

>>1064 周辺住民さん
なるほど！ありがとうございます。

[1067: 口コミ知りたいさん]

>>1054 匿名さん
ちと知識無さすぎでは。ミッドは、はるぶーさんの勉強会に属していてかなり先進的な管理組合ですよ。
法人化もいちはやくやったり、またトランクルーム増設やゴルフ練習施設を作ったりエントランスフロアやゲストルーム改装なんて普通の管理組合じゃまず不可能でしょう。

[1068: 坪単価比較中さん]

>>1061 口コミ知りたいさん
コスパっていろいろ考え方はあるんでしょうけど、例えば月35万円で貸せたら、[｛35万－管理費修繕費(初年度5万～25年目10万)｝×12－公租公課（大雑把に推定）22万]≒278万円～338万円　投資額9000万円なら利回り3.1％～3.8％　実際には保険料や空室や修繕や仲介料等もあるんでしょうから利回りは下がります。こんなもんじゃないですか。

一方、再開発地区で相続税路線価が公表されていませんが、前面綱島街道の反対側420千円を基に大雑把に補正率1.1～1.3倍(実際には側方加算、陰地補正等も検討する必要があります）、類似建物の実際の固定資産評価額を基に比較して考えると相続税評価額は売買金額の1/4程度ではないかと。
固定資産税評価では鶴屋町の2.7分の1程度（前面固定路線価のみ比較。但し、鶴屋町は固定路線価が敷設されていない辺が一番高くなると推定されるので訂正されるかもしれません）で、相続税土地評価も同じくらいの割合になるはず。
低層階は不動産のリスクを考えるとそうでないかもしれませんが、低層階と相続税評価額が変わらない超高層階は本当にコスパ良いですよ。

[1069: マンション検討中さん]

>>1065 検討板ユーザーさん

これくらいの物件でもやはり、他と比べて管理費が高いことは躊躇しますよ。駅直結とはいえ、都心物件でもなく、交通のハブでもなく、坪400万程度な物件ですよ。高層階のプレミアムフロアはともかく、それ以外は割と普通のパワーカップルでも入居可能なレベルかと。

[1070: 匿名さん]

>>1067 口コミ知りたいさん
そうでしたか。それはそれは。
ではなぜ、あんなに汚らしい外観なのでしょうか？

仕様や建具も、県営団地のようでした。
バルコニーの換気口周りの壁はどこも、黒く変色し、
タワマンではないシティハウスやブリリアなどのマンションのがまだ綺麗でした。

稼ぐタワマンということでしたが、周辺の人が住みたくなければ、外形的な評価はそれが全てでは？

居住者の方のようで、大変失礼致しました。
申し訳ございません。許して頂けますか？

[1071: マンション買ったちゃん]

>>1069 マンション検討中さん
いや、もうちょい上の人ちゃう？

[1072: マンション検討中さん]

>>1068 坪単価比較中さん

何かにつけて比較される武蔵小杉のタワマン賃料相場が4000円/m2くらいなので、新築ブーストを考慮にいれないと35は厳しそう（9000万ということは70ちょっとくらいの想定ですよね？）30くらいじゃないかな。
まあ、現金買いできるならともかくローン組んでペイする利回りではないですね。これは昨今の分譲物件全てに言えますが。コスパいいかと言われるとやはり？です。

あとタワマン節税はそろそろ本格的にメスが入りそうじゃないでしょうか？

[1073: マンション検討中さん]

>>1070 匿名さん

そもそもここの管理修繕費が高いのは、サービスとメンテ十二分にするから、ではなく単純に戸数が少なくて一戸あたりの負担が高いだけ、というが大凡の合意では。修繕計画はまだわかりませんが、蓋を開けてみたら、管理修繕費は高いのに、ろくなメンテナンスができていない、というのもありえますよ？（総予算が小さいと予備費も小さい）
他マンションをあえて貶めなくてもよいのでは。

[1074: マンション検討中さん]

>>1071 マンション買ったちゃん

世帯年収2000万あれば買えるでしょ

[1075: マンション買ったちゃん]

>>1074 マンション検討中さん
恒常的になら。

[1076: マンション買ったちゃん]

>>1068 坪単価比較中さん
税理士さんですか？6年目以降の固定資産税の計算は？

投資家なら「大家の会」に入って、情報交換は
そちらですかね。
それか、勉強はしてるけど、見解浅めな投資家さんかな。

一般的に、世界でも日本でも、不動産投資だけの人なら、
そういう意見なんでしょうね。

現在、日本の上場REITの平均利回りが3.8%、
スポンサーがよく、レジデンスで、
物件もいいところ多いREITで、
2%後半から3%前半です。

機関投資家やプロならそちらと比較します。
所詮個人の板なので、レベル低いのはしょうがないでしょうが。

[1077: 検討板ユーザーさん]

>>1069 マンション検討中さん
うん、他と比べて高いよ。それは何も否定していない。
けど条件的にしかたないよなーってことを言いたいの。直結の程度が、地上でペデストリアンデッキでつながってます、って程度ではないんだからね、もちろんそれをこの規模で、維持するのにお金はかかる。
管理費が高いとわかりつつも買う層だけで余裕で竣工前完売するだろうし、規模大きくないことによる希少性でリセールも当分は安泰。

[1078: 名無しさん]

>>1070 匿名さん
県営住宅を小馬鹿にするな！

[1079: 匿名さん]

修繕費も異常に高いんですよね…
地権者優遇の余波の可能性も…

[1080: 名無しさん]

>>1076 匿名さん
中リスク中リターンのリートもいいですが、不動産投資はあたり外れも大きいですが面白いですよ、
大家の会に入りながらリート勧めなんておかしいでしょ。貴方はほんとはここの抽選外れヤケクソちゃんか不動産どしろうとちゃん？

[1081: マンション買ったちゃん]

>>1080 名無しさん
私は、不動産の資産管理法人を作り、
そこで不動産を、所有してます。

分マン以外に、土地は個人で建物を法人所有させてます。
税理士さんなら当然のスキームですよね。顧問料取れますしね。

昨今の税理士のレベルの低さに驚いております。
私募や上場REITのこともそうですし、SPCの話をしてピンときてなかったり、海外不動産の節税も、2020年度に封じ込められたのに、法人ではまだ可能であることを調べないと知らなかったり。

中には優秀な方もいるんでしょうが、私のようなプロには
不満が多いです。大家の会に入っていても、大家がバカばかりで、戦略的な話しが出来る人いないかなーと常日頃思ってます。
よければ、
暇なので色々お相手させて頂きます。