Brillia豊中南桜塚レジデンス PART 2

[匿名さん]

前スレが1,000を超えましたので新しく立てました｡

北摂､大阪どころか､全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､
その後も次々と全国区の話題を提供することになった物件です｡

今後の動向はいかがでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

[771: 購入検討中さん]

まだ、表に出していない部屋もいくつかあるようです。
年収８００万以上じゃないと住めないマンション、と営業さんに言われました。
３階の駐車場にはたくさん小型車とまってましたよ。
ただし、満車ですが。。。

[772: 入居住民]

３階が小型車・・・小型車の定義が不勉強でなんですが、
軽２台以外は外車とＲＶ車が大半ですよ。

[773: 匿名]

ここに住むためには小型車じゃダメなの？
うちは普通の車ですが
見栄ばかり張ったお方の多い住みにくそうな物件ですね

[774: っていうか]

平面自走式なのに高過ぎ。駐車場自体の修繕費は機械式に比べ非常に安いはず。
駐車場以外の部分の修繕費にまわされる事が前提なら、駐車場借りてる人は借りてない人の分を負担してるってことやし。

[775: 匿名]

多分そういう細かいことを気にしないくらい余裕のある人しか住めないと思います

[776: 匿名さん]

774
じゃあ借りなければいい。
共有部分の場所に車おいているわけだから、金払うのは必要。
自走式駐車場だとよくでてくるね。こういう意見。
借りない人でも、広い駐車場のせいで、固定資産税高くなってるし、
結局どっちもどっちだとおもうけど。

[777: 匿名はん]

客観的にみて、敷地内にしては高すぎる。これは否めないなぁ。半額くらいなら不公平感ないんちがう？

[778: 匿名さん**]

駐車場の構造物の維持費は機械式に比べてかからないかもしれませんが、
土地の占有面積も広いので、固定資産税もそれなりにかかってきますよね。
共有部分なので管理費会計から支払うのでしょうが、駐車場代が今の半分では安すぎないでしょうか。
駐車場専用エレベータの維持費もかかるでしょうし。

[779: 匿名はん]

今の駐車場代が高いと思ってる人が多いので屋根のない安いだけの3階が一杯になってるのではないのでしょうか？



大切な車は普通屋根つきの駐車場に入れるのが普通ではないですか？

[780: 匿名さん]

屋根付き駐車場で2万以下なら、周辺住民から募集したらすぐに借り手は付くでしょうね。
まあ、マンション住民以外の人が立ち入れるようには絶対にしたくないとは思いますが…

でも現状のように駐車場1階2階がガラガラだと管理・修繕計画にも狂いが生じてきそう、
何とかなるものなのかな？

[781: 匿名さん]

>775
結局は、安い３階に皆さん群がっているようですから、そうゆうマンションでは無いと思いますよ。

[782: 匿名さん]

駐車場代が高くても、修繕積立金会計に回されるなら納得やけど、管理費で、管理会社に吸い取られるならアホらしいなー。

[783: 購入検討中さん]

このあたりでは、駐車場、これくらいかかって普通なのではないですかねえ。
１５０００円～２００００円あたりなら駐車場代として普通だと思います・・・・。
安いにこしたことないですけど！！

もう少しだけ安くなれば（販売価格）即決したいと思います。
４０００万代は年内に完売するだろう、とのことでした。

[784: 匿名さん]

１年間はデベロッパーが空いてる駐車場の賃料を払ってくれてるのでしたっけ？
今は何も問題ないでしょうが、この期間が終わっても駐車場が空いてたら大変
でしょう。　修繕費か管理費が計画よりアップするのは必至では？　または何らか
のコスト削減が行われる。　コンシェルジュや夜間警備はいなくなってしまうかも…

[785: 匿名さん]

２年目もデベロッパーがもってくれるってさ。

[786: 入居済み住民さん]

大手が事業主だと頼りになりますね。
現況、５～６０％の入居で駐車場契約率が約３０～３５％
３年目からが少々不安になりますが、一先ず安心。

[787: 購入検討中さん]

けど、やはり不安ですよね。
駐車場代は来年はデベロッパーがもってくれるかもしれませんが、
その後は分かりませんし、部屋のすべてが契約にこぎつけたとしても
駐車場が全部埋まっているかどうか分からない。

駐車場収入はなんとすべてが管理費にあてられているようです。
極端な話ですが、収入をたくわえず、日々の生活にすべて使っている
ようなもんだと思います。駐車場代がかなりの額で、台数も多いのに
なんですべてが管理費に消えるのか。謎です。
管理がしっかりしていると言えば、そうなんですが、管理会社と
高い値段で契約していないかどうか。

しかも、ほぼすべての駐車場が契約されいるという前提で予算が組ま
れているんで、デベロッパーの保証期間が終わった後、埋まっていな
ければ、即アウト。管理費アップか、管理契約の見直しに直面
するんじゃないでしょうか。私としては後者を希望しますが。
そのあたりの話をじっくりと聞きたいんですが。。。。

[788: 匿名]

現状で140～150の契約だそうです。
駐車場は全部埋まらなくても80～85％埋まれば採算はとれるそうです。
現状で入居に対して80％強の駐車場契約になっているそうですよ。

[789: 匿名さん]

駐車場代が、すべて管理費に吸い上げられているとは驚きやな。てことは、管理費に一人当たり３５０００円/月払ってるってこと。修繕積立金が倍になっても足りるかどうか･･･。

[790: 匿名さん]

＞駐車場

来客用のを大幅に増やしたみたいですけど、その来客用以外はやっぱりほとんど全て埋まらないと
管理費に困ってくるのでしょう。　まぁ本当にちゃんと部屋がほぼ全て売れれば（高くても）１階
２階の駐車場は埋まるとは思いますが…　２台目も解禁すれば借りる家庭が出てくるでしょうし…

[791: 匿名]

２台目も解禁してくれるはずですが、借り手はないのでしょうか？
駐車場作りすぎ？

[792: 匿名]

このマンションは今後、管理のあり方を見直さないといけないんでしょうね。駐車場代を修繕積立金にいくらかまわせるぐらい、身の丈に合ったものに。ギリギリの生活をしすぎ。

[793: 匿名さん]

このマンションの売りである、エレベーターの台数や植栽は一般的には管理費の中で大きなウエイト。防犯カメラを増やしたり管理費は増える一方だし。管理費と修繕積立金で、修繕積立の予算が多いマンションが長く住むには安心だが･･･。

[794: 匿名さん]

１２月に入居します。
駐車場選びに行ってきます。

[795: 匿名さん]

高いと思う人は買わなきゃいい話ですよ。

[796: 匿名さん]

購入価格も重要だが、特に高級マンションの場合はランニングコストも大事だね。これから何十年も払い続けるわけだから。神戸の方に超高級で有名なマンション（築２０年弱）があるけど、そこで管理費、修繕積立金で月２５万ぐらいだったね。

[797: 匿名さん]

自宅近くのマンションでも管理費が４万のマンションがあるが、物件価格が最低１億だった。ここも、もともと高い値付けで売る予定だったので、それだと、それなりにバランス取れていた。値下げで物件価格は普通の人で買える値段になったが、管理費はそのまま。今後の、修繕積立金の値上げで、管理費・積立金の総額が５万円超は必至。

[798: 匿名さん]

管理費と修繕積立金の総額は上がるにしろ（どのマンションでも修繕積立金はあがります）、
そこまで極端には上がらないのでは。コンシェルジュなどなど、日常の管理で無駄、贅肉は
いくらでもあるから、管理費が高騰するようなことがあるならば、おさえるため、見直すこ
とはいくらでもできると思います。マンションの販売価格が下がったせいか、高所得者ばか
りが住んでいるとは思えないですし、このままずるずる管理費などが上がるのはしんどいと
思う人が多いでしょう。

[799: 匿名さん]

今住んでるマンションは、大手デベのごく普通のマンションだけど、駐車場代等含めた共益費が平均２万５千円。決算書を見ると、管理費が０．５万円、修繕積み立てが２万円になってる。ブリリアなら、修繕積み立てが月３万円程度必要と思うから、あと２万ぐらい積み立て金を上げないと、長期修繕は破綻するかも。駐車場代が管理費に回されているのが痛すぎ。

[800: うーん]

久しぶりに掲示板見に来たけど、変な事で盛り上がってますねー。管理費とかは住人が気にすれば良いだけでは！？まあとりあえずここに限らずもう少し勢い良く売れて欲しいですよね。

[801: 匿名]

こんな時代だから勢いよくは売れないでしょ

[802: 匿名さん]

ここブリリアの修繕積立金はちゃんとどんどんと上がっていく計画ですから、不足することはないと思います。
想定外なのは、駐車場が埋まらず管理費が不足する事態です。
コンシェルジュ等切ればよいという意見もありますが、一応こうゆうのもあるという前提で購入してる
人も多いと思いますし、今あるサービスは削らないで欲しい。　　

本当は最初から管理費はもうちょっと高く、そして駐車場使用料はもうちょっと安くというのが本来あ
るべき姿だったのだと思う。　まぁ管理費が安いというのを売りにして住戸を売りたかったのでしょうね…

駐車場は2年デベロッパーが払ってくれるようですが、各住戸の管理費・修繕積立金はデベロッパーは何年
払ってくれるのでしょう？　これも2年だけなら、とにかく何としても来年中に完売してもらわないと。

[803: 匿名さん**]

未販売住戸の管理費・修繕積立金は、売れるまで何年でも売り主が全額負担することになっているようです。
ただし、未販売住戸分の駐車場代は元々１年間の補填となっていましたが、
管理組合と売り主との交渉によって１年延長されました。
（駐車場の延長分に関しては、厳密には計算方法が異なるので若干少なくなるようです。）

[804: 匿名さん]

＞管理組合と売り主との交渉によって１年延長されました。

ここの管理組合、しっかりしてるみたいですね。　ちょっと安心できるかも…

[805: 匿名]

どこの掲示板でも、買えない人や買う気のない人がくだらんことまで心配しなくていいのにね(笑)

[806: 匿名さん]

805
興味ない人でも結構シビアになるほどという意見をくれる事もいるから参考になる事あるよ。
ゆとりローン問題みたいに買ってからこんなはずじゃなかったのにって人結構いるし。

[807: 匿名さん]

参考になる事言ってくれる方もいますよね。
でも、明らかに悪意というか・・嫌な事言って楽しんでいる人が多いっていうのが問題かな。
まあどこにでもいますけどね。

私は去年ずっとマンションを探していましたが、どこも一長一短あってなかなか選べませんでしたね。
ここの掲示板も参考にしていましたが、悪口を気にしすぎるとどこも買えなくなってしまうので、
悪意に満ちた書き込みは無視していましたよ。
ちなみに私が重視すべきだと思う要素は周りの環境ですね。その点、このマンションはなかなか良いと思いますよ。

[808: 匿名さん]

先週駅でレンタサイクル借りて見に行ってきました。
落ち着いた住宅地で環境は抜群ですね。
服部緑地も近くとても良さそうでした。

[809: 匿名さん]

>805
マンションで、修繕計画は大事で、どうでも良いことではないです。
そこそこの金額の駐車場代が、管理費か修繕積立金のどちらに使われるか結構大きいよ。
　・管理費→管理会社の収入
　・修繕積立金→住民の貯金
このあたりは、販売時には表に出ずに、総会の際の、
年度予算の承認の際に配られてやっと分かる場合が多い。

月々の駐車場代も、修繕積立金と思えば金額も気にならないが、
管理費で消えると思うと、だまされた気分。

[810: 購入検討中さん]

「そんなの購入者の掲示板でやればいい」と思う人は読み飛ばしてください。

新築間もないマンションの管理にかかる費用なんて、業者のいいなりだと思います。
ディベロッパーは魅力あるマンションに映るよう、いろんなオプションを付け、
系列の管理会社も儲けを確保したいから、多めに管理費を設定したりして、
総額が膨れ上がるケースがあるのでは。ブリリアがそうかは分かりません。

コンシュエルジュにひかれたり、２４時間有人監視に魅力を感じたり、
スポーツジムを使いたいと思ったりと、ブリリアを選ぶ理由はさまざま。
それだけにどれかをやめようと思うと、いろいろと反発が出てくるでしょう。

ただ、ここの管理費は使い方は、贅肉でダブダブなんだろうと思います。
「マンション管理大損のからくり」という本（宣伝しているつもりはありません）
を読んでなるほどなー、と思ったんですが、
まずは管理会社にちゃんとした管理の内訳の見積もりを出してもらい、
ほかの会社と比較するなどして、値切っていく必要もあるんじゃないでしょうか。
３割安くなったという例もあるらしいです。
修繕積立金に駐車場代をまわすことも可能だと思います。

けど、そこまでの努力は並大抵じゃないでしょうね。
悩ましい。

[811: 匿名さん]

管理費が多く掛かるかどうかは、ある程度共用施設で決まりますよね。
ミニバブルの頃は、温泉があるとか色々有ったけど、
最近は、世相を反映してか派手なのが減ってますね。
但しここは、
・コンシェルジェ
・フィットネスクラブ
・豪華な植栽
・エレベータの数
など、共用施設を売りにしているのでダイエットが難しいかも。
同じような金銭感覚の人が多ければまとまるかも分かりませんが、
ここは、それこそ多種多様な人が多そうですから。

[812: 匿名さん**]

駐車場からの管理費収入の計画は、駐車場の利用率85％で計算されています。
従って駐車場が15%余っても管理費会計が減収とはならないようです。
物件のうち約3/4が契約済みのようですから、あまり大きな心配はしていません。

それよりも、共用設備や植栽、フィットネスルームやコンシェルジュ、夜間警備などに魅力を感じて購入した人と、
それらのサービスは不要だから管理費をとにかく節約したいという人との意見不一致が心配でなりません。
そもそも複数の世帯で暮らすマンションなのですから、住民間の意見もそれぞれでしょうが、
ローン返済に四苦八苦するような方が購入されても、住民とうまく調和できないと思います。

購入前には資金計画や物件の品質・立地、維持管理について詳細に調査して、
本当に自分が納得できる物件なのかと比較検討するものですが、
やはり資金計画に余裕がないと、管理費や管理組合への不満が増えるでしょうし、
ご自身・ご家族の生活を充実させるためにも、無理な資金計画とならないよう検討し、
予算的に無理なら他の選択肢ももっと検討してみるのもいいかと思います。

物件が好立地・高性能・高機能であっても、各ご家庭毎の事情・趣向によっては
メリットをあまり享受できないサービス・設備・性能・機能もあると思います。
自分たち家族が実際に享受できるメリットと、それに対してどの程度費用負担できるのか、
そのバランスをよく確認しつつ、比較検討されるのが良いかと思います。

[813: 匿名さん]

＞駐車場からの管理費収入の計画は、駐車場の利用率85％で計算されています。

駐車場が満杯で全ての駐車場収入の(金額ベースの）８５％ですから、現状はちょっと厳しいです。
１～２階の高額区画に空きが多いと８５％にはとても届かないですから。
お客さん用駐車スペースも増やしましたし、８５％はこれらを増やす前の数字ですよね？

まああと1年はデベが払ってくれますので、心配するにはちょっと時期が早いとは思いますが…

[814: 匿名さん**]

管理コストに関しては、管理組合でもよく議論されているようですし、
管理組合でも独自のコスト分析をやりながら実際に価格交渉されている実績もあるようです。
無駄な部分は交渉やアイデア次第で節約できると思います。

ただし、管理会社の変更については様々な視点が必要です。
売主直轄の管理会社であり、修理やメンテナンスに関しては他社以上の情報をもっています。

管理会社の最も大きな運用コストは人件費であることから、
安価な管理会社を選ぶということは、担当者一人当たりの担当物件数が増え、
その分のレスポンスの低下や、きめ細かいサービスを望むのは無理が生じます。
そうなれば、必然的に管理組合の仕事量が増え、
自分が管理組合の委員と成った場合の負担が増すわけです。

住民が頻繁に時間を割いて、管理組合への協力や参画が増えれば、コストを抑えた運用も可能でしょうが、
家族と過ごす時間を増やしたり、肉体的・精神的負担を軽減するために
多少多めの費用負担を容認されるご家庭も多いのではないかと思います。

[815: 匿名さん**]

駐車場の利用率に関して不安がないわけではないのですが、
竣工時（住戸契約率=約30%）は不安がもっと大きく、
１家庭で月数万円の管理費負担増加が予想されたので、その時ほどの大きな影響はなくなったと思っています。
現状にしても、若干（月数1000円）の増加は避けられないと予想しています。

[816: 匿名さん]

最近の書き込みを読んでいて、現状がよくわかりました。一点気になったんですが、特に814を書かれた方ですが、管理会社さんでしょうか？

何となくそんな気がしたもので。もし、間違っていたら、ごめんなさい。どうであれ、いろんな立場からの書き込みは勉強になります。

[817: 匿名さん]

管理会社のやつはこの板見ねぇだろ。。。

[818: 匿名さん]

自分の土地なのに駐車代がかかるということ自体が根本的におかしいのです。

戸建住宅で駐車代がかかりますか？他人の土地を借りるから月２万円を払うことになります。

分譲マンションの駐車代が近隣の相場と比べて高いとか安いとかという議論は、自己所有地か

賃借かという１８０度異なる条件を無視した議論です。東京建物から駐車場を借りているのでは

ないのです。

駐車代は無料であってしかるべしですが、ここは簡易機械式の自走駐車場なので、維持費と50年先

の建替え費用を駐車代として徴収することが必要です。この規模仕様の駐車場なら月々せいぜい

３０００円もあればそれらを賄えます。

したがって、それを超える料金（９０００円や２００００円）は管理費や積立金に充当されるので、

見かけ上、管理費が安いという錯覚に陥ることになります。

[819: 匿名さん]

訂正

「ここは簡易機械式の自走駐車場なので」

→「ここは自走式の簡易な構造の立体駐車場なので」


ついでながら、814さんはこのマンションの管理会社さんでしょうか？

マンション管理業務は外注が多いので、売主直轄である必要はまったくありません。

エレベータの保守点検はメーカー直轄である必要はありますが。

[820: 匿名さん]

そんなに気になるなら買わなければいいじゃん。