アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: マンコミュファンさん]

視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？

土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう

[42: マンション検討中さん]

200なんて非常識な価格なら、ドボンだね

そんなもん、買う気もクソモ無いな

[43: マンション検討中さん]

全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが

それと価格が合ってるかどうかだな

[44: マンション検討中さん]

モデルルームの予約、結構、人気みたい

[45: マンション検討中さん]

岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？

収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします
庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！

[46: マンション検討中さん]

岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。

[47: マンコミュファンさん]

看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか

基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い
つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る

看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう

やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う
現金で、ポンっと買う人がそれなりに

[48: 通りがかりさん]

価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね

価格帯で失敗すると、
土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある

低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう

[49: マンション検討中さん]

眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー

今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ

トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！

[50: 通りがかりさん]

某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー
そうだ、そうだが、お二人さま！
２戸売れましたよ！

売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね

価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ

ここの運命や、如何に？

[51: マンション検討中さん]

不動産家さんによると、
お隣の、ポレスターやリビンコートでも、ご高齢の方の購入が多いみたいです

半分ってことは無いけど、３割位のイメージらしい

やっぱり、総合病院の近くで、駅も近いので、何かあった時を考えると、良いポジションなのかな？

[52: マンション検討中さん]

もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？

あくまでも、その価格帯があれば

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
さすがにムリ。削りに削って3700万円から

[54: マンション掲示板さん]

これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。

[55: マンション検討中さん]

No.3をコピーしましたが、
眺望ほか、条件の良い物件で、
最上階が3700万円ですからね！

流石に、3700万円からだと、某ボッタクリのマンションと同じで、ドボン！でしょう


つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・

ここの価格は、どうなるのかな？

[56: マンション検討中さん]

他社と比べて、価格を予想したい！

先ず結論、
理論的には、3000万円程からのスタートは十分に可能である


半年ほど前に着工したサーパス南方レジデンスを参考にする。
高規格の建物を採用していて、
ZEH-M（ゼッチ・マンション）
２重床・２重天井でレベルは高い
６０m2が、2890万円～
「建物部分の推定価格」1900万円程
「土地部分」が、1000万円程

◆サーパス南方の土地代倍率 3.3倍
　60m2の場合、敷地持分が約31m2
路線価10万円／m2　→　3１0万円分
路線価の3.3倍の土地代を支払い

◆アルファ奉還町の土地代倍率 4倍
　70m2の場合、敷地持分が約21m2
路線価12万円／m2　→　250万円分
超高値の仕入だとして、路線価の4倍の土地代が1000万円

●建物代
　７０m2換算で2200万円だけど、
　(1900万円 ÷ 60m2 × 70m2 )
ここは普通仕様で直床、設備全般が賃貸仕様みたいだから、８掛け位で妥当な感じと思うので、
「建物部分」は、1800万円程度

そこに土地代の1000万円を足しても、3000万円程のスタートが十分可能だと思うが

まぁ、欲に目が眩んだら、
某ボッタクリのマンションの様に、3500万円オーバーで来るでしょうね

その場合は、目の前が塞がった物件で、病院の跡地ということを勘案すると、
サーパスやプレミストの様に、大苦戦する事でしょう！

[57: マンション検討中さん]

駅中心部よりは、少し郊外の
サーパス南方は、未だ３割ぐらい残っているし、

駅徒歩圏内の
プレミストに至っては、ダイワを持ってしても、相当な苦戦状態

マンション市況は厳しい　、、、

[58: マンコミュファンさん]

マンションの価格は、
大きく分けて、建物部分と土地部分

建物部分には消費税が掛かり、
◆建物価格相当は、消費税の１１倍
(本体＋10％)

建物価格と、建物構造(階高や２重床)内装や設備のグレードが合っているか？


◆土地相当価格は、販売価格－建物価格

土地価格と、路線価の何倍か？
(開発費や利益も必要、３～４倍が多い)

某ボッタクリマンションは、どのくらいだったかな？

[59: マンション検討中さん]

マンションの価格について調べたら、
土地代部分には、消費税が掛からないって書いてありました

(土地代＋建物代)×消費税ではなくて、

土地代＋(建物代×消費税)なんですね

だから、消費税を聞いて、
おおよその価格が、其々の価値と、釣り合うかどうか？
って考えてみるんですね

なるほどー
モデルルームに行った時に、参考までに聞いてみようっと！

[60: マンション検討中さん]

マンションは、基本的に真ん中 ８階 を基準として、価格計画を策定

高層階に多くの利益を乗せて、1や2階では、薄利や客付け原価で販売

今回は2階を原価と推定して、
路線価12万円／m2 = 40万円／坪
敷地面積1974m2 = 2億3700万円

かなり高めの4倍設定では、
土地代 160万円／坪
敷地代＋諸費用等で、約10億

２階の中住戸７０m2を例として、
敷地持分、70m2／(A～G)×13階
持分×1974m2＝約21m2

仮定の土地代は、
21m2×路線12万円×4倍＝1000万円

◆販売価格が3200万円だとして、
建物部分は、
3200－土地代1000＝2200万円
うち、消費税200万円で、
建物代は2000万円となる

建築・設備単価は、
2000／70m2×3.3＝94万円／坪
税込で約100万円

ザックリまとめると、
1.販売価格　3200万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

2.販売価格　3700万円で、
消費税が245万円だったら、
建物代　　2700万円(130万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

3.販売価格　3700万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1500万円(240万円／坪)
って感じになります

モデルルームでの説明で、
その辺りの価値の感触と、価格が釣り合っているかどうか？
を確認しましょう！

[61: マンション検討中さん]

価格には販売会社への手数料やモデルルーム経費、宣伝広告費などその他の経費も入るのでは？

[62: マンション検討中さん]

２階の例えは、サーパス南方をアレンジしているので、最低限の経費は込み込みですよ

販売会社手数料、モデルルーム経費、宣伝広告費など経費は、サーパス南方とたいして変わらないでしょう

ノーマル価格は3000万円程度ですね
それを超えるところは、利益の上乗せと考えますが・・・

３階～14階の利益合計は、サーパス南方より大きくなるでしょうね

[63: 口コミ知りたいさん]

価格分かる人教えて下さい。

[64: マンション検討中さん]

モデルルームを見学に行きましょう

[65: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方は感想を教えてください！

[66: マンション検討中さん]

眺望の無い７０m2中住戸は、
プレミストに比べると、1000万円程度安く設定されています

とはいえ、お隣、眺望のある中古の販売価格を参考にすると、500～300万円程度は、高いと思います

見学後の結論は、
購入する方向に、決定しました

駐車場は、敷地内19000円、月極紹介を含めて、全戸分を確保している
外車用スペースもあって先着順です

天井が低く感じて、圧迫感があり、
住宅設備は、賃貸程度のイメージなので、
立地重視で、寝る場所と割り切る事にしました

流石に、眺望のある東側の高層階は買えませんでした

[67: 検討中2]

駐車場　屋根付き25000円、敷地内19000円は西口では高くないですか？
ザ・タワー並みでは？
将来、駐車場を手放す方が増えれば修繕費に影響しそう。

[68: マンション検討中さん]

全て平面駐車場なので、
『修繕積立金＋駐車場代』の合計が安定する様に、調整すれば一緒だと思う

近隣の月極は15000円前後だから、4000円値下げする程度で、フル契約にはなるでしょう

あと10年位では、EV対応の設備も設置する事を考えたら、平面駐車場はマストだと思います

機械式駐車場のマンションは、
将来、多額の改修費用が必要になるので、購入対象から外しました

[69: マンション検討中さん]

外車用スペースは、
幅2500、長さ5500　です

BMW７シリーズやベンツSロングが、
駐車可能らしい

そんなクルマを買ったら、マンションの支払いが出来ない、わ・た・しー

[70: アルファ予約したさん]

申込み状況が分からないので、
気になっています

予約希望が重複しなければ良いが・・・

人気なのは、東側の上層階なんだろうなぁー

[71: 通りがかりさん]

平面駐車場って出し入れ楽だけど、友人が車上荒らしあったらしくて機械式の方が安心だなって改めて思ったから出し入れ時間かかったとしても機械式の方がいいなー。

というかプレミストの方でここのマンションの話ばっかり出てるのってやっぱり業者書き込みなんですかね？？
何が真実なのか分からない、、

どっちも売れ行きどうなんだろーー

[72: アルファ予約したさん]

毎日の様に、車上荒らしに会うなら、機械式駐車場もアリでしょうが・・・

毎日、雨の日でも、数分間の待ち時間って、イライラすると思うけどねー

娘もマンション住まいしているけど、
毎日の事だから！って、機械式のマンションは、対象外にしましたねー

[73: マンション検討中さん]

>>70 アルファ予約したさん

最上階以外は基本的に先着なのでは？

[74: 匿名さん]

>>71
車上荒らしってw
うち実家が何十年もマンション住まいで平面駐車場だけど、車上荒らしになんかあったことないわ。
賃貸の分譲マンション住まいの時に機械式だったけど、2度と機械式のマンションには住まないってくらいイライラする。
子供の送迎や通勤に車が必要ない人はいいと思うけど、日常的に車に乗る人はよく考えた方がいい。

[75: 通りがかりさん]

車上荒らしは治安的な問題？
うちもあった事ないです

[76: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

機械式の一階ではダメなのですか？使用したことがないので分からないのですが。

[77: アルファ予約したさん]

１階だったとしても、
他の人が、先に操作していたら、
結局、待つ事になるからねー
雨の日も、急いでいてもねー

５階建ての機械式って、聞いたことも、見たこと無いけど、
先客が操作していたら、最悪、十何分待つ事になるのやら・・・
想像しただけでも、ゾッとするわっ！

毎日だと、怒り心頭ものだねっ
クルマの時は、15分前の行動開始って、なるのでは？

[78: 通りがかりさん]

お互いのスレに文句ばっか書いて、ほんとプレミストもアルファも性格悪いな

[79: マンション検討中さん]

プレミストが、３,５２８万円～

対抗上、ここは幾らになるかな？

まぁ、３,１００万円を切った位にしないと、
ネームバリューや営業力で差があるからねー

人気がある所は、少々高くても売れるけど、来客が無いと売れないからねー
完売してナンボだもんねー

[80: 通りすがりさん]

>>77 アルファ予約したさん
杜の街やロイヤルも基本タワー式だし、待ち時間なんか似たようなもんでしょ。そんなに待つのが嫌なら近所の月極借りれば良いだけのこと。
どのマンションにも手が出なかったの間違いでは？

[81: マンション検討中さん]

早く買えばサービスして貰えるんですか？

[82: 通りがかりさん]

美味しいお店で食べたくて、
順番待ちするなら良いよー。

駐車場待ちが、好きな人が多いとは、
とても思わないなー。

わざわざ、月極めを借りる必要もないしー、マンション敷地の平面に停めたら良いだけで、とっても便利だよー。

便利な生活が良いと思います！

[83: アルファ予約したさん]

早く買えば、
希望の部屋が買えるかも？ですかね

[84: マンション検討中さん]

>>82 通りがかりさん
80ですけど、駐車場待ちが好きとはいってないですよ。そんな人いないでしょ。平面の方が便利なのは百も承知です。機械式しかなくて、それが本当に嫌なら外で借りればって話です。
プレミストにする人はそれを考慮して購入されるでしょうし、私なら、その待ち時間でも出来るルーティーンでも作って有意義な時間にしますけどね。

[85: 一軒家]

会社が機械式の駐車場だけど、みんなイライラしてる
これが朝の十何分とかだと時間もったいないと思うかも
車日常的に使わないならありだな

[86: 匿名さん]

>>84
待ち時間でもできるルーティーンwww
笑わせてくれるわーw

[87: マンコミュファンさん]

朝ってー、
出発時間が分かっちゃいてもー、
ギリギリになっちゃうのよねー

寒い時期なんて、
１分でも長く布団に粘ってしまう性格だから、
有意義に！とか、余裕かまして！なんて、とても出来ないのよねー

84さんみたいに出来たら、選択肢も増えるけど・・・
キッチリ出来る人が、羨ましいっ！

[88: 匿名さん]

>>76
>>77さんの言う通り、1階でも他の人が操作している間は待ちます。朝は特にすごく混みます。
私が以前住んでいたところは150世帯でしたが、プレミストはその倍ですよね。3台出入口があるとは言っても、待ち時間が短くなる訳ではありません。
さらに小さい子がいると、乗せるのもおろすのも一苦労ですし、買いだめなんてしてしかも雨の日なんかだと、荷物をおろしたり置いたり、まあ本当にストレスしかなかったです。
プレミストはとっても魅力的な物件で、正直奉還町と販売時期が一緒じゃなかったら、間違いなくプレミストを購入していました。
でも、車を頻繁に使用する、まだ子供が小さいことを考えて、アルファになりそうです。
角部屋以外はありえませんが。

[89: 通りがかりさん]

決して安くは無い！けど、

競合マンションよりも安くて、
且つ、平面駐車場なら、

よっぽど、
その他のメリットが無い限り、
こっちを選択するでしょ！

[90: 通りすがりさん]

>>86 匿名さん
少なくとも、あなたよりはまともだと思いますよ。