グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/
所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-04-17 12:08:36
現在の物件
グランドメゾン神戸北野坂
グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2021-04-22 14:58:37
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今日たまたまスーモで見て気になってます。
本当に三宮駅まで徒歩9分かは疑問ですが、立地的にも悪くなさそうかつ、1LDKは貴重なんで価格次第で前向きに検討したいと思ってますので、色々教えていただけると嬉しいです。 |
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| No.2 |
これくらいの立地で待ってました。
ただ戸数も少ないですし、価格、管理･修繕費共に張ってくるでしょうね… 楽しみです。 |
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| No.3 |
周辺の街並みが味がある街並みで素敵だなという印象。
そしていろいろなお店がそろっているので住みやすそうですし、 コンビニが近くてスーパーもある、医療施設もたくさんあり、住みやすそうな印象です。 総戸数が数ないのでこじんまりとしたマンションになりそうね。 気になるのは管理費ですがまだ公表されていないようですね。 |
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| No.4 |
街並みは確かに文句のつけようがないと思いますが坂道あがって15分ぐらいはかかりそう
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| No.5 |
これは凄い良い場所に建ちますね
お金があればぜひ欲しい。金額いくらだろう |
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| No.6 |
ワンエルで45平米で3000万なら買う
ほんとに買う |
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| No.7 |
1LDK、54㎡で3500から4000万ってところかな
駅までには少し遠いですが、 住むには良さそうな場所ですね |
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| No.8 |
ここ検討する層ならいい車も持つでしょうし徒歩距離はさほど問題にならないだろう
１LDKでも4000はしそうですね |
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| No.9 |
54㎡で3500から4000万なんて、
ぜったいぜったいぜった～～～～～～～～～～～～～～～い ありえないわ～～～～～～～～ それだったら、ワコーレより安くなる 倍ぐらいはするんじゃないの？？？ 庶民が手が届く物件のはずがないわ |
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| No.10 |
7階建、１６戸。
専有面積が54.12㎡ ～ 146.60㎡ 駐車場が１３台分。 どんな感じでしょうね。 公表が楽しみな一人です。 |
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| No.11 |
54平米なら6500万円?という感じではないでしょうか。そんな安くないかな。
駅近みたいな貧乏くさいことに拘らなければ神戸でこれ以上の立地はないでしょう。 |
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| No.12 |
坪500はするでしょうから、54平米なら8200万くらいですかね。
妥当な金額はその辺かなと思います。 |
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| No.13 |
そんなにするんですか…。
庶民には手の届かない高級物件ですね。 |
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| No.14 |
ここ、観光客も多くないですか？
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| No.15 |
コロナ前は休みになると観光客はある程度いましたよ。日本人と外国人が半々ぐらいでした。
ローソンより山側がメインになるので、この物件の前は通行人がいる程度で、たむろしたり、騒がしかったりはしないですよ。 ただ、GWに開催されるインフィオラータで北野坂が３日間通行止めになるので、車の出し入れは出来なくなりますね。南側のメディセオさんが自治会などに協力的なので、交渉次第ではその期間だけ駐車場を貸してもらえたりするんではないでしょうか？ どうでも良い事ですが、物件HPトップのシティーループは合成に失敗して異様にデカくなっていませんか？ |
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| No.16 |
日課のように隣のにしむら珈琲行っていたので、ここに高級マンションが建つとは、なんだか感慨深いです。神戸中央教会のところ、明けの星幼稚園があったこととか知ってる人とかいるかな？
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| No.17 |
歳とった時が気になります。
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| No.18 |
戸数も少ないですし三宮のシティタワーで1発当てた人ターゲットにして坪500でいきましょう！
わっしょい！ |
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| No.19 |
管理費高そうです
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| No.20 |
北野坂の頂上に建つシエリアは4年前で坪350万だった。
中央区のマンション価格はワコーレがアホみたいに釣り上げていき ベイシティタワーズが止めを刺したので、庶民には変えない価格になってしまった。 この立地だと坪420ぐらいで、54平米で6800万円ぐらいではないかな？ |
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| No.21 |
6800マンだと梅田並みの坪単価になりますね。
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| No.22 |
ベイシティの第一期が最上階角部屋で坪790万、それ以下は坪580～600万の東京23区内タワマン並みの値付けをしていて、二期以降は更に値上げしてくるだろうから、ここが梅田並みの坪単価なら、むしろ良心的では？（笑）
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| No.23 |
なんとなく水商売の人が多そうだな?
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| No.24 |
超低金利からの金融緩和。そら理論的には不動産があがるのはわかるけど、ちとやりすぎよな。デベには上げすぎたツケいつか回ってくるやろうからそれが楽しみ。そんなことはさたおき、検討者の皆様、坪４００万以上でもバンバン買ってください！デベに莫大な利益を供給してください！
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| No.25 |
本当にいい場所！
神戸って坂道が多いんですが、ここはそこまで急斜面じゃなくて、年をとっても散歩しやすい場所。 ちょっと行っただけでも急な坂道ありますから、立地は大事と思います。 もともと、ここって何がありましたっけ？ 三宮までまっすぐですし、すごくいいところに建つんですね。 あとは「予算さえ」です。 |
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| No.26 |
この辺りは山口組とかの心配は全くないのでしょうか？
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| No.27 |
設計会社と建築会社が大変気になり心配します。積水は信用ある会社ですので、大手使ってないのでその分、価格は抑えてくれるでしょう。
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| No.28 |
Googleの地図だとメディセオという会社がまだ残ってますね。
そこの建て替えとなるのでしょうか。 坂の途中ではありますが開放感があって良い感じの場所ですね。 7階建てとのことですが低い階でも日当たりは確保できるんじゃないかと思いました。 隣の道（北野坂）の交通量ってどうなんでしょうか？朝や夕方は混む道なんでしょうか？ |
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| No.29 |
>>26
近くの加納町交差点辺りにしばらくの間ずっと覆面パトカーが留まっていた事務所は有ります。 |
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| No.30 |
ワンエルのコメント書いたモノです
もう次元が違いすぎて恥ずかしいです 皆さんそんなにも大金持ちなんですね！ 3000万でひいひい言うてる自分が情けなくなってきました。 ワンエルのマンションに6000万も7000万も考えれないです。ついていけません 年収やっと300万到達したのでリッチのコンパクトマンションが欲しかったのですが…公表を楽しみにしていたのですが場違いでした。すいませんが私はここで手を引かさせて頂きます |
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| No.31 |
神戸の一頭地、戸数少、積水、コンセプトとか色んな要素並べても高くならない理由がないですからね
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| No.32 |
中央区の山側はこれから衰退していくと思いますが、この物件はどうでしょうか。
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| No.33 |
山側ってどこを境にしてのお話ですか？
線路？山幹？線引きによって意見も変わりますよね。 確かに神戸市はウォーターフロントの開発に注力しているので、今後大きく変貌していくでしょう。でも、山側は衰退まではせず現状維持ではないでしょうか？ この物件は間違いなく山側ですが、立地は抜群ですし、阪急駅ビルの開業でスーパーも近くなり、学区も良い。 北野坂の上りはマイナス要素ですが、夜は年中イルミネーションをしていて、その先に神戸のシンボルの一つである風見鶏が見えるので、頑張る気力も沸いてくるでしょう(笑) |
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| No.34 |
ここは富裕層向けマンションだったのですか？
わたしにはミドルアッパー向けだと思っていますが。 建設会社、設計会社が大手でもないですし。 |
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| No.35 |
大手がこのサイズの小規模物件を手がけることってあるかな。あまり聞いたことない。
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| No.36 |
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| No.37 | ||
| No.38 |
>>37 匿名さん
東京のように隈研吾の設計はないですが、関西でも設計施工が竹中や大林の小規模高級分譲マンションは結構ありますよ。ただ近年は建設費の高騰で減っているのも事実ですね。 ネームバリューやデザイン、諸々のパイが乗っているそれらの物件に比べ、こちらはまだ身近な設計会社・ゼネコンですので、100平米越え住戸以外はそこまでぶっ飛んだ価格にならないと…思いたいです。 (実際は価格差をつけすぎると購入層が変わるので、全体的に高いんでしょうね…) |
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| No.39 |
まだ間取りなどは公開されてないんですよね。
立地がすごくよくて気になるものの、価格が届く範囲なのかどうかが気になります。 >>隈研吾の設計 有名建築家の設計だと、値段も高くなりそうですね。 ただ、自分自身が有名建築家の家に住めるなんて貴重な機会は珍しいと思うので、ちょっとがんばってお金を出してでも住んでみたい… 38さんが書くように、ぶっ飛んだ価格にならないこと、私も期待したいです。 |
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| No.40 |
隈研吾氏といえば、県庁周辺の再整備案に、設計事務所がグループの一員として参画していますよね。コロナや新知事の影響で、再整備案が変更になるかどうかわかりませんが。この整備案の実現も大変楽しみです。
グランメゾン、もうすこし戸数増やせなかったのかなあ。 管理費が先々４，５万クラスになるのだったら、ちょっとね…。 ストリートビューで見ると少し高台になっていますが、 その土台で建つのかな。（現地に行けてません） |
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| No.41 |
管理費4、5万になるでしょうね。余裕持って購入しないとしんどいですね。
4、5万になってからでは売ること難しいですし。 |
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| No.42 |
あぁ、ここ住みたいなぁ
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| No.43 |
兄の同級生のご家族の所有地（だった？）で、全部分譲になるのか？それとも一部分譲なのか？と家族で話してました。借地でもないようだし、手放したのかなぁ…勿体ない。
断然一等地です。投資には高過ぎるので、うちには到底無理です(笑) 余裕のある方が神戸を楽しむのに住まれるのには充分元が取れる立地だと思います。 積水のRCは住んだことありますが、特に問題もなく普通のRCだったかと。パネルハウスはダメですけど。 |
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| No.44 |
見に行ってきましたが眺望が残念でした。
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| No.45 |
>>33 匿名さん
高齢化で不便な山側から平地への移動が顕著。 需要は確実に山から海側にシフトしてきています。 神戸は阪急より上（これが山側？）が廃れ 阪急からJR間の人気が顕著ですね。 ただし、水害の多い海近くではない。 芦屋も夙川も山側の屋敷が売られた跡地は 安めの人気のない大規模マンションに。 金持ち老人は山から平坦な駅近に来てるのかな。 |
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| No.46 |
>>45 通りがかりさん
冷静に考えてそういう感じですね。 |
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| No.47 |
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| No.48 |
>>45 通りがかりさん
仰ってる事はごもっともですが、中央区の話ではないですね。 中央区で平坦な駅近となると、三宮駅周辺は山幹までが許容できる勾配ですかね。元町駅は駅前から坂になっているので、山幹以南・鯉川筋以東。フラワーロードより東はちょっとあれなので、フラワーロード以西。線路より南側はマンション建設が規制されているので、線路以北。 結果、駅近平坦地エリアはガッツリ商業地で、今後マンションが建ちそうな場所はなさそうですね。 そのため中央区ではある程度山側でも選択肢から外せませんね。 |
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| No.49 |
>>45
あまり神戸をご存知ない方のようですね。 芦屋の山の手のお屋敷というのは、駅から徒歩で絶対に行けない地域です。電車に乗る必要のない階層の方向けです。 三宮の山側は、駅から徒歩で市章山・錨山・諏訪山の登山道に入れます。人家はその間にしかありません。芦屋のように山中に住宅地が開かれている訳ではないので、（人によって遠い近いの感覚はあれど）北野も十分徒歩圏内です。 というか、そもそも神戸は、関西の多くの街と同様、中心部がかつての職住混合地域で、比較的階層の低い人が住んできました。 神戸駅～兵庫エリアが典型です。三宮にかけての海側も、かつての港湾労働者の街ですので、こちらのタイプに属する地域です。 神戸市中央区に長く住んだ人で、海側が山側より住み心地良いと思っている人など、誰もいませんよ。 駅付近～異人館の山側は、かつてすべて商業圏でしたので、これはこれで「まともな住宅地」ではなかったんですね。 つまり神戸の都心部は、「まともな住宅地ではない」、高階層の人が住む場所ではないとされてきたんです。だからこそ芦屋など、かなり離れた郊外が高級住宅地とされてきた。 これは大阪も同じで、同じく阪神間、もしくは北摂が「まともな住宅地」で、都心部（大阪市内）は階層の低い人々が住んできた場所です。 「都心の駅近が最善」というのは東京の話です。都市の成り立ちの歴史がまったく違いますので、関西にはまったく当てはまりません。東京の人が、関西で不動産投資をして失敗する一番の理由がこれです。 ここは山側の商業圏の衰退に伴い、今まさに住宅地化しようとしている山の手で、しかも三宮駅の徒歩圏内である、という立地です。商業圏の衰退は悲しいことではありますが、ここに家が建つなら欲しいよね、という話です。 というか……海や川に面した低地より、高台の方が階層の高い住宅地である、というのは世界共通の原則です。世界一の人口過密地域である東京が、異例の変化を遂げた都市であるというだけです。 そんなことも分からない方は、失敗するに決まっていますので不動産の購入などされない方がいいのではないでしょうか。 |
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| No.50 |
失敗するに決まっているというのは言い過ぎですよ
確かに以前は山の手の人気はありましたが ここ最近は駅近人気なので 価値観も徐々に変わってきているということではないでしょうか。 |
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| No.51 |
>>26 マンション検討中さん
加納町3丁目交差点歩道橋を山手に降りたところですよね？ その事務所は1年くらい前かな？確かもう退去したと思いますよ。ですので警察による張り込み車両もいなくなりました。 あの界隈は北野坂から近いですが雑然として普段は近寄らないですね。 |
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| No.52 |
>>8 匿名さん
北野坂上のシエリアは外車率高いですよ。 ポルシェ、マセラティ、ベントレーが出入りしてます。 ダルミュージアムの向かい側には日が暮れてからいつも同じトヨタ車アリスト？が路駐してます。このマンション建ったらクレームでいなくなることを期待 |
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| No.53 |
この立地だと駅へは北野坂下るだけですね。自転車でしたら運良く信号につかまらなければ一度も漕がずしてエキゾまで2?3分で行けるでしょう。
駅寄り北野坂にある駐輪場は60分は無料ですからちょい買い物にも便利。ただし帰りの登りは山幹より上は電動アシスト必須です。 スーパーはこの間オープンした駅の阪急オアシスが最寄りですが、それまでは阪急地下かミント地下コーヨーかイオンか中山手のコープでした。 ちょい買いでしたら少し坂を上がった山本通りにある播磨館、またそばのローソンも意外に野菜は調達できます。 出前系では、UBER、DiDi、フードパンダ、出前館対象地域で店の選択も豊富。 近所住みですが、条件合えば今のとこ賃貸にして住み替えたいです。 |
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| No.54 |
ご存知の方がいましたら教えて欲しいのですが、
グーグルストリートビューを見ると、ここの土地に直前までTAIHO KITANOZAKA BLD.と言う建物が建っていました。 調べてみると、その建物の6Fにバンブーハウスと言う不動産屋が入っていました。 不動産屋のHPの成約事例にこの土地の少し上のローソンの隣の結婚式場が土地有効活用として載っています。 結婚式場になる前の土地に何があったかグーグルストリートビューの履歴を見てみると、ローソンと結婚式場の土地は2009年頃までコインパーキングでした。 そのコインパーキングの看板にもtaihoと書いてあります。 バンブーハウスと言う不動産屋は現在元町にある長屋の一室に事務所を構えているようですが、事務所の雰囲気もHPを見ても営業活動をしている様に感じられません。 このバンブーハウスと言う不動産屋もそうですが、taihoという会社（？）やバンブーハウスとtaihoとの関係、更にこの物件と関りがあるのか気になります。 ご存知の方がいましたら教えて下さい。よろしくおねがいします。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
>>49 口コミ知りたいさん
商業施設の空き家率はハンパないですね。 安藤忠雄建築のテナントも空き家だらけです。 それでもやってる風見鶏周辺の土産屋はどこも80年代のままの品揃えだし。 それに空き地、空き家も目立ちます。放置され朽ちかけた異人館もチラホラ。 不動産屋曰くはこのあたりの地主さんはなかなか手放さないそうです。ただ皆さん高齢でこれから10年内くらいに相続税問題で放出されるのではないでしょうか。 海側の開発が終えたらこちらにもシフトしてもらいたいです。 |
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| No.57 |
コトノハコを見れば北野の今後が見える
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| No.58 |
コトノハコ横の元水道局の敷地は再開発されて商業施設が建つらしいですよ。北野クラブやソラを運営する会社が入札しました。加えて構想だけみたいだけど新神戸駅から北野までアクセス簡単にするボードウォークみたいなのを設置することも案としてあるらしい。いずれにしても、あの坂は急で嫌やわ。
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| No.59 |
中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。
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| No.60 |
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| No.61 |
>中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。
お店の人は可哀想ですが、住む人にとっては静かな住環境になるのでマイナス要素ではないですね。 山幹を超えれば商業施設と飲食店しかないので、会社帰りに寄るのもここから行くのも何の問題もありませんね。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
ワコーレ神戸トアロードのようなチープな団地外構はやめてほしい。
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| No.64 |
>63
ここは北野町山本通都市景観形成地域の境界線外側に接しているので、このガイドラインに準拠したデザインや植栽になることを期待しています。 でも、先日公開された間取図を見ると、タワマンでもないのに全ての戸境壁に乾式が採用されているみたいで、全体的にコスト削減をしているのかな？？と思ってしまいます。 |
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| No.65 |
ここの真隣りのCAKESTANDから上のエリアは北野町山本通都市景観形成地域になってますね。
境界とはいえ対象エリア外ですので、坂上にあるシエリアほど建物や塀の意匠にこだわる必要はないようです。これの対象になると見た目を良くするコストが余計にかかり負担も大きくなります。 確か、最近できたミカエル保育園は対象エリア内でしたのでこのガイドラインに沿ったデザインのチェックと承認が入ったと聞きました。 ちなみに市内に多くあるワコーレですがこの対象地域内には一棟もありません。 |
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| No.66 |
>63
ワコーレ神戸トアロードはトアロード地区景観形成市民協定の区域のど真ん中に建ちましたが、協定には法的拘束力がないのでほぼ無視してワコーレ仕様で建てちゃってますね。 ここは規制エリア外なので何の拘束力もないですが、どう出るかは積水の真価が現れますね。 |
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| No.67 |
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| No.68 |
お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。
しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。 この物件の問題ではないですが、北野坂のゴミ出しシステム改善しないかな？観光客にこんなの見られて神戸市民として恥ずかしい‥。 |
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| No.69 |
>>49 口コミ知りたいさん
3年前に三宮の賃貸に住んでいました。 物件を探すのに阪急三宮北側徒歩圏内を何件か内覧しましたが、築40年、50年の物件かなり多かったですよ。住宅がない商業圏内っていうのはサンキタから神戸サウナやドンキホーテの辺りまで、その付近でも1階は店舗で上階は賃貸住宅が多かったし、それより山側だと古いアパートやマンションの合間にちょっと個人商店がある感じで、更に山の方に行くと築古の戸建てがかなりありました。東は生田川から西が元町商店街入口までのJR以南は海側の方がむしろアパート少なくほとんどマンションで築40年の物件も少なからずありましたが、階層が低そうな所はなかったし、私が住んでいた旧居留地はむしろ高級志向の方がお住まいでしたよ。 また、私は大阪出身で今も大阪に住んでいますが、大阪市内が階層の低い人が住んでいるというのもまったく違うと思います。 三宮や大阪市内の狭い一角をイメージされているのだとは思いますが、偏った話だなという印象です。 |
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| No.70 |
延々と長文ご苦労だけど、中央区の明治からの歴史を知らないのが丸わかりだよね。４５は的を射ている正論。
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| No.71 |
この立地でしたら地階は商業施設でもいいのになと思うのですが、高級マンションとしてはネガティブ要素なのかな？
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| No.72 | ||
| No.73 |
>>71 名無しさん
確かに１階の店舗はありだと思いますが、コロナで見通しがつかず不安要素は避けたのではないでしょうか？ JR三ノ宮駅前もしばらく更地が続くような状況ですからね。 それと、店舗を入れると管理会社の仕事が大変そう。 16戸しかなく管理委託費も少ないだろうから、管理会社はやってられないのでは？ |
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| No.74 |
73です。
名前の選択が違ってました（汗 |
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| No.75 |
明治からの歴史は興味ないですけど
北野坂と言えば三宮徒歩圏の中では抜群に良いイメージですし、三宮の便利さと立地の良さが両立する物件はあまりないので、いい物件だと思いますよ。 私は三宮近辺で住みたいのは元町（県庁前）のプラウドとここくらいです。 |
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| No.76 |
ラシュレを比較対象にしながら一番小さい部屋、低層階で3700万くらいなら考えたい。でも16戸だと修繕積立金がキツそう。駐車場利用者じゃなくてもこれの修繕積立は折半？機械式だから高そう。そんなこと気にかけない方々が購入し、大規模修繕前に次の新しい物件へと出ていくのでしょうね。
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| No.77 |
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| No.78 |
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| No.79 |
ラシュレよりここの方が、交通量も少なく静かですし三宮駅や元町に行くにも近くて利便性がいいと思うのですが、どうしてかフラワーロードのあの辺りは価格高めですよね。新神戸駅も
近いからなのかな？ それともやはり坂っていうのが北野の価格を安くしてるのかな？ |
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| No.80 |
同じ積水のグランドメゾン成城レジデンスが同じく16戸ですね。階数が違うと思いますが、あんな感じの外構になってほしい。ワコーレな感じは勘弁です。
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| No.81 |
>管理費高そうです
絶対に高くなるでしょうね。 管理費だけでなく、修繕積立金などもかなりの高額かと…。 でも、そういう金額をあまり気にせず この立地が良いという方が購入されるのかと思います。 住んでみたいですが、うちは難しそうです。。。 |
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| No.82 |
16戸の規模ではマンションのメリットが享受できそうも無い
役員なんかもすぐに回って来そうだし住人に一人でも変なのが混ざるとやっかいだ |
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| No.83 |
戸数、すごく少ないですよね。
メリットは、部外者が入ってくるとすぐに分かるところではあるけれど スケールメリットが得にくいというところはあります。 この戸数だと固定費もかかりやすいので 賃貸化とか投資用にというのはなさそうではありますが。 |
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| No.84 |
>>29 匿名さん
あそこは随分前から使われていないですし、間もなく取り壊されますよ。 |
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| No.85 |
小規模派か大規模派かで好みが分かれると思います。
これくらいの小規模だとほとんどの世帯の顔がわかるであろう安心感もあると思います。 1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC で 54.12㎡ ～ 146.60㎡ のプランにとても興味があります。 早く公開されるといいなと思いますが、第1期は9月中旬販売予定とのことなので、もう少し待つ感じかなと思います。 特に1LDKの広さが気にになっています。 あとは価格ですね。 |
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| No.86 |
物件エントリーすれば間取り見ることができますよ。
まだされていないのですか？ |
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| No.87 |
気になっているのですが、価格帯はどれくらいなのでしょうか。もし実際に見学にいた方がいらっしゃれば教えていただきたいです。
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| No.88 |
購入検討されている方は
管理費や修繕費に関しては総戸数がかなり少ないだけに、高くなってしまうこと前提で把握していらっしゃるんじゃないでしょうか 16戸という少ない規模で、管理人費用、植栽管理、エレベーター保守、機械のメンテナンス、電気代等を負担することを考慮すると 年数がたつにつれて、高額になってくるんでしょうね |
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| No.89 |
>>88 匿名さん
管理費が上がる理由は特にないですが、修繕費が段階的に上がる設計をするのは近年の動向からすれば極めて普通と思います。グランドメゾンなので、仕様はしっかり、その分、価格も高価でしょうね。むしろ、そうであってほしいぐらいです。 |
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| No.90 |
どのマンションでも、年数が上がればいろんな費用が高くなっていきますよね。
マンション購入を検討している方はみんなそれは覚悟の上かと・・・。 ただ、ここは元々の物件価格が高いでしょうし 並の収入では手が届かないだろうなと思います。 |
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| No.91 |
管理費は上がらない。上がっても物価上昇や消費税増税分程度。
修繕積立金は段階的に上がっていく。これ基本。 その上で注意しないといけないのは、駐車場使用料をどう扱うか。 「マンションは管理を買え」と言われますが、駐車場使用料の扱いでそれが分ります。 |
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| No.92 |
神戸市のCASBEEページに、この物件の評価結果がUPされていました。
そこに外観パース図が添付されていました。 北野坂に面してのブラックフレームのガラスウォールが特徴的で目を引くのではないでしょうか。 植栽も豊富で、その間に戸建ての門扉のような物が見えるのは何でしょうか？ 外壁の低層部の濃い色の部分はタイル貼りのようですが、薄い色の部分もタイル張りでしょうか？ 北野坂に相応しい、落ち着いた感じの建物ではないでしょうか。 
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| No.93 |
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| No.94 |
外観、かっこいいですね。
ガラスウォールのところは、実際の間取りにどう影響を与えるのかというのも 見ていけたらいいなと思います。 戸数は多くないし三宮徒歩圏だから、値段はかなり良いお値段になりそう。 |
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| No.95 |
年収50億越えだけど凄いお洒落で興味ある
桃鉄の中の話だけど 実際は280万 でも興味あるのは事実 最上階か上の角部屋がいいです |
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| No.96 |
場所がとにかくいいです。
本当に買えたら買いたいですよね。 今は物件エントリー受付中。エントリー限定サイトあるみたいですが、どういった情報を見ることができますか？ |
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| No.97 |
桃鉄資産男
今のところ間取りだけですね ワンエルはまだ１つだけです あとは大きいのが多数 |
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| No.98 |
神戸市のCASBEEページ見ました。
環境性能の項目の中に太陽光発電による太陽光の利用があることが有になってました。 太陽光発電設備の設置がされているマンションなんですね。 これも管理費や修繕積立金に影響してきそうな気がします。 |
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| No.99 |
>>98 匿名さん
本当ですね！ 共有部分である屋上で発電するので、管理費の削減になりますね。 自家消費しきれなかった電気は売って現金収入にもなりますしね。 太陽光発電はメンテナンスコストが殆どかからないし、設備が故障してもそれをカバーできる買取価格に設定されているので、つけて損はない設備。 小規模なのでメリットが享受でき、積水は良く考えているなーと感心します。 |
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| No.100 |
太陽光発電はメンテナンスコストがかからないということでメリットが高いのがいいですね。
小戸数となると共用部分の電気代も気になりますが、自分の所の太陽光発電で賄うことができれば、 管理費を抑えられるという利点がありますから、戸数が少ないというメリットが最大限になります。 立地の条件がいいということなので、人気が出そうですね |
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| No.101 |
駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。
実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。 太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある 建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。 |
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| No.102 |
信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。
時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。 太陽光発電はお金を生むのでいいと思います。 共有施設としてゲストルーム、カフェ、ラウンジ、ライブラリーなどが備えられたマンションがありますが、これらは無料もしくは原価の使用料なので維持費ばかりかかるだけですからね。 |
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| No.103 |
太陽光発電は時代の流れですが評価は難しいです。
生んだお金より修繕費の方が掛かりそうで特に小規模マンションの場合は住民全員が大規模修繕費に耐えられるか疑問です。 共用施設はそもそも16戸では何も出来ないと思いますが？ 馬鹿みたいな管理費、修繕積立金を払えば別ですがね。 |
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| No.104 |
ここと競合しそうな物件で神戸北野コーポラティブハウスてのがありますね。
300平米を超える部屋があったり、総戸数が11戸だったり、駐車場が平面11台だったり、いろいろと異次元なんですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？ |
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| No.105 |
小規模高額物件って購入には勇気が要りますね
住民に一人でも変な人が混じると大変な目に合いそう |
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| No.106 |
大規模高額物件、小規模低価格物件、大規模低価格物件なら変な人が混じる可能性が低くなるのですか？
規模や価格帯に限らず、共同生活において変な人が混じる可能性はあり、都心の大規模高額物件の住民板でも迷惑な住民に関する書き込みは少なからずありますよね。 結局、マンションだろうが戸建だろうが、変な近隣住民のリスクは必ずあるもので、それに当たるか当たらないかはほぼ運否天賦。 変な人が混じってるか、新築では知る由はないし、中古でも調べるのはとても困難。 でも、小規模物件のほうが何かあった時に、迷惑を被っている住民が一致団結しやすいんではないですかね？大規模だと我関せずの方が多くなりますし。 また、高額物件なら自営業者や経営者などの住民も少なくないでしょうから、日頃から法律の専門家とお付合いのある人の確率が高く、何かあった時は対処しやすいのではないですかね？ 変な住民のリスクを考えるなら、ずっと賃貸と言う選択肢がありますよね。 |
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| No.107 |
小規模高額物件は変人が一人でも混じったときに受ける影響が非常に大きいと言うこと
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| No.108 |
>>107 匿名さん
なぜそう思うのですか？私は規模や価格帯に関係ないと思いますけどね。 小規模高額物件に限って『影響が非常に大きい』具体的な理由を、そうでない物件と対比させて説明してくれませんか。 そもそも、“変な人”や“変人”がどんな事をすると想定しいるのか、何に対する影響を心配されているのかが全くないので、小規模高額物件の方がリスクが高いとの主張が理解できません。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
でも普通に考えたら、小規模物件の方が理事になる頻度も高いし、理事会での合意形成時に持つ1票の重みだって大規模の場合と比べると全然違うよね。
そこに、変わった人が1人いる場合のしんどさはそりゃ小規模物件の方がキツいだろうなーとは思うけどね。 ただ確率論として、大規模になればなるほど、変な人が入る可能性も大きくなる、とも言えますが。 |
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| No.111 |
隣人がどういう人かは気になるけどマンション内に変な人がいるかどうかなんて考えたこともないです。
そういう人はマンションどころか戸建てでも距離が離れてる所にしか住めないのでは？ |
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| No.112 |
入居者のことを気にするより、災害を気にしたほうがいいと思いますよ。
北野は散策や観光にはいいけれど、多くが土砂災害警戒区域（土石流）なんです。ウェブですと「兵庫県CGハザードマップ」がわかりやすいですが、この北野坂を中心に、風見鶏の館の北から山幹まで、広い範囲が警戒区域です。 地元ではみんな知ってまして、大雨では異人館も警戒しすべて休館になります。戦前の阪神大水害では北野町では14人がお亡くなりになりました。 この先さらなる温暖化、豪雨の頻発が予測されてますが、熱海の土石流を目にして、木造じゃないから大丈夫と割り切れるかどうか。少なくとも下の階は「いい場所」と喜んでいる場合ではないように思いますね。 |
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| No.113 |
いやいや流石に警戒区域内って言っても北野のこの場所まで土砂災害が起こったら神戸の街は無くなるよ。
危ないのはもっと上の方、シエリア辺りまでだよ。 あの辺りは確かに危ない。 |
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| No.114 |
>>113 匿名さん
山裾の方は県や市の警戒図を見るとわかるように、角度的に狭いんです。土石流は低い場所沿って谷筋に「扇状」に広がり、高低差で力が増しますので、北野坂は山幹まで危険とされています。 そういえば震災直前まで、神戸は安全と言う方が多かったいましたがどうなりましたか？ 以上、中央区在住住民でした。 |
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| No.115 |
私もここの物件を検討を始めて一番最初にしたことはこの警戒区域の調査です。
ここに到達する土石流は、北野川上流の山の中で起きる物ですが、北野川は普段はほとんど水が流れていません。 そして、山の中にはいくつもの砂防ダムがあり、山の麓には大きな沈砂池があります。（https://hirukarasanpo.blog.fc2.com/blog-entry-1185.html） 国や神戸市は過去の災害を教訓に何重もの対策を施しているようです。 しかし、最近は50年に1度、100年に1度の大雨が頻繁に降ります。 ただ、北野川や北野の歴史を調べても、この地域で土石流は起きたことがないようです。その証拠として、1903年と1904年に建てられた萌黄の館や風見鶏の館が当時の姿のまま120年後の今も建っています。 113さんも仰る通り、もし、この物件の場所まで土石流が到達するような災害が起これば、ここより山側は壊滅しているでしょうし、北野地区だけではなく、六甲山系のいたる所で大規模な土石流が発生し、西は須磨区から東は芦屋市まで表六甲は壊滅しているでしょう。 
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| No.116 |
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| No.117 |
仮に100年に一度の豪雨で土砂災害が発生してもシエリアが強固な一次防波堤になり、下流にもいくつもの防波堤建造物が有るのでここは安全ですよ。
せいぜい北野坂を少しの土砂が流れるくらい。 これまでの他所の豪雨土石流発生時の映像を見えば想像できる。 |
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| No.118 |
この物件より北側が景観条例地区なので、ワコーレが建ってないのが残念。
ワコーレは、北野テラスや山本通 ベルヴェツィオの様に、警戒区域の最前線に建てるので民営砂防ダムとして働き、下流の人達の役に立つんだけどな。 |
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| No.119 |
こちらのマンションは物件エントリーしないと間取りもわからない感じですか？
興味があって見たのですが、エントリー者様限定サイトがあるようでした。 資料請求された方、間取りは閲覧できそうでしたか？ もしくは、まだ公開されていないんでしょうか。 すごくいい場所に建設されると思います。 土砂災害、発生リスクがあるのかわかりませんけど、災害リスクを考えるとどこも買えない気がしちゃっています。 |
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| No.120 |
総戸数16戸をどう考えるか？
それなりの管理を求めると管理費がすごく高くなりそうで悩みます。 |
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| No.121 |
一部、価格でましたね。
やっぱりお高い |
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| No.122 |
坪５００ですか・・・
とても買えない |
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| No.123 |
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| No.124 |
坪340万円がリーズナブル？
東京都内で買えますね。 やはり庶民には無理な値段です。 |
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| No.125 |
高いか安いかは別として北野坂でこの規模の綺麗な形の土地が出ることはなかなかないからね
買いたい人はいるでしょう |
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| No.126 |
坪単価340万～540万ですか。
さすが、三宮でこの価格は高いですね。 維持費も54㎡でも最低25000円/月かかりそうですしね。 しかも修繕ではなく管理費が高いので更に上がって行きますね。 高いけど、高すぎて買えない価格ではないですね。 |
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| No.127 |
なぜこんなにも高いのでしょうか？新築プレミアムだから？？
それにしても高すぎると思います。 この物件が建つ山本通２丁目には、戸建てもちらほら建っています。 それらはどれも億を超えるような物件ばかりなのでしょうか？ |
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| No.128 |
>>127 匿名さん
都心部の不動産価格上昇が続いていますから、それによる土地仕入れ価格の上昇のせいでしょうね。戸建てに比べてマンションは堅牢な構造物で長期的流動性が高い分、資産価値も高く人気なので戸建て以上に値上がりしているせいかと思います。 ベイシティタワーズ等もかなりの値段になっている様ですので、そこと比較するとこちらの方が立地は断然良いと思いますし、割安に感じる人もいると思います。 ただ、こういう一等地の値段はそろそろ天井かと思いますし、そうなると次は郊外物件の値段がどんどん上がっていってしまうと思われます。ここが高すぎると感じる場合には、今のうちにそれなりに便利な郊外物件を買っておいた方が良い様に思います。 |
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| No.129 |
16戸の小規模物件で利便性とか気にしない人向けのレア立地なのだから変な値段ではないと思いますし、割とすぐ売れると思いますよ。設備グレードも高いでしょうしね。
三宮の端の倉庫街改造して似たような値段で700戸売ろうとしてる物件と比べたら常識の範囲内ですわ。 |
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| No.130 |
土地が高いのもあるかもしれませんが資材不足も影響していますよね
すぐに暴落するという人もいれば１０年以上この傾向が続くと予想されているような人もいてこれ以上上がらないことを願うばかりです |
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| No.131 |
専用ポーチはびっくりしました
あの雰囲気だと家具には1000万とか2000万ぐらいかけないと 雰囲気負けしますね。 どんな人が住めるんだろ |
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| No.132 |
収納も十分にあるから、ベッドとダイニングとリビングの家具ではそんなにかからんやろ。
近所の+CASAみたいに馬の置物でも置くんか？ |
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| No.133 |
なんでやねん。
シャンデリアからして200万はかかるやろ ソファだけでも1000万はかけな カーテンも1000万ぐらいかかるかも 2000万越えやな |
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| No.134 |
この辺りは夕方から外人の路駐常連だらけですが、苦情でいなくなることを期待。皆、向かいのダルミュージアム横マンション住人です。自分ちのマンション前には駐車せずに向かい側に停めます。
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| No.135 |
>133
桃鉄の人がまた訳の分からない書き込みをしていますね。 |
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| No.136 |
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| No.137 |
2億以上の高い部屋なら管理費と修繕積立金と固定資産税と駐車場、その他諸々で15万以上/月の維持費がが掛かりそう。
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| No.138 |
高額なわりには控えめで品のあるエントランスアプローチやラウンジがいい感じです。
間取りが見れないですけど、54.12㎡の1LDK、収納がたっぷりあって快適に暮らせるだろうなと想像します。 老後お1人になられた方とか、若くて収入の多い方とかが住まれるのかなあ。。。 管理費と修繕積立金は、1LDKで合計2万5千円程度、2億越えの部屋で合計6万円超。 その他が含まれると137さんが言われる通りでしょうか。 |
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| No.139 |
品が良い、というかんじですかね。
見るからにゴージャスっていうよりは毎日暮らすことを思うとこれくらいが本当にいいと思います。 管理費と修繕積立金ってこんなもんなんですね。 もっと高くなるかと思いました。 |
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| No.140 |
修繕積立金は先はもっと限りなく上がると思います。
全ての修繕を16戸で負担ですから。 低所得者がフルローンで買ってはいけません。 |
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| No.141 |
>>140さん
>>修繕積立金 マンションも戸建てでも、修繕積立金って大変みたいです。 マイホームも建てて10年後、家電も壊れたりして買い替えが必要みたいです。 このマンションに限らず、低所得者がフルローンでは買っちゃダメと思います。 不動産営業の中には、きっと売って終わりな方もいる気がします。 支払えなくなったらおしまいなので、身の丈に合ったマンションを買わないといけませんよね。。。 |
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| No.142 |
300戸のマンションも16戸のマンションも屋根は一つ必要
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| No.143 |
年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた
1LDKならいけると思ってた マンション高くなりすぎ 自分が見てた頃は2000万あったら変えてたし4000万もあれば高級マンション買えてたのに |
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| No.144 |
3LDK、10,250万円と17,000万円・・・
億越えですか。 >>年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた 親からの遺産があるとか、金融資産が恐ろしくあるとかもあるので、年収だけでは何とも言えません。 1LDKはいくらなんでしょう？ 不動産バブルのようです。 韓国でも不動産バブルで不動産の資格試験が人気なんだとニュースで放送されていました。 日本も似たような現象が起こるんでしょうか。 |
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| No.145 |
年収250万のものです
やはり今マンション買うのはダメなんですかね？ あまりにもこの数年で上がり過ぎな気も… 税金払うのがもったいないので住宅控除活用してマンション購入考えてるのですがかなり悩んでます |
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| No.146 |
あと2邸というところまで売れちゃったんでしょうか？
高額でも売れるものだなと思いました。 この2邸のお値段から考えると、1LDKでも5～6千万円はしたのではと想像します。 きっと場所が良いのでしょうね。 駅から10分を超えてもこのお値段というのは。 住む場所がないとどうにもならないので、買う時期は人それぞれ必要に応じてだとは思います。 ここはマンションでも高い部類に入るんじゃないでしょうか？ もっと手ごろな物件も探せばあるとは思います。 |
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| No.147 |
>>146 匿名さん
もう、先週にはラスト1邸のメール、公式からでてましたよ。 |
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| No.148 |
少し山すぎますよね。
快適に生活はできそうですが、 坂道すぎるので、住吉のほうが、きになりますね。夜景などの景色は断然こちらでしょうが。 |
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| No.149 |
夜景？
何処で見るの |
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| No.150 |
夜景か、現地行った事ないんだろうね。
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| No.151 |
ここより上は廃家、空き地、テナント募集店舗だらけで、、地主さんも放ったらかしのまま固定資産税払えるほど余裕のある方ばかりなのでしょうね。
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| No.152 |
ここより少し上のシエリアが中古で売りに出てますね。
それを見ればリセールもだいたい想像がつくかと。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
北野坂も山手幹線より上は元々厳しかった上にコロナの影響が甚大
スタバも土日でもすいてる 逆に住環境としたら外人の団体が大勢でウロウロしてた昔より良いかもね |
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| No.155 |
>>154
タリーズも閉店しましたね。風見鶏はいまだにテレビ小説での盛況ぶりを懐かしみ、土産屋はどこも昭和ままの品揃え。スタバが撤退でもしたら更に廃れるでしょうね。市は海側ばかり開発に力を入れて山手は放ったらかしです。 |
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| No.156 |
この辺りは商業地としては寂れて行く一方でしょう。
風見鶏のテレビ小説って何時の話なんやです。 神戸市も三宮界隈と海側にしか目を向けてませんのでほったらかし。 |
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| No.157 |
北野は観光といえるほどのコンテンツ力ないからね
まあ落ち着いてていいんじゃないかな |
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| No.158 |
住宅地なんだから開発ないのは当たり前
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| No.159 |
シエリアの中古高すぎるってことじゃない？
出てすぐ売れるってわけでもなさそうだし 在庫がだぶついてきた。 |
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| No.160 |
今後、少子化が進みます。
二極化が進んで、収入が高い人、低い人とはっきりと分かれることでしょう。 >>在庫がだぶついてきた。 買う人が少ないんでしょうか。 北野坂、すごくいい場所と思うんですけどね・・・ 新神戸から北野通にかけては坂道がキツいですが、ここはまだそこまでじゃなかった気もします。 でも、駅からはちょっと距離あります。三宮まで歩いて行って、帰りが上り坂なのはマイナス要素と感じる人が多いのかなとも思いました。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
新築売値はいくらだったんだろうね。
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| No.163 |
いくら世界的に不動産が高騰しているとはいえ、「神戸の一等地」という基準での値付けに乗るのはリスクが高いでしょう。
近年の神戸は大阪への人口流出が目立つようになっていますが、その大阪（関西経済圏全体）ですら、長期にわたって衰退しています。三宮の都市機能・商業機能が、これから喪失していくのは避けられない。すでに数多くの地方都市で起きてきたことです。 「今が最後の売り時だ！」という売り手の姿勢があからさますぎて、私はこの辺で探すのやめました。 |
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| No.164 |
三ノ宮からだと大阪まで3路線で通勤可能ですから、タワマン規制なんか辞めて大阪のベッドタウンに特化したら賑わうのでは？ 市は企業誘致したいようですが、その策はとっくに破綻しているのはここ数年のマンネリ化した人口減少が証明しているのでは？
三ノ宮駅周辺の再開発が完了し最新の設備、店が整った頃、大阪グランフロントは飽きられて陳腐化が進んでいると思います。ビル商店街の宿命、京都の駅ビルがいい例ですね。 |
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| No.165 |
サンプラザの闇を解決しないと神戸の街の発展は無いよ。
潔く大阪のベッドタウンになるべきだ。 |
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| No.166 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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