Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

[ブリリアマニアさん]

ついに人気エリアの大阪市北区の中でも、最も注目される開発の一つ、堂島計画の詳細が明らかになりました。
色々と規格外の計画で、みなさんと語りたいことも盛りだくさんです。
どうぞよろしくお願いします。

公式URL:https://www.bt-dojima.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152400
売主：東京建物株式会社、Four Seasons Hotels & Resorts
施工会社：竹中工務店
管理会社：未定

ONE DOJIMA PROJECT 物件概要
※計画は現段階のものであり、今後変更となる可能性があります。
所在地
大阪府大阪市北区堂島 2 丁目 17-5
敷地面積
約 4.828 m2
延床面積
約 82.566 m2
構造・規模
RC造、地上49階・地下1階
施設構成
住宅フロア:1 階~27 階、38 階~49 階、総戸数:466 戸 ホテルフロア:1階~2階、28階~37階 客室数:178室
工期
着工 2020 年、竣工 2024 年(予定)

東京建物株式会社プレスリリース
http://xml.irpocket.com/C8804/koho20210408.pdf

東京建物株式会社(本社:東京都中央区、代表取締役 社長執行役員:野村 均、以下「東京建物」)と Hotel Properties Limited(本社:シンガポール、最高責任者:Ong Beng Seng(オン・ベン・セン)、以下「HPL」)の 2 社は、 共同で 2021 年 4 月 8 日より「ONE DOJIMA PROJECT」を始動します。また、合わせて「ONE DOJIMA PROJECT」 内に Four Seasons Hotels & Resorts(本社:カナダ、創業者兼会長:Isadore Sharp(イサドア・シャープ))が運営す る世界有数のラグジュアリーホテルブランドである「Four Seasons Hotel」が大阪市内に初進出することが決定し ましたのでお知らせいたします。
「ONE DOJIMA PROJECT」は、東京建物と HPL が共同で開発を推進する住宅とホテルを中心とした関西圏で も大規模な再開発プロジェクトです。本プロジェクトは、2020 年 8 月 1 日に着工しております。
建物は高さ約 195m(49 階建て)、延床面積は約 8.2 万m2と大阪市内でも有数の規模を誇ります。“旅とアート” をコンセプトに、国際水準の機能を備えた住宅と、トップクリエイターのデザインによるスパトリートメントやジム を備えたスパや、多様なシーンで利用可能なレストラン、カフェやバー、観光やビジネスの拠点となるバンケット などを備えた世界有数のラグジュアリーホテル Four Seasons Hotel との超高層複合タワーです。
また、本プロジェクトは、大阪で初めて「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度」の適用による、大阪市 による特定街区の都市計画決定を受けた開発です。アフターコロナを見据え、大きな注目が集まる 2025 年に向 けて、ますます発展する大阪の国際競争力強化に寄与し、大阪のシンボルとなる開発を実現します。

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[3365: マンション検討中さん]

>>3362 デベにお勤めさん
もし新築で月60万円取れる前提でざっくり計算するなら、まず管理費修繕費で1割引いて、賃貸更新時の客付費と空室期間で2割引いて、あとは税で2割引いた、月30万円が手取りとして回収できると思うのが正しいのでは？あとは経年劣化で賃料下落と修繕費値上げがあるはずなので投資を丸々回収しようとすると40年くらい見ておけばよいのでは？

あとは40年後に売れた金額の8割弱が丸儲けになりますかね。ちなみに、税制は改悪されることはあっても改善されることはない前提です。

[3366: 匿名]

>>3365 マンション検討中さん

気が遠くなりますね。もっと手堅い投資がありそうですね。

[3367: デベにお勤めさん]

>>3365 マンション検討中さん
キャピタルだけではなくインカムという考え方を説明するために
あくまで話を分かりやすくしただけの乱暴な前提です＾＾

たしかに、ここの価格設定だと利回りが非常に小さくなりそうで、難しいかもしれませんね。
難解な物件ですＷ

[3368: 匿名さん]

40年経てば、インデックスなら3倍くらいにはなってそう。

[3369: デベにお勤めさん]

>>3358 マンコミュファンさん
本当に個人的な意見でしかないことを前提に自分のおすすめは

ザ・パークハウス中之島タワー
理由として
①　隣接地に小中一貫の学校が設立されます
②　1階にスーパー、すぐ近隣に住友病院などの充実した医療施設
③　10年先になりますが地下鉄なにわ筋線の開通で、梅田・難波直結
④　リーガロイヤルが、南の広大な駐車場に新築の可能性
⑤　近隣には雑居ビル、古い一戸建て、居酒屋などがほとんどなく「地域の風格」がある
⑥　ホスト系、反社の香りがする入居者がほとんどいません。

ただし、現在は価格が高騰しています。
もちろんデメリットもありますが・・

[3370: デベにお勤めさん]

>>3368 匿名さん
流動性も考えれば株やＥＴＦに軍配が上がりますよね

[3371: 検討板ユーザーさん]

>>3369 デベにお勤めさん
良い情報をありがとうございます！

[3372: 匿名さん]

北区のタワマンなら、今どこを買っても後悔はなさそう。
よりリセールを追求するならここは他の物件に劣後するのかもしれませんが。

[3373: 匿名さん]

表面利回りは3%ぐらいでしょうか？
実質利回りは2%を切りますね。
しかも、キャピタルも向かいの三井、グラフロ、北ヤード2期ほど期待できない。
しかも、向かいの喫煙所は何なんですか？あれ？フォーシーズンズホテルの早期撤退は確定でしょ。

私なら、東京の港区千代田区渋谷区でしか資産形成しません。

[3374: 口コミ知りたいさん]

>>3371 検討板ユーザーさん
いえいえ、こちらがソースになります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kita/page/0000503308.html

※PC変わるとハンドルネーム変わってます

[3375: 評判気になるさん]

>>3373 匿名さん
資産形成とか言ってる時点でここもうめきたも買えないですよ。
ここは唯一無二の物件だから所有することに意味がある物件ですよ。

[3376: 匿名さん]

>>3375 評判気になるさん

そこは決めつけないで好きに買わせて。

[3377: 名無しさん]

>>3374 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！

[3378: 匿名さん]

>>3373
三井はパークコートならここより高い価格になりそうですが。
うめきたも南側はここより高くなると噂されてますが。
約10年前のグランフロントの時は大阪て坪300万はあり得ない、絶対下がると掲示板でよく書かれていましたが。

[3379: 匿名さん]

>>3373 匿名さん
あー千代田区のひとか。スレの初期にもいてトンチンカンな事をおっしゃってたね。

[3380: 匿名さん]

千代田区でスレ内検索したら面白い結果に。千代田区は相場感のないアンチを炙り出す踏み絵。もしかして周辺住民さんが成りすましてるのかなー笑

[3381: マンコミュファンさん]

以前喫煙所ガーと騒いでた方が多かったなぁ…と思い返してたところです。どうなってるのでしょうか。最上層階の数戸しかベランダは無さそうですし、個人的には気にするポイントでは無いのかも？と思うところです。

上層階の仕様はかなり頑張ってる印象。特にThe Skyの写真を見た限りでは「おっ！」となる感じ。天井高いのはやはり良いよなぁ…。

低層階も高さは割と確保されてると思うので概ね快適なのかな…ただ、70平米?2LDKの部屋でも浴室が1317なのは許し難いポイント。何故…！？勿体無いなと思います。?70平米以下のお部屋で家具の配置にかなり困りそうなくらい、歪な間取りがあるのも気になりますね。コーナー付近だったかな確か…これ住めんのか…？と気になるレベル。もう少し広く取れば良かったのに。

都内の億ションと比べても見劣りしない感じは良いと思います。頑張ってる。立地が微妙な部分はありますが、それを上回る魅力が結構ありますね…。

管理費も億ションにしては安いです。いや、安過ぎるかも。

[3382: 匿名さん]

喫煙所の件ですが、堂島川沿いから北上してくると多くの近隣の勤務者がタバコをふかしています。その数は20人を下回ることはありません。

フォーシーズンズホテルの1Fオールデイダイニングのテラス席にも近く、ファイブスターホテルとしての矜持は感じることができないようです。なお、当方がホテルの責任ある立場でしたら、自身の身体を掛けて撤退を進言します。

[3383: マンション検討中さん]

ここ気に入ってますが喫煙所なんとかならないですか？
ホテルも一階にオープンテラスもってくるみたいですが喫煙所の権利知ってるのかな？

[3384: 販売関係者さん]

パークハウス中之島タワーもとなりのコンビニに喫煙者たくさんいるし実際建物がたったらそんなに気にならなくなるとおもう

[3385: デベにお勤めさん]

煙の問題というよりも雰囲気の問題。
場末感が漂ってしまうかな・・

[3386: デベにお勤めさん]

ははＷ　パークハウス中之島の隣にコンビニはないし、たぶん途中にマンション挟んで100メートル以上離れた南側のことかな？
ブリリアの場合は敷地まで5メートル

[3387: 匿名さん]

>>3382 匿名さん
昨日行ったら15人くらいでしたよ。お昼すぎです。20人は下回ってました。

[3388: 匿名さん]

>>3387 匿名さん

当方は毎週平日午前中に車で通るのですが、通行するのが困難なくらい溢れていますよ。ひどい時は30人を超えてますし、車との接触事故も多発しているのではないでしょうか？
新幹線の喫煙所のようなスペースを同建物内に造らない限り、フォーシーズンズホテルも「信じられないー、オーノーっ」という言葉を残して早期撤退しますよ。後釜はもちろん「APA」ですね。

実は三井マンションにも影響を及ぼしかねない負の要素として危惧しています。

[3389: デベにお勤めさん]

シティタワー大阪本町も同じような問題を抱えています。大型オフィスビルは自前の喫煙所を持っていますが、雑居ビルが多いエリアでは共通課題かもしれないですね。まあ、建物ができれば雰囲気は一変するかもしれませんが。

[3390: 匿名さん]

彼等にも喫煙する権利はあるわけで、調停案を提示する状況まで進展しないと魅力的な雰囲気にはならないでしょう泣

路上喫煙を禁止しても、敷地内の僅かな隙間に灰皿を移設して吸い続けます。千代田区は路上禁煙エリアですが、同じような状況になるでしょう。

[3391: マンション検討中さん]

喫煙所内で喫煙する事には何も言えませんが、路上、マンション建設地横の歩道にまで来て喫煙されているマナーの無い方が沢山います。
大阪市に言ってなんとかするしかないですかね？

[3392: マンション検討中さん]

喫煙所のこと、そんなに気にしてない。
それより水商売の人達と一緒に住む方が嫌だな。静かにしてくれるならいいけどエレベーターとかゲロされそうだし不安

[3393: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3394: マンション検討中さん]

>>3392 マンション検討中さん
家賃的に堂島レジデンスマークタワーよりは少なくなりそうです。

[3395: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
進退ならともかく身体を掛けるの迷惑だから笑
喫煙所ごときでホテル撤退するよりタバコ屋を撤退させるべく動く責任者が適任だと思いますよ？
実際はテラスがどのくらい席数があるかわかりませんが元々景観がいいわけでもないので植栽なりフェンスの区切りが出来るわけでそれでもすごく気になるかどうかは現状分からないと思います。

[3396: 匿名さん]

植栽やフェンス等したところ解決できるレベルではないですよ。
一度見に行かれたらいいと思いますよ。
もしかして喫煙者ですか？

[3397: マンション検討中さん]

喫煙や人溜まり気にした堂島なんて住めないよ。
堂島は基本はオフィス街だからね。心穏やかに暮らす場所ではない。

[3398: 口コミ知りたいさん]

この価格だと、調達金利と期待できる金利のさやが非常に小さい。
はっきり言って、こんな立地。
東京仕様かなんか知らないけど、それにフォーシーズンスをくっつけて
異様に高い価格に飛びつくほど大阪の人間は軽薄ではないかな・・
本当に、こんな立地。
ホテル大丈夫なんだろうか？

まあ、その立地をしのぐ素晴らしさがあるのかもしれない。
これから作られるのかもしれない。
ここに価値を感じる人も多いかもしれない。
あくまで個人の考え方次第。

利回りは表面でもせいぜい3.5くらいかな？
それなら今話題の海運株を持っていたほうが利回りいいかもしれない。
まあ、将来の株価はわからないけど。

[3399: 匿名さん]

近隣環境の美観を向上するためにも、あらゆる手段を使っても改善すべき悲惨な雰囲気ですよ。男女入り乱れたカオスすぎる状況なんです。なお、喫煙者は非喫煙者に比べて勤務時間辺りの仕事量も効率悪く、雇用者からしても優先的にリストラすべき対象なんだけどな。

[3400: マンコミュファンさん]

>>3398 口コミ知りたいさん
海運株素晴らしいですね！

[3401: 匿名さん]

>>3398 口コミ知りたいさん
利回りは3%切るのでは？

個人では富豪ではないと、こんな建物、大阪に誘致できないですし、だからこそ買いたい人がいるのでは？

[3402: デベにお勤めさん]

この場所はもともと電通があったところ。
電通がフォーシーズンスをもってきたりと絵を描いたのかな？
電通は頭いいからＷ

[3403: 匿名さん]

可能性はありますよね。

フォーシーズンズホテルとの組み合わせのタワマン建設で売却すれば、吊れるデベは現れますよね。東急に続いて大阪で実績を作りたい東京建物からすれば、喉から手が出るほど欲しい案件。

まぁ、三井や三菱や住友や積水が手を出していない時点で、察するに余りある案件ですよね。

ちなみに三井は大手町ワンで皇居前一等地にフォーシーズンズホテルを携えて、素晴らしいオフィスビルを所有しています。三井は東京を世界屈指の街にしようと本気で取り組み中です。東京一極集中は素晴らしいことです。

[3404: デベにお勤めさん]

>>3401 匿名さん
本当にその通りですね！
庶民感覚的に利回りなど考えない富裕層のステータスとしては良い物件ですね！
自分も、オフィスが近いので自分が住むための実需で検討していましたが、例の美容整形の件とベランダが使えないことでだいぶん意欲が減退しました。
やはり、ハーブを育てたり（本来ベランダではこんなことをやってはだめだけど）、
外の空気を吸ってリフレッシュしたりできないのはさみしいかなと思ってます。
もっとお金があれば、セカンドハウスとしてぜひ欲しいかな・・とも
まだ100％あきらめていないです。

[3405: 匿名さん]

例の美容外科って違法な事でもしたのでしょうか？

[3406: デベにお勤めさん]

いえいえ、まったくそのような話ではなく、その病院の息子さんがＳＮＳで「お金持ちなので一般の人が買えないタイミングで既に買った」と騒いでいたことです。
どーでもいい話で、民間ではよくある話だと思いますが、なんとなく気が悪いだけですＷ

[3407: 匿名さん]

>>3406 デベにお勤めさん

いわゆる妬みですね。

[3408: 匿名さん]

>>3406 デベにお勤めさん
世の中は不平等な事が多いですね。気分が悪く思うのは私もわかります。
事業協力者住戸というのは著名人、販売会社が今後も付き合いたいと思う方に
あるみたいですよ。

[3409: 評判気になるさん]

あのSNSのおかげで東京のお金持ちもちゃんと買ってるということがわかり逆に安心しましたけどね。

[3410: マンション検討中さん]

>>3396 匿名さん
喫煙者でもなければOceanを購入予定でもありません。ホテル上を検討している者ですが見に行きましたよ。休日だったためかほとんど人はいなかったので皆さんのイラつきがそこまでわからないのかもしれませんが、喫煙者はマンションから見て南東側に集まるので『オープンカフェに関しては』そこまで気にする必要はないのかなと。ホテル側からすると入口側にある接骨院の方が景観的に気になるんじゃないか笑
ただ、マンション玄関から地下街への道中がくさいだろうとは思いますね。
だから、ホテル側はそこまで気にしないと思うしよっぽどの嫌煙家の人はここを買うのやめるかホテル上を買って北側から出入りすればいいのかなと思います。
でも休日は路上喫煙者も減るし朝晩もそこまでじゃないでしょう。日中ずっと玄関付近をウロウロしたいなら別ですがそこまでですか？マンション側を北進して駅方向に行けばそこまで気にならないような。でも、感じ方は人それぞれですからね。

[3411: 口コミ知りたいさん]

>>3410 マンション検討中さん
オープンカフェは南東側の一階ですよ。

[3412: 匿名さん]

道路、歩道に出て喫煙されている方が多いので市役所に通報するといいのでは？

[3413: 匿名さん]

灰皿さえも敷地内にあるか疑わしいですが、道路向かいの住人からの苦情ということですから、大阪市からしても「まあまあ時間を掛けて対応する事案ですなぁ」というお馴染みフレーズで門前払いかと思います。

[3414: 匿名さん]

>>3413
しかしそれ以外には対策がないですね。