シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
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[1: マンション検討中さん]

マンション価格が安い代わりに、毎月の支払に地代と解体準備金が別途かかるパターンですよね。
立地がちょっと微妙な気がします。
治安とか学区とかが気になります。

[2: 匿名さん]

栂尾公園の西隣でモデルルームの建設が始まってますね。

[3: マンション検討中さん]

>>1 マンション検討中さん
立地ですが、治安が悪いエリアなのですか?
それと、地代と解体費は、一般的に月々に万単位にかかる費用になりますか?

[4: 評判気になるさん]

>>1 マンション検討中さん
学区は朱一なので問題ないですよね。朱雀中は今どうなんでしょう？西京中に行ければいいですが、、、。

[5: 匿名さん]

定借って、毎月地代払わなければならないので、たとえキャッシュで買ったとしても、うっとうしいです。せっかく新築に入居したのに終活してるような哀しさ。

ホームページの間取り、見にくいなあと思いました。手書きの英語じゃなくていいのに。

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
分かります。
私も間取り、非常に見にくいなあと思いました。

[7: 匿名さん]

二条駅から京都駅まで4分になってますが（小さく快速利用と注記されてますが）、1時間に一本の快速での所要時間表記はちょっと・・・。1時間に４本走ってる普通だと7分、通常の快速で5分かかります。

[8: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん
しかも山陰線なので、京都駅の1番不便な所に着くので、乗り換えも面倒ですよね。

[9: 購入経験者さん]

お金払っても自分の物にならないなら、近くの賃貸住んでた方がマシですね。。。将来的に売れなくなるマンションですから。

[10: マンション検討中さん]

>>9 購入経験者さん
売れなくなるのであれば、賃貸の方が確かに良いですね。
もし売却したくなった際、関電不動産が買取ってくれるようなサービスがあったりすると良いのですが。

[11: マンション検討中さん]

向かいにあるマンションのプレイズ京都二条は、2,000万円代から販売されていたので、借地権ということも考慮すると、この物件は、かなり価格が高いと思います。

[12: 通りがかりさん]

近所に住んでいますが、とても便利な場所で住みやすい所ですよ。前の一通の道路は、自転車歩行者(小学生も多く通ります)が多い割に、飛ばす車がいてちょっと怖いなと思います…。大型マンションが建って交通量が増えるのが心配ではあります。

[13: 周辺住民さん]

立地としては決して悪くなく、5分ほどの徒歩圏内に薬局・100均・コンビニがあり、二条まで行けば病院・スーパーと生活に困る事はありません。治安も悪くはなく、一般定期借地権を忘れたら、良いマンションかと思います。またこのエリア(二条含め)は中古マンションでも4000万-5000万超え当たり前のようにありますので、面積と価格だけを考えるなら、破格の価格帯のように感じます。

[14: マンション検討中さん]

まだ京都では定期借地権のマンションは少ないのかと思っています。

京都で定期借地権のマンションは他にどこがあるか、ご存知でしたら、教えていただきたいです。

[15: 検討板ユーザーさん]

>>14 マンション検討中さん
こことかですね。
https://www.jgran.jp/shimogamo/

[16: 購入経験者さん]

梨木神社の南側のマンションも定期借地ではなかったでしょうか。

[17: マンション掲示板さん]

ありがとうございます。
どちらも神社付近ですね。たしかに土地は売ってもらえなさそうですね。

[18: マンション検討中さん]

定期借地権何年ですか？

[19: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
下鴨神社や梨木神社は５０年だったと思います。

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん
物件概要をみると、このマンションは７０年ありますね。それだけあれば資産価値には影響しないと思います。

[21: マンション検討中さん]

年数がかなり経過した際の、地代、解体費、修繕積立金、管理費の合計はいくらくらいになる想定でしょうか?

金額が高くて、物件を手放したくなった際、買取ってもらえる制度はあるのでしょうか?

[22: 詳しい人]

>>13 周辺住民さん
二条で5000万円超えの中古は動き悪い。

[23: マンション検討中さん]

>>22 詳しい人さん
中古の成約価格は、4000万円代だと思います。
築浅中古物件とシエリアの定期借地権の新築物件だと、どちらが資産価値やリセールバリューがあるのでしょうか?
おそらく購入価格は、同じくらいだと思います。

[24: マンコミュファンさん]

某新築マンションサイトの儲かる確率が81％。ビックリするほど高い評価。ジオさんと一緒ですね。10年程度を目処に売却予定なら格段に良い物件とも言えるかもしれません。

[25: 購入経験者さん]

不動産業者の書き込みですか？？
定期借地が売れる？今の下鴨神社見てください。。。京都で１番売れてないマンションですよ。

神社付近の特異な立地でこれですよ。
誰が二条で自分の物にならない家買いますか？？
賃貸に住む方が遥かにマシです。

次の二条駅近くに出るマンションを検討します。

[26: 匿名さん]

>>25 購入経験者さん
月々のローン返済額が賃貸より安いか、同じなら、このマンションは買いだと思います。賃貸よりずっと設備仕様は上ですから。

[27: マンション検討中さん]

下鴨神社のアレは、建物代として1億払ってなお、
管理料や地代やらで毎月8万円ぐらいかかり、
しかも50年で返還という特殊物件ですから、
ココとは比較にならないですよ。
アレは金持ちの道楽物件。
このシエリアは、もっとリーズナブルになるでしょう。

この付近で通常の新築分譲マンションだと、
3LDKで6,000万円ぐらいするので、
そういうローンを与信の関係で組めない人には、
アリだと思いますよ。
20年以内でしたら、リセールバリューも
そんなに落ちないでしょうし。

[28: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
賃貸ならすぐ引っ越せますが、借地権でも部屋は購入なので、古くなってくると、費用がかさみます。
売り難い借地物件だと、その点、厳しいと思います。
神社ではなくて、普通のエリアで借地権だと、なお厳しいと思います。

[29: マンション検討中さん]

>>25 購入経験者さん
次に二条駅付近にできるマンションの予定は、決まっていますか?
知っておられたら是非、教えて欲しいです。

[30: 匿名さん]

ここは定借７０年だから、４０年住んでもあと３０年は住める。
築40年でも2000万円台で売却できますよ。

[31: マンコミュファンさん]

>>25 購入経験者さん

業者ではありません。
マンションを資産性や投資性の観点で述べました。
ご存知かと思いますが法定耐用年数は47年です。事実上資産価値はゼロにはなりませんが。

一生住み続ける場合ではなく、出口戦略として10年20年スパンで住み替える想定をした際に、割安で購入して売却時に利益を出しやすいという単純な試算です。

首都圏での価格高騰で上記の現象が実際に起こっているようです。

あくまで価値観の違いですし、一意見として捉えていただければと思います。

[32: 購入経験者さん]

>>29さん
二条駅を割合と使っている者です。
二条駅の西側御池通り沿いにダイマルヤさんの名前の入った囲い土地がありますが、マンション計画などの表示はありません。あと、堀川通六角下がる（堀川の西側）に三菱さんのマンション計画の看板。姉小路通堀川東入ルに阪急阪神さんのマンション計画の看板。阪急大宮駅の隣、黒門通りの東にレ・ジェイドのマンション計画の表示があります。

[33: マンション検討中さん]

>>32 購入経験者さん
ありがとうございます。

[34: 購入経験者さん]

それから、黒門通の押小路と御池の間でリーガルマンションの建設が進んでますが、賃貸なのかもしれません。

[35: 匿名さん]

今年１月の阪急大宮駅の隣を撮ったものです。半年たっても全然動きがない。着工数が多いので、治まるのを待っているのでしょうかね。

[36: 匿名さん]

阪急阪神さんの用地に工程表が掲示されています。工事始まるようです。

[37: デベにお勤めさん]

下記未定となってますがご存じの方いますか？

地代
解体準備金
前払い地代
解体準備一時金
地代保証金

月々の管理費、修繕費とか自転車置場やガレージ代金以外にも
上記の費用がかかるってことですよね？

[38: 購入経験者さん]

>>30 匿名さん
築40年で2000万？？　嘘やろ？

[39: 匿名さん]

定借はローンがつかない。リセールできません。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
ウソ言うな。ローンに制限がかかるだけ。↓
https://sumaity.com/sell/press/223/

[41: 販売関係者さん]

多分中信とか信用組合は無理だった気がします。
メガバンクはいけるかな。

[42: 匿名さん]

>>41 販売関係者さん
また適当なこと言ってるな

[43: 匿名さん]

最近の京都のマンションにしては、販売価格が抑え気味だなと思ったんですが
定借だからなんですね…。
よくよく見ると転借地らしいので、本当の地権者さんが他にいらっしゃるということになるかと思われる。

定借だと、おしまいがわかっているという点ではある意味安心なのだけど、
色々と扱いはよくわからない部分が大きい。

[44: 周辺住民さん]

不動産会社の営業が凄まじいですね。
以前下鴨神社の定期借地の物件を検討した時に、銀行から言われた一言。
銀行：『貸しますけど、次売りにくいと思ってください。』
私：『なんで？』
銀行：売却の際、担保割れするので、新しい買い手がローン利用するなら、ローンが付きません。
私：なるほど

この物件３０年～４０年後　現金で買う人居ますか？

[45: 匿名さん]

値下がりが大きいってことですよね。
下賀茂は、50年ですが、こちらは70年なので、30年でも定借の点ではまだローン大丈夫では。

こちらの怖い点は、定借の地代が３年ごとに更新となっていることです。
管理費に加えて地代も年々上がると将来の計画が難しいですね。

[46: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん

定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
HPにローン計算のコーナーがあります。
少なくとも、提携ローンがあるということでは？
比較的安いとはいえ、3,000万円を超える買い物で住宅ローンが使えないということはないでしょう。

購入を検討するうえで問題となる点があるのならもっと具体的に教えてください。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん

定借物件を新築で買う分には問題なしです。それを中古で買う場合、あと30年で取り壊しってときに35年ローンは組めません。まあ、いま新築で買うならローンのことは気にしなくても大丈夫でしょう。

[49: 評判気になるさん]

他のスレでシルバー世代なら定借は選択肢になると聞いて納得。自分はまだ先だけど買い替えタイミングでは検討してもいいと思いました。

[50: 匿名さん]

>>49 評判気になるさん
定借付き物件の売却については次の記事が参考になるかもしれません。↓
https://www.sumu-log.com/archives/33955/