Brillia豊中南桜塚レジデンス PART 2

[匿名さん]

前スレが1,000を超えましたので新しく立てました｡

北摂､大阪どころか､全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､
その後も次々と全国区の話題を提供することになった物件です｡

今後の動向はいかがでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

[851: 匿名]

返金ないとおもいますが確か

[852: 匿名さん]

はぁー？キャンセル理由が転勤とかなら戻してくれますが

とにかくスレ違いが多いな！
このサイトの右上にあるスレッド検索を使って自分で調べたらどう？

[853: 匿名さん]

＞住宅ローン貸してる金融機関が担保不動産競売開始してくれるし

それはローンの支払いを滞らせた場合ですよね（勝手に話を変えないでください）。
そんな場合は849さん、あなたのおっしゃる通りで分かり切った話ですし、聞きませんよ。

ローンはきちんと支払っていたり、ローンがない場合はどうなりますか？

ローンをきちんと支払っていても、管理費を支払っていなかったら、代わりにローン
を引き受けた金融機関が管理費を取り立ててくれるのですか？　管理組合は住人が
管理費を支払ってくれていない場合は、ローンを引き受けた金融機関に請求できるの
でしょうか？

ここのマンションに限定した話ではなく、一般的にマンションの管理費滞納の現状は
どうなってるのかお聞きしたかったのです。　たとえローンはあっても、とにかく
ローンは払うも、管理費・修繕費を支払わない事例って現実的にあると思うのです
が、どうなのでしょう？　

[854: 匿名さん]

はぁー？管理組合が総会決議で当該区分所有権を競売にかける議決をするんや。
ただし、規約に競売できることが規定されてないとアカンけどな。

とにかくスレ違いが多いな！
このサイトの右上にあるスレッド検索を使って自分で調べたらどう？

[855: 匿名さん]

>管理組合が総会決議で当該区分所有権を競売にかける議決をするんや。

そうゆうことが形式的にはできることにはなってるでしょうが、実際にやろうと
思ったら大変なことでは？　管理組合というか、委託してる管理会社がそうゆ
うのはちゃんとやってくれるものなのでしょうか？

確かにスレ違いになってしまってますが、よくご存じの方のようなので、この際
その辺も教えといてくださらないでしょうか？

[856: 匿名さん]

>854
管理費を払わない・払えない人で、管理費が不足しているマンションが多くて社会問題化していること知らない？
ＴＶでも特集してたよ。理事が滞納者の住戸を一軒一軒廻って必死だった。

[857: 匿名さん]

マンションの管理組合って、飽くまでもボランティアですよね？
滞納が生じるとほんと大変ですよ。


現実の世界では、
「金融機関がやってくれるから大丈夫」「管理組合が競売にかける議決をするんや」
なんて簡単な話ではないでしょ・・

[858: 匿名さん]

そんな細かいことを聞いて一体何をどうしたいん？

この板に質問をいちいち記入する時間があるんやったら
「区分所有権＆競売」でグーグル検索したらどうですか？

こんなん↓がすぐに見つかるんやけどな

ttp://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/issue/issue14.html

もう相手にせえへんで

[859: 匿名さん]

お隣のプラウドシーズン南桜塚（戸建て）は、即日完売だったようですね。
価格は6,830万円 ～ 8,280万円と小振りだけどこの辺りではリーズナブルな
価格設定が功を奏したよう。

[860: 匿名さん]

＞８５８さん

あなた、結局実際のところはあまり知らないのでは？　他人に「もうちょっと勉強したら」
なんて言えるのかな？

実際のところ、滞納問題が発生したらどう処理されてるのか、聞いてるだけでしょう。
管理組合の理事等がボランティアで必死に対処しなきゃならないのか、委託してる管理会社が
やってくれるのか、そういった現実的な話を聞かれてるだけ。　全然細かい話じゃない。

最終的には法的に請求できるってことはどんな人でも何となく分かってる話。　そんなことを
聞いてるのではないでしょう。　リンクされてる内容なんて、それこそ一般の住人が知ってど
うするの？って内容ですよ。　

[861: 住まいに詳しい人]

>>859
だから？どうなん？（笑）
この地域であの土地面積でリーズナブル？
高いと思うけどな〜〜
最後の方は夜遅くまで吶喊工事みたいにやってたけど〜

決して頑丈そうな造りではないと思いますが・・・

[862: 匿名さん]

すごい人いるね


＞住宅ローン貸してる金融機関が担保不動産競売開始してくれるし

それはローンの支払いを滞らせた場合ですよね（勝手に話を変えないでください）。
そんな場合は849さん、あなたのおっしゃる通りで分かり切った話ですし、聞きませんよ。


＞８５８さん

あなた、結局実際のところはあまり知らないのでは？　他人に「もうちょっと勉強したら」
なんて言えるのかな？

[863: 購入検討中さん]

競売なんてほんと最後の最後の話でしょ。
それに至るまでの実際の話が知りたいのでしょうね。
こうゆうのはネットで探したって簡単に出てくるものではない。

まぁ今から滞納の心配するのも何だけど、こういった事情をよく
知ってる人がいたらサラッと教えてあげればよいだけのこと。
知らないのなら、レスしければよいだけ。

ここのマンションですぐに滞納する人が出てくるとは思えないけ
ど、修繕積立金は高くなってきますし、10年後20年後は現実的
な問題に十分なり得る。　今から気にする人がいてもおかしくな
い話でしょう。

すぐ隣のプラウドシーズンは7千万～8千万？　ここの上層階も
かなりの価格ですけど、やっぱりあの辺りは土地が高いのかな。
それでも即売ってことは、供給も少ないし、人気の高い地域なの
でしょうね。
千里の辺りだと8千万も出せばもっと広い物件買えるよね？

[864: 匿名さん]

千里は梅田から離れてるし、坂道も多いから、ここよりは土地が安いんじゃないですか？

[865: 匿名さん]

隣のプラウドとはマンションではなく、戸建住宅のことですね
庭のないせせこまい区画にして価格を抑えています

[866: 匿名です]

滞納している修繕積立金などの回収を管理会社がやるか、管理組合がやるかは、管理会社との契約内容次第では。確か、最後の段階の法的な手続きまでやるよう契約書に盛り込んでいるかどうかで変わると思います。間違っていたら、ごめんなさい。

一番心配なのは、予想外に突然、管理費などが値上がりすること。購入者は計画に示された修繕積立金の増額は想定に入れてますが、予想外に値上がりすると、悲鳴をあげる滞納者が出てこないか心配です。

そうなると、高額所得者も含めてマンション全体にしわよせが出てきますし、さらなる負担増にならないか。難しい問題だと思います。

[867: 匿名さん]

その気になって探せば滞納問題はウェブ上にゴロゴロしてると思いますが？？？
掲示板で質問するには内容が重たいと自覚している場合は自分で調べるべきだな

ttp://www.ammo.co.jp/article/13325537.html

[868: 購入検討中さん]

>滞納問題
ちなみにここは管理組合がやるのか、管理会社がやるのかどちらになってるのでしょう？
戸数の多いマンションですし、管理組合がやるのは大変ですよね。きっと管理会社がやる
ような契約になってると思えますが、どうなのでしょう？

また、コンシェルジェを含め様々なサービスは管理組合が勝手に変えたり、減らしたり
してしまうものなのでしょうか？　または住民の単純な多数決で決められてしまうもの
なのでしょうか？　

[869: 物件比較中さん]

このマンションの地域って、戸建てや土地の実際取引されてる価格って芦屋や西宮と変わらない
というかちょっと高いくらいですよね？　県が違うから比較すべきでないのかな…

[870: 匿名さん]

867さんが紹介してる滞納のウェブサイトをちょっと見ましたが、滞納の集金って本当に大変な
ことみたいですね。　とてもボランティアでは易々とできることではありませんな。

[871: 匿名さん]

滞納なんかよりもここの火急の課題は管理費の値下げやないんかいな？総会で２分の１以上の賛成で管理費は下がる
下げたくない金持ちと目一杯生活してる○○とのバトルにならんよう、理事会を積み重ねて穏便に解決しぃや

[872: 匿名さん]

南桜塚３丁目の土地が売りに出てましたが、丁度、坪単価１００万円でした。千里中央の駅徒歩圏とほぼ同じ坪単価です。但し向こうは、１区画１００坪程度なので、土地だけで１億がざら。
プラウドシーズン南桜塚は、完売して申し込み２日で打ち切ったみたいなので、良い物件は、高くても売れるってことかな。

[873: 物件比較中さん]

＞プラウドシーズン南桜塚

場所はよいと思いましたが、あの広さで（駐車スペースも狭いし）、７～８千万ならちょっと苦労する
と思っていましたが、2日で完売というのは正直驚きました。　ブランド力もあるのかな？　やっぱり
場所がそんなによい（人気）のですか？

[874: 匿名さん]

ブランドよりも希少価値かな？
けど本当に完売？ソースは？
30坪で坪100万としたら6000万円が妥当な価格

[875: 匿名さん]

２４時間常駐警備って本当に必要ですか？
というか、深夜に警備員が棟内外を巡回しているのを見たことはあります？

[876: 匿名さん]

＞というか、深夜に警備員が棟内外を巡回しているのを見たことはあります？

あります。　頻繁ではないようですが、一応されてますよ。
必要かどうかを問われれば、ちょっと考えさせられますが、２４時間人が居るというのは
やっぱり安心かと。　管理費を上げる必要が出てくるようならまた話は別ですが。
　

[877: 入居済み住民さん]

>>875さん
　居ないより居た方が安心であればいいのでは？
　それを魅力と感じで購入されたかたもいてるでしょうし。

[878: 匿名さん]

ここはオートロック、夜間照明、監視カメラ、各種センサーに加え、
オンライン２４時間セキュリティシステムが装備されているから
夜間の有人警備の必要度は薄いと思っています。

夜間警備を止めるだけで、管理費が月２６７０円減額になると試算しました。

時給１８００円×１０時間（２１：００～７：００）×３６５日÷１２か月＝５４７５００円／月
５４７５００円÷２０５戸＝２６７０円
管理費１２５５５円の人は９８８５円になります。

マンションのセキュリティがいくら高くても、玄関扉を短時間でも無施錠状態にしないことが
防犯上の基本です。我が家は自分で守るものです。

管理費見直しの有力項目だと思います。

[879: 匿名さん]

けど、よくよく地図を見ると、豊中警察署が走って数分のところにあり、果たして警備員が必要なのかという気も。

何かあったら、警備会社から警察に通報が入るんですよね。

[880: 契約済みさん]

有人警備と無人警備では全然違うでしょう。　センサーが反応し実際に人の目によって確認
するのに人が待機していれば数分で確認できる。　本当に何かあればその場で即警察を呼ぶこ
とができる。　無人だと警備会社の人が来るのに早くても１０分、２０分？　警備会社がセ
ンサーの反応ですぐに警察に緊急出動を要請などとてもできないし、応じてもくれない。

また無人警備システムは穴がたくさんありますしね。　有人なら、何かあれば（怪しい人が
覗き込んでいた等の情報）、見回りを頻繁にしてもらう等すぐに対応できますからね。

やっぱり有人夜間警備があるに越したことはないです。　

[881: 匿名さん]

まあ、有人警備はどちらかというと、「何かあったら」というよりも、「何かを引き起こさないように」というものですから。要は有人の交番と同じようなものです。あるとやはり犯罪の抑止効果は大きいですから。

[882: 匿名さん]

http://www.s205.jp/security/index.html

機械警備や防犯ガラスなど、これだけの充実した内容の設備に対して、「たくさんの穴がある」
とはなかなか言えないのではないか。

ピッキングもできないし、もし空き巣が侵入するとすれば、鍵のかけ忘れぐらいしかなく、
鍵をかけずにゴミ出しや廊下での立ち話など、主婦が昼間につい油断する時の方が穴があると
言える。

また、有人警備では「万一、各住戸内で何かあった場合も、常駐の警備員が即座に対応します。」
とあるが、
オンライン24時間セキュリティシステムでも「各住戸に設置した不審者の侵入に対応する
センサーのうち2つのセンサーが発報した場合は、緊急事態と判断し現場確認なしで警察へ
即時に通報します。」とあり、常駐警備員が各戸から通報を受けて、現場確認してから警察を
呼ぶよりも早く警察が来る。

豊中警察が近いという抑止力（変質者がうろうろしていない等）もあり、警備員がほとんど不要な
警備体制なのに、高い人件費をかけるのは、過度でぜいたくすぎないだろうか。


　　

[883: 契約済みさん]

８８１さんのおっしゃる効果は大きいでしょう。　警備員が見回りしてると犯罪の抑止効果は
絶大でしょう。　泥棒だけでなく、痴漢、器物損壊や悪戯等々色々な犯罪を抑止できると思います。
見回りしていないときは主要な監視カメラの画像で監視されてるのだと思いますし…　

センサーって万全なのでしょうか？　プロの手にかかればどうにでもなるのでは？
「ここは夜も警備員がいる」のと「夜は機械だけ」では全然違うと思います。

それと何といっても、数分で人が来てくれる安心感は大きいです。　例えば夜中遅く帰ってきて
知らない人がどさくさに紛れてマンション玄関に侵入してきたとき、直接話を聞いてくれる警備員
がすぐ近くにいるとどれだけ助かるか…　

まあ贅沢といえば贅沢でしょう。　ここら辺に２４時間警備員のいるマンションはないのですし…

いずれにせよ当面は現状維持でしょう。　８８２さんはこれから管理組合に訴えるつもりなので
しょうか？　それとも管理費が安くなるなら購入を検討するという方なのでしょうか？

２千円を節約して、夜間警備をなくす？　どれだけの人が賛同するのでしょう？？

[884: 匿名]

２00０円節約のために夜間警備をなくすならコンシェルジェこそ要らないと思う
管理人さんはよくやってくれるし
ただこういうサービスがあるから購入した方達には受け入れられないでしょ～
皆が一般人じゃないみたいだし

[885: 匿名さん]

「プロの手にかかればどうにでもなる」では、議論をつぶしかねません。
パッシブセンサーなどの人感センサーをかいくぐるには、電源を元から断つしか方法は
知りません。

警備体制よりもマンションの立地や特性を考えてみましょう。

豊中市は犯罪の発生件数が確かに多いですが、桜塚は治安は比較的良い。
多発地域は別の所です。また、豊中署が近く、犯罪を犯して短時間で警察が到着すると
いう犯罪者にとっては心理的にリスクが高いと考える立地です。

ガラス張りで見通しの効くエントランス、行き届いた管理で敷地内が雑然としていないなど
マンションの設計面や管理面からも、犯罪者が侵入できにくい配慮がなされています。

このようなマンションに対して、手厚過ぎるほどの各種の機械警備体制。

有人警備だけを取ってみれば、ないよりある方がよいという結論が組合員の総意になりそう
ですが、たとえ２０００円であっても、このマンションは今の仕様の機械警備で十分なものと
考えていますので、支払いたくないのです。

[886: 匿名さん]

警備員がいることによる抑止力といわれても、住民ですらほとんど警備員とすれ違わないだったら、犯罪をおこそうとする人は警備員を見て思いとどまることがあるんだろうか。部外者は警備員がマンションにいることすら知らないでしょうしね。

[887: 匿名さん]

コンシェルジェとか24時間警備とか、全戸億ションのマンションみたい。
こういったデベの歌い文句によって、相場以上の分譲価格で買うなんてことはしたくないね。

[888: 匿名さん]

＞住民ですらほとんど警備員とすれ違わない

夜中にマンション内を歩く住人は少ないですから、警備員とすれ違う確立も少ないわけです。
私たちの見てないところでちゃんと見回ってくれているのではないでしょうか？

[889: 匿名さん]

まあ現状の管理体制を納得してられるかは皆さんそれぞれでしょうが、一応了承して契約されているわけですから、
もう少し様子見になるでしょうね。

[890: 匿名さん]

警備員は午後９時から翌朝７時までです。
巡回が何時間置きか知りませんが、少なくとも管理組合の役員は知っておく必要があり、なおかつ本当にその通り巡回し、業務日誌に報告が記載されているかのチェックが必要です。
発注者である管理組合のチェック体制が甘いと、業者にナメられることもありますし、決められた巡回してないとなればそれこそお金がもったいないです。

[891: 匿名住民さん]

深夜に帰ることが多いですが、一度も警備員を見たことがないです。

[892: 匿名さん]

ということは、何かあった時だけ出動し、普段は部屋でモニターをチェックしながら待機する契約になっているのか？
あるいは、巡回する契約であれば本当に巡回しているか、一度監視カメラの録画を巻き戻して、早送りにして姿が映っているかをチェックするかですね

[893: 入居済み住民さん]

警備員が見回っているのを見たことがないという方が何人かいらっしゃいますが、夜間に北側ベランダに出て敷地内を眺めていると、警備員さんが結構隅々まで見回ってくれている様子が見て取れます。
また、夜間に帰宅する際に、マンション外周まで見回ってくれている様子も何度か見かけましたので、886さんが言われるような犯罪抑止力が無いなんてことは無いと思ってます。
外部の人から見てても警備員がいることわかりますからね。
たまたまあなたたちが見たことが無いだけで、結構きちんとやってくれてますよ。
大体こんな誰もが見る板で平然と、「警備員あんまり見たことが無い」と言うのは、それこそ犯罪助長するよね。
そういう神経が信じられん。。。
そこまでして管理費減らしたいのかね。
今の段階でこんなこと言う人達って・・・。入居前からわかってた値段が値上がりしたわけでもないのに、、、管理費滞納なんてことにならないようにお願いしますよ★
そんなんやったら、はじめからこんなところに住まんかったらええのに・・・。
ちなみに私は、警備員は居れば居るで結構安心感があり、良いと思っていますが、管理費・修繕維持費が今後予想出来る範囲を超えて上昇するようなことになれば、そんな管理費を払えなくなってしまう人続出になっても困るので、削っていくことを検討する項目のひとつとして有力ではあるかなとも思っています。
警備員万歳を主張するために嘘っぱちを書き込んでいるわけではございませんので、そこんとこヨロシク！

[894: 匿名住民さん]

そうですか。
一度も会ったことがないので、ちゃんと働いてるのかなと思って書き込んだつもりでした。
きちんと警備してるのなら、先ほどの書き込みは間違いですね。
悪意はございませんでした。お詫びして訂正します。

個人的には警備員はいてもいなくてもどっちでもいい派です。
管理組合で議論になれば、賛否割れると思うので、多数決で決めればいいかと。

[895: 入居済み住民さん]

抑止力という点からも、巡回中以外はできるだけマンション玄関に、外部の人から見える形で
居てもらいたいですね。　特に住人の帰宅が予想できる１９時から深夜２時ぐらいまでは…

今のところ住人から「夜間警備いらない」という声は上がっていないのでは？　そんな話が
あるのでしょうか？　

今のところは何もないですが、犯罪防止は長い目で見ていかないと…　２４時間呼べる人が
すぐ近くにずっと起きていてくれているというのは安心のできるよいサービスです。

[896: 匿名さん]

ここの管理費は物件がハイグレードである分、他物件と比べて、感覚的には１．５倍くらい高い。
つまり、通常１００００円のところを１５０００円支払っていることになる。１．０倍を超える
５０００円分として、エレベータの多さ、有人警備、コンシェルジェ、フィットネスがあげられる。

警備体制だけを議論するのではなく、これらすべて俎上に上げ、削減案を検討し、理事会で審議
することになるのであろう。サービスの質の低下をできる限り防ぎ、コストをそれ以上に下げる案が
望ましいのであろう。

エレベータの保守管理費　　　メーカーとフルメンテナンス契約を結んでいるのであれば、
　　　　　　　　　　　　　　スポット契約に切り替える、契約単価の一律引き下げ
　　　　　　　　　　　　　　
有人警備　　　　　　　　　　全面廃止か警備時間の縮小（全面廃止すれば、かなりの削減効果）

コンシェルジェ　　　　　　　人件費単価、配備延べ人数および営業時間の削減　　

フィットネス　　　　　　　　委託費の見直し　　　　

管理費は税金や社会保険料とは異なり、自分たちで決められるものである。

マンションをローンで取得したものの、　
①子供が成長し、教育費や食費が増大する時期
②修繕積立金が増額となる時期
③住宅ローンの金利優遇期間が終了する時期
④固定資産税の軽減が終了する時期

これら４つの時期が５～６年後以降に順次訪れることになろうが、
日本という国家がこれから衰退していく中で、給与収入の増収に多くを期待することができない。

管理費の削減は大事なのである。

[897: 匿名さん]

デベロッパーとその関連会社の管理会社との間でネゴ無しで決めた外注費なら、すぐにでも１、２割は下がるのでは？

[898: 入居済み住民さん]

修繕積立金は別として、管理費は安いくらいに思ってるのですが…　どんなマンションと
比較されてるのでしょう？？

まあ、どなたたが頑張って交渉してくだされば１割くらいは管理費の値引きが実現するの
でしょうが、なかなかそうゆう方はいないのでしょう。　896さんも一応こんな場で提案
してるだけですよね？　今一つ意図がよく分からないですが…

　

[899: 匿名はん]

ここのマンションには管理費が数千円安くなるとかの話をするような人には
入ってほしくありませんね(笑）

[900: 匿名さん]

買う前から管理費が高くて困るのなら、
この物件をやめたらいいと思うけど。
（何も考えずに買ってから後悔するよりはいいと思う）

今の値段でも大丈夫だけど、
安くなったら嬉しいというのなら問題ないけど、
入居者でもないようなひとが、
これとあれとを削れば安くなるし、そうしてくれと、
サービス内容を低下させるようなことを一方的に言っても
実現性は低い。
（サービスが気に入って買っている人もいるわけですし）
サービスなしがよければ戸建てが一番いいと思うけど。