シティハウス志村坂上ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス志村坂上についての情報を希望しています。
イオンや公園が近くにあるので生活しやすそうですよね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ch_shimurasakaue/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152423

所在地：東京都板橋区前野町4丁目30番14（地番）
交通：都営三田線「志村坂上」駅から徒歩9分
都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩12分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.41平米～74.94平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【相談返し】駅から9分、坂もある新築マンションは買い？見送るべき？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/53488/

[221: 通りがかりさん]

>>220 eマンションさん
最近の23区のマンション価格を見ると、このマンションがスミフなのにリーズナブルに見えてきて怖いです。
今23区で同レベルで6,000万前後で買えるお部屋となると、何らかの難ありか、下町側の再開発エリアくらいですかね。

[222: マンション検討中さん]

スミフのこのスペックでこの価格というのは志村坂上というよく分からない土地だからこそでしょうね。
坂あるとはいえ言え徒歩9分ですから、今の相場からいけば安い…
志村坂上周辺の土地に所縁のある人しか見もしないでしょうから、そこはまぁ着目できるだけラッキーと捉えるべきでしょう。
志村三丁目まで坂を下ってこの価格だったとしてもまだ安いか…
23区マンション相場も困ったものです。

[223: 匿名さん]

高速道路の横だからではないですか。
幹線道路沿いは排気ガスで空気悪いし、騒音もありますから。

[224: eマンションさん]

>>222 マンション検討中さん
長谷工だからでは？

[225: マンコミュファンさん]

長谷工だからは通用しないんでは
間取り見る限り純粋長谷工仕様ではなさそうだし
今はスーゼネや準大手を除くとむしろ一番確実なのが長谷工だわ

[226: 匿名さん]

志村坂上がよくわからない？
板橋区民の私からしたら、海沿いの埋立地のほうこそ、よくわかんないですね。
お台場くらいかな、わかるのは。
あとは団地みたいにマンションが並んでるだけだから。

[227: 匿名さん]

ここは低層というところがいいなと思います。
低層だと、エレベーターが止まってしまっていても
上り下りが階段できるのは大きい。
毎月、点検がありますからね、エレベーター。
そういうときにも自分で上り下りできるのは良い

[228: マンコミュファンさん]

>>227 匿名さん
8階建ては一般的には低層マンションとは言わないような…

[229: 匿名さん]

>>228　マンコミュファンさん
多分、災害が起きても階段を降りられるという意味なのかと・・・

関東大震災後、計画停電などでタワーマンションの人が大変だったということを聞いています。
エレベーターありきで生活すると、それはそれで大変みたいで。
エレベーター点検も定期的にあるので、階段を使えると思えるだけで精神的に楽というか。

家にいなくちゃとか、おでかけしなくちゃとか義務感になっちゃうと辛いものです。

[230: マンション検討中さん]

完成してだいぶ経っていますし、初期に契約された方はもうお住まいになっているのでしょうか。
今からの契約だと入居が一年後になるのでまだ決めきれていませんが、値段と利便性のバランスが良さそうで気になっています。
住みやすいマンションだったら前向きに検討したいです。

[231: マンション検討中さん]

昨日も今日も引っ越しトラックが入ってるのは見かけましたよ。
私は初めて見かけましたが、もっと前から引っ越しがあったかどうかまでは存じておりません。

[232: 匿名さん]

全然、販売の流れが読めていないのですが
今って販売期でいうと第1期ということが公式サイトの物件概要に書かれていました。
1期の先着順販売の状態。
それで入居自体は来年だということも書かれていたんですが、
既に入居されている方がおられるのは
第1期でも最初の方に購入をされたからなのですか？

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん
お見込みのとおり、期や、あるいは同じ期でも何次かによって、引渡し日が異なることがあります。
さらに、住友不動産は竣工済みや一部引渡し済みの物件でも、自社の売上計上の都合から、引渡し時期を遅らせることがよくあります。買い手からすれば、既に建っている、あるいは住んでいる人がいる物件なのに、引渡しが会社都合で遅らされるということになるので、住友不動産の物件を買うなら１期１次がマストです。

[234: マンション検討中さん]

233さん、ありがとうございます。
参考になります。

夜、4階から6階のお部屋にばかり電気がついてる気がするのですが、1期1次はその辺りの階の販売が中心だったということなのでしょうか。

[235: 検討板ユーザーさん]

>>234 マンション検討中さん
住友不動産は基本上層階から販売していると聞きますので、6階とか高めのフロアの契約が早く、引っ越しも始まっているんでしょうね。
他のすみふ物件と同じなら、販売初期なら2023年4月入居、2022年末頃までの契約だと2023年7月入居、それ以降は2024年4月以降の入居かと思われます。

[236: 匿名さん]

上から販売しているのは知らなかったです。
やっぱり人気があるから、というのがあるからなのでしょうか。
人気があるマンションだと
上から順に売れていくというのはきいたことがあるけれど…。
低層階でコスパが良いところは、
少し待たないとならないんですね。

[237: eマンションさん]

>>236 匿名さん

スミフは上から販売、条件悪い下の方を上と同じ価格かもっと高い価格で売る戦略です。低層を待ってもコスパは悪くなるだけですが

[238: 匿名さん]

いろいろとあるんですか…汗
いいなと思うところがあったら、
変に待たないですぐに購入してしまった方がもしかしたらよいのかもしれないですね。
住友不動産は第1期が一番安いって他のスレッドで見かけたのですが
確かにそうなのかも

[239: マンション掲示板さん]

>>222 マンション検討中さん よく分からないってw

[240: 匿名さん]

確かに20年東京で生活してて行ったことないけど。

[241: 匿名さん]

行く用事がないからね。

[242: 名無しさん]

>>241 匿名さん
みんなそんなもんだよ。
関係ないとこには行かないから。
俺も隅田川の向こう側には行ったことない。

[243: マンコミュファンさん]

>>242 名無しさん 千葉行ったことないってことか？

[244: マンコミュファンさん]

>>243 マンコミュファンさん
ないよ。用がないから。
ディズニーは混んでるから行かない。

[245: 匿名さん]

隅田川が俺の中では朝鮮の38度線みたいになってて、そこから東には行ってはいけない気がしてた。
まあ、行かなくても全然困らないしな。

[246: 匿名さん]

間取り見るのが好きなんですが、ここのDt-標準 typeすごいです。

・テラスの広さ（テラス面積：54.66㎡）
・サービスバルコニー面積は2.33㎡
・角部屋
・LDKのFIX窓（日当たりよさそう）
・キッチン横の納戸0.6畳もなかなか広い

テラスではプールもできそうです。何ができるか考えるだけでもすごいですよね。

[247: 匿名さん]

Krタイプもなかなか良さそうに思えたけれど、やはりDtタイプは格別かなと思いました。
なんといっても向きが理想的だと思います。
各部屋の窓は南向きですから、太陽や月の移動も見えるでしょうし、テラスにグリーンを置けば窓外の風景も癒しになりそうです。
リビングダイニングは東向きですから、朝食時には気持ちの良いひと時を過ごせそうです。

[248: マンション検討中さん]

こちらの物件、最上階にマンション広告の垂れ幕下がってますが、まだ最上階は売れてないんでしょうか。もしくは販売前？
地味なエリアではあるものの、23区内、駅歩10分以内だとお手頃な金額なので興味を持ちました。
坂と駅まで多少距離があることに耐えられれば、条件は悪くないですよね。

[249: 匿名さん]

坂は電動自転車があればクリアできますよ。

[250: 匿名さん]

上りは良いかもしれませんが下りは
電動自転車怖くないでしようか？
坂があるのは、やはりちょっと考えてしまうかしら。
ここまでの価格帯を出すのであれば、もう少し他の検討するかもしれませんね。

[251: マンション掲示板さん]

>>250 匿名さん ブレーキ使えばいい

[252: マンション検討中さん]

板橋区は高台(東武東上線沿い)と、川沿いの低地(荒川や新河岸川沿い)に挟まれてる場所なので、全体的に坂が多いです。坂を避けたいのであれば、お勧めしません。
こちらの物件は周りが坂だらけなのがネックですが、坂さえOKなら周辺にスーパーやホームセンターなど色々あるので、意外と便利なんじゃないかと。

[253: 検討板ユーザーさん]

>>250 匿名さん
志村坂上駅に最短ルートで行くにはかなり急な坂を登らないといけないが、バス通りのほうを走れば危なくないですよ。
志村三丁目なら坂はありません。
ときわ台方面の坂は急ではないです。

[254: 匿名さん]

だらだらと長い坂…という感じでしょうか。
電動自転車はそういう坂に強いから、何とかやっていけるのではないかと思う。
他の方も書かれているけど、
お店自体は色々とあって、買い物環境としてはいいと思うので
便利にやっていけそうな感じです。

[255: 評判気になるさん]

>>254 匿名さん
そんなに長い坂ではないよ。
横浜や川崎の住宅街にはとんでもない長い坂の多い場所とかよくあるが、それよりだいぶマシだ。

[256: 匿名さん]

建物は良いし立地も悪い訳ではないのに『志村坂上』を名乗ったことでハードル上がってしまってますよね。素直に前野町を名乗っていればここまで気にならなかったのでは。
地形で言えば谷間になっている首都高高架下の雰囲気も独特なので歩いて確認することをおすすめします。

[257: マンション検討中さん]

先週、現地周辺を見に行きました。
首都高沿いなのでもっと騒がしいかと思いましたが、意外なくらいのどかな雰囲気でした。駅のある中山道沿いは賑やかですが、坂を下ってきたマンション周辺は完全に住宅地って感じですね。
首都高下は公園や遊歩道になっていて、薄暗さはありますが、ガラの悪い人達が溜まるような感じではなかったです。

マンションのすぐ近くのイオンは、休日のお昼時ということもありフードコートが賑わっていました。
イオン以外にも大きめのショッピングセンターがいくつかあり、普段の買い物には困らなそうです。

こちらでも何回も出ている通り、周辺は坂が多いので電動アシスト付きの自転車は必須だと思います。
あとバス停が多いようで、少し歩いただけでも赤羽や池袋行きのバスを何本も見かけたので、バス移動も便利かもしれません。

全体的に地味ではありますが、坂が許容できれば暮らしやすそうだなというのが感想です。
駐輪場の空き具合や、首都高と同じ高さになったときにどのくらい騒音があるかが気になるところでした。

[258: 評判気になるさん]

>>257 マンション検討中さん
近くに10年以上住んでますが、静かでスーパーやクリニック、大病院も近くにあり、暮らしやすいですよ。
小学校は北前野小学校ですが、いじめもなく、のんびりしてます。

[259: 匿名さん]

親がお受験に血眼になったりすると、子供はストレスでいじめしたりするんだよ。
板橋は見栄張って生活するとこじゃないから、そこは安心。

[260: 匿名さん]

２５８さま、ご近所様なのですね。
駅の近さだけでなく、生活環境がどれくらい整っているのかは
マイホームを選ぶうえでの大切なポイントです。
校区の情報もそのひとつ。とても参考になりました。

[261: マンション掲示板さん]

>>259 匿名さん
2022年私立中学進学率で板橋区は23区中19番目ですからね。

[262: 匿名さん]

私立中に行っても塾には行かないと進学がおぼつかない。
それなら公立中で塾に行くほうがコスパがいい。

[263: マンション検討中さん]

学区の北前野小学校は2022年に副校長が変わったから少し改善したらしいね。あの副校長はトラブルメーカーだったからね。

[264: 匿名さん]

うちの子は北前野小学校に通ってますが、学級崩壊とかは前からありませんでしたよ。

[265: 匿名さん]

>>259 匿名さん 自分の小学校がそうだった。全員中学受験をしなきゃいけない雰囲気。親がしろと言うからいやいや中学受験をすることになり、ストレスのはけ口でくさいクラスメイトやうるさいクラスメイトなど、周りに迷惑をかける人を集団でいじめてた。自分はやってないが。

[266: マンション検討中さん]

意外とこの辺りに印刷関係や食品関係の大きな会社があるんですね。
入居者や検討者には大日本印刷や凸版印刷の方も多そうですね。

[267: 匿名さん]

印刷業は昔は原稿を持ち込みやすい大都市の近くに立地したんですよ。
板橋なら都心からも近く、都市化されてない場所もたくさんあったから印刷業が発達しました。
しかし、凸版印刷の工場が大部分埼玉に移転したので、今後は衰退していくでしょうね。
大日本印刷や下請けの町工場はまだたくさんありますが。
昔はPENTAXの本社も前野町にありましたが、リコーに吸収されて、他所に移転しました。
トプコンは志村坂上に本社があります。
あと、社名が変わりましたが日本電産コパルも志村三丁目の丘の上に本社があります。

[268: 匿名さん]

車の出入り口、徒歩の出入り口、自転車の出入り口が分かれているので安全には配慮されていますね。
自転車の場合はちょうど裏側になるので、徒歩とはだいぶ出入りが別になりますが、
子供たちが出入りするには車と別になっているという点で安全に出入りできそうです。
ただ、メインエントランスの裏になるのでインターホンを利用して解錠する場合は自転車を止めてぐるっと回らないといけないのはちょっと
不便かな

[269: 匿名さん]

>>259 匿名さん
地域かかわらず問題抱えてる家庭の中で子供がストレスを受けるケースもあるし、受験しないような地域だと貧困など別の問題を抱えてる人も多いからね。受験する人が少ないからといって安心はできないと思う。

[270: 匿名さん]

駅から遠いわ

[271: 匿名さん]

それな。内見の時はちょっとタクシーで距離縮めてから案内されたのが気になったので、内見後に現地戻って実際に往復した。坂きついので距離以上にやっぱりきつい。
これがスミフのやり方なのか、不誠実さを感じてしまった。

[272: 匿名さん]

>>269さん
>>受験しないような地域だと貧困など別の問題を抱えてる人も多い
夕方に下見して、子どもが全然帰らないとかだと、察することができますよ。
休日や夕方などマンションの共有施設でずっとゲームしているとか。

おでかけできないんだと思います。あと、休日も親が働きに行っていて、子ども放置とかあります。

社会問題なのかもしれませんが、住環境って大事なので、きちんとチェックしたいところですよね。

[273: 評判気になるさん]

ここまだ入居始まってないの？
築何年になる？

[274: 匿名さん]

ここは板橋区内に比較的に安い物件ですかね。

[275: 匿名さん]

何をもって判断するかですね。2022年夏くらいに完成してる建物なんで新築じゃないし。かといって戸建てエリアに立ってる都合、真っ向からの比較対象がない。駅距離と激坂あるが圧倒的外装と共用部、大手のブランド力、間取りなどなど。

[276: 匿名さん]

ここって、約2年前に竣工しているはずなのですが、
入居開始は来年予定。どうしてこんなに日がかかるのでしょうか？
今から検討したい人には実際の物件を見て検討できるのは魅力ですが、
既に契約している人は、賃貸住まいとかだと無駄に費用がかかってしまうような・・・。
なんか珍しいですよね。

[277: マンション掲示板さん]

>>276 匿名さん
築3年とか中古と一緒ですよね。

[278: 匿名さん]

中学受験しないと貧困層って極端な発想だな。
小学生のうちから勉強を強制するのがイヤだから受験させない、なんて普通の感覚だろ。
俺は板橋にずっと住んでて、私立中学は今もクラスの1割くらいが行く感じだが、別に貧しいわけではない。

[279: 匿名さん]

受験して中学から私立に行くのが当然という風潮のほうが異常。
韓国なんてバカみたいに教育費をかけすぎるようになったから、子供は金がかかりすぎると出生率が低下した。
子供なんて金をかけなくても育つよ。
韓国も日本も子供に過保護すぎる。

[280: 匿名さん]

教育に関しては、家庭ごとに考え方もあるので
自分たちが良いと思う方向でいいんじゃないでしょうか。

イオンは近くて、自転車でビバホームとかオーケーとかに行きやすいから
買い物という観点ではここはいい方なんじゃないかと思いました。

志村坂上駅まで徒歩9分とありますが、
たぶん、信号運によっては15分弱かかってしまうんじゃなかろうか…と。
早めに行動した方がよさそうですよね。

[283: 匿名さん]

赤羽で最大規模のマンションになるそうなので、期待値は大きそう
駅前もある程度栄えているし、駅前に行けば買い物は不便なくできそうですが、重たいものを購入したりするときは
自転車が必須にはなりそうですね。
買い物も徒歩圏内だと少し遠いかなーと思いますから、車もしくは自転車が必須になりそう

[284: 匿名さん]

ここの場合は道のアップダウンを考えると、電動アシスト付き自転車とかが無難なのかな、と思います。
週末まとめ買いをする方だと車はたぶん、あった方がかなり便利かと。

既に暮らしている方々も、そういう方が多いのではないでしょうか…。

入居に関しては来年夏という状態です。
目の前にあるのに入れないのは、歯がゆい感じ。

[285: 匿名さん]

イオンスタイルが徒歩3分とのことなので、頑張れば重い物で持って来れるかなとも思います。近いから何回かに分けて行ってもいいし、もしかしたらカートでマンションまで来れたりはしないかな？隣じゃないから無理か。徒歩5分にはヒューリックもあって、かなり便利そうに思えます。徒歩7分には商店街もあるのですね。周辺に坂があるとなると話は変わってくるかな？

[286: 匿名さん]

地形図で見てみると、イオンスタイルとかその辺りだったらゆるやかーな坂なので、あまり大変そうじゃないけど
駅の方までは一気に高低差があるところもあるし。
一度、やっぱり現地を自転車で巡ってみるとわかりやすいと思う。
最近はレンタサイクルとかもあるし、
そういうのを使ってみてめぐってもいいんじゃないかと計画中です。

[287: 匿名さん]

イオン前野町までは坂はまったくないです。
歩いて行く距離。
三田線の駅は志村坂上だとかなりの坂道です。

[288: 匿名さん]

「坂上」の名前からして、坂がありそうだと思いますよね。
でもまあ、関西、新神戸の駅近くを歩いた時は恐ろしく急な坂だったので、それよりかはマシかなと思います。

287さんが言うように、場所によっても急な坂、そこまで急じゃない坂もあるので、歩かれるのをおすすめします。

[289: マンション検討中さん]

せめて坂下にしてくれれば誤解ないのにね

[290: 匿名さん]

確かに（笑）
自分が行きそうなお店とか施設とか地図でピンを打っておいて
現地に行って実際に歩いて行ってみるのもいいかもしれません。
やっぱり実際に自分の足で歩いてじゃないとわからないことってあると思いますから。

[291: 口コミ知りたいさん]

>>290 匿名さん

駅までかなりの急坂があるのと、朝8?9時台の都営三田線は信じられないレベルで混むから毎日出社だとかなりきついと思うよ

[292: 匿名さん]

昔の三田線は混雑が有名だったけど、最近は8両化されて大分混雑は緩和されてる。

[293: 名無しさん]

>>292 匿名さん
乗ったことある？笑
高い金出して買うんだし、一度乗ってみ
夏に坂で汗だくになって満員電車に詰め込まれると考えると私は嫌だけど、出社しなくていい人もいるし人によるから任せるよ

[294: 匿名さん]

私は朝の満員電車は嫌なので朝七時くらいに乗って、帰りは17時前に勤務先近くの駅から乗る。
こうすると、汗臭いおっさんと密着するようなことはない。
また8時台でも埼京線よりはずっとマシだよ。

[295: 匿名さん]

満員電車は、どの線に乗っても同じイメージです。
そう考えると、いかに電車に乗る時間が短いところに住むかですが。
価格や間取りを考えると、なかなか難しいですよね。

[296: マンション掲示板さん]

ここ住む人ってみんな車持ちかと思ってました

[297: マンション検討中さん]

都心勤務のサラリーマンでマイカー通勤はほぼないっしょ。

[298: マンション検討中さん]

こちらの物件、広いルーバル付きの物件も苦戦しているようですが、何か背景があるのでしょうか？諸条件対比では値段も手頃だと思うのですが。。

[299: 匿名さん]

> ただ、客観的なマンション評論家としては『高台側のほうがハザードリスクが少なくウケが良い』ことも知ってしまっているため新築にこだわらないのであればスカイティアラ(平均坪単価約290万円)、ブリリアときわ台ソライエレジデンス(平均坪単価約310万円)、常盤台ガーデンソサエティ(平均坪単価約300万円)などの良質な大規模中古マンションと比較検討してみることをおすすめしたいです

> また、シティハウス志村坂上辺りが気に入ったけども『部屋がもっと広ければなぁ～』『駐車場が自走式ならなぁ～』ということでしたら鉄板どころにはなりますがコスモ東京ガーデンパークスを狙ってみると面白いでしょう。自走式立体駐車場で設置率100％、平均専有面積80㎡弱、多彩な共用施設などなど大量供給時代のゆとり溢れるマンションとなります

[300: 匿名さん]

駐車場の話題がありますが、まだ空きはあるのでしょうか？
総戸数の半数もない場合、希望者が多いと抽選などで決まりますよね。
この立地だと、電車通勤したとしても、休日などのことも考えると
やっぱり車があったほうが便利かと思うのですが・・。

[301: 匿名さん]

今、朝8時台の三田線の上りに志村三丁目から乗ってます。
混んではいますが、押しつぶされる程ではありません。

[302: 匿名さん]

たしかにそうですね、電車は時間帯を上手に選ぶと意外に空いてたりしますから、思い切っていつもより早い時間帯に乗ることにするとか、帰りはできることなら早めに乗るとか、逆に遅めに乗るとか、あるいは車両を選ぶと案外空いてるとかあるような気がしています。都内に住むとか通勤することを考えたら、電車が混むのはもう仕方のないことだと思ったほうが良いような気もしますが。