Brillia豊中南桜塚レジデンス PART 2

[匿名さん]

前スレが1,000を超えましたので新しく立てました｡

北摂､大阪どころか､全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､
その後も次々と全国区の話題を提供することになった物件です｡

今後の動向はいかがでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

[22: 不動産屋]

営業マンがホンマの事を言う訳ない。９０戸イコール４０～５０戸。
入居戸数は集合ポストの名前の表示数でわかる。現地を見学した時にチェックしたら？

[23: 不動産屋]

契約状況が気になる場合は、営業マンに契約戸数ではなく、引渡し済み戸数は何戸かと質問しましょう。
契約戸数９０戸と言っていたのが、仮に後日ウソであることが判明しても、営業マンはその時以降に解約が出たと言い訳ができるが、引渡し済み戸数は言い訳できない。
新学期が始まったばかりなのに子供の転校の問題を持ち出すのもナンセンス。

[24: 物件比較中さん]

社宅としての買い上げがあったのなら、入居されてないところがたくさんあっても納得できるの
ですが、それはないのでしょうかね…
やはりまだ４０～５０しか売れてないのでしょうか。

[25: 不動産屋]

一般的に下記の数式が成り立つ
営業マンが売れたという戸数＞=実際の契約戸数＞引渡し戸数＞入居戸数

[26: 匿名さん]

営業さんに以前聞いたのですが、西向きはほとんど売れたみたいです。
NO１６さんが南側道路からは少なく見えたのはそのせいでは。。。

駐車場もあまり入ってないように見えたのですが、
外から見えにくい駐車場代の安い屋上を皆さん選んでるみたいです。

やっぱり頑張って買っているので、駐車場は安いところを選ぶんですね。
そういう意味では早く買うメリットも一応あるんですね。

[27: 匿名はん]

NO16ですが今から西向きの住戸の状況を散歩がてらに見に行きます
平日この時間帯はファミリー世帯なら照明が点いていますがＧＷはどうでしょうか？

[28: 購入検討者]

駐車場は何が何でも安い場所にするかね？多少高くても入出庫し易い区画から先に埋まるんやないの？料金が安い区画は何かしら条件が悪いということやしな。後から住むほどいい区画は空いてないもんな。

[29: 匿名はん]

駐車場は屋根なしの３階が９０００円で一番安いみたいです。でもここが一番人気で残り１０台ほどの空き状況でした。

[30: 匿名さん]

９０００円は安い。　屋根ありの２階３階は賃料が倍以上するのでしょうね。　１階は２台位しか止まって
なかったような気が。　確かに屋上はたくさん止まってました。

営業マンが売れたという戸数＞=実際の契約戸数＞引渡し戸数＞入居戸数

この数式は当然でしょうが、問題は売れたという戸数と入居戸数の数があまりにもかけ離れてることなの
ですよね。　結果信用することができないのです…

[31: 入居済住民]

駐車場はできることなら１階が良いですが１階と最上階で『１万円／月』の差は大きいです（泣）
最上階はかなり埋まってますよ。１階は１台だけですね。

[32: 入居済み住民さん]

入居は4月上旬の時点で６０戸と聞きました。

[33: 匿名さん]

具体的な話が盛り上がっている所で検討し始めの人間の話で申し訳ないんですが、立地的にここはいいのでしょうか？駅からちょっと遠いですが、過去のレスを見ると物件のグレードや学区も良いとの話なので。

[34: 匿名はん]

NO16,NO27ですが、
昨日夜の部屋の点灯数は約45戸（南東西面合計）でしたので、外出やリビングルームの消灯等を考慮すれば入居済み戸数が60戸というのは妥当な数字かと思います。
したがって営業マンの言う「売れた戸数」90戸は誇張過ぎることはないかと思います。
すなわち、契約はしたが未引渡しあるいは引渡しは済んでいるが未入居が30戸あるということになります

[35: 物件比較中さん]

まだ半分残っているとはいえ、どんどんと売れてるみたいですね。
５０００万以下の物件は完売が近いのかも…

[36: 匿名さん]

＞駅からちょっと遠いですが、

遠いですか？？
１０分程度なので遠いとは感じませんが。
桜塚で他の新築のマンションに比べればはるかに近いです。

[37: 匿名さん]

最寄駅が１０分の普通停車駅でこの価格だったら、「桜塚」にこだわらなければ結構構物件があると思いますが、
やっぱり「桜塚」っていいんですかね？

[38: 物件比較中さん]

千里中央プライムステージ等ではなく、ここを選ぶメリットはズバリ何でしょう？

平面自走式駐車場は確かに魅力的ですが、他には何が優れてますかね…
千里中央はやはり大阪市内へちょっと遠いのかな…

[39: 匿名]

子供がいれば教育環境の良さでは！？
緑地公園も近いし、子育て環境の充実さで言えば府内一かも！？
千里中央は住みやすいですか？

[40: 入居済み住民さん]

初めて投稿します。
すでに入居をしておりますが、正直満足しております。
たしかに贅沢なところはありますが、１日の内の約3分の１を過ごすので、多少なりとも安らぎを持てればと思います。
とは言うものの、正直まだまだ灯りが少ないので寂しい所もあります。是非ご検討されている方は、灯りを燈して下さい。
よろしくです。

[41: 匿名さん]

ＮO４０さん！！！　質問です！！！

この度の販売会社の民事再生等で色々不安に思うところはありますが・・・
購入検討中です。

物件はとても素晴らしいと大変気にいっております。

あとは価格の問題だけです。

実際のところ、値引きはございましたでしょうか？？？

今検討しているお部屋が、１割引き以上の値引きが可能であれば、

なんとか購入できるのでは！！というところなのですが・・・

差し支えなければ、ご回答頂けると大変うれしいです。

[42: 不動産屋]

関係者ではないが大いに差し支えある質問やな、賢明なるＮＯ４０氏はスルーするであろう

[43: 匿名さん]

２月に入居した知人が６０戸売れているようだと言っていましたし、４月に購入に踏み切った子供と同じ幼稚園のママさんからは、９０戸契約済と聞きました。

契約してからすぐに入居できる即金購入のかたばかりじゃないので（現住家屋を売却の住み替えの人とか、ローン決定後の引渡しとかで）、９０戸販売済と言うのは、あながち嘘ではなく実態に近いと思います。

確かに知人のおうちにお邪魔したら、屋上に車いっぱいとまっていました。駐車場代が９０００円と１８０００円の違いは我が家には大きいですし、２０５戸のうちの高額な部屋は購入検討外なので、検討できる部屋の残りを考えると、決断時かなと思います。

１割値引きがあるなら、我が家も購入にふみきろうかと思いますが、どなたか値引きされて購入されたかたいらっしゃいませんか？

南桜塚小校区の区画整理地内で、この規模のマンションは今後も希少かと思うのですが、決断されたかたの決め手もやはり校区でしょうか？

[44: 不動産屋]

↑↑↑　　家庭の主婦風の文章表現で記載されているが、

こんな早朝から主婦が長文を載せるわけがないな

ところどころで主婦が使いそうでない言い方もあるしな

最後の２行は完全な蛇足、物件の宣伝であることがモロに判断される

[45: 匿名さん]

１割は可能かと…　１割で決断できるのなら、すぐにＭＲへ！
とにかく一度訪れて、聞いてみるべきです。

[46: 不動産屋]

へぇー！最近は゛ささやき゛をネットでもするんや！
１割はすぐに値引きするんかいな！プラウドにも客が来てるみたいやし、今日明日が勝負やな！

[47: 匿名さん]

不動産屋のあなたはなんの用でこの掲示板にきてるのですか？
参考になるような意見も書かないし、人の文章にちょっかいかけてるだけですよね。

[48: 匿名はん]

私は不動産屋の書き込みに参考にしてますよ。「ささやき」なんて販売手法も勉強になりました。

[49: サラリーマンさん]

購入しようと思ってます。
桜塚ではこれ以上の大規模マンションは開発されないでしょうし、学区の良さも継続されるでしょう。

販売の遅さが不買スパイラルを増長しています。
販売会社や建設会社の問題はあくまでも、会社更生なのでおおきな問題とならないと思います。

販売完了になれば、希少価値物件になり、将来が有望ではないかと思います。

価格に折り合いが付けばの話ですが、、

[50: 入居済み住民さん]

NO.40です。

今回非常にびっくりしたのが、検討中に他の物件の営業さんが、あの物件（ﾌﾞﾘﾘｱ）はここが駄目だとか、ここが悪いとか言う悪口が多かった事でした。今回このﾌﾞﾘﾘｱを選んだ理由の一つとして担当してもらった営業さんがそういった他社を落とす発言をされなかった所にあります。（たしかにこの口コミの中にあるように、上から目線の営業さんがおり、非常に感じが悪かったです。ですので、私は担当を替えてもらいました。）
たしかに色々いわくは付いていると思いますが、私はそれ以上にこの作りに納得してます。金額に関しては、それぞれ個々の価値観に照らしあわされて判断されて良いのではと思います。

最後にこのサイトで繰り広げられている、不動産関係者の誹謗・中傷のやめてほしいと思います。
そういうことは必ず自分に跳ね返りますから。

[51: 不動産屋]

希少価値について書かれていましたが、この物件の一番の希少価値はさてどれでしょうか。
・大規模な開発で環境整備も充実
・桜塚地区という立地
・学校区が良い
・曽根駅徒歩10分以内
ダマして申し訳ないですが、以上のどれでもありません。
一番の希少価値は、本地区のどの新築もしくは中古物件にもない、11階以上の住戸があることです。
したがって値付けが強気であり、将来にわたって価値が期待できます（ラブホのネオンサインが見えるのは欠点）。
逆に中間層以下は、他の新築物件とまさしく競合しますので、１割引きとかいうことになるのです。
この内容は既出かもしれませんが、何のために投稿していると指摘されましたので、最近この板に立ち寄った方のために載せました。

[52: 匿名さん]

後々高く売れるということはないでしょうが、適正な相場価格で出せば売れ易い（人気）物件となると思います。
ただし、それは低層階だけで、高層階に関しては今の価格からはかなり落とさなければなかなか売れないでしょう。

確かに高階層には希少価値がありますが、今の価格を将来的に維持できるとは到底思えないのですが、どうなの
でしょうね。

[53: 購入検討中さん]

高層階は希少価値でしょうが、あの価格では売れると思えないです。低層階はそこそこ売れており、特に西側は、ほとんど売れて、あと数戸のようです。部屋も駐車場も安いところから売れているようですから、値下げを待つより、早く購入したほうが良いかもです。営業の人も、３年ぐらいかけてゆっくり売りますと、妙に余裕？ですから。
私の気に入っている点は
・自走式駐車場（かつ、エントランスが歩車分離）
・共用部分の豪華さ（外観、植樹含む）
・周辺の環境
気に入らないところは、
・管理費等の経費が高額
・バルコニーの狭さ
ですかね。

[54: 物件比較中さん]

西側だけどうしてほとんど売れたのでしょうか？　価格面だけですか？　
エントランスから近いから？？

[55: 匿名さん]

ほとんどってあと何戸残ってました？？？

[56: 購入検討中さん]

もともと、マンションの場合、西向き住戸は安めの設定が一般的ですが、このマンションは西向きが国道側を向いていますので、眺望・騒音？の面で価格改定の際に特に値下げしたようです。但し、国道に面している訳ではないですから、結構お得と思います。エントランスに近いのは個人的にはメリットと感じないです。

[57: 匿名さん]

西側で残ってるのはもうルーフバルコニー付きで７０００万超の部屋だけかな…

[58: 匿名さん]

そうなの！！？？もう中層階以下はないの？？？

[59: 匿名さん]

西側はもうルーフタイプしか残ってなかったよ。
安いとこから売れてる感じです。
1年たってから高いとこ値引きしてもらってもねぇ。。。

[60: 物件比較中さん]

マンションはやぱり南向きやろ！
洗濯もんもよう乾くで。
西日は暑いってみんな知ってる？

[61: 匿名さん]

やっぱり安い部屋から徐々に売れてしまってるんですね。

購入意思があれば値引き待ちしてる場合じゃなくなってきたかな。

南向きも中層以下は秒読みかもね。前向きに検討していこうと思ってます。


んで、ここの販売はこれからどこがやるの？

[62: 匿名]

ここは南向きでも南東です
西向きと言ってもベランダは南西です。
南向きは間取りがあまり広くなかったような。
角は100平米越してたけど。
高いよね。

[63: 匿名さん]

じゃあ、西向きのほうが低価格でお買い得じゃないですか！

でももうないんよね？

[64: 匿名はん]

この物件の原価は、専有坪あたり推計で２２５万円であることはご存知でしょうか？
原価ですので販売経費や販売委託手数料が乗っていません。これらを乗せて、企業として一定の利益を得るためには、坪約２８０万円以上で販売しなければペイできない物件でした。坪１８０万円で全部売れたとしても４０億円の赤字が発生することになります。
この原因は用地を高値掴みしたからです。日立造船から約６０億円というべらぼうに高い額で取得しているからで、建築費が３０億円とすると、原価総額は９０億円となり、専有面積を４０００坪とすると、冒頭の２２５万円となります。
用地費については日立造船の有価証券報告書からわかります。建築費の坪単価は６０万円で計算していますので内部情報では決してありません。
今後の購入判断の一助になれば幸いです。

[65: 匿名はん]

嘘だ～
商売じゃないやん！

[66: 匿名はん]

専有面積４０００坪は小さ過ぎたかもしれません。訂正させて下さい。
敷地面積は２５００坪で容積率は２００％なので延床面積が５０００坪、その８０％を専有面積としましたが、これだと１戸平均２０坪しかないことになり、小さ過ぎます。
平均２５坪とすれば専有有面積が５０００坪となり、原価が坪１８０万円まで下がることになります。

[67: 匿名はん]

原価１８０万でも、今の販売価格では事業として商売になってないので、平均２５坪では足りないかと。２００戸以上あるため、平均で１坪ちがうと２００坪以上変わってくる。正確な平均坪数・坪単価を割り出せる人っていらっしゃいますか？

[68: 匿名はん]

物件概要で延床面積がわかれば、その７５～８０％が専有面積として類推できます。正確には全体価格表にある１戸ずつの専有面積を合計するかです。

[69: 匿名はん]

工事単価も推定で、解体費、設計費、ランドスケープ費等もありますので結局は正確な原価は出ません、また金利もかかってきます
おおまかに言うと最初の売出し値で収支トントン、値引き分が赤字ではないでしょうか？

[70: 匿名はん]

えぇ～？当初の価格がボッタクリすぎの価格で、現在の価格もハッキリ言って高い。赤字は有り得ないと思いますよ。

[71: 匿名さん]

そうですね。デベロッパーはいろいろなデータから損益分岐点をはじき出してますから、最初でトントンというのは無いですね。最初の分譲価格で総戸数の何割が売れたらペイするか、分譲価格をいくらにすれば何割売れるか等は充分計算済みでしょうから。