グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

>管理費高そうです

絶対に高くなるでしょうね。
管理費だけでなく、修繕積立金などもかなりの高額かと…。
でも、そういう金額をあまり気にせず
この立地が良いという方が購入されるのかと思います。
住んでみたいですが、うちは難しそうです。。。

[82: 匿名さん]

16戸の規模ではマンションのメリットが享受できそうも無い
役員なんかもすぐに回って来そうだし住人に一人でも変なのが混ざるとやっかいだ

[83: 匿名さん]

戸数、すごく少ないですよね。
メリットは、部外者が入ってくるとすぐに分かるところではあるけれど
スケールメリットが得にくいというところはあります。
この戸数だと固定費もかかりやすいので
賃貸化とか投資用にというのはなさそうではありますが。

[84: 匿名さん]

>>29 匿名さん
あそこは随分前から使われていないですし、間もなく取り壊されますよ。

[85: 匿名さん]

小規模派か大規模派かで好みが分かれると思います。
これくらいの小規模だとほとんどの世帯の顔がわかるであろう安心感もあると思います。

1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC　で　54.12㎡ ～ 146.60㎡　のプランにとても興味があります。
早く公開されるといいなと思いますが、第1期は9月中旬販売予定とのことなので、もう少し待つ感じかなと思います。

特に1LDKの広さが気にになっています。
あとは価格ですね。

[86: 匿名さん]

物件エントリーすれば間取り見ることができますよ。
まだされていないのですか？

[87: マンション検討中さん]

気になっているのですが、価格帯はどれくらいなのでしょうか。もし実際に見学にいた方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

[88: 匿名さん]

購入検討されている方は
管理費や修繕費に関しては総戸数がかなり少ないだけに、高くなってしまうこと前提で把握していらっしゃるんじゃないでしょうか

16戸という少ない規模で、管理人費用、植栽管理、エレベーター保守、機械のメンテナンス、電気代等を負担することを考慮すると
年数がたつにつれて、高額になってくるんでしょうね

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
管理費が上がる理由は特にないですが、修繕費が段階的に上がる設計をするのは近年の動向からすれば極めて普通と思います。グランドメゾンなので、仕様はしっかり、その分、価格も高価でしょうね。むしろ、そうであってほしいぐらいです。

[90: 匿名さん]

どのマンションでも、年数が上がればいろんな費用が高くなっていきますよね。
マンション購入を検討している方はみんなそれは覚悟の上かと・・・。
ただ、ここは元々の物件価格が高いでしょうし
並の収入では手が届かないだろうなと思います。

[91: 匿名さん]

管理費は上がらない。上がっても物価上昇や消費税増税分程度。
修繕積立金は段階的に上がっていく。これ基本。
その上で注意しないといけないのは、駐車場使用料をどう扱うか。
「マンションは管理を買え」と言われますが、駐車場使用料の扱いでそれが分ります。

[92: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページに、この物件の評価結果がUPされていました。
そこに外観パース図が添付されていました。

北野坂に面してのブラックフレームのガラスウォールが特徴的で目を引くのではないでしょうか。
植栽も豊富で、その間に戸建ての門扉のような物が見えるのは何でしょうか？
外壁の低層部の濃い色の部分はタイル貼りのようですが、薄い色の部分もタイル張りでしょうか？
北野坂に相応しい、落ち着いた感じの建物ではないでしょうか。

[93: 名無しさん]

>>92 匿名さん
落ちついた外観ですね。立地的に1階を店舗にしてもいいのに。播磨館の新鮮野菜争奪に新たに加わることになりますね。

[94: 匿名さん]

外観、かっこいいですね。
ガラスウォールのところは、実際の間取りにどう影響を与えるのかというのも
見ていけたらいいなと思います。
戸数は多くないし三宮徒歩圏だから、値段はかなり良いお値段になりそう。

[95: マンコミュファンさん]

年収50億越えだけど凄いお洒落で興味ある
桃鉄の中の話だけど
実際は280万
でも興味あるのは事実
最上階か上の角部屋がいいです

[96: 匿名さん]

場所がとにかくいいです。
本当に買えたら買いたいですよね。

今は物件エントリー受付中。エントリー限定サイトあるみたいですが、どういった情報を見ることができますか？

[97: マンコミュファンさん]

桃鉄資産男
今のところ間取りだけですね
ワンエルはまだ１つだけです
あとは大きいのが多数

[98: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページ見ました。
環境性能の項目の中に太陽光発電による太陽光の利用があることが有になってました。
太陽光発電設備の設置がされているマンションなんですね。
これも管理費や修繕積立金に影響してきそうな気がします。

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
本当ですね！
共有部分である屋上で発電するので、管理費の削減になりますね。
自家消費しきれなかった電気は売って現金収入にもなりますしね。
太陽光発電はメンテナンスコストが殆どかからないし、設備が故障してもそれをカバーできる買取価格に設定されているので、つけて損はない設備。
小規模なのでメリットが享受でき、積水は良く考えているなーと感心します。

[100: 匿名さん]

太陽光発電はメンテナンスコストがかからないということでメリットが高いのがいいですね。
小戸数となると共用部分の電気代も気になりますが、自分の所の太陽光発電で賄うことができれば、
管理費を抑えられるという利点がありますから、戸数が少ないというメリットが最大限になります。

立地の条件がいいということなので、人気が出そうですね

[101: 匿名さん]

駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。
実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。
太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある
建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。

[102: 匿名さん]

信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。
時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。

太陽光発電はお金を生むのでいいと思います。
共有施設としてゲストルーム、カフェ、ラウンジ、ライブラリーなどが備えられたマンションがありますが、これらは無料もしくは原価の使用料なので維持費ばかりかかるだけですからね。

[103: 匿名さん]

太陽光発電は時代の流れですが評価は難しいです。
生んだお金より修繕費の方が掛かりそうで特に小規模マンションの場合は住民全員が大規模修繕費に耐えられるか疑問です。
共用施設はそもそも16戸では何も出来ないと思いますが？
馬鹿みたいな管理費、修繕積立金を払えば別ですがね。

[104: 匿名さん]

ここと競合しそうな物件で神戸北野コーポラティブハウスてのがありますね。
300平米を超える部屋があったり、総戸数が11戸だったり、駐車場が平面11台だったり、いろいろと異次元なんですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？

[105: 匿名さん]

小規模高額物件って購入には勇気が要りますね
住民に一人でも変な人が混じると大変な目に合いそう

[106: 匿名さん]

大規模高額物件、小規模低価格物件、大規模低価格物件なら変な人が混じる可能性が低くなるのですか？

規模や価格帯に限らず、共同生活において変な人が混じる可能性はあり、都心の大規模高額物件の住民板でも迷惑な住民に関する書き込みは少なからずありますよね。

結局、マンションだろうが戸建だろうが、変な近隣住民のリスクは必ずあるもので、それに当たるか当たらないかはほぼ運否天賦。
変な人が混じってるか、新築では知る由はないし、中古でも調べるのはとても困難。

でも、小規模物件のほうが何かあった時に、迷惑を被っている住民が一致団結しやすいんではないですかね？大規模だと我関せずの方が多くなりますし。
また、高額物件なら自営業者や経営者などの住民も少なくないでしょうから、日頃から法律の専門家とお付合いのある人の確率が高く、何かあった時は対処しやすいのではないですかね？

変な住民のリスクを考えるなら、ずっと賃貸と言う選択肢がありますよね。

[107: 匿名さん]

小規模高額物件は変人が一人でも混じったときに受ける影響が非常に大きいと言うこと

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
なぜそう思うのですか？私は規模や価格帯に関係ないと思いますけどね。
小規模高額物件に限って『影響が非常に大きい』具体的な理由を、そうでない物件と対比させて説明してくれませんか。
そもそも、“変な人”や“変人”がどんな事をすると想定しいるのか、何に対する影響を心配されているのかが全くないので、小規模高額物件の方がリスクが高いとの主張が理解できません。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
「非常に大きい」と言いつつ、それについて何の説明もできないのですね。
結局、それってあなたの非論理的な感想ですよね？

[110: 匿名さん]

でも普通に考えたら、小規模物件の方が理事になる頻度も高いし、理事会での合意形成時に持つ1票の重みだって大規模の場合と比べると全然違うよね。
そこに、変わった人が1人いる場合のしんどさはそりゃ小規模物件の方がキツいだろうなーとは思うけどね。
ただ確率論として、大規模になればなるほど、変な人が入る可能性も大きくなる、とも言えますが。

[111: マンション検討中さん]

隣人がどういう人かは気になるけどマンション内に変な人がいるかどうかなんて考えたこともないです。
そういう人はマンションどころか戸建てでも距離が離れてる所にしか住めないのでは？

[112: 通りがかりさん]

入居者のことを気にするより、災害を気にしたほうがいいと思いますよ。

北野は散策や観光にはいいけれど、多くが土砂災害警戒区域（土石流）なんです。ウェブですと「兵庫県CGハザードマップ」がわかりやすいですが、この北野坂を中心に、風見鶏の館の北から山幹まで、広い範囲が警戒区域です。

地元ではみんな知ってまして、大雨では異人館も警戒しすべて休館になります。戦前の阪神大水害では北野町では14人がお亡くなりになりました。

この先さらなる温暖化、豪雨の頻発が予測されてますが、熱海の土石流を目にして、木造じゃないから大丈夫と割り切れるかどうか。少なくとも下の階は「いい場所」と喜んでいる場合ではないように思いますね。

[113: 匿名さん]

いやいや流石に警戒区域内って言っても北野のこの場所まで土砂災害が起こったら神戸の街は無くなるよ。
危ないのはもっと上の方、シエリア辺りまでだよ。
あの辺りは確かに危ない。

[114: 通りがかりさん]

>>113 匿名さん

山裾の方は県や市の警戒図を見るとわかるように、角度的に狭いんです。土石流は低い場所沿って谷筋に「扇状」に広がり、高低差で力が増しますので、北野坂は山幹まで危険とされています。

そういえば震災直前まで、神戸は安全と言う方が多かったいましたがどうなりましたか？　

以上、中央区在住住民でした。

[115: 匿名さん]

私もここの物件を検討を始めて一番最初にしたことはこの警戒区域の調査です。
ここに到達する土石流は、北野川上流の山の中で起きる物ですが、北野川は普段はほとんど水が流れていません。
そして、山の中にはいくつもの砂防ダムがあり、山の麓には大きな沈砂池があります。（https://hirukarasanpo.blog.fc2.com/blog-entry-1185.html）
国や神戸市は過去の災害を教訓に何重もの対策を施しているようです。

しかし、最近は50年に1度、100年に1度の大雨が頻繁に降ります。

ただ、北野川や北野の歴史を調べても、この地域で土石流は起きたことがないようです。その証拠として、1903年と1904年に建てられた萌黄の館や風見鶏の館が当時の姿のまま120年後の今も建っています。

113さんも仰る通り、もし、この物件の場所まで土石流が到達するような災害が起これば、ここより山側は壊滅しているでしょうし、北野地区だけではなく、六甲山系のいたる所で大規模な土石流が発生し、西は須磨区から東は芦屋市まで表六甲は壊滅しているでしょう。

[116: 匿名さん]

>114
震災と豪雨災害を一緒くたに語られても？です。
この辺りは豪雨土砂災害の危険度は無視できる程度と思います。

[117: 匿名さん]

仮に100年に一度の豪雨で土砂災害が発生してもシエリアが強固な一次防波堤になり、下流にもいくつもの防波堤建造物が有るのでここは安全ですよ。
せいぜい北野坂を少しの土砂が流れるくらい。
これまでの他所の豪雨土石流発生時の映像を見えば想像できる。

[118: 匿名さん]

この物件より北側が景観条例地区なので、ワコーレが建ってないのが残念。
ワコーレは、北野テラスや山本通 ベルヴェツィオの様に、警戒区域の最前線に建てるので民営砂防ダムとして働き、下流の人達の役に立つんだけどな。

[119: 匿名さん]

こちらのマンションは物件エントリーしないと間取りもわからない感じですか？

興味があって見たのですが、エントリー者様限定サイトがあるようでした。
資料請求された方、間取りは閲覧できそうでしたか？
もしくは、まだ公開されていないんでしょうか。
すごくいい場所に建設されると思います。

土砂災害、発生リスクがあるのかわかりませんけど、災害リスクを考えるとどこも買えない気がしちゃっています。

[120: 匿名さん]

総戸数16戸をどう考えるか？
それなりの管理を求めると管理費がすごく高くなりそうで悩みます。

[121: マンション検討中さん]

一部、価格でましたね。
やっぱりお高い

[122: 匿名さん]

坪５００ですか・・・
とても買えない

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん

プレミアは500、ね。他はもっとリーズナブルですよ。

[124: 匿名さん]

坪340万円がリーズナブル？
東京都内で買えますね。
やはり庶民には無理な値段です。

[125: 検討板ユーザーさん]

高いか安いかは別として北野坂でこの規模の綺麗な形の土地が出ることはなかなかないからね
買いたい人はいるでしょう

[126: 匿名さん]

坪単価340万～540万ですか。
さすが、三宮でこの価格は高いですね。
維持費も54㎡でも最低25000円/月かかりそうですしね。
しかも修繕ではなく管理費が高いので更に上がって行きますね。
高いけど、高すぎて買えない価格ではないですね。

[127: 匿名さん]

なぜこんなにも高いのでしょうか？新築プレミアムだから？？
それにしても高すぎると思います。
この物件が建つ山本通２丁目には、戸建てもちらほら建っています。
それらはどれも億を超えるような物件ばかりなのでしょうか？

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
都心部の不動産価格上昇が続いていますから、それによる土地仕入れ価格の上昇のせいでしょうね。戸建てに比べてマンションは堅牢な構造物で長期的流動性が高い分、資産価値も高く人気なので戸建て以上に値上がりしているせいかと思います。
ベイシティタワーズ等もかなりの値段になっている様ですので、そこと比較するとこちらの方が立地は断然良いと思いますし、割安に感じる人もいると思います。
ただ、こういう一等地の値段はそろそろ天井かと思いますし、そうなると次は郊外物件の値段がどんどん上がっていってしまうと思われます。ここが高すぎると感じる場合には、今のうちにそれなりに便利な郊外物件を買っておいた方が良い様に思います。

[129: マンション検討中さん]

16戸の小規模物件で利便性とか気にしない人向けのレア立地なのだから変な値段ではないと思いますし、割とすぐ売れると思いますよ。設備グレードも高いでしょうしね。

三宮の端の倉庫街改造して似たような値段で700戸売ろうとしてる物件と比べたら常識の範囲内ですわ。

[130: マンション検討中さん]

土地が高いのもあるかもしれませんが資材不足も影響していますよね
すぐに暴落するという人もいれば１０年以上この傾向が続くと予想されているような人もいてこれ以上上がらないことを願うばかりです