シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[101: 名無しさん]

>>97 匿名さん

やはり汚れが目立たない色の方が無難ですかね。1番濃いタイプもとても高級感のある色だったので、その方が良いかもしれませんね(^^)ありがとうございます！

[102: 名無しさん]

>>100 購入者さん
購入者さん嬉しいです♪私も抽選かどうかで落ち着きませんでした！無事に買えて良かったですね*\(^o^)/*いろんな意見を聞きながら我が家は濃い色に傾いてます笑　モデルルームでアクセントクロスのサンプルが全てあったので見せてもらえましたよ！まだ日にちはあるので何度かモデルルームで考えさせて頂こうと思っております。

[103: 匿名さん]

>>101さん

97です。今が一番期待感に満ちている時ですね。建設途中の見学会もありましたし、完成直前の内覧会ということもありました。業者さんによるようです。
以前は中間色を選んだのですが、だんだんサボリになり、汚れが目だたないを重視するようになりました。
あと、有料（あるいは無料）で、手直しをやってくれる業者さんもいます。私は、ドアーが内開きになると部屋の利用できる面積が損なわれるので、できる限り外開き、あるいは引き戸に変えるようにしています。まあ、好みです。最近はクランクインとか言って、部屋の入り口を無理に曲げている設計が多くなっているようです。その場合、ピアノが物理的に入らなかったりしますので、チェックが必要です（20年くらい前の建物だと、ギリギリでもピアノは入るようになってます）。その外、コンセントの数やら位置やら、なんやかやと手直しを頼んだら、現在の部屋は100万弱かかってしまいました（一部は業者さんが負担してくれたのですけども）。

[104: 匿名さん]

ということは地代は３年ごとに変化するということでしょうか？
固定資産税だとある程度決まっているので、支払額が一定になっていますが、地代だと年によって上がったり下がったりするのでしょうか？
これって、急に地代が上がるということもあり得るのかしら？

固定資産税がない分、安ければいいですが、それ以上支払うとなると悩みますね。

[105: 匿名さん]

ちょっと調べたら、住宅ローン控除で土地部分が対象外になる場合があるようです。
このマンションはどうなんでしょうかね？

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん

このマンションは土地を買わないので、
住宅ローンは建物だけですよ。

[107: 匿名さん]

初めて定期借地権のマンションを説明聞いてきましたが、
私たちには合っているのかと、、、
すごい売れていたのでそれが皆さまの答えですよね。

悪いこと書いている人は他の業者さんなんですかね。
同じこと言ってましたし。

[108: 匿名さん]

以前、築後20年くらいのマンションで暫くいたことがあります。ちょうど、販売当初の購入者で定年になった人が多くなってきた時期でした。購入者が世代交代しても転入してくるわけでもなく、10年もすれば理事会の構成が難しくなるかな・・・という印象がありました。その頃、その町（京都ではありませんが、人口規模は京都よりかなり大きい）で囁かれていたのが、近い将来、入居者が少なくなって管理不十分になった老朽マンションを町としてどうしたら良いのだろうか、ということでした。そういう意味では、取り壊し費用を積み立てている定借マンションは一つの模範になるかも知れません。

[109: 匿名さん]

70年の低地借地権なので、最後の方は建物のメンテなども不十分になるなどの
問題があるかもと思いましたが。建物や住民の寿命に比べて十分に長いということは
住民年齢・建物老朽化などが起こった場合に、対応を検討する余裕があるとも考えられますね。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
築40年になったら自分は高齢者優遇住宅に入り、賃貸に出すということになりそう。家賃は10万前後とれたら御の字でしょうか。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
老朽化して、賃料が安いと、賃借人もそれに合った方になり、悪い方向にいきそうです。
プレミアム住宅化すると、良いのですが。

[112: 匿名さん]

108です
理事会をちゃんと構成できるだけの所有者が30人程度いるかどうかではないでしょうか？賃貸の部屋が増えると理事の候補者が減って、十分な管理組合の活動ができなくなりますし、下手をすると管理費や各種積立金の未納者が増えたりします。その先はスラム化です。所有者がうまく新陳代謝すれば、プレミアム住戸になることも可能です。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
おっしゃる通りですが、
70年の借地権物件であることがプラスマイナスどちらに働くかが問題です。
例えば、仮に40年程度経過して、プレミアムにならず、
建て替えが議論される状態になったときにどうなるかです。

[114: マンション比較中さん]

>>113 匿名さん
定借物件はぜったいに建て替えはしません。土地所有者との契約上、建て替えできません。

[115: マンション比較中さん]

>>114 マンション比較中さん
定借物件のジレンマは築40年後ですね。新たな購入者はめったにいませんので、部屋の売却は困難になり、賃貸に出される物件が急増します。そこから取り壊しが決まっている築70年目まで一気に老朽化が加速します。しかし、一般の分譲マンションでも、建て替えた例はほとんどありません。住民も高齢化し、建て替え資金が出せないためです（建て替え積立て金は不十分で、結局住民は数百万円の自己負担が必要になります）。ですから更地に返すというゴールが明らかな定借は合理的で、今後日本では増えてくると思いますよ。

[116: 匿名さん]

>>115 マンション比較中さん
40年後から70年後に更地で返すまで、30年間も維持費がかかります。
売却が難しく、老朽化が進むマンションにいつまで賃借人が居るかもわかりません。
費用の持ち出しのみ長期間にわたり発生する状態になるのではないですか。
土地付きマンションと比べて合理的とは思えないです。
まあ、遠い将来の話ですが。

[117: 匿名さん]

108です
20年ほど前に6年ほどマンハッタンで暮らしていました。もちろんレンタルですが、当時で築後40年ほどではなかったかとおもいます。あちらで言う１ベッドルーム（リビングダイニングとベッドルーム）広さは100平米くらいありました。
今でも当時以上の価格（当時で月2000ドルを超えてました）で貸し出されていると思います。基本的に50年を超えてもメンテさえよければ鉄筋コンクリートの建物は大丈夫なのです。それを、原価償却50年として、どんどん価値を落としているこの国の政策が変なのです。普通に現在の日本の技術でいえば鉄筋コンクリートのマンションは100年は持つはずです。そういう技術を反映できない制度になっている一つの理由が敗戦後の面積の狭いコンクリート建物の存在だったと思われます。ここ20年くらい販売されている物件では80平米を超えるものが増えていると思います。ならば、日本も、50年で廃棄みたいなことから卒業した方がいいように思います。そのような視点で、定借との比較を考えた方がよろしいのではないでしょうか。
100年もつ建物を50年過ぎたということで廃墟に向かわせる日本は変です。

[118: 買い替え検討中さん]

>>117 匿名さん
おっしゃるとおりですね。技術的には孫の代まで暮らせるマンションは造れるはずですが、それだと困る人々がいるんでしょう。造っちゃ壊し、を繰り返すことによって利益を得ている人達（業者）でしょうか。

[119: 名無しさん]

西口側のくら寿司の北を少し歩いたところにイーグルコートシリーズの建設予定がでましたね。
駅近なのでかなりの値段になりそうですね。
29世帯で、面積的に分譲マンションかはわかりませんが。

[120: マンション検討中さん]

119さん。
私も看板見ました。
あそこは賃貸マンションじゃないですか？
分譲マンションなら東向きか西向きしかないでしょう。私は南向きが希望なんでシエリアがいいんですが、今日も予約いっぱいで行けなかった...。
いいマンションほど早く売れてしまうし優柔不断な私には家買えない気がしてきました。