グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

>中央区の山側は今後厳しいですね。商業施設も飲食店もどんどん潰れそう。

お店の人は可哀想ですが、住む人にとっては静かな住環境になるのでマイナス要素ではないですね。
山幹を超えれば商業施設と飲食店しかないので、会社帰りに寄るのもここから行くのも何の問題もありませんね。

[62: マンション検討中さん]

>>45 通りがかりさん
金持ち老人が降りてきてるのではなく、
子供たちは不便なところには住みたがらず、
相続で細かく売られているんですよ

[63: 名無しさん]

ワコーレ神戸トアロードのようなチープな団地外構はやめてほしい。

[64: 匿名さん]

>63
ここは北野町山本通都市景観形成地域の境界線外側に接しているので、このガイドラインに準拠したデザインや植栽になることを期待しています。

でも、先日公開された間取図を見ると、タワマンでもないのに全ての戸境壁に乾式が採用されているみたいで、全体的にコスト削減をしているのかな？？と思ってしまいます。

[65: 名無しさん]

ここの真隣りのCAKESTANDから上のエリアは北野町山本通都市景観形成地域になってますね。
境界とはいえ対象エリア外ですので、坂上にあるシエリアほど建物や塀の意匠にこだわる必要はないようです。これの対象になると見た目を良くするコストが余計にかかり負担も大きくなります。

確か、最近できたミカエル保育園は対象エリア内でしたのでこのガイドラインに沿ったデザインのチェックと承認が入ったと聞きました。

ちなみに市内に多くあるワコーレですがこの対象地域内には一棟もありません。

[66: 匿名さん]

>63
ワコーレ神戸トアロードはトアロード地区景観形成市民協定の区域のど真ん中に建ちましたが、協定には法的拘束力がないのでほぼ無視してワコーレ仕様で建てちゃってますね。

ここは規制エリア外なので何の拘束力もないですが、どう出るかは積水の真価が現れますね。

[67: 通りがかりさん]

>>49 口コミ知りたいさん
その古い考え方が変わってきているという話では。

[68: マンコミュファンさん]

お散歩がてら、現地までいってきました。建物周辺は落ち着いていていい雰囲気ですねー。モーニングなど楽しめるお店も近くにえるし。
しかし、道中の北野坂の下の方、駅チカの部分は繁華街だから仕方ないのかもですが、夜間に出したゴミがカラスなどにあらされて、道路のあちこちにゴミが散乱しており、通勤通学時毎日これではテンション下がるなー、と思いました。

この物件の問題ではないですが、北野坂のゴミ出しシステム改善しないかな？観光客にこんなの見られて神戸市民として恥ずかしい‥。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>49 口コミ知りたいさん
3年前に三宮の賃貸に住んでいました。
物件を探すのに阪急三宮北側徒歩圏内を何件か内覧しましたが、築40年、50年の物件かなり多かったですよ。住宅がない商業圏内っていうのはサンキタから神戸サウナやドンキホーテの辺りまで、その付近でも1階は店舗で上階は賃貸住宅が多かったし、それより山側だと古いアパートやマンションの合間にちょっと個人商店がある感じで、更に山の方に行くと築古の戸建てがかなりありました。東は生田川から西が元町商店街入口までのJR以南は海側の方がむしろアパート少なくほとんどマンションで築40年の物件も少なからずありましたが、階層が低そうな所はなかったし、私が住んでいた旧居留地はむしろ高級志向の方がお住まいでしたよ。
また、私は大阪出身で今も大阪に住んでいますが、大阪市内が階層の低い人が住んでいるというのもまったく違うと思います。
三宮や大阪市内の狭い一角をイメージされているのだとは思いますが、偏った話だなという印象です。

[70: 匿名さん]

延々と長文ご苦労だけど、中央区の明治からの歴史を知らないのが丸わかりだよね。４５は的を射ている正論。

[71: 名無しさん]

この立地でしたら地階は商業施設でもいいのになと思うのですが、高級マンションとしてはネガティブ要素なのかな？

[72: 検討板ユーザーさん]

>>70 匿名さん
>>49は明治の話でしたか。
今からマンション購入を検討するのに昔話をされるとは思っていませんでした。

[73: デベにお勤めさん]

>>71 名無しさん
確かに１階の店舗はありだと思いますが、コロナで見通しがつかず不安要素は避けたのではないでしょうか？
JR三ノ宮駅前もしばらく更地が続くような状況ですからね。
それと、店舗を入れると管理会社の仕事が大変そう。
16戸しかなく管理委託費も少ないだろうから、管理会社はやってられないのでは？

[74: 匿名さん]

73です。
名前の選択が違ってました（汗

[75: マンション検討中さん]

明治からの歴史は興味ないですけど
北野坂と言えば三宮徒歩圏の中では抜群に良いイメージですし、三宮の便利さと立地の良さが両立する物件はあまりないので、いい物件だと思いますよ。

私は三宮近辺で住みたいのは元町（県庁前）のプラウドとここくらいです。

[76: 名無しさん]

ラシュレを比較対象にしながら一番小さい部屋、低層階で3700万くらいなら考えたい。でも16戸だと修繕積立金がキツそう。駐車場利用者じゃなくてもこれの修繕積立は折半？機械式だから高そう。そんなこと気にかけない方々が購入し、大規模修繕前に次の新しい物件へと出ていくのでしょうね。

[77: マンション検討中さん]

>>76 名無しさん

ラシュレと距離こそ近いけど、土地の坪単価も建築費も全然違うと思う

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
ラシュレは幅の広いフラワーロードに接しているので高いよ。
路線価だと、ラシュレは97万/平米、ここは66万/平米。
実際の相場はどれくらいなのでしょうね？

[79: 名無しさん]

ラシュレよりここの方が、交通量も少なく静かですし三宮駅や元町に行くにも近くて利便性がいいと思うのですが、どうしてかフラワーロードのあの辺りは価格高めですよね。新神戸駅も
近いからなのかな？　それともやはり坂っていうのが北野の価格を安くしてるのかな？

[80: 名無しさん]

同じ積水のグランドメゾン成城レジデンスが同じく16戸ですね。階数が違うと思いますが、あんな感じの外構になってほしい。ワコーレな感じは勘弁です。