Brillia豊中南桜塚レジデンス PART 2

[匿名さん]

前スレが1,000を超えましたので新しく立てました｡

北摂､大阪どころか､全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､
その後も次々と全国区の話題を提供することになった物件です｡

今後の動向はいかがでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

[343: 匿名さん]

管理費の大部分は管理委託費じゃないのかなぁ。そうするとその中の人件費も考慮しとかないとね。

[344: 匿名さん]

最初に提示されたマンション管理費計画を外れ値上がりという事態になれば今あるサービスも
削らざるを得なくなるかもしれないが、そうでなければこのままでよいと思う。

ちょっと気になるのは今のところ駐車場収入が半分以下というところ。　未販売住戸の管理費
修繕費はデベが支払い続けてるはずですが、駐車場に関しては契約者がいなければ収入が入って
こない。　これらの収入があっての計画だと思うので…

[345: 入居済]

ご指摘の通り！ただ1年間は駐車場代を事業主負担となります。
2年目以降は台数少ないとやや不安ですが、細かいことは
気にせず今の生活が大満足なんで良いです。

[346: 元不動産屋さん]

しかしマンション敷地の北東角に植わってるケヤキは見事や、いわゆるシンボルツリーというやつか？
幹回りが太くて、樹高も高いから運搬費込みで２５０万円以上はするんとちゃうか？さすがハイグレードマンションや、樹形もすばらしいし、一見の価値あるで！

[347: 匿名さん]

このマンション西も南も東もとても綺麗なのですが裏側（北）がほんと普通のマンションの外観なの
が残念。　内廊下式にして外観を整える案はなかったのでしょうか？　本当にもったいない。

[348: 契約済みさん]

エレベーター
の個数と配置が熟考られており、殆どの部屋の北側の窓は履き出し窓（出入り可能）で北側バルコニー付きです。
北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？
北側からの外観の良さ云々よりも、売る際価値があるし、北側の部屋が明るくて快適です。
だいたい他人のマンションの北側の外観気にするって？？？
北隣のマンションや一戸建ての人ならまだしも。
他社の不動産関係の人かしら。

[349: 匿名さん]

＞北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？

そうなのですか。　階段等隠す構造にはできなかったのですかね…
北側が他の面に準じてスッキリした外観だったら購入を決断してたと思います。　
今はちょっと千里の辺りで真剣に検討しています。　またここを検討することに
なるかもしれません。

決して他社の不動産関係の者というわけではありません。　失礼しました。

[350: 元不動産屋さん]

内廊下式ってタワマンとちゃうねんから、ファミリータイプ需要の立地で北向き住戸を作ってもな
しかしジョイントが倒産したな、ここのつぶれた販売会社も物件概要を見たら消えてたな
物件概要の表示で所得証明が18年19年分ってなってるけど19年20年分に修正されてないな
ここをチェックしてる関係者の方は明日までに修正をお願いします

[351: 匿名さん]

＞元不動産屋さんはこのマンションの購入を検討してる訳でもないのにどうしてこのマンション
＞のことが気になるのでしょうか？　やっぱりその理由は秘密ですか？

やはり理由は言えないみたいですね。
どういった立場でコメントしてるのか明らかにしてくれたら参考にし易いのですけどね。

[352: 匿名さん]

あれ？　今後もライフステージが販売を続けるという話だったのでは？
実際は営業を担当するもイメージが悪いので名前を消しただけかな。

[353: 匿名さん]

それにしても、このマンションの管理費高いですね。修繕計画を見せて頂いていないので分かりませんが、駐車場代が管理費会計に組み込まれていて、駐車場代まで管理委託費に回されているってこと無いですよね。駐車場代が修繕積立金会計ならまだ納得できますが。ご存知の方おられますか？

[354: 元不動産屋さん]

極めて高度な指摘やな、あなたはマンション管理士さんですか？

入居者さん、管理規約をご覧になり、駐車場使用料の使途を規定する条文の確認をお願いします。

駐車場使用料は駐車場施設の改修のためにその全部または一部を積み立てる必要があるが、

ここはもともと管理費が高くつく物件である
→しかし管理費が高いと販売戦略上不利である
→それなら管理費を抑えたい
→管理費を抑えると初年度から単年度の管理費会計が赤字になる
→赤字にはできない
→駐車場使用料や専用使用料の一部を管理費会計に充当して黒字決算とする
→駐車場使用料をあまり多く管理費会計に充当し過ぎると、将来必要な修繕費用が
　積み立て不足となり、長期修繕計画上、課題を残すことになる

以上のような点から、管理費の予算や長期修繕計画をチェックする必要がありそうやな。

[355: 匿名さん]

管理費高いかなぁ？　設備とサービスを考えたらむしろ安いくらいだと思うが。　
駐車場が来年以降も埋まらないとなると（その可能性高い）、管理費の値上げは必至だと思うくらい
今は安いと思う。　値上げしないなら何かを削らざるを得なくなるだろう。

[356: 匿名さん]

私も、管理費は安いと思いますよ。

世帯数が多いからこのクオリティーなのにこの額で大丈夫なのね、と思いました。
他社さんのマンションの管理費とを比べてみても、遜色ありませんし、
ある程度はマンションを美しく保つ為には必要ですね。

１５年前、戸建てを買った友人達からは屋根を替えたら300万かかったとか、外壁の塗装費用が400万だったとか、そろそろそんな声が聞こえてきます。
積立金だけで少しづつ将来に備えて、管理費で掃除もしてもらえるのは快適かつ楽ですよ～。
考え方にもよりますが。
そこはマンションの良さですね。

住宅性能評価で2だそうで、（普通は1、小学校の体育館などの避難施設は3）90年はもつと言われているのも、
ローン返済後も安心して住めていいですね。
売ることになった時にも美しく保ってもらえたら資産価値も保ち易いでしょうし。

[357: 購入検討中さん]

さっきモデルルームの
前を通ったら、行列が
出来てたんですけど
なんの行列なんですかね？

[358: 匿名さん]

ついに叩き売りが始まったのか？？？

[359: サラリーマンさん]

急がなきゃ！！
・・・って、たぶん植木市に並んでいたんでしょ。
前は花屋よりお得な値段だった気がします。
棟内に移ったらこんなのも無くなるのかな？

[360: 元不動産屋さん]

今日もエエ天気やな
駐車場使用料は普通は駐車場のメンテ費分を管理費会計に回す以外は修繕積立金会計に回すんや、そやから駐車台数が少ないからといって管理費を増額することは無いんやけど、ここもちゃんとそうなってるかの確認が要るということや

[361: 匿名さん]

修繕積立金は今は安いけど、倍々ゲームであがっていくんでしょう。
確か、１０年後から５年ごとに上がっていくんじゃなかったですか？

[362: 匿名はん]

駐車代が１９０００円というのはいくら何でも高すぎる。周辺相場とあまり変らないし、自走式だからそんな維持管理費もかからないはず。どういう根拠からなのでしょうか？

[363: 匿名さん]

ある程度の空きを前提にしているのか、高級マンションだからなのでは。

[364: 匿名さん]

ここの修繕積立金は倍々ゲームでは上がっていきません。

上がる基準も２通りも用意されていて、住民が集まって管理組合でどちらの上昇率にするか決定します。

そんなパンフレットの説明さえされていないなんて、
全くターゲット外の顧客なのか（関心が高そうですが、まだ資料さえ請求されてない、もしくはMRにも行かれていないんですか？こんなとこの書き込みよりもまずそちらをおススメします。）

それとも、他社不動産関係者の書き込みなのか。
ほんといちゃもんが多いですね。

[365: 匿名さん]

＞駐車代が１９０００円というのはいくら何でも高すぎる。

それは1階（屋根付き）の値段で、現在ほとんどの人が利用してる3階（屋根なし）は9000円です。
9000円は周辺相場と比較してかなりお安いとのことです。

[366: 匿名はん]

自走式なら３０００円くらいの料金設定でも将来的な建替えも賄えると聞いたことがあります。１０００円とか無料は論外ですが…。リモコンゲートも特に珍しいものでもないですし。

[367: 匿名さん]

9000なら、周辺相場よりは若干安い。が、同マンション区分所有者が
使用する施設と考えると、自走式では高すぎますね。しかも3階で。

[368: 匿名さん]

かなり広い土地を使用してるのだから、駐車場利用者がしかるべき賃料を払うのは当然だと
思いますよ。　駐車場料金を低目に設定して、住人全体で高い管理費・修繕費を支払うとい
うのは、駐車場を利用しない人にとっては納得がいかないでしょう。

[369: 元不動産屋さん]

駐車場使用料は駐車場施設を５０年後に建て替えるとして、建て替え費用とそれまでの修繕や照明代とかの合計額から算定して決めたら、管理費から充当する必要はないことになるな、その費用は自走式なら１９０００円も取る必要ないやろということや

[370: 匿名さん]

やはり高いですよね。むしろ、通常管理費の補填に駐車場使用料が使われるんじゃないの？そうなってるなら、駐車場使ってない人だけ得しますね。

[371: 入居済住民]

管理費やら駐車場代やら、住民で無い方々が何故こんなにも心配してるの不思議？
元々が高級仕様になってるので細かい費用が気になるような人はココはお止めになられたほうが良いのでは。

[372: 匿名さん]

元不動産屋さんは何とか「このマンションの駐車場使用料が管理費会計に充当されてるかどうか」を
確認したいみたいようだけど、住人及び契約者は誰も答える気はないのですよね（ｗ

結局、元不動屋さん投稿は住人の人達にとっては「余計な御世話」としか思われていないということか？

[373: 匿名さん]

管理費もそんなに高くない、駐車場も高くないって言って宣伝する気持ちは
解りますけど、残念ながら売れないものは売れない。

[374: 匿名さん]

↑
お、出たな！
敵対心メラメラの他物件のスタッフ（笑）。
だいたいどの物件かは想像できますが。

[375: 入居済住民]

373へ　　違うんですって！高いのは確かなんですって。
入居してる私も高いのは理解してます。
それを十分理解したうえで購入してるんですよ。
「高いから売れない」って発想は違うんです。

[376: 物件比較中さん]

６千万７千万以上の住戸を買う層にとってはここの管理費や修繕費は全く高いものではないでしょう。
それなのにどうして売れないのかというと、やはりハイグレードマンションとしての魅力がいまひと
つなのでしょうね。　ちょっと狭いのですよね。　でも広くすれば１億以上にせざるを得ないし、そ
れならここの立地なら戸建てとなる…　本当に高額住戸は今後どうやって売ってくのだろう？

[377: 匿名さん]

最近、売れてるみたいだけど。。。

[378: 匿名さん]

そりゃー、すごい値引きですから。金額は言えないですが･･･。

[379: ご近所さん]

おれ、このあたりで朝刊を配ってるけど、まだそんなに住んでないで。

[380: 匿名はん]

売れてるとかすごい値引きとかって植木市のことですかぁー？？？

[381: 匿名さん]

ちょうど100くらい契約したようですね。

まだ引越ししてきてない家庭が多いのでしょう。
ここにきて契約数も伸びていて、友人は先々週考えてた住戸が売れてショックをうけていました。

マンション周りを見ていたら、木々の枯れが気になりました。
管理会社はちゃんと管理して欲しいですね。

水遣りのシステムはしっかりされていないんでしょうか？
枯れたら責任問題ですよね。

[382: 匿名さん]

枯れてた木々は植えかえられました。

[383: 匿名はん]

ちなみに植木市で買った木が枯れてもデベは補償してくれません

[384: 契約済みさん]

北東角側の竹の植え替えは見ましたが、駐車場側の木がまた枯れかけているんです。

管理会社に水をあげるよう言って欲しいです。

[385: 匿名]

お前が言えば

[386: ご近所さん]

枯れ木もブリリアのにぎわい。

[387: 匿名さん]

昨日、植栽植えかえてたよ。
Brilliaサンクス。

[388: 物件比較中さん]

現地見学してきました。

過去の書き込みにもありましたが、例のラブホがどうしても気になります。
物件そのものは、近辺の他新築物件の中では、一番評価をしているのですが、夜はネオンとか光ってるのでしょうか？

西側であれば、見えないとのことですが。
実際にはいかがですか？

[389: 匿名さん]

南棟の西側ということですね。
何階かによると思います。　５階以下なら見えないと思います。　でもそれ以上…
特に８階以上とかになってくるとバルコニーに出れば見えると思いますが？？　Ｓ１Ｓ２等なら室内から
は見えないかな。
夜はネオンがありますね。　５～８階なら、きちんと部屋から確認させてもらった方がよいでしょうね。
どうしても気になるなら、ちゃんと見ておいた方がよいと思います。　後で営業さんともめるのも面倒
ですからね。

[390: 匿名はん]

見えるとかいう生やさしい類のものではない、ネオンが点いたらはっきり言って目障り
南向きで６階以上なら、たいていの部屋からほぼ真正面に見えて闇夜の中で浮かび上がる、とりわけ６～８階は目線と同じ高さなので、慣れないうちは目のやり場に困ってしまうほど

[391: ご近所さん]

そのラブホに入って窓から外を眺めてる時に、ブリリアの住人と目が合ってしまって、
とても気まずい思いをしました。

[392: サラリーマンさん]

はい、嘘ついた人手を挙げて～。
目が見えるほど近くにはありませんね。

[393: 匿名はん]

ワシは「元不動産屋さん」やけど、391は虚偽発言やな
地図で測ったらネオンサインまでの距離は最短で約１７０メートル、野球の外野席からバックネット席の客と目が合うか？ラブホで外見るヤツも珍しいし、どこに窓があるかワカラン構造やし
今の季節やったら夜８時くらいにならんとネオンサインの威力は確認でけへん、気にする人は８時以降に部屋を見せてもらわな絶対アカンで
ただ一つの救いはチカチカせんことやな、住宅地やからチカチカは規制を受けてるかも

[394: 近所をよく知る人]

生まれも育ちも長興寺の私にとっては、あのラブホは何の気にもなりませんが。。。
とゆうかもはや名物！？あって当たり前。
何がそんなに気になるのか。。。

[395: 匿名さん]

私も同じくこの地域が長いので何にも気になりませんが…。
夜はピンク色に光ってるだけでチカチカはしてません。

[396: 匿名はん]

突然近隣の方が２人も登場したねＷＷＷ

[397: 匿名さん]

あのホテルってあの地域でもっとも古い施設の一つでは？
よく今まで残ってきたものです。
地域の人たちにとっては生まれた時からあるので、ほとん
ど気にならないのでは？　でも他地域から来た人たちにと
っては「なぜこんなとこに？」と違和感を覚えて、強く
印象に残ってしまうのでしょうね…

[398: 買い換え検討中]

８階以上上であれば、たいして気にならないです。

今売り出してる中層階以上なら問題ないでしょうが、希望して内覧されることをおススメします。

西側からは全く見えませんでした。

[399: 匿名はん]

知らずに住んだとしても３か月でネオンになれるとしても、ハイグレードマンションに友人を呼んで自慢したい奥さんにとっては、夜間に招待できない部屋はいくらかあるのはないでしょうか
引越しした初日の夜にバルコニーで旦那とケンカすることだけはないように物件のチェックだけはお願いします

[400: サラリーマンさん]

とりあえず今から内覧もせずに買う人なんていないと思うので
そんなに心配してあげなくても大丈夫じゃないですか？

[401: 匿名さん]

新しくマンションが建つように、ラブホもいつかは違う建物に変わるかもよ。

古くからあるラブホだからって絶対潰れないという保証はないのでは？

逆に老朽化に伴って建て壊しする可能性のほうが高いかも。スーパーなんかが建つといいすね。

[402: 元不動産屋さん]

この物件に否定的な発言がなされれば、それを打ち消す発言が必ず２０～３０分おいて２回あるのが常やな
ネオンが見えるよりもバルコニーの真ん前にセレモニーホールがある物件の方が遥かに嫌やな

[403: 匿名さん]

それはそうやろ。

肯定派、否定派がおらんかったら掲示板なんか成り立たん。

セレモニーホールのある物件？あぁ、Pのマンションやな。

あそこはすぐ横にセレモニーホール建設決定したらしいな。

[404: 元不動産屋さん]

そう言うたらここの近くにもあるけど、全然気にならん存在やな

[405: 購入検討中さん]

両方、そこで焼くわけじゃないからね。

[406: 購入検討中さん]

失礼しました。火葬は別の場所ですと、言うつもりで。

[407: 匿名さん]

火葬場の近くのマンションは香ばしい匂いがしていいらしいぞ

[408: 元不動産屋さん]

多分こんな展開になると思ったわ

[409: 匿名さん]

ラブホの近くのマンションは栗の花の匂いがしていいらしいぞ

[410: 匿名さん]

この展開も読めたわ

[411: 元不動産屋さん]

そんなにいい匂いやったら毎日自分でかいだら？

[412: 匿名さん]

うちの栗の木、枯れかかってます

[413: 元不動産屋さん]

明日は棟内モデルに移ってから初めての休み！
最近は売れてるらしいから引越し作業と来場客の出入りで北側の入口にガードマンをよおけ立てんとアカンのとちゃうか

[414: 匿名さん]

しかし、ホテルの件聞いてた方の御礼等の返答は一切なし…
ライバル業者が仕掛けた餌だったのかな？

[415: 元不動産屋さん]

ここにカキコしてる常連はワシも含めて４～５人、匿名さん、匿名はん、サラリーマンさん、契約者、入居済住民、近隣者と役者はいろいろ代わるけど

[416: 元不動産屋さん]

８月の淀川花火大会は夜遅くまで棟内モデルを開けるつもりやろけど、そうなったらホテルラフィーネのネオンサインが邪魔になるな
１００万円くらいホテル側に渡したらネオンを消してくれるやろ、ネオンを消したとしても当日はどっちゃみち満員やしな

[417: ふっ]

朝から晩まで張り付いて意味のない書き込み。なんか得してますか？

[418: 元不動産屋さん]

悪いけどワシ以上にここに張り付いてヤツがおるで！
物件の中傷コメントに対して間髪入れずに２回コメして打ち消す要員、１回では不十分、３回ではくどいからたいてい２回やな
住民をかたってコメして、かえって逆効果になってた時もあるな

[419: 元不動産屋さん]

オモロイネタのある奴はおらんのかいな？
今日現地モデルはガードマンが一人も立ってなかったようやな、安全確保とクルマ客の誘導に人が要るやろ、プラウドはおるのに
来場も少なかったみたいや

[420: 匿名さん]

よっしゃ。
この物件の西・東・南の坪単価はどれくらい違うんですか？

[421: 元不動産屋さん]

勘違いしてはります、もっと分かりやすく書いたら、
自ら仕入れた、あるいは発見したネタをここで提供できる奴はおらんのかいなというこっちゃ
例えば、正方形タイプの部屋は間取りが悪いから不人気で売れ行きが悪い、そやから値引き率が高いんちゃうかとか、そんなんや

[422: サラリーマンさん]

・・・何だか意味不明な書き込みが増えてますね・・・大丈夫ですか！？怖くなってきた・・。

とりあえず東・南・西で坪単価はかなり違うと思いますよ。はっきりは知りません。
それと確か東は構造にちょっと違いがあった気がします。
オススメはやはり南ですね。西はもうほとんど無いって話だし、東は正確には北東なので
あんまり日が当たらないと思います。

[423: 匿名さん]

西側もルーバルつきの部屋は残ってますよ。

[424: 買い換え検討中]

422さん

＞それと確か東は構造にちょっと違いがあった気がします。

って、具体的にどういう事ですか？

東側の１階部分を検討しています。

[425: 匿名さん]

販売センター棟内にはいったけど、客は変わらず来てるみたいだね。
エントランスには女の子２人ほどす待機してました。

[426: 匿名さん]

でも、ピークは過ぎたかな…
まだ購入検討で訪れる人はパラパラいるようですが、限定された住戸目当てみたいですし。
低層階の比較的低価格の住戸が一通り売れた後、どうなるか。

[427: サラリーマンさん]

424さん

すみません構造自体に違いはありませんでした。
基礎を支える杭の違いです。
東は既設コンクリート杭で、西と南は現場造成杭です。
おそらく場所によって地質に違いがあるのではないでしょうか？

東側の１階ですか。駐車場があるのは魅力ですよね。気になる建物も無いですし。

[428: 匿名さん]

東側は階数が低く、杭１本当たりの加重が比較的軽いため、
既成杭を使っているのではないですか？
西と南は杭が太いため既成杭ではなく現場造成杭を使っているのでは。
ちなみに杭の底が拡底杭になっているのは、東側も変わりません。

[429: 匿名さん]

訂正です。　加重→荷重

[430: 物件比較中さん]

すいません　414さんに　呼び出されたモノです

先日は色々とご意見いただきありがとうございました。
西側であれば、見えないことも再度の訪問で確認できました。

個人的には、MRでの印象は中の建具あたりも高級感を感じていたのですが
実物の建具は個人的な好みとあわず、白い色彩に統一されていて
また、現在販売しているお部屋はすべて、同色とのことでしたので
ちょっとがっかりという感じです。

今は、同価格くらいの物件を
エリアを広げてみてみようかと思っております。

[431: 匿名さん]

おつかれさま。。。

[432: ご近所さん]

430乙！
誰も呼んでもいないのにここに出てきて、
なおかつ、他の物件にするとわざわざ報告W

[433: 匿名さん]

高層階の高額物件を検討してる人には内装に満足できない場合は多いでしょうね。
ちょっとおとなしすぎると思う。　どうしてもここの立地でということでなければ
6千万以上なら他でもたくさん候補はありますから。

[434: 匿名さん]

高層階は濃い色のタイプだったと思いますよ。
なので430さんが検討しているのは高層階ではないと思いますが･･･

[435: 物件比較中さん]

430です

１０Fしか見てませんが、建具は白色調でした。
確かS4だと朧げながら

[436: 匿名さん]

最上階とか高層の角部屋は全部濃い色だったと思いますよ。

価格帯によって分けているのでしょうか。

[437: 匿名さん]

低層階、高層階問わず、90㎡以上のお部屋は濃い色で、それ以下の部屋は淡い色です。

まだ両方の色合いの部屋が残っているはずです。

だから430さんの発言は、部屋を見ても調べてもない虚言という事になりますね。

また他物件の不動産の書き込みですかね～。

いやらしい～。

[438: 匿名さん]

＞部屋を見ても調べてもない虚言という事になりますね。

そうとも限らないのでは？　９０㎡以下の部屋ということで探していたのなら話は合致してるの
では？

でも１０階という高層階でなくてもよいのなら、９０㎡以上の部屋もターゲットに入れることは
できたはず？？　確かに違和感の残る投稿ではありますね。

まあ、現物を見ての第一印象が悪く、急激に購買意欲が落ちて、詳しく聞かなかったのでは？
また、営業も下手だったのかな。　色違いで買ってくれるのならとてもよい見込み客だったのに
ね…

[439: 元不動産屋さん]

ついにネタ切れか？
販売坪単価が２００万円を超えてるようでは客も来ないし、板も活気なくなる

[440: サラリーマンさん]

我が家は淡い色の部屋がとても気に入りましたよ。個人的には安っぽくは感じませんでした。

まあ、年齢を重ねると好みが濃い色になるような気もしますけどね。でもそうなればその時に
リフォームしちゃうしかないですね。

[441: 匿名さん]

住人板できてるじゃないの。閑古鳥だけど。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15179/

[442: 匿名さん]

住人板1月に出来ているのにびっくりする位閑古鳥だね。
これが実態なの?誰か教えて。