ユニハイム東住吉フォレストってどうですか？

[マンション検討中さん]

ユニハイム東住吉フォレストについての情報を希望しています。
敷地内に2500本以上の樹木を植えるそうです。
スーパーも近くて生活しやすそうですよね！
公式URL：https://www.uniheimestate.co.jp/higashisumiyoshi/

所在地：大阪府大阪市東住吉区今川4丁目3番36（地番）
交通：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩10分
近鉄南大阪線「今川」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～73.70平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社松本組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[267: マンション検討中さん]

プレミスト針中野も販売の数の話してますね。そんなに売れ行きってわからないと言うか隠せるもんなんですか？

[268: 匿名さん]

申込み、契約段階、それぞれキャンセルは可能です。ですので業者さんの言う完売はあてになりません。

[269: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん

ここでおっしゃってる業者とはユニハイムですよね？
となると販売方法として成功してる感じを出してるってことですもんね。裏を勘ぐってしまいますよね…

[270: 匿名さん]

ユニハイムは分かりませんが、どこの業者でもあまり変わらないですよ。是非、登録完売というキーワードで検索して読んでみてください。契約まで済んでなくても完売と言えますので。

[271: マンション検討中さん]

>>270 匿名さん

ユニハイムの他のシリーズのホームページを見てみました。他は住之江公園しか完売の煽り広告はしていなかったです。ただ住之江公園はここと同じ販売会社でした。販売会社の販売方法なのでしょうか？聞いたことのない知らない会社ですが有名なんでしょうか？評判とかわかりますか？

[272: 匿名さん]

くれぐれも煽りだと断定されないようにお願いします。販売会社のプレジオという会社は色んなブランドと取引されていますので単純に手伝いをしているという位置づけだと思います。
ユニハイムは大阪市内ではそこそこ有名ですが全国的なブランドではないですね。「ユニハイムの特徴」と検索すると分かりやすい説明が出てきますのでお試しください。

[273: 匿名さん]

プレミストも完売広告してましたが、煽りなんでしょうか？

どこかの業者さんは公表の半分しか売れてないみたいな書き込みがありましたが、
そんな事があるんでしょうか？

[274: 匿名さん]

もし、本当に公表の半分数字ならここは10件、プレミストは20件くらいしか売れてない事になりますね。

やっぱり近鉄沿線は弱いのでしょうか。

御堂筋沿線の長居にいいマンションがあるみたいなんで、
そこも検討しようかと思います。

[275: 匿名さん]

ユニハイムの10件は戸数規模から考えたら悪くないけど、プレミストの20件は悲惨な状況みたいですね。

そろそろみなさん東住吉区の不人気がわかったのではないでしょうか？

過去も未来も市内の人気は御堂筋沿線ですよ。

市内南エリアでは住吉区が圧倒的に人気です。

[276: 匿名さん]

ここは事業主、工事会社、販売会社すべて大手ではないですね。

プレミストは事業主は大手ですが、工事会社、販売会社は評判悪い長谷工。

有名でない不安はあるが、悪評で有名よりマシでしょうね。

長居のマンションはタワーやし、事業主も一流、工事会社は有名ではないが、アフターサービスもしっかりしてるらしいので安心よね。

[277: マンション検討中さん]

>>275 匿名さん

南は阿倍野、天王寺でしょ。
住吉は阿倍野の都落ち感が…

[278: マンション検討中さん]

>>276 匿名さん

タワーで施工会社が有名でないのは一番怖いですけど…

[279: 匿名さん]

ところが皆様はもしもここを購入するとしたら何階のどの部分を購入するつもりなのでしょうか？あくまで仮定の話ですが、私がここを購入するとしたら３階の東側を選びます。理由はもしも洪水があって５mまで冠水したとしても３階の高さならなんとか大丈夫、西側２階の駐車場からの距離が離れていてまあまあ静か、非常時も階段で登り降り出来ること、高層階よりもかなり安いというのが理由です。

[281: 匿名さん]

御堂筋線沿いのタワーマンションを購入できたら優越感に浸れるでしょうね。ただしタワーマンションは災害に弱いと言われているのと、大規模修繕でぼったくられそうな気がしますので、かなり潤沢に資金がないと無理ですね。そういう意味ではユニハイムと比べている人は少ないのではないでしょうか。東京では有名デベロッパの施工不良が発覚して大変なことになっているところがありますね。他人事で恐縮ですがこの先どうなるのでしょうね。

[282: 検討板ユーザーさん]

長居のタワーはタワーっぽくないのに値段だけはタワー価格だ！
って判断された結果、長居徒歩9 分のマンションに客が流れてそこが早期完売してたような。

[285: マンション検討中さん]

>>274 匿名さん

東住吉区は近鉄沿線でも、谷町線で田辺や文の里、御堂筋で西田辺、昭和町の地下鉄が使える立地は特に問題ないと言うか、そういった土地に人気が集中しますよね。ここは地下鉄からかなり離れてるのでしんどいと思います。

あとこのマンションはもうひとつの土地に同じ規模が建つと考えると全部で100戸前後になるんでしょうか？売れたのが公表数字であっても良くないですね。もし半分となれば本当に悲惨な感じですね。こんな売れ行きで本当にもうひとつ建てるんでしょうか？

[286: 匿名さん]

>>285 マンション検討中さん

ですよね。

田辺周辺ならわかりますが北田辺、今川に100戸は多いな。

針中野とか矢田よりはまだマシやけど、売れるのに時間かかりそう。

[287: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん

矢田はさすがに比較しないですよね。
長居でも矢田と生活圏がかぶるエリアがあるので手放しで御堂筋！となるのは危険かな？と。
針中野は駅距離かな？プレミストくらい駅近なら将来的な担保は少なからずあるかな？と思います。

このマンションは東住吉区の東側で生野と隣地、駅からも遠く、マクロの時点でダメかな？ミクロでも車両制限のない道路と隣接、この時間は毎年バイクの吹かした音はここの道路の風物詩ですね。街並みが古い、暗い、住んでる人の高年齢化が理由だと思いますけど、駅距離離れるとこの現象はどこでも強くなりますけどね。総括すると近鉄電車から東側はダメでしょね。

[288: 匿名さん]

完売の話ですが最終的に完売しないマンションというのは基本的にないということはご存知でしょうか？、最後まで売れ残った物件は再販業者や地元の不動産屋に安値で叩き売られます。デベロッパは早目に損切りして次のプロジェクトにシフトしてしまいます。表面的には順調ということになります。

この掲示板はユニハイム内部の人も見ているはずですが、ブランド名も出さないで他社ではと前書きした上で実際に売れてるのはこれくらいって書いた人が、ユニハイムを検討してい人に俺が聞いた話と違う!販売員は誰やーって凄まれて、嘘か真かと応酬になって、まだ売り出して間もないのに悲惨な状況と言われて、きっと苦笑しているでしょうね。

[289: マンション検討中さん]

>>288 匿名さん

たしかに嘘か誠かは表に出ませんし、マイナスで書こうと思ったらいくらでも書けますね。プレミストの針中野も70戸超えてるのにいつまでも一期の40戸ばかりが書かれていますね。二期に入ると価格表でわかりますもんね。ここも二期の価格表が出回る頃には真実がわかるんじゃないですかね？たまに二期でも誤魔化してるマンションはあるようですが、、、

個人的にはこのマンションは二期から先がしんどいんじゃないかな？と予測してます。何故なら特徴がなく、駅から遠いので地元の方の検討が終わったら他のエリアから魅力的に見えないと思ってます。なのでこのマンションは入居が終わってどの部屋に灯がついているか、駐車場、駐輪場にどれくらい停っているかを見ないと買うのは怖い！と思ってます。

[290: 匿名さん]

>>289 マンション検討中さん
全く同感です。２期の価格表で割高感が出てしまうと大苦戦するでしょうね。
灯りがついて駐輪場の台数をみてからでないと買うのは怖い=私は買わないという見事な例えですね。この掲示板は、どぎつい関西弁の応酬合戦が続いていたり、短い言葉で論点も根拠も示さずに否定したりする投稿が続いていましたので、げんなりしていましたが、珍しくすっきりできました。ありがとうございます。

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん

ご理解が早い方で助かります！
完売のお話も、最終の叩き売りは本当に怖いですよね。この売主、販売会社はありそうですからね…ひとつのマンションの信頼より目先の現金を重視しそうという意味で。補足しとかないと関西弁が引っかかってきそうなので（笑）

ちなみに関西弁の方はここの営業か、地元で買いたいけどここしか予算合わないのにこのマンションの大きなデメリット怖がってどうにか人気が出ないかと買う根拠を探して騒いでしまってる人。と同じくげんなりしながら予測してました（笑）ようはこのような方がこのマンションに住むんだとエリア性がわかりやすいですけどね。

[292: 検討板ユーザーさん]

>>287 マンション検討中さん
公園南矢田の辺りで矢田色は一気に薄くなるので長居まではほとんど影響無いですよ。
ただ長居はJRの線路より東側はちょっとガチャついていると言うか、閑静な住宅地ではないのは確かですね。

ここでよく出てくる物件の個人的感想

ユニハイム　スーパー近いけど他は何もない、駅から遠め、しかも地味な駅、大通りに近いが極力影響無いようにしてる気はする、間取りそんなに良くない

針中野　間取り悪い、値段高め、駅1分！

長居のタワー　なぜ西向きにした？西日で暑いだけでなくわざわざ大通りに向けなくても、値段高い、間取り微妙、御堂筋線2分！（と言うかタワーなのに西向きとか向きあるのおかしくない？南棟もあるけど低層だし）

[293: 匿名]

>>288 匿名さん

諏訪ノ森？堺のマンションで売主、販売会社がここと同じパターンだったようで、最後が叩き売りだったようです。ほんとにこんな完売の話あるんですね。くわしくはわかりませんでしたが大きな値引きがあったのは間違いないようです。今もたくさん中古が売り出されていました。悲惨なマンションの初期購入は本当に怖いです。

[294: 匿名さん]

参考になります。ユニハイム浜寺諏訪ノ森の投稿で以下を見つけました。
「ユニハイムエステートが売れ残ってた14戸をシティトラスト不動産に一括売却してそれを販売してるっぽいな。」
会社が合併した理由と併せて見極めが大事ですね。

[295: マンション検討中さん]

>>294 匿名さん

これはかなり要注意ですね。

[298: 匿名さん]

販売業者は過去に酷いぼったくりを行ってきたツケがそろそろ廻ってきた頃なのではないかと思います。大小問わずですが消費者が不満を訴えるとすぐに自己責任論に逃げて自社のブランドイメージを守ることだけに固執してきた罪は重いと思います。
ネットが普及して消費者同士の情報交換が可能になった現在、販売業者側の騙しやぼったくりはすぐバレるので難しくなったはずです。それにも関わらず時代遅れな完売御礼広告で消費者の気を引こうとするのは無理がありますね。

マンションは立地と価格の折り合いが全てなので多少は立地が悪くても価格的に魅力があればそれなりに売れると思います。施工業者さんは古くから続いている会社で過去に何かやらかしたという情報もないようですので建物の品質は信用してもよいと思います。

[299: 匿名さん]

販売業者が過去にぼったくりとはどんな事でしょうか？

[300: 匿名さん]

ユニハイムぼったくり、大和ハウスぼったくりとかは何もでないけど、長谷工ぼったくりは色んな事例が出てますね。
その事ですか？

[301: 評判気になるさん]

>>299 匿名さん

販売業者がではなくてデベロッパがの方が適切ですね。

[302: 匿名さん]

ユニハイム、プレジオの諏訪ノ森書き込みです。
気になる方は参考にして下さい。
値引き、最後の叩き売りは本当のようです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/615696/

ユニハイムでは他にも値引き、叩き売りが他にもいろいろありそうだと思いました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613231/

気になってこの販売会社の入ってるマンションを見てみましたが、ユニハイムの時と値下げ広告の仕方が似ている気がしました。
https://www.cielia.com/m/kanazawa35/plan/

[303: 匿名さん]

販売会社が同じだとデザイン会社が同じになりますのでそっくりなホームページが出来上がりますね。デザイナーさんは言われたとおりにテンプレに言葉を当てはめていきますから殆ど同じ広告になりますね。それにしても叩き売りの直前に購入された方は気の毒ですね。

[304: 評判気になるさん]

このマンションの買い時っていつでしょうか？
値引きされそうなマンションの買い方は？
我が家の価値を暴落させない方法は？
このあたりがこのマンションを買う時に一番気になるところではないでしょうか？

まず、契約しないと答えはわかりません。
なので契約することを前提として考えます。

まず大事なのは手付金！10万とか20万の手付金で引渡しまでは解約して逃げれるようにリスクヘッジしておくような買い方が売れ残りリスクのあるマンションには必須です。
https://www.google.co.jp/amp/s/x1mansion.com/deposit-pricecuts/amp
ご参考に！

手付金の減額はできるかは知りませんが交渉はした方が絶対に良いと思います。売り手に自信があれば必ず飲むと思います。ただこれで身を守れるのは引渡しまでです！引渡し後に大幅値引きされるのが一番取り返しがつかない…そこは見極めですよね。売れ行きを正直に販売会社が公表するかどうかは願うしかないですね。

続けて買う時期ですが、売れないマンションの値引きの流れは①二期以降は値引きまで売れない②売れなくて少しづつ値引き③それでも売れない④完成間近に大きな値引き⑤完成後に大きな値引き⑥叩き売り。⑥はいわゆる業者売りなので④⑤のいずれかが我々には最も安いと思います。叩き売りは業者がひとつ入るので業者の取り分があるので⑥があるマンションは⑤が最も安いです。

④だと⑤のリスクに対応できませんので、④の時にこのマンションがどういった状況になっているかの見極めが大事ですね。このマンション規模だと10戸とか残っていたら⑤を待つのみ！

ここまで思考すれば、底値に近い買い方になると思います。特に角部屋が売れてないマンションは待つべし！です。

https://www.google.co.jp/amp/s/sumikaeouji.com/kounyu/shinchiku-urenok...
併せて参考に。

[305: 匿名さん]

とても分かりやすく大変為になる投稿に感謝します。最近まで情報量の少ないやり取りが行われていたのが304さんのおかげで一気にレベルが上がったと思います。

今回の投稿では値引きの流れが6段階あることが示されて、さらに最も安い時期やリスクヘッジの方法まで指南されました。仮に手付金を100万払って無駄にしてしまったとしても、引き渡し後の叩き売りで1割以上の下落となるよりは遥かにマシなのですから自衛手段として絶対に知っておくべき知識ですね。

時節に当てはめると①は秋涼の候くらいから何故か妙に早く涼しくなり、③は新緑の候にも関わらず季節外れな桜満開が続いて、④は盛夏の候にも関わらず冷や汗をかいているのしょうから、私のような素人でも肌感覚だけで判断できそうです。

[306: マンコミュファンさん]

長文多すぎて読みにくい笑

[307: 匿名さん]

諏訪ノ森のことを調べてみました。この地域は2018年の台風21号で大きな被害があった地域でした。完成時期よりも台風の方が半年くらい後ですので売れ残った原因とは考えにくいですが、売れ残りがさらに売れなくなってしまった可能性がありますね。

2018年9月の台風21号が過ぎた後の翌日、大阪の浜寺公園の様子…
https://www.youtube.com/watch?v=EGJj3MmWebM

この台風では今川町内でも古い建物が被害を受けました。現在はさすがに見かけなくなりましたが、1年くらいはブルーシートで養生されている建物がたくさんありました。自然災害は避けようがないですがハザードマップくらいは確認しておいたほうが良いですね。
。

[308: 評判気になるさん]

>>307 匿名さん

これが理由で売れなかった的なあれですか？
今回の今川はそんな被害もないのに批判の嵐だから、よっぽど土地が悪い？？？

[310: 匿名さん]

諏訪の森はユニハイムさんとしては触れられたくない黒歴史でしょうね。今回の今川は何かにつけて中途半端なところだが敬遠される理由ではないかと思います。一つずつの要素は極端に低い点数ではないのだけど四捨五入すると全項目が0点になってしまう感じがします。

[311: 匿名さん]

うーん、やっぱり意味がわからない。

初心者マークさん（プレミスト営業さん）、
諏訪の森がどうこうよりも、この場所が浸水するかを知りたいのですが。

ちなみに諏訪の森ってどの辺ですか？
今川に近いの？

[312: 匿名さん]

私はプレミスト営業ではありませんよ。プレミスト針中野は商業地域にあるので私は絶対に買いません。私ならユニハイム今川を買いますね。弱点とされているところを丁寧に確認していくと、この掲示板で言われるほど悪くはないと思っています。あとは第2期以降の価格だけでしょうね。この地域の土地付き戸建ての住宅価格を考えると高いなと感じています。

ハザードマップは大和川が氾濫したらという話ですが、実際のところは大和川は長いので本当に氾濫するとしたら、奈良県に近い人口が少ないところが先だと言われてます。（そこだけ堤防の高さも低い）これは何かのテレビ番組で橋下市長（元）が行政の闇をばらしてネットでもざわついたことがありましたね。

[313: 匿名さん]

>>311 匿名さん
諏訪の森は堺市ですので今川とはかなり離れています。この掲示板の以前の書き込みで誰かがユニハイム物件で売れ残った事例があると教えてくれたものです。ハザードマップを調べてみたら臨海地域で津波被害の可能性がある場所でした。

東住吉区のハザードマップはここで見れますよ。近鉄沿線より西側は色が薄くなってて明らかに違いがあるのが分かります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000300...

[314: 匿名さん]

そうなんですか。
プレミストさんではない。

それで諏訪の森ってなんですか？

また、ハザードマップ確認したほうが良いとありますが、ホームページでハザードマップ見ても良くわかりません。

何が問題あるのでしょうか？

YouTube見てもまったく理解できないんですが。

[315: 匿名さん]

なるほど、理解しました。

[316: 評判気になるさん]

この売主と販売会社のセットは安売りする可能性があるんじゃない？を示唆した投稿が元でしょ？ハザードマップ並みに怖い話ですよ。