グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[67: 通りがかりさん]

>>49 口コミ知りたいさん
その古い考え方が変わってきているという話では。

[68: マンコミュファンさん]

お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。
しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。

この物件の問題ではないですが、北野坂のゴミ出しシステム改善しないかな？観光客にこんなの見られて神戸市民として恥ずかしい‥。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>49 口コミ知りたいさん
3年前に三宮の賃貸に住んでいました。
物件を探すのに阪急三宮北側徒歩圏内を何件か内覧しましたが、築40年、50年の物件かなり多かったですよ。住宅がない商業圏内っていうのはサンキタから神戸サウナやドンキホーテの辺りまで、その付近でも1階は店舗で上階は賃貸住宅が多かったし、それより山側だと古いアパートやマンションの合間にちょっと個人商店がある感じで、更に山の方に行くと築古の戸建てがかなりありました。東は生田川から西が元町商店街入口までのJR以南は海側の方がむしろアパート少なくほとんどマンションで築40年の物件も少なからずありましたが、階層が低そうな所はなかったし、私が住んでいた旧居留地はむしろ高級志向の方がお住まいでしたよ。
また、私は大阪出身で今も大阪に住んでいますが、大阪市内が階層の低い人が住んでいるというのもまったく違うと思います。
三宮や大阪市内の狭い一角をイメージされているのだとは思いますが、偏った話だなという印象です。

[70: 匿名さん]

延々と長文ご苦労だけど、中央区の明治からの歴史を知らないのが丸わかりだよね。４５は的を射ている正論。

[71: 名無しさん]

この立地でしたら地階は商業施設でもいいのになと思うのですが、高級マンションとしてはネガティブ要素なのかな？

[72: 検討板ユーザーさん]

>>70 匿名さん
>>49は明治の話でしたか。
今からマンション購入を検討するのに昔話をされるとは思っていませんでした。

[73: デベにお勤めさん]

>>71 名無しさん
確かに１階の店舗はありだと思いますが、コロナで見通しがつかず不安要素は避けたのではないでしょうか？
JR三ノ宮駅前もしばらく更地が続くような状況ですからね。
それと、店舗を入れると管理会社の仕事が大変そう。
16戸しかなく管理委託費も少ないだろうから、管理会社はやってられないのでは？

[74: 匿名さん]

73です。
名前の選択が違ってました（汗

[75: マンション検討中さん]

明治からの歴史は興味ないですけど
北野坂と言えば三宮徒歩圏の中では抜群に良いイメージですし、三宮の便利さと立地の良さが両立する物件はあまりないので、いい物件だと思いますよ。

私は三宮近辺で住みたいのは元町（県庁前）のプラウドとここくらいです。

[76: 名無しさん]

ラシュレを比較対象にしながら一番小さい部屋、低層階で3700万くらいなら考えたい。でも16戸だと修繕積立金がキツそう。駐車場利用者じゃなくてもこれの修繕積立は折半？機械式だから高そう。そんなこと気にかけない方々が購入し、大規模修繕前に次の新しい物件へと出ていくのでしょうね。

[77: マンション検討中さん]

>>76 名無しさん

ラシュレと距離こそ近いけど、土地の坪単価も建築費も全然違うと思う

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
ラシュレは幅の広いフラワーロードに接しているので高いよ。
路線価だと、ラシュレは97万/平米、ここは66万/平米。
実際の相場はどれくらいなのでしょうね？

[79: 名無しさん]

ラシュレよりここの方が、交通量も少なく静かですし三宮駅や元町に行くにも近くて利便性がいいと思うのですが、どうしてかフラワーロードのあの辺りは価格高めですよね。新神戸駅も
近いからなのかな？　それともやはり坂っていうのが北野の価格を安くしてるのかな？

[80: 名無しさん]

同じ積水のグランドメゾン成城レジデンスが同じく16戸ですね。階数が違うと思いますが、あんな感じの外構になってほしい。ワコーレな感じは勘弁です。

[81: 匿名さん]

>管理費高そうです

絶対に高くなるでしょうね。
管理費だけでなく、修繕積立金などもかなりの高額かと…。
でも、そういう金額をあまり気にせず
この立地が良いという方が購入されるのかと思います。
住んでみたいですが、うちは難しそうです。。。

[82: 匿名さん]

16戸の規模ではマンションのメリットが享受できそうも無い
役員なんかもすぐに回って来そうだし住人に一人でも変なのが混ざるとやっかいだ

[83: 匿名さん]

戸数、すごく少ないですよね。
メリットは、部外者が入ってくるとすぐに分かるところではあるけれど
スケールメリットが得にくいというところはあります。
この戸数だと固定費もかかりやすいので
賃貸化とか投資用にというのはなさそうではありますが。

[84: 匿名さん]

>>29 匿名さん
あそこは随分前から使われていないですし、間もなく取り壊されますよ。

[85: 匿名さん]

小規模派か大規模派かで好みが分かれると思います。
これくらいの小規模だとほとんどの世帯の顔がわかるであろう安心感もあると思います。

1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC　で　54.12㎡ ～ 146.60㎡　のプランにとても興味があります。
早く公開されるといいなと思いますが、第1期は9月中旬販売予定とのことなので、もう少し待つ感じかなと思います。

特に1LDKの広さが気にになっています。
あとは価格ですね。

[86: 匿名さん]

物件エントリーすれば間取り見ることができますよ。
まだされていないのですか？

[87: マンション検討中さん]

気になっているのですが、価格帯はどれくらいなのでしょうか。もし実際に見学にいた方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

[88: 匿名さん]

購入検討されている方は
管理費や修繕費に関しては総戸数がかなり少ないだけに、高くなってしまうこと前提で把握していらっしゃるんじゃないでしょうか

16戸という少ない規模で、管理人費用、植栽管理、エレベーター保守、機械のメンテナンス、電気代等を負担することを考慮すると
年数がたつにつれて、高額になってくるんでしょうね

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
管理費が上がる理由は特にないですが、修繕費が段階的に上がる設計をするのは近年の動向からすれば極めて普通と思います。グランドメゾンなので、仕様はしっかり、その分、価格も高価でしょうね。むしろ、そうであってほしいぐらいです。

[90: 匿名さん]

どのマンションでも、年数が上がればいろんな費用が高くなっていきますよね。
マンション購入を検討している方はみんなそれは覚悟の上かと・・・。
ただ、ここは元々の物件価格が高いでしょうし
並の収入では手が届かないだろうなと思います。

[91: 匿名さん]

管理費は上がらない。上がっても物価上昇や消費税増税分程度。
修繕積立金は段階的に上がっていく。これ基本。
その上で注意しないといけないのは、駐車場使用料をどう扱うか。
「マンションは管理を買え」と言われますが、駐車場使用料の扱いでそれが分ります。

[92: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページに、この物件の評価結果がUPされていました。
そこに外観パース図が添付されていました。

北野坂に面してのブラックフレームのガラスウォールが特徴的で目を引くのではないでしょうか。
植栽も豊富で、その間に戸建ての門扉のような物が見えるのは何でしょうか？
外壁の低層部の濃い色の部分はタイル貼りのようですが、薄い色の部分もタイル張りでしょうか？
北野坂に相応しい、落ち着いた感じの建物ではないでしょうか。

[93: 名無しさん]

>>92 匿名さん
落ちついた外観ですね。立地的に1階を店舗にしてもいいのに。播磨館の新鮮野菜争奪に新たに加わることになりますね。

[94: 匿名さん]

外観、かっこいいですね。
ガラスウォールのところは、実際の間取りにどう影響を与えるのかというのも
見ていけたらいいなと思います。
戸数は多くないし三宮徒歩圏だから、値段はかなり良いお値段になりそう。

[95: マンコミュファンさん]

年収50億越えだけど凄いお洒落で興味ある
桃鉄の中の話だけど
実際は280万
でも興味あるのは事実
最上階か上の角部屋がいいです

[96: 匿名さん]

場所がとにかくいいです。
本当に買えたら買いたいですよね。

今は物件エントリー受付中。エントリー限定サイトあるみたいですが、どういった情報を見ることができますか？

[97: マンコミュファンさん]

桃鉄資産男
今のところ間取りだけですね
ワンエルはまだ１つだけです
あとは大きいのが多数

[98: 匿名さん]

神戸市のCASBEEページ見ました。
環境性能の項目の中に太陽光発電による太陽光の利用があることが有になってました。
太陽光発電設備の設置がされているマンションなんですね。
これも管理費や修繕積立金に影響してきそうな気がします。

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
本当ですね！
共有部分である屋上で発電するので、管理費の削減になりますね。
自家消費しきれなかった電気は売って現金収入にもなりますしね。
太陽光発電はメンテナンスコストが殆どかからないし、設備が故障してもそれをカバーできる買取価格に設定されているので、つけて損はない設備。
小規模なのでメリットが享受でき、積水は良く考えているなーと感心します。

[100: 匿名さん]

太陽光発電はメンテナンスコストがかからないということでメリットが高いのがいいですね。
小戸数となると共用部分の電気代も気になりますが、自分の所の太陽光発電で賄うことができれば、
管理費を抑えられるという利点がありますから、戸数が少ないというメリットが最大限になります。

立地の条件がいいということなので、人気が出そうですね

[101: 匿名さん]

駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。
実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。
太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある
建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。

[102: 匿名さん]

信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。
時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。

太陽光発電はお金を生むのでいいと思います。
共有施設としてゲストルーム、カフェ、ラウンジ、ライブラリーなどが備えられたマンションがありますが、これらは無料もしくは原価の使用料なので維持費ばかりかかるだけですからね。

[103: 匿名さん]

太陽光発電は時代の流れですが評価は難しいです。
生んだお金より修繕費の方が掛かりそうで特に小規模マンションの場合は住民全員が大規模修繕費に耐えられるか疑問です。
共用施設はそもそも16戸では何も出来ないと思いますが？
馬鹿みたいな管理費、修繕積立金を払えば別ですがね。

[104: 匿名さん]

ここと競合しそうな物件で神戸北野コーポラティブハウスてのがありますね。
300平米を超える部屋があったり、総戸数が11戸だったり、駐車場が平面11台だったり、いろいろと異次元なんですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？

[105: 匿名さん]

小規模高額物件って購入には勇気が要りますね
住民に一人でも変な人が混じると大変な目に合いそう

[106: 匿名さん]

大規模高額物件、小規模低価格物件、大規模低価格物件なら変な人が混じる可能性が低くなるのですか？

規模や価格帯に限らず、共同生活において変な人が混じる可能性はあり、都心の大規模高額物件の住民板でも迷惑な住民に関する書き込みは少なからずありますよね。

結局、マンションだろうが戸建だろうが、変な近隣住民のリスクは必ずあるもので、それに当たるか当たらないかはほぼ運否天賦。
変な人が混じってるか、新築では知る由はないし、中古でも調べるのはとても困難。

でも、小規模物件のほうが何かあった時に、迷惑を被っている住民が一致団結しやすいんではないですかね？大規模だと我関せずの方が多くなりますし。
また、高額物件なら自営業者や経営者などの住民も少なくないでしょうから、日頃から法律の専門家とお付合いのある人の確率が高く、何かあった時は対処しやすいのではないですかね？

変な住民のリスクを考えるなら、ずっと賃貸と言う選択肢がありますよね。

[107: 匿名さん]

小規模高額物件は変人が一人でも混じったときに受ける影響が非常に大きいと言うこと

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
なぜそう思うのですか？私は規模や価格帯に関係ないと思いますけどね。
小規模高額物件に限って『影響が非常に大きい』具体的な理由を、そうでない物件と対比させて説明してくれませんか。
そもそも、“変な人”や“変人”がどんな事をすると想定しいるのか、何に対する影響を心配されているのかが全くないので、小規模高額物件の方がリスクが高いとの主張が理解できません。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
「非常に大きい」と言いつつ、それについて何の説明もできないのですね。
結局、それってあなたの非論理的な感想ですよね？

[110: 匿名さん]

でも普通に考えたら、小規模物件の方が理事になる頻度も高いし、理事会での合意形成時に持つ1票の重みだって大規模の場合と比べると全然違うよね。
そこに、変わった人が1人いる場合のしんどさはそりゃ小規模物件の方がキツいだろうなーとは思うけどね。
ただ確率論として、大規模になればなるほど、変な人が入る可能性も大きくなる、とも言えますが。

[111: マンション検討中さん]

隣人がどういう人かは気になるけどマンション内に変な人がいるかどうかなんて考えたこともないです。
そういう人はマンションどころか戸建てでも距離が離れてる所にしか住めないのでは？

[112: 通りがかりさん]

入居者のことを気にするより、災害を気にしたほうがいいと思いますよ。

北野は散策や観光にはいいけれど、多くが土砂災害警戒区域（土石流）なんです。ウェブですと「兵庫県CGハザードマップ」がわかりやすいですが、この北野坂を中心に、風見鶏の館の北から山幹まで、広い範囲が警戒区域です。

地元ではみんな知ってまして、大雨では異人館も警戒しすべて休館になります。戦前の阪神大水害では北野町では14人がお亡くなりになりました。

この先さらなる温暖化、豪雨の頻発が予測されてますが、熱海の土石流を目にして、木造じゃないから大丈夫と割り切れるかどうか。少なくとも下の階は「いい場所」と喜んでいる場合ではないように思いますね。

[113: 匿名さん]

いやいや流石に警戒区域内って言っても北野のこの場所まで土砂災害が起こったら神戸の街は無くなるよ。
危ないのはもっと上の方、シエリア辺りまでだよ。
あの辺りは確かに危ない。

[114: 通りがかりさん]

>>113 匿名さん

山裾の方は県や市の警戒図を見るとわかるように、角度的に狭いんです。土石流は低い場所沿って谷筋に「扇状」に広がり、高低差で力が増しますので、北野坂は山幹まで危険とされています。

そういえば震災直前まで、神戸は安全と言う方が多かったいましたがどうなりましたか？　

以上、中央区在住住民でした。

[115: 匿名さん]

私もここの物件を検討を始めて一番最初にしたことはこの警戒区域の調査です。
ここに到達する土石流は、北野川上流の山の中で起きる物ですが、北野川は普段はほとんど水が流れていません。
そして、山の中にはいくつもの砂防ダムがあり、山の麓には大きな沈砂池があります。（https://hirukarasanpo.blog.fc2.com/blog-entry-1185.html）
国や神戸市は過去の災害を教訓に何重もの対策を施しているようです。

しかし、最近は50年に1度、100年に1度の大雨が頻繁に降ります。

ただ、北野川や北野の歴史を調べても、この地域で土石流は起きたことがないようです。その証拠として、1903年と1904年に建てられた萌黄の館や風見鶏の館が当時の姿のまま120年後の今も建っています。

113さんも仰る通り、もし、この物件の場所まで土石流が到達するような災害が起これば、ここより山側は壊滅しているでしょうし、北野地区だけではなく、六甲山系のいたる所で大規模な土石流が発生し、西は須磨区から東は芦屋市まで表六甲は壊滅しているでしょう。

[116: 匿名さん]

>114
震災と豪雨災害を一緒くたに語られても？です。
この辺りは豪雨土砂災害の危険度は無視できる程度と思います。