ユニハイム東住吉フォレストってどうですか？

[マンション検討中さん]

ユニハイム東住吉フォレストについての情報を希望しています。
敷地内に2500本以上の樹木を植えるそうです。
スーパーも近くて生活しやすそうですよね！
公式URL：https://www.uniheimestate.co.jp/higashisumiyoshi/

所在地：大阪府大阪市東住吉区今川4丁目3番36（地番）
交通：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩10分
近鉄南大阪線「今川」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～73.70平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社松本組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[225: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん

何事もネット掲示板の域は超えず。
書いたのは本人の自由。書いてあげた的な気持ちが出てしまっていますね…これはあまりよくないと思いますよ。こういうの読み手は感じますからね。近隣に住んでいて違和感のない町ですよーの手の意見は、他から来る人間には全くモノサシになりませんからね。そらそこで生活してるでしょ！ってね。基本求めるのはこういうとこあるよ？大丈夫？ダメでしょ？のネガ投稿。それを自分で精査して買うか買わないかの判断。貴方の書き込みはちょっとこの地域のイメージからは綺麗すぎて嘘くさかったんでしょう。

[226: 評判気になるさん]

224さんの話、役に立つ話だと思うけどな。
綺麗な話をしたらすぐ叩かれるのも嘘くさいよ。
あ、私は営業マンでも購入者でもないからね。
個人的に間取りと駅力が弱いと思うのでここは見送りです。

[227: 匿名さん]

>>226 評判気になるさん

間取りと駅力で見送りは、同意見ですね。
ネットの書き込みはあてにならないのは半分折り込み済みなとこあるので肯定派も否定派もどっちもどっちですかね？間取りや駅力など不動のもので検討するのが普通でしょうね。

[228: 名無しさん]

>>226 評判気になるさん

けっこう綺麗な書き込みがされてから皆さん様子見てたと思いますよ。連投で書き込み、営業のなりすましっぽい感じもあり、他の方書いてるように地元民に良いと言われてもの情報ばかりでした。もっと目から鱗情報というか住んでるならではの話だったらちがったと思います。最後は書いたったのに的に去っていきましたけど、地元民は恩着せがましい、ありがた迷惑なコミュニティを取ってくるのか？と心配になりましたね。

[229: 匿名さん]

２２４です。恩着せがましいとか、有難迷惑だとか、嘘くさい、不審感（正しくは不信感）とか散々な言われ様ですが一部には需要があるようなので、もう少しだけ投稿させていただきます。

当初は「ネガ投稿優先」の意味が分からなかったのですが多少は理解できました。ただ、私が書き込んだ内容の殆どはネガ投稿に分類されるはずなのにオール肯定4連発だとか、奇麗すぎて嘘くさいと言われる理由は未だに理解できません。肯定的な意見として投稿したのは治安と食べ物屋の話だけで、あとはすべてこういう注意喚起や情報提供だったはずです。

ネガ投稿を優先すべきであるという意見を持たれている方がいますが「それはあなたの意見であって私はその意見には反対です」ということをお伝えしておきます。このスレッドの投稿主さんも「ネガ投稿」を優先して欲しいとは書かれてませんので。

[230: 匿名さん]

このマンションは最寄駅から遠く、周辺環境が乏しく、間取りが魅力的でないのに価格設定が割高に感じられるという理由で敬遠される方が多いように思われます。その通りだと思いますが、なぜ間取りが魅力的でないのか、なぜ価格設定が割高なのかについては、あまり原因が語られていないように思います。

私の推測は以下のようなものです。

１．敷地の間口（東西方向）が短くてデザインの難しい土地であること。
本来は1フロアに十分な間口で4戸は確保できない敷地なのに無理をして4戸分を計画しようとした。全戸が同じ間口だとメリハリがつかないので真ん中の2部屋を細長くして、その分の面積を角部屋にまわしたのだと推測します。その結果この掲示板では魅力がないと酷評されるようになってしまいました。

２．公開空地を提供したことで土地取得価格の比率が高くなったこと。
この敷地の南側は第1種、北側は第2種住居地域で、本来は高層の建物は建築出来ないエリアですが公開空地を提供することで、容積率を緩和してもらい高層化を実現しています。

しかし、そのために1戸当たりの土地取得費用が大きくなり、高層化することによって建築費も高くなってしまったものと思われます。手元の計算では敷地が1236平米に対して全戸数54なので1戸あたりの面積は約23平米ですが同じような15階建てのマンションとしては土地面積が大きくなっています。

このサイトでよく比較されている、プレミスト針中野駅前は同じ計算をすると3917平米÷229＝17平米となりますのでかなりの差があることが分かります。この違いは用途地域が商業地域だということです。商業地域は容積率の制限が緩いので公開空地を差し出さなくても15階建てが建てられます。

[231: 匿名さん]

ここで大事なことは、用途地域の違いを甘く見ないほうが良いということです。駅から近い方が便利なのは確かですが、そこだけで判断してしまうと、後でもう少し静かに暮らしたかったと思うかもしれません。

ユニハイムさんは住居地域ですので、今のところそういった心配はありません。このような事を書くとユニハイムの回し者、業者のなりすましだと思われるかもしれませんが大事なことなのでよく確認しておくことをお勧めします。（用途地域　解説動画などで検索）

私は以前の書き込みで「身の回りにそういった被害にあったものは居ません」などと投稿して手厳しい返信をいただきましが、こういう話については最もポピュラーな指標である犯罪率を確認すべきでした。（大阪市　犯罪率などで検索すると沢山の情報が得られます。）商業地域の治安については言わずもがなというものです。

ユニハイムさんは、営業戦略として公開空地を緑化して開放感やゆとりをアピールすることで強気の価格設定をされたようですが、近くには今川緑道・公園があり、そこまでして毎日桜を見たいとも思わない人にとっては、完全に空回りしてしまっているものと思われます。

最後にこの掲示板を見られている方が恐らく知らない情報を入れておきます。このマンションの斜め向かいにあたる白鷺中学校の東側（セブンイレブンの横）にもう一棟
ユニハイムエステートのマンションが建設されます。すでに工事は始まっています。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>231 匿名さん

いや…知ってるし…
通ったらわかるし、言ってるし、書き方怖いし。

商業地は開発いかんでバカ上がりする夢がありますよね。静かに暮らしたい人が商業の立地を検討することはないでしょうからプレミストの心配はここでされなくてもいいですよ。
それより、駅徒歩離れて価格が高い上に別に静かでない道路に接道してるマンションで、道路沿いなので特に建築に制限あんまりかからないでしょうから守られてるとかあんまり言わない方がいいですよ？普通に工場たくさんあるし、真横に弁当屋、並びにラーメン屋、スーパー。なんでもあり。パチンコも制限かからないですよね。
綺麗なエリアでないところを緑化して広告用にイメージ戦略たててるって感じでしょうに。

[233: 通りがかりさん]

>>230 匿名さん

土地の形が悪いのは外からみててわかりますね。
横も古い戸建てだし、魅力的なものはない上に駅から遠い、価格も割高とくれば買う要素なしですね。

[234: 検討板ユーザーさん]

>>231 匿名さん
もう一棟作ってるの？
ユニハイムエステートはこの辺りの地権者か何かに弱みを握られて土地をたくさん買わされたのかな？

[235: 坪単価比較中さん]

価格設定について少し見解を補足させていただきます。「関西の新築マンション発売戸数」と検索するとNHKのNEWS WEBの7月23日の記事が出てきます。興味深いので一度目を通されてはと思います。

一般的に高層マンション建設には長い期間が必要ですので、この物件についてはあらかじめコロナの影響を見越して計画をたてるというのは不可能だったはずです。
昨年4月に初めての緊急事態宣言が発令された直後には急速に景気が悪化したので業者さんは、これは非常にまずいことになったと思ったのではないでしょうか。
ところがテレワークが一般化してきて、自宅に籠る時間が増えたためにマンション需要が高まり物件価格も高騰してきました。今度は逆に業者さんはホッとしたと思います。

素人の見立てに過ぎませんが、こういった統計指標はニュースで公開されるよりも前に業界関係者は情報を得るでしょうから、販売価格を公開する直前まで様々な検討が行われて最終的に強気の価格設定がされたのだと思います。よほど売れ残らない限り、強気の価格設定を曲げることはないのではないでしょうか。

コロナの影響で大きな打撃を受けた業界ではマンション購入を諦めた方もいるでしょうし、タイミングが悪かった方はコロナ流行の直前に契約してしまい毎月のローン支払いに困っている方もおられると思います。
現在、マンション購入を検討することができる方というのは、経済的に恵まれているだけでなく、いろいろな意味で幸運な方だと思います。大きな失敗をしないようにするためにも是非慎重に検討を進めていただきたいと思います。

[236: 坪単価比較中さん]

>>232 口コミ知りたいさん
どうしてそういう言い方をされるのか分かりませんが、他者に誤解のないようにお願いします。まず、私はどこにも「守られている」などと書いていません。用途地域の制限については何でもありではありません。危険な工場は認められませんし、パチンコ店の出店も第1種の南側は不可、第2種の北側は一部で認められますが広さの制限があります。（パチンコ店についてはそもそも需要が減っていて閉店が相次いでいる状況なので新規出店はまずないと思われますが）

[237: 通りがかりさん]

>>236 坪単価比較中さん

南側はきたない戸建て、北側はしょうもないもんしか作れないトラックばしばし通る道路。
なんでもありではなく、なんにもなしの間違いでしょ？

[238: マンション検討中さん]

>>235 坪単価比較中さん

たしかに、駅距離５分も近いエスリードが少し前に出してた価格を考えると、とうてい買いたくない価格ですね。この駅距離、最寄駅の軟弱さ、周辺環境の魅力のなさ、今川アドレス、普通に考えてないですね。

[239: マンション検討中さん]

>>234 検討板ユーザーさん

道路挟んでのとこでしょ？
車の修理工場の真横ですよね？ピンク色の。
今の場所とどっちもどっちですけど、板金屋の横はさらに嫌ですね。

[240: 匿名さん]

なんだかんだで高いと思ったので今買うことはやめました。売れないのが続けば安くなるかもしれないと思ったのと、なくなっても特に残念だと思わなかったです。買った人いますか？なにがよかったですか？

[241: 評判気になるさん]

市内でこの価格は、４か月ほどで完売したレジェイド平野より安いぐらいですね。
普通に場所さえ良ければ直ぐ完売するはず。
逆にこの価格でイマイチならかなり黄色信号だと思う。レジェイド平野は一期40戸越え。ここはどうかな？

[242: 匿名さん]

>>241 評判気になるさん
私は何だかんだいっても最終的には完売すると思います。というか現在のマンション需要を考慮すると長期に売れ残る事はないと思います。２階の車庫の横になる部屋、１５階で太陽熱射が当たると部屋はともかくとして、たったの５４戸を売り切れないようでは会社としてこの先やっていけないと思います。ユニハイムさんとしては斜め向かいに計画されているもう一棟も合わせてこの地域にブランドを根差していきたいのだと思います。

早期完売は、営業担当者の立場からすると成功ですし会社としても人気があるということなのでブランドイメージが向上して良い話です。また、思った通りの条件で購入できた住民にとっても悪くはない話です。しかし、当たり前ですが経営者はそれだけではありません。早く売れたということは価格設定を下げすぎたということであって、本来の収益をみすみす手離したという意味では失敗とも言えます。会社としては利益を最大化出来るかどうかが全てです。営業担当者が多少、苦戦したとしても一層の頑張りを求めるでしょう。

まだ第１期の販売を開始したのに過ぎない段階ですし、建設工事はあと１年もかかるのですから営業担当者は気が抜けないと思いますが、斜め向かいの計画も控えているのでモデルルームは同じ場所でそのまま継続使用すれば安上がりになるし、この地域の案内も自然と上手く出来るようになると思いますので、長丁場を覚悟されているのではないでしょうか。

[243: eマンションさん]

>>242 匿名さん

なにこのはなし？？？

[244: 匿名さん]

>>243 eマンションさん

わかりません（笑）

同じ人同士がやり合いしてるだけなんで、お互いの情報はまったく響きませんが。

構図的には、他社の販売ＶS地元大好きさんみたいな感じですか？

2人だけで盛り上がってるだけに見えますが。

[245: eマンションさん]

>>244 匿名さん

242が地元大好きさん？
ちょっとヤバないですか？（笑）

[246: 周辺住民さん]

>>245 eマンションさん

あなたもヤバいのでどっちもどっちですよ（笑）

このマンション掲示板にはこんなんしかおらんのかな。

[249: 周辺住民さん]

[No.247～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[250: 評判気になるさん]

だいたい概要で出した表向きの数の半分くらいが実際に売れている数と他のマンション見学時に伺いました。
一期一次18戸と二次1戸の概要だったので9戸か10戸ぐらいのようです。この場所、このブラント力でよく頑張ったほうなんじゃないかな？と思います。
ただ少し心象的にひっかかったのは二次が1戸なのに連続完売ってうたってるところにこのマンションの先行き不安を感じてしまいました。緊急事態宣言で申込者が断りを入れやすい状況なので煽りの広告なのかもしれませんね。

現在は二期予告で2戸。販売時期が9月末なので買い手がついていない次期広告ですね。また、このタイミングで一期三次が出ていないのと併せて考えると、もう買い手が枯れてしまったと推察できますね。

ここからが本当のこのマンションの試練のはじまりでしょう。
以上、レポートでした。

[251: 評判気になるさん]

>>250 評判気になるさん

買えへん奴には関係ないやんけ。

どこの販売員か知らんが業者内の話しはいらんわ！

しかもホンマの話しか？

こっちが販売から聞いた話しと違うぞ。

それより、ここの2つ目出るんやったらすぐに買わんほうがいいんと違うか？

高なる事より安くなる可能性の方が高いんと違うか？

[252: 匿名さん]

>>250 評判気になるさん
レポートありがとうございます。
「第1期完売御礼」というキーワードで検索して見ると、業者の狙いが良く分かるサイトがありますね。現在はネットが普及して消費者が賢くなってきたので、完売御礼という言葉には宣伝効果が無くなって来ましたが、それでも他社が続けているので止められないというのが、業界全体としての正直な思いのようです。

完成する前から何回にも分けて小出しに販売するのは人気の高い部屋だけに申し込みが集中して、人気の低い部屋が最後まで売れ残るのを防ぐという目的がありますから今後の展開が気になります。私の予想は以前にも書いた通りマンション需要は高くなっているので、当分は強気の価格設定を継続するものと思います。

「マンションエンジン　大阪市東住吉区」で検索するとこの区域の平均価格などが分かりますのでご参考にしてください。

[253: 通りがかりさん]

>>251 評判気になるさん

その通りですね。早く買うメリットが全くないですよね。後から安く売られたら初期の購入者は知らないうちに自分の資産がどんどん減少していく恐ろしいことになりますよね。初期で買わないといけない理由がある方は目をつぶるかもしれませんが、そうでない方は1000%様子見が吉でしょうね。

[254: 評判気になるさん]

250と252は同じ人間か？

何してんねん。

ところでここ買うのは待ったほうがいいんか？

[255: 評判気になるさん]

>>253 通りがかりさん

やっぱりそうか。
ありがとう。

ところであんたはどこの販売さんや。

ここの販売から半分しか売れてないって聞いたらしいが、
担当誰や。

ちょっとホンマかどうか聞きに行くわ。

[256: 匿名さん]

>>252 匿名さん

最近の相場は駅近だったメジャーセブンのシティハウスですよね？そことは駅距離、立地、デベ、全ての要素で比べちゃダメなので、この相場から20%くらい安くないと、もし売らないといけない時にとんでもない失敗しちゃいますよね。500万は今の価格だと高いかな？と思ってます。値下げするのをひたすら待ちします！！！ここのデベ値引きしますもんね？

[257: 匿名さん]

>>255 評判気になるさん

不動産は閉鎖的ですからね。ほんとのことがわかるのはどの窓口でしょうね。販売からの話を信じられるのは幸せなのでそのまま呑み込むのも良いかもしれませんよね。欲しければ自分を信じて買えばいいんじゃないですか？

[258: 評判気になるさん]

>>257 匿名さん

あんたが販売員から聞いたんやろ。

閉鎖的も聞いてるなら閉鎖してないやん。

確かめるから誰やった？

[259: 評判気になるさん]

なんやねん。
嘘か。

250からの初心者マークは同じ人間やろ。
しょうもない事言うて惑わすなよ。

誰でもいいので2つ目と迷ってる人、情報教えて。

[260: 匿名さん]

疑心暗鬼。。。
お気持ちわかります。

[261: 匿名さん]

>>258 評判気になるさん

素直な直進の人ですね（笑）
もう少し落ち着いて、
もう一度よく読んでみたほうがいいですよ？

[262: 評判気になるさん]

初心者マーク！

はよ教えてくださいよ

[263: 匿名さん]

>>262 評判気になるさん
一直線な営業さんは他社が完売と聞くと「実際の契約状況はもっと低いでしょう」といい、逆に他社が売り出し中と聞くと「人気がないから売れ残っているのだ」とディスるものです。そういう話は信用ができないというのは当たり前ですが、営業側からすると下手な事を言って、後から間違っていた場合には、自分自身の信用が無くなってしまうので余計なことは言わないのが普通です。

まともな営業さんであれば、よく知りも知らない他社さんの具体名を出してそう言う話をすることは殆どないと思います。一般論として「実際にはこうですよ」という事を教えてくれるだけなら、逆に信用できるかも知れませんね。

斜め向かいのマンション計画については、管理用地として会社名の看板を掲げているくらいなので、もちろん隠しているわけではないと思いますが、出揃うまではゆっくり様子見しようとしている検討者が多数出てくるとマイナスイメージが出てくると思います。
ユニハイムさんの会社規模は確認していませんが、一般的にマンション建設には多額の費用が発生するものですので、銀行からの借り入れ利息なども考慮すると複数のプロジェクトを同時進行させるというのは難しいのかも知れませんね。

[264: 評判気になるさん]

初心者マーク外してごまかしてるんか知らんけど、何が言いたいんや。

結局は善意の第三者を装ってこのマンション買わしたくないんか、
同業者が自分のマンション買って欲しいから買わさんようにしてるか知らんが、
嘘ついて情報操作はどないやねん。

不利益被ったら匿名でも特定出来るみたいなんで、ちょっと調べるわ。

ホンマの検討者は2つ目とどっちがいいか情報教えてもらえたら助かります。

[265: 匿名さん]

252と263の投稿者ですが、この掲示板は自分で初心者マークを付けたり外したり出来ないので、どうか誤解されないようにお願いします。斜め向かいについて、計画の存在自体を疑っておられるのでしたらご自身で調べてみたらどうですか？ギャラリーのすぐ横の土地にユニハイムの看板が立っています。一度でもギャラリーに訪れた事があれば誰でも目につくはずです。或いはユニハイムさんに電話して隣の土地には何が立つのですか？と聞いて見れば教えてもらえると思います。

それと現時点でどっちが良いかなど比較するのは到底無理というものです。一つのマンションには様々な条件の部屋があり、階数、日当たり、間取り等の条件に応じて個別の価格設定がされています。まだ案内サイトがないのは建築確認申請中なのか設計作業中なのか分かりませんが、比較する条件もないのにどの部屋と比較しようというのですか？答えなど出るわけがありません。

私はもう一棟の計画が判明するまで様子見しようという考え方は現時点では懸命な判断だと思っています。ただし、立地が異なるのですから全く同じ条件の物件は絶対に出てこないし、比較できる情報が手に入った時には既に売れてしまっているのではないかと思います。今回の募集で購入された方は今後、値上がりした場合には早目に決めて良かったと思うでしょうし、逆に値下がりした場合には早まったと思うはずです。自己責任でリスクをとって決断するというのはそういうことでしょう。

[266: 評判気になるさん]

知り合いの弁護士に聞いたらネット情報でも、明らかなデタラメ情報からの不利益や誹謗中傷等は勝てる見込みがありそうやね。
特に相手が同業者のなりすましみたいであれば戦いやすいみたい。

みなさん情報掲示板は気をつけよう。

[267: マンション検討中さん]

プレミスト針中野も販売の数の話してますね。そんなに売れ行きってわからないと言うか隠せるもんなんですか？

[268: 匿名さん]

申込み、契約段階、それぞれキャンセルは可能です。ですので業者さんの言う完売はあてになりません。

[269: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん

ここでおっしゃってる業者とはユニハイムですよね？
となると販売方法として成功してる感じを出してるってことですもんね。裏を勘ぐってしまいますよね…

[270: 匿名さん]

ユニハイムは分かりませんが、どこの業者でもあまり変わらないですよ。是非、登録完売というキーワードで検索して読んでみてください。契約まで済んでなくても完売と言えますので。

[271: マンション検討中さん]

>>270 匿名さん

ユニハイムの他のシリーズのホームページを見てみました。他は住之江公園しか完売の煽り広告はしていなかったです。ただ住之江公園はここと同じ販売会社でした。販売会社の販売方法なのでしょうか？聞いたことのない知らない会社ですが有名なんでしょうか？評判とかわかりますか？

[272: 匿名さん]

くれぐれも煽りだと断定されないようにお願いします。販売会社のプレジオという会社は色んなブランドと取引されていますので単純に手伝いをしているという位置づけだと思います。
ユニハイムは大阪市内ではそこそこ有名ですが全国的なブランドではないですね。「ユニハイムの特徴」と検索すると分かりやすい説明が出てきますのでお試しください。

[273: 匿名さん]

プレミストも完売広告してましたが、煽りなんでしょうか？

どこかの業者さんは公表の半分しか売れてないみたいな書き込みがありましたが、
そんな事があるんでしょうか？

[274: 匿名さん]

もし、本当に公表の半分数字ならここは10件、プレミストは20件くらいしか売れてない事になりますね。

やっぱり近鉄沿線は弱いのでしょうか。

御堂筋沿線の長居にいいマンションがあるみたいなんで、
そこも検討しようかと思います。