シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/
所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/15751/
(後編)京都エリアで(初)!!地元向け定借物件『シエリア京都二条／関電不動産開発』モデルルーム見学へ。定期借地件付き新築分譲マンションとは？【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/17952/
[スレ作成日時]2021-04-23 16:17:05
シエリア京都二条ってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2021-04-24 12:13:30
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削除依頼
マンション価格が安い代わりに、毎月の支払に地代と解体準備金が別途かかるパターンですよね。
立地がちょっと微妙な気がします。 治安とか学区とかが気になります。 |
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| No.2 |
栂尾公園の西隣でモデルルームの建設が始まってますね。
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| No.3 |
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| No.4 |
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| No.5 |
定借って、毎月地代払わなければならないので、たとえキャッシュで買ったとしても、うっとうしいです。せっかく新築に入居したのに終活してるような哀しさ。
ホームページの間取り、見にくいなあと思いました。手書きの英語じゃなくていいのに。 |
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| No.6 |
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| No.7 |
二条駅から京都駅まで4分になってますが（小さく快速利用と注記されてますが）、1時間に一本の快速での所要時間表記はちょっと・・・。1時間に４本走ってる普通だと7分、通常の快速で5分かかります。
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| No.8 |
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| No.9 |
お金払っても自分の物にならないなら、近くの賃貸住んでた方がマシですね。。。将来的に売れなくなるマンションですから。
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| No.10 |
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| No.11 |
向かいにあるマンションのプレイズ京都二条は、2,000万円代から販売されていたので、借地権ということも考慮すると、この物件は、かなり価格が高いと思います。
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| No.12 |
近所に住んでいますが、とても便利な場所で住みやすい所ですよ。前の一通の道路は、自転車歩行者(小学生も多く通ります)が多い割に、飛ばす車がいてちょっと怖いなと思います…。大型マンションが建って交通量が増えるのが心配ではあります。
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| No.13 |
立地としては決して悪くなく、5分ほどの徒歩圏内に薬局・100均・コンビニがあり、二条まで行けば病院・スーパーと生活に困る事はありません。治安も悪くはなく、一般定期借地権を忘れたら、良いマンションかと思います。またこのエリア(二条含め)は中古マンションでも4000万-5000万超え当たり前のようにありますので、面積と価格だけを考えるなら、破格の価格帯のように感じます。
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| No.14 |
まだ京都では定期借地権のマンションは少ないのかと思っています。
京都で定期借地権のマンションは他にどこがあるか、ご存知でしたら、教えていただきたいです。 |
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| No.15 |
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| No.16 |
梨木神社の南側のマンションも定期借地ではなかったでしょうか。
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| No.17 |
ありがとうございます。
どちらも神社付近ですね。たしかに土地は売ってもらえなさそうですね。 |
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| No.18 |
定期借地権何年ですか？
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| No.19 |
>>18 マンション検討中さん
下鴨神社や梨木神社は５０年だったと思います。 |
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| No.20 |
>>19 匿名さん
物件概要をみると、このマンションは７０年ありますね。それだけあれば資産価値には影響しないと思います。 |
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| No.21 |
年数がかなり経過した際の、地代、解体費、修繕積立金、管理費の合計はいくらくらいになる想定でしょうか?
金額が高くて、物件を手放したくなった際、買取ってもらえる制度はあるのでしょうか? |
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| No.22 |
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| No.23 |
>>22 詳しい人さん
中古の成約価格は、4000万円代だと思います。 築浅中古物件とシエリアの定期借地権の新築物件だと、どちらが資産価値やリセールバリューがあるのでしょうか? おそらく購入価格は、同じくらいだと思います。 |
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| No.24 |
某新築マンションサイトの儲かる確率が81％。ビックリするほど高い評価。ジオさんと一緒ですね。10年程度を目処に売却予定なら格段に良い物件とも言えるかもしれません。
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| No.25 |
不動産業者の書き込みですか？？
定期借地が売れる？今の下鴨神社見てください。。。京都で１番売れてないマンションですよ。 神社付近の特異な立地でこれですよ。 誰が二条で自分の物にならない家買いますか？？ 賃貸に住む方が遥かにマシです。 次の二条駅近くに出るマンションを検討します。 |
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| No.26 |
>>25 購入経験者さん
月々のローン返済額が賃貸より安いか、同じなら、このマンションは買いだと思います。賃貸よりずっと設備仕様は上ですから。 |
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| No.27 |
下鴨神社のアレは、建物代として1億払ってなお、
管理料や地代やらで毎月8万円ぐらいかかり、 しかも50年で返還という特殊物件ですから、 ココとは比較にならないですよ。 アレは金持ちの道楽物件。 このシエリアは、もっとリーズナブルになるでしょう。 この付近で通常の新築分譲マンションだと、 3LDKで6,000万円ぐらいするので、 そういうローンを与信の関係で組めない人には、 アリだと思いますよ。 20年以内でしたら、リセールバリューも そんなに落ちないでしょうし。 |
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| No.28 |
>>26 匿名さん
賃貸ならすぐ引っ越せますが、借地権でも部屋は購入なので、古くなってくると、費用がかさみます。 売り難い借地物件だと、その点、厳しいと思います。 神社ではなくて、普通のエリアで借地権だと、なお厳しいと思います。 |
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| No.29 |
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| No.30 |
ここは定借７０年だから、４０年住んでもあと３０年は住める。
築40年でも2000万円台で売却できますよ。 |
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| No.31 |
>>25 購入経験者さん
業者ではありません。 マンションを資産性や投資性の観点で述べました。 ご存知かと思いますが法定耐用年数は47年です。事実上資産価値はゼロにはなりませんが。 一生住み続ける場合ではなく、出口戦略として10年20年スパンで住み替える想定をした際に、割安で購入して売却時に利益を出しやすいという単純な試算です。 首都圏での価格高騰で上記の現象が実際に起こっているようです。 あくまで価値観の違いですし、一意見として捉えていただければと思います。 |
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| No.32 |
>>29さん
二条駅を割合と使っている者です。 二条駅の西側御池通り沿いにダイマルヤさんの名前の入った囲い土地がありますが、マンション計画などの表示はありません。あと、堀川通六角下がる（堀川の西側）に三菱さんのマンション計画の看板。姉小路通堀川東入ルに阪急阪神さんのマンション計画の看板。阪急大宮駅の隣、黒門通りの東にレ・ジェイドのマンション計画の表示があります。 |
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| No.33 |
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| No.34 |
それから、黒門通の押小路と御池の間でリーガルマンションの建設が進んでますが、賃貸なのかもしれません。
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| No.35 |
今年１月の阪急大宮駅の隣を撮ったものです。半年たっても全然動きがない。着工数が多いので、治まるのを待っているのでしょうかね。
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| No.36 |
阪急阪神さんの用地に工程表が掲示されています。工事始まるようです。
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| No.37 |
下記未定となってますがご存じの方いますか？
地代 解体準備金 前払い地代 解体準備一時金 地代保証金 月々の管理費、修繕費とか自転車置場やガレージ代金以外にも 上記の費用がかかるってことですよね？ |
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| No.38 |
>>30 匿名さん
築40年で2000万？？ 嘘やろ？ |
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| No.39 |
定借はローンがつかない。リセールできません。
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| No.40 |
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| No.41 |
多分中信とか信用組合は無理だった気がします。
メガバンクはいけるかな。 |
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| No.42 |
>>41 販売関係者さん
また適当なこと言ってるな |
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| No.43 |
最近の京都のマンションにしては、販売価格が抑え気味だなと思ったんですが
定借だからなんですね…。 よくよく見ると転借地らしいので、本当の地権者さんが他にいらっしゃるということになるかと思われる。 定借だと、おしまいがわかっているという点ではある意味安心なのだけど、 色々と扱いはよくわからない部分が大きい。 |
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| No.44 |
不動産会社の営業が凄まじいですね。
以前下鴨神社の定期借地の物件を検討した時に、銀行から言われた一言。 銀行：『貸しますけど、次売りにくいと思ってください。』 私：『なんで？』 銀行：売却の際、担保割れするので、新しい買い手がローン利用するなら、ローンが付きません。 私：なるほど この物件３０年～４０年後 現金で買う人居ますか？ |
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| No.45 |
値下がりが大きいってことですよね。
下賀茂は、50年ですが、こちらは70年なので、30年でも定借の点ではまだローン大丈夫では。 こちらの怖い点は、定借の地代が３年ごとに更新となっていることです。 管理費に加えて地代も年々上がると将来の計画が難しいですね。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
>>46 マンション検討中さん
HPにローン計算のコーナーがあります。 少なくとも、提携ローンがあるということでは？ 比較的安いとはいえ、3,000万円を超える買い物で住宅ローンが使えないということはないでしょう。 購入を検討するうえで問題となる点があるのならもっと具体的に教えてください。 |
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| No.48 |
>>47 匿名さん
定借物件を新築で買う分には問題なしです。それを中古で買う場合、あと30年で取り壊しってときに35年ローンは組めません。まあ、いま新築で買うならローンのことは気にしなくても大丈夫でしょう。 |
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| No.49 |
他のスレでシルバー世代なら定借は選択肢になると聞いて納得。自分はまだ先だけど買い替えタイミングでは検討してもいいと思いました。
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| No.50 |
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| No.51 |
＞定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
＞否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。 金融機関によるんですか。 定借だとどうしてダメなのか不思議ですけどね。 ただ、それも銀行に聞いてみないと確かにわかりません。 物件のイメージだけでなく、こういうことは知っておくことは大切ですね。 |
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| No.52 |
>>51 匿名さん
定期借地権の物件だと通常の物件よりもリセールに難ありとなることが多く、ローン支払い途中の売却残債返済のハードルが高くなったりで、トータルでの貸付元へのリスクが高いからです。 ここは70年とのことなので、新築購入時ならそこまで嫌な顔されない気もします。 |
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| No.53 |
このあたりにしては安めの価格帯だと思ったのですが定借物件でしたか。
ローンを組むこともですが、リセールも容易ではない聞いたことがあります。 永住するしない関係なく、この地に絶対住みたいということでなければ 他を検討することが良いかもしれないです。 |
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| No.54 |
所有権でも定期借地権でも売るときは同じじゃないですか？
現に中古で築が古くても高くて売れてないし… その分修繕金も上がってるし… って考えたら同じかなと |
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| No.55 |
>>54 マンション検討中さん
もちろん同じだと考える人もいるでしょうね。それで結構じゃないですか。 |
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| No.56 |
>>54 マンション検討中さん
定期借地権の築古は普通の築古よりもさらに売りづらいよ。 |
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| No.57 |
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| No.58 | ||
| No.59 |
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| No.60 |
>>59 検討板ユーザーさん
取り壊し費用を積み立てなきゃいけないのも心理的にはいやですね。 まあ新築で買って10年くらいで手放す分には買い手もつくでしょうし、生涯そこに住み続けるつもりなら資産価値も関係ありません。定借のメリットは、抜群の立地に割安で暮らせることですね。髙かったら意味ありません。ここは立地を考えコスパがいいと感じました。 |
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| No.61 |
>>60 匿名さん
>>取り壊し費用を積み立てなきゃいけない 定借、問題点も多そうですね・・・ 売りたい時に売りにくいのは辛いと思います。 「負」動産って言われますけど、お金にもならないのに維持費だけかかるなんてこともあるかもしれないと考えると、買う勇気が出ません。 逆に、メリットってないんですか？ 価格の安さくらいでしょうか？ |
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| No.62 |
こういうマンションて土地は買ってないってことだから業者が相当儲かるんでは？
建物だけの価格てことですよね？ 周りのマンションと比べてそんなに極端に安い訳じゃないしな。 利益率凄そう。 それで価値は下がる一方とか… やっぱ抵抗あるわ。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
地代は入居者負担ですよ。
管理料や修繕積立金とは別に毎月の支払う必要がでます。 つまり、マンション価格とは関係ありません。 マンション価格は、建物料金と借地権で構成されます。 |
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| No.65 |
>>63 匿名さん
勘違いしていたら申し訳ないのですが、業者さんが負担する地代は工事はじめてから住む人に渡すまでの賃料てことでしょう？ それってたかだか知れてますよね？ その後の地代は住んだ人が毎月払うわけではないのですか？ マンションの価格に含まれているという認識ではなかったです。 工事してる間の賃料はせいぜい２年分てとこですか。 一世帯あたり２万円ぐらい？を７６世帯分２年間負担したとしても知れてますよね？ 他のマンションは何億もしてるでしょう？ 賃料がもっと高いというのなら知りません。 ２万円はただの想像です。 なら、ここらへんにしては安いですけど、ほぼ建物だけの値段が右京区や南区あたりのマンションと変わらんぐらいの値段だというのはいかがなものかと思うわけです。 しかも毎月の地代や上で言われてる解体積立等によってはローン借りて買う側は決して安くないですよ。 そう考えると業者丸儲けかなとなってものすごく萎えてしまったわけです。 もちろん地主さんもか。 素人考えです。 間違ってたらすみません。 あと、場所も見に行きましたが、工場とかが多くてさらにという感じです。 ここで4000万以上払って借地は無理です。 前向きに考えてらっしゃる方にはすみません。 |
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| No.66 |
物件価格の安さが、維持費用とリセール懸念に釣り合うかですが、
物件概要の未定のリストを見るとためらいますね。 また、JR二条徒歩8分と決して近いとはいえないのでなおさらです。 これで、徒歩１分とかだと変わってくるのですが。 
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| No.67 |
70年後に確実に壊して土地は地主に戻すって、いさぎよくていいです。
70年後の相続問題もないし、売るに売れなくて税金ばかり払わされると いうこともないのが安心。いずれによせ70年も経てばどの分譲マンションも 建替え問題が出て大変です。それがない分、安心なのが定借物件。 |
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| No.68 |
数十年後というのがきっと多くの人にはなかなか想像しにくいのもありますし、ここまで言われているとおりメリットデメリットどちらもありますね。
メリット:立地や設備の割に購入価格自体は比較的安い デメリット:リセールやや難、管理費修繕費以外に地代がかかる(地代は2年更新、周辺土地代の上がり幅連動) 地代の上がり幅は読みにくいですが、地代の毎月価格(はじめは高くても2万程度でしょうか)をプラスで考慮して毎月の支払い額を考慮ですね。 |
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| No.69 |
毎月地代２万円位の出所か根拠を教えてください。
仮に1戸当たりの土地代を2000万として、35年で回収と考えても、 利回り2.86%で 2000/35/12=4.76万円/月となります。 |
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| No.70 |
ここ、京都二条というのは無理すぎません？位置は三条を超えて六角と蛸薬師の間です。せめて二条駅くらいにしておいてくれると判りやすいのですが。
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| No.71 |
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| No.72 |
70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。 |
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| No.73 |
70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。 |
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| No.74 |
70年後までのことを考えるには不確定要素が大き過ぎてほぼ考えてる人はいないでしょう。
住んでから子が独立するまで、よりよい選択肢の住み替え先が出るまで、永住予定で、など10?30年程度のプランとして考えて、借地料支払い継続、リセール難易度、トータルコスパを考慮した時に定借でも自分の人生プランはOKなら選択肢に入れるべきです。 定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎますからね。 |
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| No.75 |
推測です。
それ以上ならローンの支払いとあわせた毎月の払いが大きすぎて、借地である安いというメリットが無いでしょう。 かといって、土地はかなり広いように思うのでそれより安いこともないかなと。 ほんとに推測です。 利回りとか知りません。 |
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| No.76 |
>>74さん
>>定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎます これだけ定借の物件が増えてきていて、買わない選択肢は狭まってきたのかなと感じます。 相変わらず、永住＝マイホーム信仰が根強いのは否定できませんけど・・・ 定借だから安いなどメリットがあるとわかりやすいんですけどね・・・ 売りたい時に売れるのかが心配ではあります。 自分の親世代を見ていても、子育てが終わったら広い家は必要なさそうなので、住み替えがもっと簡単にできるといいのかと感じます。 |
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| No.77 |
地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でしたので修繕積立＋管理費が月35000、地代30000、インターネット代２３００、＋ローン代になるのでローン＋7万＋生活費が出し続けれる人ならかっても大丈夫かと。。。マンションに10年住んで売るとよく言いますが、10年後に最低７００００万毎月払わないといけないマンション買う人がその時にいますかね？新聞広告でマンション3000万、管理積立費７００００って書いてある広告で買うかな？？？７０年家族で住み続ける人なら買ってもいいかなと思いますが中々のランニングコストを考えておかないといけないと思います。。。
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| No.78 |
>地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でした
結構するのですね……賃料は3年更新とあったので築15－30年あたりが3万程度の予定ということでしょうか。4期までの地代にもよりますが30年ローン換算でも1000万円程度は地代でかかることになりそう。 3LDK3400万円からの謳い文句だけに惑わされるとダメですね。引き続き検討します。情報ありがとうございます。 |
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| No.79 |
>>78 マンション検討中さん
ホントにそんな高いんですか？ 安くない定期借地マンションて売れるんですかね？ 売れ残りません？ よほど安かったら皆様が言うように検討の余地なくはないんですが、高かったらまるで良いとこ無しだと思うんですが。 |
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| No.80 |
同じような条件の買取物件をキャッシュで買うばあいに今後７０年間に必要になる共益費＋管理費などの総計と、ここの部屋をキャッシュで買った場合の今後７０年間の総計を比較するとどうなるのでしょう？このタイプで70年立った場合に買取物件より有利であれば（次の部屋への移転費用が十分以上に蓄積できるのであれば）この物件が「買い」ということでしょう。
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| No.81 |
78さん
70年換算だと2000万くらいが地代ですよ。 私が検討したやつでそれくらいでした。ただ70年は生きてないのであくまで最終ランニングコストです。ローンで買わない人にはいい物件なのかな？？ |
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| No.82 |
最低70000万って7億ですか？
地代は1万前後と説明を受けました。 いい加減な情報で荒らすのは、やめて頂きたいものですね。 |
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| No.83 |
地代は、3年更新で最初１万円でも15年目には3万円になるということですよね。
また、解体準備金も借地ならではで毎月かかる。 管理費、修繕積立金も増えていくので、ローン残る15年目以降の月々の支払いが許容できるかが 購入判断で重要になりますね。 地代保証金、前払い地代など借地ならではの初期費用の追加なども気になるところです。 |
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| No.84 |
なるほど、地代あがるんですね。
よほど短期ならともかく、中長期で考えるとやっぱりしんどいですね。 売るときも相当叩かれそう。 |
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| No.85 |
同じシェリアで、鴨川の方も二条、ここも二条と名乗ってますが、どっちも二条とは違うし、まぎらわしい命名ですね。
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| No.86 |
三条より二条、夷川より二条のほうがイメージがいいと売り主は考えたんですかね。
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| No.87 |
最寄りがJR二条駅ということなのでは。
シエリア京都二条駅、シエリア京都二条駅前よりは、イメージ良いと思います。 |
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| No.88 |
85です。折角、古い地名が伝わっている京都ですから、マンションを命名するときの地名も大事にしてほしいなあ・・・と、ヨソ者としては思ってしまいます。
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| No.89 |
二条は画数が少ないし、読み間違いもないのが良いです。
だいぶ前に、タクシー運転手さんに通りの読み方を直されたことを覚えています。 |
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| No.90 |
直されたことあります、姉小路。貴族の名前だと「や」は入らないんですけどねえ。
三条だと画数もそれほど多くならないし、読み間違いもないし・・・ただ、三条大橋のイメージが強すぎるんですかね。 |
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| No.91 |
82さん、私も同じ説明を受けました。
そして、地代は3年ごとに消費者物価指数を用いて、算出しますとお伺いしてます。 15年目に3万円になるって説明を受けてませんが、現地での説明でしょうか。 |
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| No.92 |
とりあえず申込みをさせて、断れないタイミングまで地代や修繕積立などの情報はオープンにしてくれないのでしょうか？
定借物件ということで、早めに決着させようという感じは伝わってきました。実際、値下げも始めてるみたいなのでしばらく様子見しようと思います。 |
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| No.93 |
>>92 マンション検討中さん
地代のことを考えると、あくまでも気分的な問題ですが、分譲というより賃貸マンションに住んでいる気持ちを拭えません。 |
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| No.94 |
定期借地権の残り期間が短くなるにつれて、建物の保守は不十分になり、
その結果として、建物の価値が下がるという負のループにならないとよいですが。 建て替えが封じられているわけで、年数が経過するとどうなるかも不安ですね。 将来の地代と、このあたりがはっきりしないと深入りできないように感じています。 70年先は生きていないので気にしないという考え方もできますが。 |
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| No.95 |
私が購入したのは60年の定借マンションですが、地代は8500円です。
3万円払う部屋となれば200平米ぐらいのお部屋を買ってらっしゃるのかな？京都の相場はあまり知りませんが... 結局固定資産税とか払ってるのを考えると所有権でも国から借りてるのと一緒ですけどね。笑 私は自分だけでいいのでリセールを考えるにしても20年後とかだし場所さえよければ売却も難しくないと思ってます。実際値上がりしてますし。 定借にしても所有権にしても場所が悪ければ売れません。 |
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| No.96 |
今週末に契約します！ここでお聞きするものか分かりませんが、皆さん無料で選べるアクセントクロスやお部屋のカラーはどうされますか？どれも素材が良くて家族で悩んでますヽ(≧Д≦)ノ
あと1年ありますが今から楽しみです♪ 購入者さんと情報共有できれば嬉しいです！ |
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| No.97 |
このマンションではありませんが、過去４回購入を経験しています（うち一回は中古でしたが）。2年ほど前に購入した時の選択の基準は「汚れが目立たない」色と柄でした。
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| No.98 |
スムラボkyoto1192さんのレポートを読むと、ちょっと背中を押していただける気がします。このマンションの借地権は70年。所有権のあるマンションだって40年、50年経てば建て替え問題も出てくるし、第一それだけ老朽化すれば、ビンテージマンションで無い限り、もう買い手がつかなくなります。買い手がつかないまま、ずるずると高騰した管理費や修繕積立金を払い続けるより、70年で確実に手放せるマンションのほうが案外気が楽かも知れません。どのみちこのマンションを買うほとんどの人が70年後まで生きていることはないですし。
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| No.99 |
子孫への相続を考えると土地所有権があっても悩ましいところではありますよね。マンションは年数が経てば経つほど資産にも負債にもなりえるので、判断が難しいところです。例えば築約20年の二条駅前と駅南のファミールなんかは完全に優良資産に化けていますし。
地代に関して、この地域がこれからまだ地価高騰するのであれば居住時の地代負担金も増える可能性はありますが、それだけ人気もあるということでリセール時の買い手もつきやすいかとも思います。 |
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| No.100 |
>>96 名無しさん
私も明日説明会です！抽選かもでドキドキしてましたが、やっと安心してお部屋のカラーなど選べます♪うちは猫がいるので木目の柄いいかなとか検討中です。オーナーズクラブに入ったら全シミュレーションできるとありましたね。情報共有したいです(=^ェ^=) |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>100 購入者さん
購入者さん嬉しいです♪私も抽選かどうかで落ち着きませんでした！無事に買えて良かったですね*\(^o^)/*いろんな意見を聞きながら我が家は濃い色に傾いてます笑 モデルルームでアクセントクロスのサンプルが全てあったので見せてもらえましたよ！まだ日にちはあるので何度かモデルルームで考えさせて頂こうと思っております。 |
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| No.103 |
>>101さん
97です。今が一番期待感に満ちている時ですね。建設途中の見学会もありましたし、完成直前の内覧会ということもありました。業者さんによるようです。 以前は中間色を選んだのですが、だんだんサボリになり、汚れが目だたないを重視するようになりました。 あと、有料（あるいは無料）で、手直しをやってくれる業者さんもいます。私は、ドアーが内開きになると部屋の利用できる面積が損なわれるので、できる限り外開き、あるいは引き戸に変えるようにしています。まあ、好みです。最近はクランクインとか言って、部屋の入り口を無理に曲げている設計が多くなっているようです。その場合、ピアノが物理的に入らなかったりしますので、チェックが必要です（20年くらい前の建物だと、ギリギリでもピアノは入るようになってます）。その外、コンセントの数やら位置やら、なんやかやと手直しを頼んだら、現在の部屋は100万弱かかってしまいました（一部は業者さんが負担してくれたのですけども）。 |
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| No.104 |
ということは地代は３年ごとに変化するということでしょうか？
固定資産税だとある程度決まっているので、支払額が一定になっていますが、地代だと年によって上がったり下がったりするのでしょうか？ これって、急に地代が上がるということもあり得るのかしら？ 固定資産税がない分、安ければいいですが、それ以上支払うとなると悩みますね。 |
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| No.105 |
ちょっと調べたら、住宅ローン控除で土地部分が対象外になる場合があるようです。
このマンションはどうなんでしょうかね？ |
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| No.106 |
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| No.107 |
初めて定期借地権のマンションを説明聞いてきましたが、
私たちには合っているのかと、、、 すごい売れていたのでそれが皆さまの答えですよね。 悪いこと書いている人は他の業者さんなんですかね。 同じこと言ってましたし。 |
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| No.108 |
以前、築後20年くらいのマンションで暫くいたことがあります。ちょうど、販売当初の購入者で定年になった人が多くなってきた時期でした。購入者が世代交代しても転入してくるわけでもなく、10年もすれば理事会の構成が難しくなるかな・・・という印象がありました。その頃、その町（京都ではありませんが、人口規模は京都よりかなり大きい）で囁かれていたのが、近い将来、入居者が少なくなって管理不十分になった老朽マンションを町としてどうしたら良いのだろうか、ということでした。そういう意味では、取り壊し費用を積み立てている定借マンションは一つの模範になるかも知れません。
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| No.109 |
70年の低地借地権なので、最後の方は建物のメンテなども不十分になるなどの
問題があるかもと思いましたが。建物や住民の寿命に比べて十分に長いということは 住民年齢・建物老朽化などが起こった場合に、対応を検討する余裕があるとも考えられますね。 |
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| No.110 |
>>109 匿名さん
築40年になったら自分は高齢者優遇住宅に入り、賃貸に出すということになりそう。家賃は10万前後とれたら御の字でしょうか。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
108です
理事会をちゃんと構成できるだけの所有者が30人程度いるかどうかではないでしょうか？賃貸の部屋が増えると理事の候補者が減って、十分な管理組合の活動ができなくなりますし、下手をすると管理費や各種積立金の未納者が増えたりします。その先はスラム化です。所有者がうまく新陳代謝すれば、プレミアム住戸になることも可能です。 |
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| No.113 |
>>112 匿名さん
おっしゃる通りですが、 70年の借地権物件であることがプラスマイナスどちらに働くかが問題です。 例えば、仮に40年程度経過して、プレミアムにならず、 建て替えが議論される状態になったときにどうなるかです。 |
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| No.114 |
>>113 匿名さん
定借物件はぜったいに建て替えはしません。土地所有者との契約上、建て替えできません。 |
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| No.115 |
>>114 マンション比較中さん
定借物件のジレンマは築40年後ですね。新たな購入者はめったにいませんので、部屋の売却は困難になり、賃貸に出される物件が急増します。そこから取り壊しが決まっている築70年目まで一気に老朽化が加速します。しかし、一般の分譲マンションでも、建て替えた例はほとんどありません。住民も高齢化し、建て替え資金が出せないためです（建て替え積立て金は不十分で、結局住民は数百万円の自己負担が必要になります）。ですから更地に返すというゴールが明らかな定借は合理的で、今後日本では増えてくると思いますよ。 |
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| No.116 |
>>115 マンション比較中さん
40年後から70年後に更地で返すまで、30年間も維持費がかかります。 売却が難しく、老朽化が進むマンションにいつまで賃借人が居るかもわかりません。 費用の持ち出しのみ長期間にわたり発生する状態になるのではないですか。 土地付きマンションと比べて合理的とは思えないです。 まあ、遠い将来の話ですが。 |
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| No.117 |
108です
20年ほど前に6年ほどマンハッタンで暮らしていました。もちろんレンタルですが、当時で築後40年ほどではなかったかとおもいます。あちらで言う１ベッドルーム（リビングダイニングとベッドルーム）広さは100平米くらいありました。 今でも当時以上の価格（当時で月2000ドルを超えてました）で貸し出されていると思います。基本的に50年を超えてもメンテさえよければ鉄筋コンクリートの建物は大丈夫なのです。それを、原価償却50年として、どんどん価値を落としているこの国の政策が変なのです。普通に現在の日本の技術でいえば鉄筋コンクリートのマンションは100年は持つはずです。そういう技術を反映できない制度になっている一つの理由が敗戦後の面積の狭いコンクリート建物の存在だったと思われます。ここ20年くらい販売されている物件では80平米を超えるものが増えていると思います。ならば、日本も、50年で廃棄みたいなことから卒業した方がいいように思います。そのような視点で、定借との比較を考えた方がよろしいのではないでしょうか。 100年もつ建物を50年過ぎたということで廃墟に向かわせる日本は変です。 |
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| No.118 |
>>117 匿名さん
おっしゃるとおりですね。技術的には孫の代まで暮らせるマンションは造れるはずですが、それだと困る人々がいるんでしょう。造っちゃ壊し、を繰り返すことによって利益を得ている人達（業者）でしょうか。 |
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| No.119 |
西口側のくら寿司の北を少し歩いたところにイーグルコートシリーズの建設予定がでましたね。
駅近なのでかなりの値段になりそうですね。 29世帯で、面積的に分譲マンションかはわかりませんが。 |
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| No.120 |
119さん。
私も看板見ました。 あそこは賃貸マンションじゃないですか？ 分譲マンションなら東向きか西向きしかないでしょう。私は南向きが希望なんでシエリアがいいんですが、今日も予約いっぱいで行けなかった...。 いいマンションほど早く売れてしまうし優柔不断な私には家買えない気がしてきました。 |
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| No.121 |
イーグルコート京都二条（仮称）だそうです。分譲みたいです。アンケート用紙がポストに入ってました。
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| No.122 |
>>イーグルコート京都二条（仮称）
気になります。 検索してみましたが、まだホームぺージはできていないようでした。 借地権の話が出ていたので検索したところ「敷地は専有面積比率による一般定期借地権(転借地)」とあります。 「2093年7月31日まで」。今から72年、自分の年齢を考えると亡くなっているかと思うものの、医療の発達で長く生きられるかもしれないですし……。わからないものですよね。 |
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| No.123 |
アンケートには60平米台の３LDK（バルコニー北と東）と50平米台の2LDK（バルコニー北と西）が紹介されています。
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| No.124 |
新築のニュースのつながりで・・・
先日長距離のウォーキングをしていましたら、こんな看板を見つけました。場所は西大路御池交差点から東へ百数十メートルの御池通沿い。現在は駐車場になっています。 
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| No.125 |
124さん写真のマンションは南向きかな
この辺りも新築マンション急増だね。 |
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| No.126 |
もう完売間近ですね。
もの凄い売れ行きで、定借だから売れないとか杞憂でしたね。。また二条に定借で3ldkの定借新築マンションできて欲しい（今回はタイミングが悪く買えなかった） |
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| No.127 |
というか、工場が多いとこなのも気になったけどね。
良い場所だから高くなるのを抑えるために借地に、ということなら分かるけど、あの環境で借地というのはちょっと思いきれんわ。 安けりゃ場所なんかどうでも良いのかとなる。 |
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| No.128 |
駅まで8分から13分と販売中の周辺マンションと比較すると微妙に遠い。
ディスカウントストアはあるが、スーパーの類は少し距離がある。 そのため、販売価格を下げる必要がある。 その手段として借地権を選択したという面もあるかと思っていました。 購入者はこれらも考慮したうえで判断されたのではないでしょうか。 許容できるなら、価格が安い理由が明確なため、安心できますしね。 |
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| No.129 |
そうですね。
結果、好評で結構な早さで完売となると次にこのあたりにできる定期借地権マンションは新築価格10%ほどは上げてきそうですかね？ 今回は3LDK60平米3500万?だったのが3900万からみたいな。。 |
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| No.130 |
NISSHAの周囲には、マンションにできそうな広さの駐車場がいくつかありますね。
個人的な推測ですが。 |
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| No.131 |
この立地であれば、もう少し高めの価格であろと思いますが
借地権ならではないでしょうか、買いやすい価格帯だと思います。 駅まで徒歩圏内ですので、 買い物はネットスーパーなどの利用もできるのでいいかな。 元々リセールなどを考えている人にはおすすの物件かなと思いました。 |
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| No.132 |
>>131 匿名さん
リセール考えてる人には借地権付きはおすすめできないでしょ。 次買う人はどうしてもローン組みにくくなるので、必然的に若くて何とかローン組める人や現金払いできる人に限られてくると思う。年数経てば特に。 買いやすい価格帯には同意。 購入者は若い夫婦が多いらしいね。ココ。若い人がもっと増えて二条駅周辺により活気が出てくれることを願う。 |
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| No.133 |
どうでしょ。70年借地権で築20年くらいで残り50年、この立地でのリセールなら値上がりは期待できなくても20%も下がらんとは思うけど甘いかな？建物もよくできてるようだし。
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| No.134 |
マンションの価値＝借地権＋建物とすると
借地権が年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/70=28.6% 鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年。 こちらも年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/47=42.6% 47年は、税法上の減価償却期間の耐用年数ですので、住めなくなるわけではないですが。 |
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| No.135 |
定借でも建物自体は通常の分譲と変わらないので問題はないかと。
じゃあ何が一番問題なのかというと、ローンを組みにくいということが一番じゃないかな。 築浅だと、中古購入者がローンを組めないという問題は避けられるかもしれないが、ここで、一度購入する側の目線に立ってみてほしい。 将来売れなくなる可能性の高い物件を喜んで購入したいと思う人間は果たして多いと言えるだろうか。 いくら終の棲家にしようと考えていても人生どうなるか分からないわけで、中古購入者も何かあった場合に売るということを考えると、定借という時点で候補から外されてしまうかもしれない。 新築時購入者・築浅時購入者はローンが組めても、次の購入者になってくるといよいよ難しくなってくるからだ。 「購入希望者数＞販売希望者数」のときほど基本的に物件価値は高くなると考えると、定期借地権は購入希望者数が通常のマンションより少なくなる可能性が高いので、必然的にリセールバリューが低くなってしまう・・・。 定借にももちろんメリットはあるわけだが、上記のようなリスクも併せて考えておいて損はないと思う。 |
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| No.136 |
納得です。
やはり30代後半から40くらいの場合は、終の住処として住み続けて子がリフォームで住むか賃貸を割安で出すかかな。まぁとても立地は良いので儲かりはしなくとも最低限の借り手はつくはず。 |
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| No.137 |
私も将来的には、貸すか終の棲家にすることになるかと。
もちろん売れたら売れたでいいんですけどね。 ただ、残存期間７０年なので、築年数が経つほど借り手がつきにくくなると思います。 終の棲家にするにしても、築６０年以上のボロイ部屋に住みたくはないし・・・。 だからこそ、リフォームは必須で、そのための資金準備をしておくつもりです。 定借に住んでよかったと思えるかどうかは、ある程度は自分次第だと考えてます。 |
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| No.138 |
「負動産」問題もあるので、借地権マンションにもメリットはあるのだと思います。
相続する時に、あと〇年ならそのまま保有しておこうと考えられるのはメリットでしょうか・・・。 ただ、それなら、賃貸のままでも十分なのではとも思うし、子育てが終わったら住み替えもしたいし・・・。 借地権マンションが増えてきて、選択肢が増えた代わりに、ポリシーを持ってマンション選びをしなくちゃいけないんだと考えるようになりました。 |
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| No.139 |
ここのホームページの物件概要見ましたけど、借地料（賃料）が３年毎の改定とありますが、どのような契約になっているのですか？
70年後までの金額が決まっていて誓約書でもあれば良いのですが、自由に変更出来る様な契約ですとこんな恐ろしい事ないと思いました。。。 |
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| No.140 |
地代は消費者物価指数連動で上下、12で割ると固定資産税と変わらないぐらいだったよ。ちなみに定借は土地の固定資産税はかからない。↑にあるように、定借物件で気にするべくはやっぱりリセールの価値やら出口戦略だね。分譲相場より20％オフの物件価格でネガティブな要素が納得できるかどうか。
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| No.141 |
地代が固定資産税と同等とすると、これは土地の維持費相当で、
借地権の保証金もそんなに高くないので 地主には、ディベロッパーからも支払いがあるのでしょうね。 分譲価格が土地付きの20%オフは建物価格としては高すぎると思っていました。 |
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| No.142 |
そうそう、地主にデベロッパーから先に大きな金額を支払う必要があるので、大手にしか借地権マンションは建てることはできないのもポイントってモデルルームで営業さんもおっしゃってましたよ。
地代の割合が高いと長く住めば住むほど萎えるので、先に建物価格に入れてもらうのはまぁ良いかと。 |
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| No.143 |
本マンションはキッチンの大理石カウンターや吊り戸棚や蛇口一体型浄水器、パウダールームの引き出しシャワー水栓やら一体型洗面など元々の設備が豪華に感じるのですがが、オプションは何を追加するのが良いでしょうか。大きめの鏡を玄関あたりにと、ピクチャーレールをリビングに付けようかと思いますが、他に何かオススメあればマンション購入初心者のため教えていただきたく。よろしくお願い致します。
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| No.144 |
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| No.145 |
とうとう最終期3邸を残すところで早かったですね。
広告最安値価格部屋のBgタイプは既に抽選らしいですが他の部屋もすぐ埋まりそうですかね？ 思ってた以上に需要があったようで何よりです。 このぐらいの価格ならファミリーにも優しい。 あとは手前の公園を京都市は早く改築して欲しいところですね、笑。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
完売でましたね！
とりあえずこれだけ人気というか需要があれば、暫くは資産価値も上々ですね。購入者の方々、おめでとうございます。 |
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| No.148 |
二条界隈や西大路御池あたりまで、中古もこれから建つ新築の予定価格も高騰しまくってて、この物件は定借ということを加味したとしても、かなりお買い得だったんじゃなかろうか。
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| No.149 |
外観がお披露目されてましたが、とても高級感があり、周辺マンションとも差別化されたデザインでとても好感です。近畿他県の定借は建物仕様をコストダウンしてるところも見かけますが、こちらは逆に建物仕様豪華なのかも。
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| No.150 |
仕様も良く、定借故、一見リーズナブルに見えましたが、隠すようにしか見せてくれませんでしたが、地代の急上昇がボディーブローの様に効いてくるのが容易に想像が着き、直前で止めました。30年程度暮らす想定なら、トータルコストは所有権と大差無さそうです。
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| No.151 |
>>150 さん
地代は消費者物価指数連動ですよね。今のスタグフレーションが続くと、給料が上がらないのは確かにボディーブローですね。 ただ私も計算したのですが所有権とは大差があるような。もしかして4800～5100万の高階層のお部屋で検討されていたのですかね。ジオ二条の低階層とシエリアの低階層同士で比べると価格差が2000万近いので流石にシエリアのほうが割安でした（もちろん定借なのと立地的にもRVはジオが上でしょうが）。これまでのスレにあるように、シエリアは安く買って売るなら20年内に安く売るか、終の住処か賃貸に出せば良物件だとは思いますよ。 |
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| No.152 |
うちは自分1人の年収では残念ながらジオの70平米以上のお部屋は変動フルローンに対して与信が少し足りませんでした（ペアローンは妻が転職直後で難しく）。最低70以上で、仕様や立地の良い場所に住む選択肢が定借のおかげで諦めずにすんだので良かったです。他にもそんな方々多いかも。未来はわかりませんが地代や変動金利上がったときにも支払いできるように頑張っていきます。
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| No.153 |
ちなみに価格や支払い以外でシエリア選ばれた方がいらっしゃいましたら、理由を知りたいですね。
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| No.154 |
このエリアは変わらず新しいマンションがリリースされますが、戸数が少なくなってきてますね。
土地が狭くなっているのでしょうが50以下ぐらいが短期間に売り切りやすいのでしょうかね。 プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸 ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸 シーンズ京都二条 23戸 イーグルコート二条駅ウエスト 40戸 (イーグルコート二条駅フロント 29戸) (ジオ京都二条 88戸) (シエリア京都二条 76戸(定借)) |
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| No.155 |
>>154 匿名さん
確かに。そして少しの価格や立地の違いで結構人気の差が出る感じですね。 あと、二条駅西側の空き地や駐車場あたりに大きめのマンション作ればいいのに、とずっと思ってますが動きがありませんね。シエリアが素早く完売したので立地の人気はいわずもがなですが、また定借かジオ二条より一回り安い価格であれば即完売すると思います。このあたりがもっと盛り上がれば良いですね。 |
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| No.156 |
建物、とても素晴らしい仕上がりでちょっと感動しました。皆さま入居が本当に楽しみですね。
蛇足かもしれませんが、参考に。 https://www.sumu-lab.com/archives/56541/ 定期借地権について、とても参考になるブログでしたのでリンク貼っておきます。 |
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| No.157 |
中古が出てます。
駅から遠い気もします。 買い時でしょうか |
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| No.158 |
>>157 マンション検討中さん
前にも違う部屋が未入居中古出てたけど時間はかかったみたいだけどチャレンジ価格で見事に売れたな。今回は違う部屋入居済みだけど、また結構な新築時よりチャレンジ価格だな、笑。何だかんだ二条は人気だから暫くしたら売れそう。ここは駅徒歩8分だけど生活は凄く便利そうだし建物も雰囲気いいね。 |
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| No.159 |
>>158 名無しさん
2000万円くらいアップしてますか |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>160 検討板ユーザーさん
新築ばかり検討してましたが、中古もありですかね。。 |
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| No.162 |
>>161 マンション検討中さん
リセールで儲けることが目的でないなら、今二条駅近辺では新築計画無い？と思うし築浅で良い部屋出たらさっさと買うのは有りだと思うよ、生活満足度は高いのは間違いない。 とにかく便利。 |
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| No.163 |
>>162 eマンションさん
リセールが絶対ではないのですが、家族が増えたら将来は一軒家もと思ったりはしますが、その時はそのときですかね。 |
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| No.164 |
>>163 マンション検討中さん
ここは定借なので築20年以降はリセールかなり厳しくはなりそう。ただ家族が増えるかどうかはそれまでに決着はしそうですね。 もしリセール厳しくなったら賃貸に出すか自分たちが終の住処にするか、そのあたりのリスクが許容できれば良いと思いますよ。前が公園でランドプランもゆとりあってイイ感じのようです。何よりまだほぼ新築ですね。 |
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| No.165 |
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| No.166 |
>>165 マンション検討中さん
ここの掲示板を最初から読めば定借のデメリットは嫌というほどわかりますよ、、ちょっとデメリット寄りの意見が多いですがめちゃくちゃ人気で即完売したので需要と掲示板はまた別みたいですが。 御所西は二条とはまた全然違いますよね。京都の雰囲気をより味わいたいか、生活利便性の二条かですね。 |
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| No.167 |
>>166 マンション検討中さん
定借、わかりました。初めてで勉強になりました。だから、ちょっと新築でこの場所の割には安かったんですね。 現実、5000万円くらいが限界かなと思ってます。 市内だと難しいですね。。 |
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| No.168 |
>>167 eマンションさん
5000万予算があれば70平米ぐらいで円町の新築あたりか、二条でも築10から20年の物件から選べると思いますよ。 西大路御池あたりの最近の新築も低階層であれば5000万ぐらいでした。個人的には二条オススメですが。 このシエリアも今は築浅なので、高値チャレンジで出てますがマンションは流動的なので、近いうちに5000以内で売り出しもある気はします。 |
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| No.169 |
>>168 検討板ユーザーさん
具体的なアドバイスありがとうございます。円町も以前検討していたのですが、やはりちょっと不便に感じてしまい、、、 二条で中古10年という考えはなかったですが、10年なら許容範囲でしょうか。 あとはまだ見たことないのですが反対の六地蔵も気になります。 |
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| No.170 |
>>169 マンション掲示板さん
築10年前後ですと、外観も古くなくリノベーションも必要ないと思いますし、数年後家族が増えてリセールに出す場合もそこまで価格は下落しないと思います。西大路御池や二条あたりで4000万代後半で売り出しされている物件を壁紙、水回り、フローリングをリフォームして5000万内に収めるのも一手です。 六地蔵に関しては大規模物件特有の共用施設や設備に価値を見いだせるかですね。ただ街の雰囲気は御所西や二条とは違い郊外ですので、モデルルームだけではなく、周辺散策されることをオススメします。 |
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| No.171 |
>>170 マンション検討中さん
ご丁寧にありがとうございます。築10年は外していたので検討したいと思います。リフォームという手もありますね。円町より、西大路御池や二条が良いですよね、街の雰囲気も好きです。烏丸線沿いは街中でいいなあと思ったんですがスーパーとかが遠いと感じました。 六地蔵、周辺行ったことないです。行ってみたいと思います。 |
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| No.172 |
>>171 マンコミュファンさん
築10年だと、第一回目の大規模修繕まで余り時間がないので、ちょっと微妙かもしれません。入居後間も無く理事に当って大規模修繕関係のお仕事が回ってくる可能性もありますし、大規模修繕の１年間は工事シートで覆われて景色悪いし・・・。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>173 マンション検討中さん
通常は一時金の徴収がないように修繕積立金の計画が立てられているはずです。購入を検討しているときに聞けば計画を公開してもらえます。大規模修繕は13年目くらいになっているのではないでしょうか。ただ、建物の状態によります。7年ほど前、部屋を探しているときに10年未満で工事にかかっているマンションを見かけましたが、既に外壁が痛んでました。 |
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| No.175 |
大規模修繕というのは、本当は請負業者が儲けるための口実で、
きちんと造られたマンションは10年やそこらでタイルは剥がれません。 部分修繕だけで50年大丈夫なんだけど、大きく儲けるために どこも１２，３年で盛大な大規模修繕やりますね。ほんとは無駄、、、 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
>>177 検討板ユーザーさん
やはり築年数建ってる分、リセールは新築に劣りますし、表面的には分からない水道管や鉄鋼などの劣化はあるでしょう。ただその分価格は控えめで、10年保証などもホームページに掲載されていたので納得感はあるかもです。 このシエリア京都二条も掲示板ではリスクが叫びまくられてましたが、即完売で現時点では大きくリセール益も出ていますのでルアールもご自身の状況条件でしっかり検討されることをオススメします。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
>>180 名無しさん
エスリード京都二条とかどうでしょうか |
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