Brillia豊中南桜塚レジデンス PART 2

[匿名さん]

前スレが1,000を超えましたので新しく立てました｡

北摂､大阪どころか､全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､
その後も次々と全国区の話題を提供することになった物件です｡

今後の動向はいかがでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

[501: 匿名はん]

いやいやまだまだ最終追い込みどころか…
８０戸は残ってるらしいよ。

[502: 買うのをやめた人]

その最終じゃなくて、アウトレット行き間際ってこと。

[503: 周辺住民さん]

>>502さん
ほかにいい物件ありますか？

[504: 購入検討中]

>>502
買うのをやめたのではなく、買えなかった人なんでしょうね。

[505: 匿名さん]

私もそう思います！！

[506: 買わなくて良かった人]

↑高値で買って後悔してる人の悔し紛れですか？まだまだ下がりますよ！

[507: 504ですが・・]

>>506/502さん
　高値で買ってませんのでご心配なく！
　そんなんまだ下がるの分かってるのに買いませんよ（笑）

[508: 購入検討中さん]

なぜなんでしょう？
先日、物件を拝見に行ったところ空き物件(価格表示された)は40あまりだったのですが、
電話で残り物件数を聞くと80あるとか？
何をそんなに隠してるの？
欲しい物件が目隠しされててはどうしようもないと思うのですがね〜

[509: 匿名さん]

予算によって見せる表が違うのでは？　

しかし、まだ８０もあるのですか…　ちょっと厳しいですね。

[510: 匿名はん]

修繕費や管理費の事を販売会社に問い合わせてみたら、未販売物件に関しては、事業主が負担するとの事ですが本当なんですかねぇ～

[511: 匿名さん]

＞未販売物件に関しては、事業主が負担するとの事ですが本当なんですかねぇ～

それはそうでしょう。　どこの物件でもそれが常識ですよ。　逆にそうでないところなんてあるのですかね？

[512: 購入検討中]

価格はそこそこ安くなるみたいですが、やはり修繕積立計画がやばいですね
他物件と比べて、下手したら倍になるのと12年後の修繕一時金がムチャクチャ高いですね
これは他物件と比較して2.5倍
そこまで価値があるかどうかですね

[513: 匿名さん]

先日、この物件と他の物件を比較していて他の物件を契約したものですが、
その後、電話が掛かってきて、契約換えをしてくれないかまで言って来ましたよ。
既に払った手付金すら面倒見ると言ってるぐらいですから、一体幾ら値引きしてる
んだろうと思っちゃいました。

単純に立地が契約した物件の方が良かったのと、プラウドさんとか他の物件と比較しても
なぜかブリリアは部屋の畳数に比べてすごく狭く感じたので辞めたのですが。
全体的に縦長の間取りが多いので狭く感じるのですかね。柱がベランダ側にあるもの
光が入りにくく圧迫感を感じました。皆さんはいかがでしょうか？

[514: 匿名さん]

今は４～５百万は喜んで値引きしてくれるのでしょう。

[515: 物件比較中さん]

4〜5百万どころではないですよ。
先日私が話したのは低層階で800万値引きでした。
6階くらいで900万。
これから出てくる物件次第では1000万とかもあるみたいですね。

[516: 匿名さん]

当初の修繕積立金を安くしてあるのは売りやすくするための手法ですよ。
２０～３０年間の総額で検討する必要がありますね。

[517: 匿名さん]

しかし、８００万も値引きということになれば、３０年分の修繕積立金を全て補ってしまう額ですよね。

[518: 購入経験者さん]

８００万円値引きがあって、やっと買える人達にとっては

「30年分の修繕積立金と相殺」的な考えは成立しないわ

[519: 匿名さん]

それはありますよね。
90㎡以上のお部屋はこげ茶のフリーリングですが、とっても狭く感じます。
逆に、淡い色味のお部屋はほんっとに素敵。
素材がいいものだな～と実感しましたが、どうして90㎡以上の部屋にも淡い色味の部屋がないのかな、と不満に感じています。

今は子どももいて、明るく、少しでも広く見えて・・・と考えて部屋を選んでしまいます。

[520: 匿名さん]

12年後の一時金て・・・どれくらいなんですか？

[521: 匿名さん]

３０年間の修繕積立金は８００万円では済まないんじゃない？

[522: 匿名さん]

確かに他と比較すると30年で2～300万ぐらいは修繕積立金は上をいきますね。

[523: 物件比較中さん]

ここだけの話ではないですが、どうして修繕積立金等って毎年値段が上がっていくのでしょう？
確かに新築物件を売り易くするためというのは分かってるのですが、誤魔化しのように思えるので
やめた方がいいと思うのですよね。　それにどんどんと値段が上がっていくということは中古物件
が売れにくくなります。　少し高級な中古マンション等を探してみるとここの管理費・修繕積立金
が気にならないくらい高いところばかり…　最初から一律にしておいた方がわかり易くてよいと
思うのですけれども、そうゆうわけにはいかないのでしょうかね。

[524: 物件比較中]

〉520さん
12年後の修繕一時金は80ヘーベのお部屋で45万くらいでした。修繕積立金も35年で3万くらいの設定です。ちなみにプラウドは12年後の修繕一時金は20万弱、35年後の修繕積立金は16000円くらいだったと思います。
やはりブリリアの場合はエレベーターの数などが一番ネックになってるのでしょう。あと駐車場の利用も85％使用する事を前提に管理費も組まれてるのでそれをショートすると管理費も上がるでしょう。現状で駐車場は安いところばかり埋まっていて今後購入される方は高い場所しかないと駐車場使用率を85％を超えるのは無理でしょうね

[525: 物件比較中さん]

駐車場はここは２台以上契約可でしょうか？

[526: 匿名]

駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。
エレベーターが1基しかないマンションも見学しましたが、なかなかエレベーターこない。
これだけの設備とセキュリティーなら色々高くなっても仕方ないと思います。

[527: 物件比較中さん]

>駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。

情報ありがとうございました。　完売するまで待たないと駄目なのですか…
完売ってやはり２～３年は掛かりますよね…？

[528: 住まいに詳しい人]

現時点で入居者の80％くらいしか駐車場の契約はないみたいですよ。
一番安い場所以外であれば2台目の契約はできるのではないでしょうか？

[529: 匿名]

申し込み時に駐車場２台目は完売してから自治会？と相談と言われました。
来客用を当初１台のはずが現在１０台なので余ってるし変わってるかもわかりません。
ちなみに駐輪場は原則２台を我が家は３台確保、満車？になれば譲るように言われています。

[530: 匿名さん]

管理費の収支の内訳をはっきり知らないんですが、駐車場収入のかなりの額を管理費
にまわしているならば、収支バランスをこれから見直さないといけないんでしょーね。
管理組合がきっちり勉強し、複数の管理会社に見積もりを出させて、競わせて、
管理委託費を抑えたり、ほかの無駄な出費をなくしたりと。
そうすれば、駐車場収入のある程度の額を修繕積立金にまわすことができ、将来の
修繕積立金の増額幅も当初よりは大きくならないのでは。

ただ、それもこれも管理組合次第でしょうね。そこまで引っ張っていける人がいるか
どうか。そこまでは購入の際に分からないですから、なかなか判断が難しいですね。

修繕積立金の将来の見通しについては、３０年先のことなんて誰もわかりゃあ
しないので、あまり頼りにしないほうがいいのでは。これについても管理組合がきっ
ちり建物の状態を把握し、最小限の修繕を的確にしていけば、安く抑えることもできる
可能性があるのでは。会社によって計算の仕方や、ものさしが違うので、単純に「こち
らが安い」とかは、なかなか言えないと思います。

いろいろ書きましたが、要は管理組合次第でしょう。
グレードの高い物件なので、あとは管理費、修繕積立金さえ安くなればいいのですが。。。。

[531: 元不動産屋さん]

梅雨がなかなか明けないな。桜塚は今もにわか雨。

自走式の立体駐車場の場合、月々の使用料がたかだか３～４０００円でも
４０～５０年後の建て替えおよび毎年の維持管理費等を賄える。
すなわち、それ以上の金額は管理費および修繕積立金に充当されている。

駐車場の契約率が８５％を下回ることはないと思うが、見かけの管理費が
低く感じるのは、このトリックにある。

マンションの維持管理費で大きなウエイトを占めるエレベータの保守費用だが、
これを節約するには、メンテ会社との保守契約を調べると良い。
フルメンテナンス契約を結んでいるのであれば、これを見直し、POG契約に切り替える
ことを検討すべき。稼動後当分の間は、メンテ費の安いPOG契約で十分と思われる。

この２つの契約の内容については、ググればすぐにわかるはず。

[532: 元不動産屋さん]

自己レス、お許しを！

＞見かけの管理費が低く感じるのは、このトリックにある。
　　　　　　　　　↓

＞建物のグレードの割りに管理費が低く感じるのは、このトリックにある。

[533: 物件比較中]

修繕積立計画をなめてはいけない。
この数字は事業主が過去の経験に基づきこの仕様であれば何年後にはどれだけの修繕費がかかるであろうと言う事を経験値から出したものです。あとこのマンションの駐車場は100％確保し尚且つ85％使用を前提にしてるのは管理費負担にとってかなり厳しいかも知れないですね
おそらく完売しても85％は埋まらないでしょう

[534: 匿名さん]

最近は車を所有しない家庭本当に多いですからね。　最近でなくても大阪では車を持たない家庭は
たくさんありましたが…　
２台以上の所有も含めて７割埋まればよい方では？

[535: 元不動産屋さん]

駐車場が全部埋まらなくても、次善の策として区分所有者以外に貸すことも可能。そのためには総会の決議が必要。

第三者使用には課題もある。区分所有者とのトラブル処理や法人税等の納税義務が発生する。

空き区画が多くなければ、来客用を増やすか二輪置場に転用することになる

[536: 物件比較中]

535さん
それは理想論であって実際は無理でしょう
誰が住民でもないわけのわからん人に駐車場貸しますか？
車を所有してる人ならまだしも、所有してない人は許さないと思いません？
仮に７割の利用率であれば15％はショートすれば約30台分の46万くらい毎月不足になるのでしょうね～
単純に46万を205で割と…2000円以上管理費が上がりますよね

[537: 購入経験者さん]

全体総会も開催されてない今のうちから、
あんまり細かいことは止めようよ～
しかも、購入しない人達ばかりで議論するなよぉ

[538: 元不動産屋さん]

前述したが全戸売れれば区分所有者だけで８５％以上駐車区画は埋まると思うな

[539: 匿名さん]

というか、そういう話題は住民板に移った方がいいのでは？

[540: 匿名はん]

いやいや購入前だからこそ事前に考えられるリスクは知りたいよ。

[541: 物件比較中]

そうですよね
購入前だから知っておかないとね
買ってからあれこれかかるって知ればどうしようもないからね

[542: 元不動産屋さん]

出た！
泣く子も黙る毎度毎度の２段波状攻撃！
３回レスするとしつこいもんな！

[543: 購入検討中さん]

結論として管理費が多少上がるリスクがあるということでよいでしょうか？
でもせいぜい月２千円程度なのですよね。　それぐらいなら気にならないと思います。

[544: 匿名さん]

やはりそういうゆとりがある人しかここは買えんのでしょうな。

[545: 匿名]

駐車場、２台目可能なら喜んで借りますが
大阪市内と違い、駐車場料金もお得だから豊中市なら２台所有しているお宅もあるのではないでしょうか？
住人でもない人に貸すのはいやですね
完全オートロックの意味がない

[546: 購入諦めました]

あの数字は駐車場だけでその他樹木やエレベーターなど色々上がる要素はあります。最大の課題は残り８０戸くらいの物件を来年３月までには完売しないと…

[547: 匿名さん]

ここは高所得者向けの高級マンションでは決してないですが、一般マンションの中ではグレードの
高い物件、管理費等は比較的高いのはよく理解しておかないと。　無理して購入すれば後で苦労
をするし、他の住民の方にも迷惑を掛けることになるでしょう。

[548: 元不動産屋さん]

管理費や修繕積立金が増えることより
フラット３５の１００％ローンの利用する方が
ドボンする確率が高いんやないか？

[549: 購入検討中さん]

りそな銀行が薦めてるフラットスマイルも8月でなくなるみたいだしね〜
買いたい人は早くしないと・・・
金利優遇率が悪くなるよ。。。

[550: 匿名さん]

そろそろかな・・・