ユニハイム東住吉フォレストってどうですか？

[マンション検討中さん]

ユニハイム東住吉フォレストについての情報を希望しています。
敷地内に2500本以上の樹木を植えるそうです。
スーパーも近くて生活しやすそうですよね！
公式URL：https://www.uniheimestate.co.jp/higashisumiyoshi/

所在地：大阪府大阪市東住吉区今川4丁目3番36（地番）
交通：近鉄南大阪線「北田辺」駅 徒歩10分
近鉄南大阪線「今川」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～73.70平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社松本組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 名無しさん]

>>187 評判気になるさん

ちなみに松虫通はもう少し西側で終わっています。
ここは松虫通にもかかっていません。
松虫通で収まっているのか、切れてしまっているのかでも立地の良し悪しは変わってきます。

[202: 匿名さん]

>>193 匿名さん

駅7分以上のマンション関係者は言うでしょうね。
しかもネットという無料媒体で。
おたくみたいに。
駅8分以上のマンションを買え！って本を出してから同じ目線ではじめて話できると思いますけど。

(爆笑)とかは品と知性に欠けると感じられても仕方のない表現の仕方でしょうがそういう方なのでしょう。残念ですね。おそらく後に引けない購入者か営業マンでしょうね。こういう頑張り方をされる人がいるマンションには住めないですし、営業マンなら信用できないですね。

駅距離で悩まれてる方が多いと思う中で本まで出ているとの情報を提供くださる方に私は尊ぶべき対応があって然りかと思います。
また情報あればご投稿いただきたいです。

[203: マンコミュファンさん]

SUUMOやホームズ等で検索したら分かると思いますが、10分以内と7分以内の括りで、完全に分けられているので、そういった所でも差が出ますよ。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん
話しのポイントがズレてますね。
元々は177さんがスーモの記事で駅から7分以内でないと
下落しやすいという投稿からの流れですね。
投稿内容がホントなら教えてくださいという質問に対して
別の記事を用意したりして誤魔化しているのではないでしょうか？
おそらく1人の人何役もこなしてネチネチ絡んでますが、買わないなら見なくてはいいのでは？
反論投稿には、購入者やここの営業の予測されてますが、
あなたがよその営業さんでしょ。
そんなにこのマンションが怖いですか？
真剣に検討してるものに取っては迷惑しかないですけど。
駅から10分でもいいじゃないですか。
あなたに迷惑掛けましたか？

匿名なんでなんとでも書けますが、買わないのはわかったので
検討するマンションに投稿してください。

[205: 匿名さん]

そもそも嫌がらせが目的なんでやめないでしょうね。
どうせ、検討版なんで反対意見もあるべき、検討者に情報をとか言って
カキコミしてくるでしょう。

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん

まさか全て重複した人が書いてるとは思ってないですよね？貴方の投稿がさらに火を付けてることに気がついてください。すごく必死すぎてこわいですよ？

ここは匿名の掲示板。誰が見る、誰が書き込むも自由。購入検討してる間は見るし、気になるマンションも見るし、知ってる情報あれば気軽に書き込む。書き込みに不足があれば皆んなで補う。ここはマンションに山ほどデメリットがあるので書きやすいんだと思いますし、ダメな理由を否定するから肯定できるものを皆んなで持ち込んでる図式になってると思うので、同じ内容の投稿が増えて同じ方に見えるんじゃないですか？

購入者さんはいないタイミングだと思うので、営業さんかな？と思ってみてます。

私は今川の緑道を通勤でとおります。少し残業して帰る時は暗いのは暗いです。朝は今時期はセミが異常に多くて耳鳴りレベルです。桜の木は止めれるなら止めた方がいいと思います。

[207: 評判気になるさん]

なかなか見学予約取れないですね。
なんやかんや言っても興味あるんですね。

[208: 通りがかりさん]

同じ町内に約２０年住んでいる者です。不動産業者ではありません、マンションを購入する予定もありません。将来、同じ町内に引っ越しされてくるかも知れない方が見られているようですので、よろしければ質問にお応えします。個人を特定されるような質問以外はお答えします。
まず、このマンションがあった場所には去年まで大きな長屋がありました。元の土地所有者は一族が同じ町内に住まれています。以前から売却したいと考えられていたようですが、意見がまとまらずに年単位で時間が掛かっていたようです。

[209: 通りがかりさん]

スーパーについてはこの地域の住民は基本的に特定のスーパーだけで全て揃えるという考え方はしません。余程、年配の方で歩くのも大変という状況でない限りは、みんな自転車を使って近所のスーパーを何件かはしごして揃えています。マンダイについては決して悪くはないのですが生鮮食品はもっと安くて質の良いところがあるのでそっちに行きます。我が家では食パンと牛乳とアイスくらいしか利用しないですね。

[210: 通りがかりさん]

最寄り駅についてはこの地域に土地勘がない人には恐らく今川、北田辺しか見えないと思いますがJR大阪まで出る場合には谷町線の駒川中野と田辺も確認しておかれた方がよいと思います。
あと、どの駅も有料の自転車駐輪場がありますが、一月に２０００円位掛かります。駅前に停めると定期的に撤去されるのでご注意ください。

[211: 通りがかりさん]

このあたりの治安については大阪市内の中では比較的に良い方だと思っています。身の回りでは今のところ大きな事件や事故に巻き込まれた人はいません。今川駅と北田辺駅の周辺には何もないですが、変な飲み屋とかパチンコ屋とかもないので逆に静かで良いだと思っています。テイクアウトできる食べ物屋さんはすぐ近くにはマクドナルド、くら寿司、シャトレーゼ、からやま、ほっかほっか亭、ラーメン屋等があるので、手早く済ませたいという時には便利だと思います。

[212: マンション検討中さん]

やっぱりここを買う心配が消えません。
他のマンションが出揃ってからでも残ってそうなので少し様子を見ることにしました。
値段で迷うなら買う、価格だけで買うなら買うな。他のマンションの営業の方から伺い、後者の選択をしそうだったので同じお気持ちのかたいたらと思い書き込みました。

[213: 通りがかりさん]

すごく為になっていた投稿が急に無くなって、若葉マークの通りがかりさんが謎のオール肯定４連発。不審感しか抱きませんでした…

[214: 通りがかりさん]

駐車場を契約する予定の方は一方通行にご注意ください。駐車場に面した南側の道路は西方向への一方通行となっています。天王寺方面に向かう場合、川沿いに南下してから一周回って来ることになります。お巡りさんは滅多に取り締まりには来ませんが、スーパーのトラックが商品の積み降ろしで何度も通る道路なので、短い距離だからと逆走すると非常に危険です。

[215: 通りがかりさん]

大阪市の公開しているハザードマップはご覧になられたことはありますでしょうか。このエリアは大和川が氾濫した場合の浸水の深さは3mから５mとなっています。川を挟んで西側の西今川はワンランク低い１mから３mとなっていますので、東に向かって少しずつ傾斜していることがわかります。親戚に聞いたところ今から50年程前に一度だけ床下浸水があったそうです。その当時はこの場所は殆どが田畑で治水対策も行き届いていなかった時代ですが、100年に１度の大雨が降る場合もありますので、マンションの機械設備などの設置場所は念のために確認された方が良いと思います。

[216: 通りがかりさん]

町内会の繋がりについては強制的なものはありませんが、夏は今川公園で納涼会、冬は餅つき大会がありました。最近は独居の高齢者が増えたことやコロナの影響もあって実施されていません。恐らくマンションが完成する頃にはそういったイベントは全く無くなっているのではないかと思います。近所付き合いが苦手な方にはちょうどよいタイミングと思います。

[217: 通りがかりさん]

10年後、12年後エネファームってエネファームにしか変えれないんですか？おそろしく高いので心配です。

[218: 通りがかりさん]

>>216 通りがかりさん

めちゃめちゃだんじりの会合してますけど…

[219: 通りがかりさん]

>>218 通りがかりさん
そうですか、、私のまわりでは子供が小さい時も含めて声がかかったことがないです。お互いに住所の特定に繋がるといけませんので触れないでおきたいと思います。返信ありがとうございました。

[220: 通りがかりさん]

>>219 通りがかりさん

別に住所がわかっても問題ないですが、そちらまずいようなので触れずでかまいませんよ。

だんじりがなくなることはないでしょ？
昨年も会合は普通にありましたよ？
すでに嫌な方は検討していないでしょうけど。
住んでから違ってたら取り返しつかないのでネットの書き込みはネガ投稿優先の方がいいんじゃないかな？と書き込み見てての感想です。

[221: 通りがかりさん]

我が家には本当に声がかかったこともないです。今川は１丁目から８丁目まで広いので町内会も育和と今川で別れていますが、それが原因という事はありますでしょうか？

[223: 匿名さん]

今週末から登録スタートですね。
要望出した方は本当に進めていいのか！？
営業は逃してたまるか！？
ここからヒリヒリの１週間ですね！
検討者は書き込みを初めから読んでの検証必死！！！

お隣の平野でレジェイドが同じ価格帯でスタートを40戸以上販売で市内No. 1。勢いそのままに４ヶ月完売！すでにレジェイドよりも大きく遅れているユニハイム。このまま落第点？それとも及第点まで持ち上げれるか！？このエリアはもっと良い立地のマンションがどんどん出てくるので残ると大やけどしちゃうよー！

[224: 通りがかりさん]

208、209、210、211、214、215、216、219、221を書き込んだものです。
最初に伝えたお伝えした通り、将来に同じ町内に越されて来るかも知れない方が見ているかもしれないと始めましたが、この投稿でひと区切りとさせて頂きます。
私は良い点、悪い点を平等に伝えたつもりでしたが、妙に上から目線な物言いをされたりして、建設的な意見交換ができなくなっていると感じました。

218さんはだんじりの件では、間違っていたら取り返しがつかないと言われました。この際はっきりさせておきますと間違っているのはあなたの方です。そもそもこのマンションの住民が218さんが参加されている育和のだんじり運営に関わる事はありません。何故かというとマンション建設予定地の今川町４丁目は町内会が異なっているからです。私はこの地域の住民ですので最初からおかしなことに気づいていました。そのことに配慮した返信をしましたがどうやら無駄のようでした。これで終了とさせていただきます。

[225: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん

何事もネット掲示板の域は超えず。
書いたのは本人の自由。書いてあげた的な気持ちが出てしまっていますね…これはあまりよくないと思いますよ。こういうの読み手は感じますからね。近隣に住んでいて違和感のない町ですよーの手の意見は、他から来る人間には全くモノサシになりませんからね。そらそこで生活してるでしょ！ってね。基本求めるのはこういうとこあるよ？大丈夫？ダメでしょ？のネガ投稿。それを自分で精査して買うか買わないかの判断。貴方の書き込みはちょっとこの地域のイメージからは綺麗すぎて嘘くさかったんでしょう。

[226: 評判気になるさん]

224さんの話、役に立つ話だと思うけどな。
綺麗な話をしたらすぐ叩かれるのも嘘くさいよ。
あ、私は営業マンでも購入者でもないからね。
個人的に間取りと駅力が弱いと思うのでここは見送りです。

[227: 匿名さん]

>>226 評判気になるさん

間取りと駅力で見送りは、同意見ですね。
ネットの書き込みはあてにならないのは半分折り込み済みなとこあるので肯定派も否定派もどっちもどっちですかね？間取りや駅力など不動のもので検討するのが普通でしょうね。

[228: 名無しさん]

>>226 評判気になるさん

けっこう綺麗な書き込みがされてから皆さん様子見てたと思いますよ。連投で書き込み、営業のなりすましっぽい感じもあり、他の方書いてるように地元民に良いと言われてもの情報ばかりでした。もっと目から鱗情報というか住んでるならではの話だったらちがったと思います。最後は書いたったのに的に去っていきましたけど、地元民は恩着せがましい、ありがた迷惑なコミュニティを取ってくるのか？と心配になりましたね。

[229: 匿名さん]

２２４です。恩着せがましいとか、有難迷惑だとか、嘘くさい、不審感（正しくは不信感）とか散々な言われ様ですが一部には需要があるようなので、もう少しだけ投稿させていただきます。

当初は「ネガ投稿優先」の意味が分からなかったのですが多少は理解できました。ただ、私が書き込んだ内容の殆どはネガ投稿に分類されるはずなのにオール肯定4連発だとか、奇麗すぎて嘘くさいと言われる理由は未だに理解できません。肯定的な意見として投稿したのは治安と食べ物屋の話だけで、あとはすべてこういう注意喚起や情報提供だったはずです。

ネガ投稿を優先すべきであるという意見を持たれている方がいますが「それはあなたの意見であって私はその意見には反対です」ということをお伝えしておきます。このスレッドの投稿主さんも「ネガ投稿」を優先して欲しいとは書かれてませんので。

[230: 匿名さん]

このマンションは最寄駅から遠く、周辺環境が乏しく、間取りが魅力的でないのに価格設定が割高に感じられるという理由で敬遠される方が多いように思われます。その通りだと思いますが、なぜ間取りが魅力的でないのか、なぜ価格設定が割高なのかについては、あまり原因が語られていないように思います。

私の推測は以下のようなものです。

１．敷地の間口（東西方向）が短くてデザインの難しい土地であること。
本来は1フロアに十分な間口で4戸は確保できない敷地なのに無理をして4戸分を計画しようとした。全戸が同じ間口だとメリハリがつかないので真ん中の2部屋を細長くして、その分の面積を角部屋にまわしたのだと推測します。その結果この掲示板では魅力がないと酷評されるようになってしまいました。

２．公開空地を提供したことで土地取得価格の比率が高くなったこと。
この敷地の南側は第1種、北側は第2種住居地域で、本来は高層の建物は建築出来ないエリアですが公開空地を提供することで、容積率を緩和してもらい高層化を実現しています。

しかし、そのために1戸当たりの土地取得費用が大きくなり、高層化することによって建築費も高くなってしまったものと思われます。手元の計算では敷地が1236平米に対して全戸数54なので1戸あたりの面積は約23平米ですが同じような15階建てのマンションとしては土地面積が大きくなっています。

このサイトでよく比較されている、プレミスト針中野駅前は同じ計算をすると3917平米÷229＝17平米となりますのでかなりの差があることが分かります。この違いは用途地域が商業地域だということです。商業地域は容積率の制限が緩いので公開空地を差し出さなくても15階建てが建てられます。

[231: 匿名さん]

ここで大事なことは、用途地域の違いを甘く見ないほうが良いということです。駅から近い方が便利なのは確かですが、そこだけで判断してしまうと、後でもう少し静かに暮らしたかったと思うかもしれません。

ユニハイムさんは住居地域ですので、今のところそういった心配はありません。このような事を書くとユニハイムの回し者、業者のなりすましだと思われるかもしれませんが大事なことなのでよく確認しておくことをお勧めします。（用途地域　解説動画などで検索）

私は以前の書き込みで「身の回りにそういった被害にあったものは居ません」などと投稿して手厳しい返信をいただきましが、こういう話については最もポピュラーな指標である犯罪率を確認すべきでした。（大阪市　犯罪率などで検索すると沢山の情報が得られます。）商業地域の治安については言わずもがなというものです。

ユニハイムさんは、営業戦略として公開空地を緑化して開放感やゆとりをアピールすることで強気の価格設定をされたようですが、近くには今川緑道・公園があり、そこまでして毎日桜を見たいとも思わない人にとっては、完全に空回りしてしまっているものと思われます。

最後にこの掲示板を見られている方が恐らく知らない情報を入れておきます。このマンションの斜め向かいにあたる白鷺中学校の東側（セブンイレブンの横）にもう一棟
ユニハイムエステートのマンションが建設されます。すでに工事は始まっています。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>231 匿名さん

いや…知ってるし…
通ったらわかるし、言ってるし、書き方怖いし。

商業地は開発いかんでバカ上がりする夢がありますよね。静かに暮らしたい人が商業の立地を検討することはないでしょうからプレミストの心配はここでされなくてもいいですよ。
それより、駅徒歩離れて価格が高い上に別に静かでない道路に接道してるマンションで、道路沿いなので特に建築に制限あんまりかからないでしょうから守られてるとかあんまり言わない方がいいですよ？普通に工場たくさんあるし、真横に弁当屋、並びにラーメン屋、スーパー。なんでもあり。パチンコも制限かからないですよね。
綺麗なエリアでないところを緑化して広告用にイメージ戦略たててるって感じでしょうに。

[233: 通りがかりさん]

>>230 匿名さん

土地の形が悪いのは外からみててわかりますね。
横も古い戸建てだし、魅力的なものはない上に駅から遠い、価格も割高とくれば買う要素なしですね。

[234: 検討板ユーザーさん]

>>231 匿名さん
もう一棟作ってるの？
ユニハイムエステートはこの辺りの地権者か何かに弱みを握られて土地をたくさん買わされたのかな？

[235: 坪単価比較中さん]

価格設定について少し見解を補足させていただきます。「関西の新築マンション発売戸数」と検索するとNHKのNEWS WEBの7月23日の記事が出てきます。興味深いので一度目を通されてはと思います。

一般的に高層マンション建設には長い期間が必要ですので、この物件についてはあらかじめコロナの影響を見越して計画をたてるというのは不可能だったはずです。
昨年4月に初めての緊急事態宣言が発令された直後には急速に景気が悪化したので業者さんは、これは非常にまずいことになったと思ったのではないでしょうか。
ところがテレワークが一般化してきて、自宅に籠る時間が増えたためにマンション需要が高まり物件価格も高騰してきました。今度は逆に業者さんはホッとしたと思います。

素人の見立てに過ぎませんが、こういった統計指標はニュースで公開されるよりも前に業界関係者は情報を得るでしょうから、販売価格を公開する直前まで様々な検討が行われて最終的に強気の価格設定がされたのだと思います。よほど売れ残らない限り、強気の価格設定を曲げることはないのではないでしょうか。

コロナの影響で大きな打撃を受けた業界ではマンション購入を諦めた方もいるでしょうし、タイミングが悪かった方はコロナ流行の直前に契約してしまい毎月のローン支払いに困っている方もおられると思います。
現在、マンション購入を検討することができる方というのは、経済的に恵まれているだけでなく、いろいろな意味で幸運な方だと思います。大きな失敗をしないようにするためにも是非慎重に検討を進めていただきたいと思います。

[236: 坪単価比較中さん]

>>232 口コミ知りたいさん
どうしてそういう言い方をされるのか分かりませんが、他者に誤解のないようにお願いします。まず、私はどこにも「守られている」などと書いていません。用途地域の制限については何でもありではありません。危険な工場は認められませんし、パチンコ店の出店も第1種の南側は不可、第2種の北側は一部で認められますが広さの制限があります。（パチンコ店についてはそもそも需要が減っていて閉店が相次いでいる状況なので新規出店はまずないと思われますが）

[237: 通りがかりさん]

>>236 坪単価比較中さん

南側はきたない戸建て、北側はしょうもないもんしか作れないトラックばしばし通る道路。
なんでもありではなく、なんにもなしの間違いでしょ？

[238: マンション検討中さん]

>>235 坪単価比較中さん

たしかに、駅距離５分も近いエスリードが少し前に出してた価格を考えると、とうてい買いたくない価格ですね。この駅距離、最寄駅の軟弱さ、周辺環境の魅力のなさ、今川アドレス、普通に考えてないですね。

[239: マンション検討中さん]

>>234 検討板ユーザーさん

道路挟んでのとこでしょ？
車の修理工場の真横ですよね？ピンク色の。
今の場所とどっちもどっちですけど、板金屋の横はさらに嫌ですね。

[240: 匿名さん]

なんだかんだで高いと思ったので今買うことはやめました。売れないのが続けば安くなるかもしれないと思ったのと、なくなっても特に残念だと思わなかったです。買った人いますか？なにがよかったですか？

[241: 評判気になるさん]

市内でこの価格は、４か月ほどで完売したレジェイド平野より安いぐらいですね。
普通に場所さえ良ければ直ぐ完売するはず。
逆にこの価格でイマイチならかなり黄色信号だと思う。レジェイド平野は一期40戸越え。ここはどうかな？

[242: 匿名さん]

>>241 評判気になるさん
私は何だかんだいっても最終的には完売すると思います。というか現在のマンション需要を考慮すると長期に売れ残る事はないと思います。２階の車庫の横になる部屋、１５階で太陽熱射が当たると部屋はともかくとして、たったの５４戸を売り切れないようでは会社としてこの先やっていけないと思います。ユニハイムさんとしては斜め向かいに計画されているもう一棟も合わせてこの地域にブランドを根差していきたいのだと思います。

早期完売は、営業担当者の立場からすると成功ですし会社としても人気があるということなのでブランドイメージが向上して良い話です。また、思った通りの条件で購入できた住民にとっても悪くはない話です。しかし、当たり前ですが経営者はそれだけではありません。早く売れたということは価格設定を下げすぎたということであって、本来の収益をみすみす手離したという意味では失敗とも言えます。会社としては利益を最大化出来るかどうかが全てです。営業担当者が多少、苦戦したとしても一層の頑張りを求めるでしょう。

まだ第１期の販売を開始したのに過ぎない段階ですし、建設工事はあと１年もかかるのですから営業担当者は気が抜けないと思いますが、斜め向かいの計画も控えているのでモデルルームは同じ場所でそのまま継続使用すれば安上がりになるし、この地域の案内も自然と上手く出来るようになると思いますので、長丁場を覚悟されているのではないでしょうか。

[243: eマンションさん]

>>242 匿名さん

なにこのはなし？？？

[244: 匿名さん]

>>243 eマンションさん

わかりません（笑）

同じ人同士がやり合いしてるだけなんで、お互いの情報はまったく響きませんが。

構図的には、他社の販売ＶS地元大好きさんみたいな感じですか？

2人だけで盛り上がってるだけに見えますが。

[245: eマンションさん]

>>244 匿名さん

242が地元大好きさん？
ちょっとヤバないですか？（笑）

[246: 周辺住民さん]

>>245 eマンションさん

あなたもヤバいのでどっちもどっちですよ（笑）

このマンション掲示板にはこんなんしかおらんのかな。

[249: 周辺住民さん]

[No.247～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[250: 評判気になるさん]

だいたい概要で出した表向きの数の半分くらいが実際に売れている数と他のマンション見学時に伺いました。
一期一次18戸と二次1戸の概要だったので9戸か10戸ぐらいのようです。この場所、このブラント力でよく頑張ったほうなんじゃないかな？と思います。
ただ少し心象的にひっかかったのは二次が1戸なのに連続完売ってうたってるところにこのマンションの先行き不安を感じてしまいました。緊急事態宣言で申込者が断りを入れやすい状況なので煽りの広告なのかもしれませんね。

現在は二期予告で2戸。販売時期が9月末なので買い手がついていない次期広告ですね。また、このタイミングで一期三次が出ていないのと併せて考えると、もう買い手が枯れてしまったと推察できますね。

ここからが本当のこのマンションの試練のはじまりでしょう。
以上、レポートでした。