アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: マンション検討中さん]

早く買えばサービスして貰えるんですか？

[82: 通りがかりさん]

美味しいお店で食べたくて、
順番待ちするなら良いよー。

駐車場待ちが、好きな人が多いとは、
とても思わないなー。

わざわざ、月極めを借りる必要もないしー、マンション敷地の平面に停めたら良いだけで、とっても便利だよー。

便利な生活が良いと思います！

[83: アルファ予約したさん]

早く買えば、
希望の部屋が買えるかも？ですかね

[84: マンション検討中さん]

>>82 通りがかりさん
80ですけど、駐車場待ちが好きとはいってないですよ。そんな人いないでしょ。平面の方が便利なのは百も承知です。機械式しかなくて、それが本当に嫌なら外で借りればって話です。
プレミストにする人はそれを考慮して購入されるでしょうし、私なら、その待ち時間でも出来るルーティーンでも作って有意義な時間にしますけどね。

[85: 一軒家]

会社が機械式の駐車場だけど、みんなイライラしてる
これが朝の十何分とかだと時間もったいないと思うかも
車日常的に使わないならありだな

[86: 匿名さん]

>>84
待ち時間でもできるルーティーンwww
笑わせてくれるわーw

[87: マンコミュファンさん]

朝ってー、
出発時間が分かっちゃいてもー、
ギリギリになっちゃうのよねー

寒い時期なんて、
１分でも長く布団に粘ってしまう性格だから、
有意義に！とか、余裕かまして！なんて、とても出来ないのよねー

84さんみたいに出来たら、選択肢も増えるけど・・・
キッチリ出来る人が、羨ましいっ！

[88: 匿名さん]

>>76
>>77さんの言う通り、1階でも他の人が操作している間は待ちます。朝は特にすごく混みます。
私が以前住んでいたところは150世帯でしたが、プレミストはその倍ですよね。3台出入口があるとは言っても、待ち時間が短くなる訳ではありません。
さらに小さい子がいると、乗せるのもおろすのも一苦労ですし、買いだめなんてしてしかも雨の日なんかだと、荷物をおろしたり置いたり、まあ本当にストレスしかなかったです。
プレミストはとっても魅力的な物件で、正直奉還町と販売時期が一緒じゃなかったら、間違いなくプレミストを購入していました。
でも、車を頻繁に使用する、まだ子供が小さいことを考えて、アルファになりそうです。
角部屋以外はありえませんが。

[89: 通りがかりさん]

決して安くは無い！けど、

競合マンションよりも安くて、
且つ、平面駐車場なら、

よっぽど、
その他のメリットが無い限り、
こっちを選択するでしょ！

[90: 通りすがりさん]

>>86 匿名さん
少なくとも、あなたよりはまともだと思いますよ。

[91: 検討板ユーザーさん]

こちらのマンションはエレベーターを待つ可能性があり、向こうのマンションは駐車場を待つ可能性がある。
ただ低層階で階段を使えばエレベーターを待つ可能性はないわけだし、車を持ってなければ車を待つこともない。

[92: 評判気になるさん]

岡山駅の徒歩10分圏内で、
平面駐車場のマンションって、
これから先でも、
なかなか開発出来ないのではっ？！

決して、眺望とか設備が良いとは言えないですが・・・
機械式駐車場に関する、修繕積立金も必要が無いし、
メリットとデメリットを天秤に掛けたら、悪くないマンションだと思います。

[93: アルファ予約したさん]

游プラザの跡地が、
暫く、駐車場だった時、
テッキリ、全部がマンションの敷地なんだろうって、勝手に思っていました。
まさか、あんな企画だったなんて！

ここのマンションは、
機械式を想像していたんですが、
平面だったんだよね！

あっちの価格を聞いて、マジか？！
と、ビックリ！驚いてしまい、
こっちも？と疑っていると、
相対的に安かったので、安い！
って、思ってしまいました

でも、４～５年前に比べたら、
めっちゃ高くなっているんだよね！

然しながら、
結局、予約してしまったんだよね！

[94: 掲示板ユーザー２さん]

>>91 検討板ユーザーさん
こっちなら、
同じ予算で、マンションと、
レクサスやベンツ・BMWのハイクラス車が買えるし、
平面だから、全く困らないよ！

１BOXでもOKだから、
ファミリー向きとも言えるな！

但し、先着順だよ！
そして、予約も順調だってさ

[95: 評判気になるさん]

既に、契約数の見込みで、
３割が見えている！っていうウワサ？

まさか、抽選になったりしないよね

[96: マンション検討中さん]

こんな安っぽいマンションにこの価格払って、当初の予定との差額分でベンツのハイクラスに乗れてもなんだかなー。
角部屋のモデルルームを見た時はかなり心揺れたけど、Googleアースを使って見せていただいた前道路の画像は想像以上に暗くて、、
プレミストは後悔するとして駐車場。でもそれは他所で借りれば解決できる。遠くはなるが。
採光問題やエレベーター問題はどうやっても自分では解決できんなーと。

[97: マンション掲示板さん]

共働きであまり家にはおらず、設備や眺めはあまり気にしなくて岡山駅に近い必要があって車を毎日使う人には全然ありでしょう。車が毎日必要ない人はプレミストもありで、子育て世帯で公立に行かせる人はサーパスかもしくはまだ売ってるリビンコート津島もあり。

[98: 評判気になるさん]

賃貸用の投資用としても全然あり。

[99: 評判気になるさん]

相続税の対策用で、賃貸する物件として検討しています

賃貸を募集する時に、
平面駐車場は、かなりポイントが高いと思っています

少し前のコメントにもありましたが、小さな子供がいる家族には、
強い訴求力があると思います

駅が近いので、お父さんOK！
病院や学校が近く、平面駐車場だから、お母さんOK！

利回りもギリギリの範囲
チャレンジしても良い？！、と思いつつあります

[100: マンション検討中さん]

病院後、眺望なし、日当たり悪し、仕様は賃貸、間取りはみんな同じ、平面駐車場は敷地内半分、されど価格安し??

[101: マンション掲示板さん]

96さん、私も、Googleアースを使って、下調べするけど、
やっぱり、実際に現地を確認した方が良いと思いますよ

２物件ともかなり近いし、徒歩圏内なので、私は、現地周辺を徒歩で見てきました

どちらも、周辺道路はソコソコ広くて、暗いこともなく、環境は先ず先ず悪くないですね

防犯面で、気になる道路でもないと感じました、
どちらも、近所は、昔からの戸建てがあって、安心出来る感じです

あちらの物件の未確認の要素とすれば、空地の利用が何になるかな？ぐらい

[102: マンション検討中さん]

現地を見に行きましたが、北側の建物が解体中ですがマンションが建つのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？北側だから日照は問題ないと思いますが。

[103: マンション検討中さん]

Aタイプ高層階でその気になってましたが、ただでさえ待ち時間が長いと思われるエレベーター待ちを5,000万円も出して玄関前でされると思うと萎えました。

[104: マンション検討中さん]

エレベーター待ちと、
機械式駐車場待ちですが、

ある程度、待つ「可能性」の発生は、やむを得ないですね

ところが、同じ「待つ」でも、
違いがあります
◆エレベーター待ちの場合、
・家族(子供)連れでは、慌ててクルマの乗り降りが無くて良いし、機械式の危険も少ないと思う
・雨の日に、操作パネル前で、濡れたり、傘をさして待つ事が無いと思う

合計が同じ、15分の待ち時間でも、
持ち方が違うので、利用する頻度で考える必要があると思います

通勤で毎日使うなら、また、子供がいるなら、こっちが良いし、
クルマが無い、子供連れでのクルマ利用は少ない、雨濡れを気にしないなら、あっちでしょう

そもそも、設備等が違うとはいえ、同じ広さで1000万円以上違うので、、
・岡山駅近くの快適な生活を、庶民的に謳歌するなら、こっちで、
・ある程度の外面や設備等を気にする金銭的余裕がある、修繕積立金や管理費が高くても良いなら、あっちですね

ローンは、計画的で、余裕を持ったものにしましょう
子供の成長で、学費等もしっかり必要でしたから

[105: マンコミュファンさん]

ヴェルディ岡山駅西とかも候補に入れるとか。駐車場ありそうですし。

[106: マンション検討中さん]

ヴェルディ岡山駅西とかも悪くはないですが、
どうしてもクルマを使えない時！、の交通手段が厳しいと思います

岡山駅方面の「バス路線」が、ほぼ無いに等しいからです

自転車があって、それでも良いなら、少し遠い分、お値段安いかも？

[107: マンコミュファンさん]

ここを検討している方々は、
岡山駅の徒歩圏内において、
マンションを探していると思います

恐らく、２物件に絞られるのでしょう

岡山駅から、自転車の圏内でしたら、
サーパス南方、ヴェルディ岡山駅西などが、新築マンションの候補ですね

参考までに！
ヴェルディとサーパスは、平面駐車場が全戸分あるので、
見学に行っても損はないと思います

サーパスの設備面は良かったですよ
少し歩けば、ベネッセ本社付近のバス路線が、とても便利な所でした

[108: マンション検討中さん]

なぜ、岡山タワーか
ロイヤル幸町を買わなかったの？
こことプレミストなの？

[109: 匿名さん]

>>108
なぜって、ちょっと考えたら分かるでしょ？

[110: 検討中2]

102さん、マンションが建つようです。
108さん、岡山タワー、ロイヤル幸町、南向きは、1/4で少ないし、
高層階でないと景観もイマイチ。隣のビルが迫ってきます。
間取りも形が限定されることが多いで、タワーマンションにはこだわりません。

プレミストでもアルファステイト奉還町どちらにするか検討中ですが、住み心地が良い方にしたいです。

[111: 口コミ知りたいさん]

岡山は東口と西口の違いも大きいですよ。
東口のすぐ近くは飲み屋さんが多いですし。
西口の方が東口より静かな印象です。
住むのは個人的には西口です。でも、各々考えは違うと思いますが。

[112: 通りがかりさん]

102さんの件
下記の様な気がしますので、
ご参考までに

奉還町に賃貸マンション新築
2021/1/29 岡山

【岡山市北区】
Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ（岡山市北区寿町６ノ22、友定祐己社長）は、
岡山市北区奉還町２ノ２８４ノ19他に賃貸マンションを新築する。
中国建設工業（岡山市南区）の施工で
１月中旬から既存施設の解体工事を進めており、近く建築本体工事に着手する予定。

[113: 通りがかりさん]

建設が出来る建物は、
建ぺい率　80%
容積率　 400%　なので、
法定いっぱいに建てたとして、
エレベーター付の５階建で、

半分の建築面積なら、
エレベーター付の１０階建？

[114: 評判気になるさん]

岡山市北区奉還町２ノ２８４って、ラーメン屋さんの近くの今建ててるところじゃなくてですかね。自信はないですが。なんか建ててます。

[115: 匿名さん]

>>110 検討中2さん
ありがとうございます。私もプレミストとアルファステイツ検討しています。

[116: 匿名さん]

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。現地を見た限りマンションが建ちそうですね。

[117: マンション検討中さん]

エレベーター横の部屋というのはどうなんでしょう？ビジネスホテルなどは音が聞こえてうるさい印象ですが、最近のエレベーターは性能がいいから大丈夫なのでしょうか？

[118: マンション検討中さん]

>>112 通りがかりさん

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。現地を見た限りマンションが建ちそうですね。

[119: マンション検討中さん]

エレベーター横はエレベーターの音は気にならないレベルだそうです。　エレベーター横には浴室などを配置して気にならない様に工夫されてるようですし。　問題になるのはエレベーターの音ではなく、エレベーター待ちの方の声や自宅前に常に人がいる感じが気になるそうです。

[120: マンション検討中さん]

ポレスター、リビンコート、アルファと、
新築マンションが連続して建つので、周辺一帯が綺麗に整備された様になりますね
大通りから１筋入っているから、静かだし、良い住環境になっているね

[121: 匿名さん]

分譲マンションの賃貸に住むとして、
家賃が15万円／月で、
サーパス南方とアルファ奉還町が、
同じ広さ70m2チョイの低層階の物件だったら、
どちらに、入居する人が多いだろうか？

[122: マンション検討中さん]

購入後のマンション経費、
管理費＋修繕積立金＋他について、
一番安い部屋のモデルでは、
毎月の維持費が、
・アルファ奉還町　 8千円
・プレミスト岡山　15千円
これに、駐車場代が ＋α

プレミスト岡山だと、
１戸当り、10年間で84万円も高い

要因の一つとしては、アルファステイツ奉還町に、機械式駐車場が無いので、
将来の修繕費が少なくて済むメリットがあるからだ

最初だけが高いのではない
ずーっと、お金が掛かるのが現実だ！

[123: マンコミュファンさん]

確かに、機械式駐車場は金食い虫だ！

使い勝手が不便なだけではない！

クルマを使わない人も、全員が負担している修繕積立金だから、
総会の会計報告や、修繕計画の時に、
入居者の不満にも繋がるんだなー

[124: マンション検討中さん]

機械式は不便な分駐車場代が安いのでどっちもどっち。　通勤で毎日車使う人は高くても平面が良いのだろうけど。

[125: マンション検討中さん]

修繕積立金は、最初だけが安いんだよ！
みんな知っている事だけど・・・

長期修繕計画では、殆どが、２～３倍に跳ね上がる事になっている

マンション販売業者が、販売し易い料金設定にしているだけっ

だから、10年後の負担は、もっと大きくて大変だよー

修繕の内容や時期も、戸建てだったら、個人でどうにでもなるけど、マンションは総意だから、必ず負担しないとダメだからねー

[126: マンション検討中さん]

なんで機械式駐車場の話が多いの？
ここは100％以上平面駐車場なのに！

[127: マンション検討中さん]

因みに、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
80平米で、16千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。

[128: マンション検討中さん]

修繕積立金は、
戸数多いし、エレベーターも１個しかないようですし、
敷地内駐車場代を高く設定してるみたいなので、さすがに大丈夫に思えますけどね。駐車場代が無料だと結構大変かもしれないですが。

今たってるもう1個のマンションも高いですが、このマンションも72㎡で3380万スタートで最多価格帯が3800万台とホームページに書いてあるしとりあえず岡山駅近くは高いというのも印象です。
それとこのあたりで敷地外でどこに駐車場を全戸確保はどうやったのかは気になる。

[129: マンション検討中さん]

プレミスト岡山さん、第１期を残してますねー
やっぱり、ボッタクリ感があるでしょうし、高く設定し過ぎたねっ

こちらは、概ね１／３を５月に販売するみたい？
スタートして直ぐなのに、予定通り好発進しているイメージなんでしょうか？

[130: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]