アルファステイツ奉還町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/houkancho/

所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅　徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: マンコミュファンさん]

視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？

土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう

[42: マンション検討中さん]

200なんて非常識な価格なら、ドボンだね

そんなもん、買う気もクソモ無いな

[43: マンション検討中さん]

全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが

それと価格が合ってるかどうかだな

[44: マンション検討中さん]

モデルルームの予約、結構、人気みたい

[45: マンション検討中さん]

岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？

収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします
庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！

[46: マンション検討中さん]

岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。

[47: マンコミュファンさん]

看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか

基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い
つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る

看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう

やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う
現金で、ポンっと買う人がそれなりに

[48: 通りがかりさん]

価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね

価格帯で失敗すると、
土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある

低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう

[49: マンション検討中さん]

眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー

今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ

トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！

[50: 通りがかりさん]

某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー
そうだ、そうだが、お二人さま！
２戸売れましたよ！

売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね

価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ

ここの運命や、如何に？

[51: マンション検討中さん]

不動産家さんによると、
お隣の、ポレスターやリビンコートでも、ご高齢の方の購入が多いみたいです

半分ってことは無いけど、３割位のイメージらしい

やっぱり、総合病院の近くで、駅も近いので、何かあった時を考えると、良いポジションなのかな？

[52: マンション検討中さん]

もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？

あくまでも、その価格帯があれば

[53: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
さすがにムリ。削りに削って3700万円から

[54: マンション掲示板さん]

これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。

[55: マンション検討中さん]

No.3をコピーしましたが、
眺望ほか、条件の良い物件で、
最上階が3700万円ですからね！

流石に、3700万円からだと、某ボッタクリのマンションと同じで、ドボン！でしょう


つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、

西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、

東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね

たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・

ここの価格は、どうなるのかな？

[56: マンション検討中さん]

他社と比べて、価格を予想したい！

先ず結論、
理論的には、3000万円程からのスタートは十分に可能である


半年ほど前に着工したサーパス南方レジデンスを参考にする。
高規格の建物を採用していて、
ZEH-M（ゼッチ・マンション）
２重床・２重天井でレベルは高い
６０m2が、2890万円～
「建物部分の推定価格」1900万円程
「土地部分」が、1000万円程

◆サーパス南方の土地代倍率 3.3倍
　60m2の場合、敷地持分が約31m2
路線価10万円／m2　→　3１0万円分
路線価の3.3倍の土地代を支払い

◆アルファ奉還町の土地代倍率 4倍
　70m2の場合、敷地持分が約21m2
路線価12万円／m2　→　250万円分
超高値の仕入だとして、路線価の4倍の土地代が1000万円

●建物代
　７０m2換算で2200万円だけど、
　(1900万円 ÷ 60m2 × 70m2 )
ここは普通仕様で直床、設備全般が賃貸仕様みたいだから、８掛け位で妥当な感じと思うので、
「建物部分」は、1800万円程度

そこに土地代の1000万円を足しても、3000万円程のスタートが十分可能だと思うが

まぁ、欲に目が眩んだら、
某ボッタクリのマンションの様に、3500万円オーバーで来るでしょうね

その場合は、目の前が塞がった物件で、病院の跡地ということを勘案すると、
サーパスやプレミストの様に、大苦戦する事でしょう！

[57: マンション検討中さん]

駅中心部よりは、少し郊外の
サーパス南方は、未だ３割ぐらい残っているし、

駅徒歩圏内の
プレミストに至っては、ダイワを持ってしても、相当な苦戦状態

マンション市況は厳しい　、、、

[58: マンコミュファンさん]

マンションの価格は、
大きく分けて、建物部分と土地部分

建物部分には消費税が掛かり、
◆建物価格相当は、消費税の１１倍
(本体＋10％)

建物価格と、建物構造(階高や２重床)内装や設備のグレードが合っているか？


◆土地相当価格は、販売価格－建物価格

土地価格と、路線価の何倍か？
(開発費や利益も必要、３～４倍が多い)

某ボッタクリマンションは、どのくらいだったかな？

[59: マンション検討中さん]

マンションの価格について調べたら、
土地代部分には、消費税が掛からないって書いてありました

(土地代＋建物代)×消費税ではなくて、

土地代＋(建物代×消費税)なんですね

だから、消費税を聞いて、
おおよその価格が、其々の価値と、釣り合うかどうか？
って考えてみるんですね

なるほどー
モデルルームに行った時に、参考までに聞いてみようっと！

[60: マンション検討中さん]

マンションは、基本的に真ん中 ８階 を基準として、価格計画を策定

高層階に多くの利益を乗せて、1や2階では、薄利や客付け原価で販売

今回は2階を原価と推定して、
路線価12万円／m2 = 40万円／坪
敷地面積1974m2 = 2億3700万円

かなり高めの4倍設定では、
土地代 160万円／坪
敷地代＋諸費用等で、約10億

２階の中住戸７０m2を例として、
敷地持分、70m2／(A～G)×13階
持分×1974m2＝約21m2

仮定の土地代は、
21m2×路線12万円×4倍＝1000万円

◆販売価格が3200万円だとして、
建物部分は、
3200－土地代1000＝2200万円
うち、消費税200万円で、
建物代は2000万円となる

建築・設備単価は、
2000／70m2×3.3＝94万円／坪
税込で約100万円

ザックリまとめると、
1.販売価格　3200万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

2.販売価格　3700万円で、
消費税が245万円だったら、
建物代　　2700万円(130万円／坪)
土地代　　1000万円(160万円／坪)
って感じになります

3.販売価格　3700万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代　　2200万円(100万円／坪)
土地代　　1500万円(240万円／坪)
って感じになります

モデルルームでの説明で、
その辺りの価値の感触と、価格が釣り合っているかどうか？
を確認しましょう！