ユニハイム東住吉フォレストってどうですか？

[マンション検討中さん]

ユニハイム東住吉フォレストについての情報を希望しています。
敷地内に2500本以上の樹木を植えるそうです。
スーパーも近くて生活しやすそうですよね！
公式URL：https://www.uniheimestate.co.jp/higashisumiyoshi/

所在地：大阪府大阪市東住吉区今川4丁目3番36（地番）
交通：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩10分
近鉄南大阪線「今川」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～73.70平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社松本組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[313: 匿名さん]

>>311 匿名さん
諏訪の森は堺市ですので今川とはかなり離れています。この掲示板の以前の書き込みで誰かがユニハイム物件で売れ残った事例があると教えてくれたものです。ハザードマップを調べてみたら臨海地域で津波被害の可能性がある場所でした。

東住吉区のハザードマップはここで見れますよ。近鉄沿線より西側は色が薄くなってて明らかに違いがあるのが分かります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000300...

[314: 匿名さん]

そうなんですか。
プレミストさんではない。

それで諏訪の森ってなんですか？

また、ハザードマップ確認したほうが良いとありますが、ホームページでハザードマップ見ても良くわかりません。

何が問題あるのでしょうか？

YouTube見てもまったく理解できないんですが。

[315: 匿名さん]

なるほど、理解しました。

[316: 評判気になるさん]

この売主と販売会社のセットは安売りする可能性があるんじゃない？を示唆した投稿が元でしょ？ハザードマップ並みに怖い話ですよ。

[317: 匿名さん]

ハザードマップは下手したら命に関わるから怖いけど、安売りは売れなかったらどこのマンションも値引きするんでしょ。

ただ、初めに買ったらいい気持ちしないから、早よ売れてほしいよね。

[318: 匿名さん]

それよりも建設会社はしっかりしてるのかしら？
プレミストの長谷工は散々みたいなんで、アフターフォローはしっかりした会社でしょうか？

[321: 匿名さん]

ハザードマップの書き込みした者です。匿名さんばかりなので誰がどの書き込みしているのか分かりませんが私はプレミスト営業ではありませんよ。（別に構いませんけどね）前にも書きましたが商業地域はいくら便利だったとしても本当に嫌なんです。（これは私の基準ですけど）四捨五入の話は第一期の価格設定の割にという話です。

[322: 匿名さん]

例えば駅まで徒歩10分だと0円、1分近くなるごとに100万ずつ値段が下がるという場合、どこで手を打ちますでしょうか？私は普段から自転車に乗りますので、徒歩10分までなら全然気にしない派です。当然、他が同じ条件だったら安い方を選びます。

[323: 匿名さん]

>>321 匿名さん

すんげーわかりにくいし論点ずれてるし…
プレミストの話はプレミストでやれよ…

[324: 匿名さん]

>>322 匿名さん

なにこれ？駅近いほど安くなるの？
書き間違え？？？それにそんな単純ちゃうでしょ？
簡単な書き間違えするような人の計算やから当てには全くならないけど。。。
駅からどの方向にズレるか、どのエリアにあたるか、近隣の状況、将来性、もろもろで考えるでしょ？
ほんであんたは何歳まで自転車乗るの？
自転車月極のコストが2000円ならローン換算で80万。自転車乗らずでいいなら乗らん方が楽やし。

[325: マンション検討中さん]

家族３人が月極駐輪場つかうと6000円で240万！？これはでかい！

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん
距離と価格の例えは書き間違えです。他の方はそこは突っ込まなくても分かっていると思いますけどね。大変失礼しました。自転車の話は人それぞれですから絡まないでください。高齢者になったら逆に足腰の筋力維持するために歩くでしょうけどね。

[327: マンション検討中さん]

>>326 匿名さん

しょうもない反論…
また掲示板のレベルが下がってきた

[328: 匿名さん]

私は購入を辞退したんですけど、そのまま買ってたらと思うとゾッとします。
少し前に投稿のあった、値段だけで悩んでるなら買え、価格だけで買うならやめておけ。って言葉はすごく身にしみて感じます。

大手は良い立地を高くてもじっくり時間をかけて販売できる体力がありますが、中小は安い土地をなんとか開発するので場所は悪く、価格も合わなくて売れないと体力ないのですぐ崩してしまう。大手がいいとは言いませんが、中小がつくるマンションは注意がひとつもふたつも必要だと思います。

[329: 通りがかりさん]

>>328 匿名さん
結局なんで購入を辞退されたのですか？

[338: 匿名さん]

328さん本人はもう書き込みしないようですね。
お尋ねしたかったのは結局はどこで購入されたのですか？まだ決まってないのならどこを検討しているのですか？だったんですが。みてたら教えてください。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん

この辺では長居タワーがダントツでいいです。

立地、設備、売主の安心感。

ユニハイムとかよりも資産性がいいし、プレミストよりも安心感はあります。

おすすめです！

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん
長居タワーの関係者さんですか、それとも購入された方ですか？

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん

いいえ。

善意の第三者ですよ！

[342: 匿名さん]

どうして長居タワーがおすすめなのですか？ユニハイムと比べてどこがいいのですか。ホームページは見てみましたがよく分かりませんでした。

[345: マンション検討中さん]

ユニハイムは買わないですが、価格はこのぐらいの3LDK4000万から4500万前後と思ってます。
これでタワーって買えるんですか？
買えるなら考えたいですけど、、

[347: 通りがかりさん]

>>345 マンション検討中さん
2LDK60平米の低層で4300万円台
3LDK70平米の一番低層で4900万円台
西向き、交通量の多いあびこ筋向きです

[348: 匿名さん]

長居タワーの掲示板ってまだないのですか？別名があったら教えてください。

[350: 匿名さん]

掲示板見つかりました。タワーなのに低層階に住むのはいやなので長居はやめておきます。もう少しここの情報を待つことにしました。

[351: 通りがかりさん]

まぁリセール考えてるなら、間違いなく長居でしょうね
プレミストは価格で勝負してくるならまだわかりませんが、、、
ユニハイムはマンションリセール時に必要な利便性が全く感じられません

[352: 匿名さん]

事実には目を背けて、購入者の後には戻れない感じが見てて滑稽ですね！笑

[353: 周辺住民さん]

>>348 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664789/

[355: 通りがかりさん]

ユニハイムは買わないけど長居の情報くれとか他でやってよ！

ここは値引きしてるの？してないの？
見学した人から値段が下がったって聞いたけど、個別で値引き？全体で調整？端的に説明できる人の回答のみでお願いします！

[361: 匿名さん]

ユニハイムは中小なので過去に値崩れした事があるというのは分かったのですが、長谷工、フジ住宅はそういうのは無かったのでしょうか？古い情報ではなくて最近の情報があれば教えてください。

[362: 通りがかりさん]

フジはブランニード城東の販売を初期に何の前触れも無く突然止めて、数ヶ月後に突然再開した時にかなり価格を下げたと言うのはあります。
長居もスーモに出したり止めたりした時期もありますし、何だか普通では無いなとは思います。
長谷工はそもそも物件が沢山ありすぎて調べられないですが、沢山あれば値崩れ物件もあるでしょうね。

[363: 匿名さん]

>>362 通りがかりさん
ありがとうございます。どこも似たり寄ったりですね。ここはユニハイムの情報交換する掲示板なのにフジ住宅と長谷工の話ばかりになってしまうので、ユニハイムが可哀想になってきました。フジ住宅と長谷工が争う理由って何かあるのでしょうか？

[364: 通りがかりさん]

>>363 匿名さん
よくわかりませんが、プレミスト針中野の掲示板でアンチ長谷工の方が長居推しをしていて、
ご近所のここが巻き込まれてる感じですかね。
どの物件にも良いところと悪い所があって、購入者は熟考して買ってる訳ですから、ネガ情報は感情的にならずに書いて頂けると参考になるんですけど、
今のままじゃただの悪口なので見てて気分悪いですよね。

[365: 匿名さん]

ありがとうございます。
ユニハイムの修繕積立金は他社と比較して高いのでしょうかそれとも安いのでしょうか？最初は低く設定して売るのに１０年後の大規模修繕で大幅に値上がりするマンションがあると聞いて心配しています。何かそういった情報があれば教えてください。よろしくお願いします。

[366: 匿名さん]

長谷工マンションは一気に上がりますよ。
初め安くする設定は良く聞きます。
グループにリフォーム会社があるから、そこが儲かるようになってます。
ユニハイムはわかりませんが、長居タワーは上がらないみたいですよね

[367: 通りがかりさん]

>>365 匿名さん
修繕積立金の初期設定はユニハイムに限らずどこも安過ぎます。
管理組合が結成されて、理事が真面目な人なら長期修繕計画を見てこのままじゃダメだと理解しいずれは値上げする（というか適正価格にする）かと思います。
適正価格は国土交通省が月200円/㎡と指標を出していますので、70㎡なら月14000円が適正価格だと言えます。
段階的に修繕積立金を上げるマンションは多いですが、その都度総会で可決させる必要があり、問題を後回しにしてるだけなのでさっさと値上げした方が本当は楽なんですけどね。

[368: 通りがかりさん]

>>366 匿名さん
修繕積立金の値上げは管理組合次第です。
デベロッパーが決めるものではありません。
購入時に段階値上げが予定されていても、総会で否決されれば値上がりしません。
その長居タワーとやらが値上げをしないのなら、将来的に廃墟になるリスクがあると言う事です。

[370: 匿名さん]

ありがとうございます。マンションの形状によって修繕費が高くなることはあるのでしょうか？背の高いタワーは外壁とかの修理代が高くなるのは分かります。それ以外に違いが出てくることがあれば教えてもらいたいです。

[371: 通りがかりさん]

>>369 匿名さん
いや、管理組合がやる気なくて管理会社の言いなりだと修繕時に修理代をぼったくられますよ。長谷工さんなんか管理組合がチョロいと気づいたらもうハイエナのように、、、
逆に管理組合がしっかりしてると思われれば無茶はしてきません。

>>370 匿名さん
おっしゃる通り、タワーとか変わった形状の建物は足場を組むのが大変なので高いです。
あと、大規模物件のほうがスケールメリットが効くので一戸あたりの修繕費は安くなりがちですね。
一戸月一万円の修繕積立金として50戸のマンションなら年600万円、100戸のマンションなら年1200万円貯まるわけですが、
修理代は2倍になる訳ではないので。

[372: 匿名さん]

ありがとうございます。ここはシンプルな形状ですのでそこは大丈夫そうです。ただ戸数が54なのでスケールメリットは期待できないですね。でも戸数が多すぎると今度は管理組合の意思決定で揉めそうです。
ここは庭が広くて樹木が沢山植えられることになっているのですが植栽管理の費用はどれくらい掛かるのかわかる方はいますでしょうか？費用を浮かす為に住民が自主管理に協力する方法があるのは調べてみて分かりました。よろしくお願いします。

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん

植栽管理なんか基本水やりだけやから費用はかからんでしょ。

でも、建物はシンプル過ぎるような気がしますが。

針中野みたいな長谷工が作ってないから大丈夫やろうけど、どこかのマンションで五年くらいで外壁タイルが剥がれたり、台風でバルコニー手摺が飛んだりしたら大変やからね。

その点、長居タワーはデザインもシンプルながらセンスがあるし、工事もしっかりしてるから安心やね。

しかも、長居でタワーは史上初らしいですよ。
希少性ありますね。

[375: 通りがかりさん]

>>372 匿名さん
別マンションからの比較でザックリ計算してるだけなので値段が違っても許してください。
植栽管理の費用は年間35万円から40万円前後でしょうか。初年度はアフターがあるのでこんなにかからないかも知れません。管理組合がいい業者を見つけられればもう少し下げられると思います。

長居のマンションも立派な庭があるんですから水やりだけと言わずちゃんと管理して欲しいです。
特にあびこ筋側の庭は車も多いし人通りもかなり多いので気を抜いたらすぐ荒れますし、人の少ない側も剪定をきちんとしないとみすぼらしくなりますよ。雑草を含めて植物のパワーを舐めてはいけません。

[378: 匿名さん]

>>375 通りがかりさん
ここは荒れまくってるのに親切に教えてくださりありがとうございます。

[380: 匿名さん]

>>302 匿名さん

他になにか情報ありませんか？

[386: 匿名さん]

誰がどの発言されているのか分かりませんがユニハイムの情報交換よりも他マンションの書き込みの方が多くなってしまい読みにくいです。掲示板の運営者に改善を求めたいと思います。

[387: マンション検討中さん]

購入者です。
長谷工マンション関係者の批判が増えたあたりから、情報交換ではなくなってきてると言われてますが、そうなんでしょうか。
わかりやすいのは長谷工さんの話題になると、初心者マークの関係者と思われる方が軌道修正を試みるという感じだと思います。
長居タワーマンションの話題もプレミスト針中野の掲示板からの流れでユニハイム掲示板に来てるので、プレミスト針中野の関係者が誘導してるのかも知れません。
あくまで憶測なんですが、読みにくくなったという方は批評の増えた長谷工関係者さんが批判されたので読みにくくなったのでょう。
こちら購入した者からすれば、初めからユニハイムマンションを批判されてましたので今更感はありますが（苦笑）
この機会にユニハイム関係者さん、長谷工関係者さん、フジ住宅関係者さん等の業者さんの投稿は控えていただければ幸いです。

[391: ご近所さん]

>>387 マンション検討中さん
ご購入おめでとうございます。完成入居が待ち遠しいですね。おそらくこの掲示板に購入者さんが登場されるのは初めてではないでしょうか。以前からこの地域にお住まいだったかのかは分かりませんが今後同じ地域に住むものとして陰ながら応援させていただきたいと思います。

[392: 匿名さん]

>>390 通りがかりさん
諦めてるのではなく、北摂に魅力を感じてないってこと。
駅からの距離とか考慮すればそりゃなんぼでもあるでしょ

[393: マンション検討中さん]

>>392 匿名さん

茨木、高槻が同じくらいの値段なら、素直にここのマンションの検討やめますよ。一応、予約は入れてみました！

[394: マンション検討中さん]

ここの書き込みは最初から見ないと全く為になりません。当初の方々はどこへ行ったのだろ？買ってはいなさそうだけど、、

[395: マンション検討中さん]

少し前の投稿で、はじめの販売以降は売れないと指摘されていた方々の予測、的確でした。すばらしいですね。一期二次にひとつだけ出した以降は全くなにもないですね。様子見された方々も営業の煽りに耐えましたね！さあここから値引きまで皆んなで我慢ですね！！！目指せ坪単価140万円！！！

計算の仕方
平米数×0.3025＝坪数　価格÷坪数＝坪単価
(例)
60㎡×0.3025＝18.15 2600万円÷18.15＝143万円

このくらいが以前のエスリードより駅距離のあるユニハイムの適正価格だと私は思います。これ以上なら戸建てにしようと思っていて土地探しながら値引きを見て行こうと作成たててます！

[397: eマンションさん]

確かに値引きされるのは時間の問題でしょうね。多少の値引きがあっても、買うか微妙な物件ですが。笑

[398: 評判気になるさん]

>>397 eマンションさん

めっちゃ鋭い指摘ですねwww
たしかに値引きでも微妙ですねwww

[399: ご近所さん]

>>395 マンション検討中さん
ちなみにこの試算は高層階と低層階はどちらを想定されていますか？

お盆休みの週明けには次期募集の案内が始まるのではないでしょうかね。この掲示板はユニハイムの内部の人も見ているでしょうから価格をどうするのか休みを返上して侃々諤々の議論をしているかもしれないですね。

[400: 評判気になるさん]

>>399 ご近所さん

休み返上？なんのため？よくわからん…

しばらくは売れないようにしないと思い切った値下げしにくいでしょうから全員でスルーの一手ですよ！
この売主は値下げしますから！

[401: マンコミュファンさん]

お盆返上で開けてくれているようですが概要の更新はなかったですね。道路向かいの２工区目もじきに出てくるでしょうから、この場所でこの売れ行きは売主としては幸先悪いスタートでしたね。ここから値引き待ちのユーザーとの駆け引き、購入者としては諸費用くらい200万円くらいは最低でも見込みたいですね。

[402: マンション検討中さん]

概要みてて思ったんですけど、管理費、修繕費とか未定って、もう２期ですよね？もう１期の時に決まってますよね？一時金、積立金が高かったので再確認したかったんですが、わざとクローズにしてます？すごく不親切…

[403: マンション検討中さん]

質問です。
こちら1番大きなタイプでいくら位なんでしょうか？

[404: 匿名さん]

値段ってまだ出てないんですか？

[405: 匿名]

>>403 マンション検討中さん

ここは何故か東から部屋タイプが入れられていて、普通の感覚からすると、すごく違和感があるんですが、南東角のAタイプが73㎡で一番広いみたいですね。
概要によると4158万円と出ていますがこれが低層部分なのかどこなのかはわかりません。190万円くらいの坪単価なので普通にこのエリアだと高いと思います。この価格だと上層階15か14階くらいでなければ買いではないでしょう。

[406: 通りがかりさん]

>>405 匿名さん
でも、更新される前の概要には
2900万円台から5000万円台（予定）って書いてたような気がするので、広い部屋の最上階は5000万円位しそう。

[407: 匿名]

>>406 通りがかりさん

このエリアで5000万円するマンションなら、売主が大手であったり、駅距離3分以内、仕様設備が良い、などなど付加価値が付かないと誰も買いませんよね。予定だったのでさっさと引っ込めてる可能性はあると思います。それにこの南東角、なんのこともない間取り、総合設計で窓の取り方が悪い、間口狭いので各居室がいわゆる縦長。このマンションの根本の間違いは南向きに四つ間取りをはめたことでしょう。そもそもの話なので、どうしようとない欠点で申し訳ないですが、価格の前に企画自体がどうかしてる。

[411: 通りがかりさん]

>>402 マンション検討中さん

管理費、修繕費、未定での記載でもなく項目を消しましたね。高いんだろうけど、やり方がねぇ…こんな売り方では安心できないね。