Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

[ブリリアマニアさん]

ついに人気エリアの大阪市北区の中でも、最も注目される開発の一つ、堂島計画の詳細が明らかになりました。
色々と規格外の計画で、みなさんと語りたいことも盛りだくさんです。
どうぞよろしくお願いします。

公式URL:https://www.bt-dojima.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152400
売主：東京建物株式会社、Four Seasons Hotels & Resorts
施工会社：竹中工務店
管理会社：未定

ONE DOJIMA PROJECT 物件概要
※計画は現段階のものであり、今後変更となる可能性があります。
所在地
大阪府大阪市北区堂島 2 丁目 17-5
敷地面積
約 4.828 m2
延床面積
約 82.566 m2
構造・規模
RC造、地上49階・地下1階
施設構成
住宅フロア:1 階~27 階、38 階~49 階、総戸数:466 戸 ホテルフロア:1階~2階、28階~37階 客室数:178室
工期
着工 2020 年、竣工 2024 年(予定)

東京建物株式会社プレスリリース
http://xml.irpocket.com/C8804/koho20210408.pdf

東京建物株式会社(本社:東京都中央区、代表取締役 社長執行役員:野村 均、以下「東京建物」)と Hotel Properties Limited(本社:シンガポール、最高責任者:Ong Beng Seng(オン・ベン・セン)、以下「HPL」)の 2 社は、 共同で 2021 年 4 月 8 日より「ONE DOJIMA PROJECT」を始動します。また、合わせて「ONE DOJIMA PROJECT」 内に Four Seasons Hotels & Resorts(本社:カナダ、創業者兼会長:Isadore Sharp(イサドア・シャープ))が運営す る世界有数のラグジュアリーホテルブランドである「Four Seasons Hotel」が大阪市内に初進出することが決定し ましたのでお知らせいたします。
「ONE DOJIMA PROJECT」は、東京建物と HPL が共同で開発を推進する住宅とホテルを中心とした関西圏で も大規模な再開発プロジェクトです。本プロジェクトは、2020 年 8 月 1 日に着工しております。
建物は高さ約 195m(49 階建て)、延床面積は約 8.2 万m2と大阪市内でも有数の規模を誇ります。“旅とアート” をコンセプトに、国際水準の機能を備えた住宅と、トップクリエイターのデザインによるスパトリートメントやジム を備えたスパや、多様なシーンで利用可能なレストラン、カフェやバー、観光やビジネスの拠点となるバンケット などを備えた世界有数のラグジュアリーホテル Four Seasons Hotel との超高層複合タワーです。
また、本プロジェクトは、大阪で初めて「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度」の適用による、大阪市 による特定街区の都市計画決定を受けた開発です。アフターコロナを見据え、大きな注目が集まる 2025 年に向 けて、ますます発展する大阪の国際競争力強化に寄与し、大阪のシンボルとなる開発を実現します。

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[3301: マンション検討中さん]

大阪では日建ハウジングはあっても日建設計のタワーマンションは少ないですね。ありますか？なぜかIAO竹田が多いですね。それだけグレードの高いタワーマンションが少ないという事ですか？

[3302: eマンションさん]

>>3299 匿名さん
そう言う方が利回りは出るしリセールも一般受け良さそう
世の中一般層が多いし

[3303: 口コミ知りたいさん]

みんな本当に、実際の現地（場所）確認してますか？？
このホテル・・大丈夫かな？
自分が観光客だったら、こんな場所にあるホテルは泊まりたくないな

[3304: 匿名さん]

>>3303 口コミ知りたいさん

名前固定したら？

[3305: 職人さん]

>>3303 口コミ知りたいさん
それは何が故にですか？

[3306: マンション検討中さん]

>>3303 口コミ知りたいさん

東京のパークハイアット行ったことある？
辺鄙な場所だけど開業当初大人気だったよ。
もういまは古いけど、それでもそれなりに人は来てると思う。
高級ホテルはそこまで駅前立地にこだわない。

例えば荷物があったら駅から徒歩4,5分をスーツケース押して行くよりもタクシーでワンメーターとかのが断然スマートだしいいよね。

[3307: 口コミ知りたいさん]

モデルプランで、普通ならバルコニーになってるところが避難通路になってる？？

[3308: 口コミ知りたいさん]

駅前立地とかそういう問題じゃなくて、接面している道路幅が5メートルもないような
路地裏っていう意味でどうなのかな？と
道は整備されるのかな？

[3309: 職人さん]

>>3306 マンション検討中さん
パークハイアットは高層階にありかなり良い眺望があり、ここと比べるのは少し違います。

[3310: 匿名さん]

>>3302 eマンションさん
相場が上がってる時は危険やで、そういうありふれたタワマンは。差別化要素ないと。

[3311: マンション検討中さん]

>>3308 口コミ知りたいさん

あなたこそ現地行ったことないんだね。
そろそろ他のスレに行かれては？！
あなたが買えないのはよく分かったし、多分高額物件を見たこともないのも分かった。
どうやってもここを買う人を理解出来ないよね。
ここで買える人に向かって一生懸命こんなマイナス点があると吠えても誰も聞いてくれないよ。悲しいけど仕方ない。
さようなら。

[3312: 口コミ知りたいさん]

この場所の価値を知る一つのヒントは路線価
う～～んｗ
それと、梅田界隈でもこの隣接地点のオフィス賃料は他と比べてずぬけて
安いのも、現地に行けばわかるような

路線価
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r02/osaka/osaka/prices/html/36008f....

[3313: 口コミ知りたいさん]

まぁ、とにかく一度現地へ！

[3314: 匿名さん]

>>3312 口コミ知りたいさん
建設地ってそんなに下火になっているんですか？

[3315: 匿名さん]

>>3312 口コミ知りたいさん
地価は別に安くないってかめちゃくちゃ高いやん。

[3316: 匿名さん]

>>3306 マンション検討中さん

うわ、パークハイアット今でもそれなりに人気だと思ってるのがすごいね……

[3317: 匿名さん]

>>3316 匿名さん
たぶん3306さん、パークハイアットぐらいしか知らなかったのでしょう。「開業当初大人気だったよ」とか頓珍漢なコメントされてますね。いつの話やねん。

[3318: 匿名さん]

>>3312 口コミ知りたいさん
そんなんいったら
グラメとかめちゃくちゃ安いよ。

[3319: eマンションさん]

>>3310 匿名さん
それこそメチャクチャ駅近とか立地重視しないと！ですね
アドバイス了解いたしましたありがとう

[3320: マンション検討中さん]

>>3316 匿名さん
今でも人気だなんて一言も言ってません。
勝手に拡大解釈して文句言わないで下さい。

[3321: 口コミ知りたいさん]

路線価の話はホテル立地に関して高いか安いかで書き込みしました。マンションにはあまり関係ないかも。
今、パークハウス中の島タワーの53階が坪430万で売りに出ています。強気の価格が出ても仕方ないですかね。

[3322: 口コミ知りたいさん]

関電病院とクレヴィア中之島の間にできる43階建て。
ここを待つか、ブリリアを検討するか・・

[3323: 匿名さん]

>>3322 口コミ知りたいさん

全然グレードちがいますやん

[3324: 口コミ知りたいさん]

投資にはあまり関係ないかと

[3325: 匿名さん]

>>3324 口コミ知りたいさん

投資には全く関係ないですね。
実需だと勝手に思いました。
失礼しました。

[3326: 口コミ知りたいさん]

あっちは関電なので、グレードは落ちますよね＞＜

[3327: 匿名さん]

>>3320 マンション検討中さん

言い訳ミットモナイ

[3328: 匿名さん]

>>3327 匿名さん
ニホンゴワカル？？

[3329: 匿名さん]

パークハイアットにはそれなりに人が来てる！！！って書いてましたね。それでブリリアとどう関係が…？的外れでしょ。

[3330: 匿名さん]

>>3329 匿名さん

どうでもいい。

[3331: 匿名さん]

投資目的で購入した人いる？

[3332: 匿名さん]

>>3331 匿名さん
ほぼほぼいないでしょう。この価格からさらに上にいくとでも思いますか？
職場が北新地の為私はオーシャンズ北西もしくは南西10階あたり実需で買います。

[3333: 口コミ知りたいさん]

投資の場合は、売れるかどうかを重要視しなくちゃならないから
キャピタル狙いは厳しいかな。
一方で、お金を持っているけどローンを組めない新地の水商売の方などへの
賃貸需要は高いかも。
ファミリーにはまず向かないエリアでしょうか。

[3334: マンション検討中さん]

>>3333 口コミ知りたいさん
何もわからない者ですみません。
お金持っているならキャッシュ一括で購入すればいいのではないですか？
なぜローン組む必要があるのですか？

[3335: 口コミ知りたいさん]

>>3333 口コミ知りたいさん
ローンを組めないではなく、組まない

[3336: 口コミ知りたいさん]

>>3334 マンション検討中さん
税務署大変ですよ

[3337: 口コミ知りたいさん]

>>3334 マンション検討中さん
いい加減な返事で申し訳ありません。
お金を持っているといっても、月々の収入が多くても、すぐに一括で1億近いお金を用意できない人も多いような気がします。

[3338: マンション検討中さん]

>>3337 口コミ知りたいさん
株で1億ある人はそれなりにいると思います。
決済タイミングに株価が落ちてたらショートする人もそれなりにいるでしょうが。。。

[3339: マンション検討中さん]

>>3334 マンション検討中さん

現金はあるっていっても1億は無いからキャッシュ一括では買えないってことなんじゃない？

[3340: マンション検討中さん]

>>3329 匿名さん
あのさ、流れ読んでね。
いきなりそんなこと書いてないでしょ？
小学校からやり直し。

[3341: 口コミ知りたいさん]

>>3338 マンション検討中さん
山のようにいらっしゃるでしょうね！
ただ、その人達がここを買うかどうかは別の問題で、
新地の水商売の方のニーズに限って考えてみました。

[3342: マンション検討中さん]

>>3341 口コミ知りたいさん

いやいや、実際預金が1億以上の人はそんなに居ないんじゃない？
収入多くても月々の家賃やら浪費も凄そうだし、コロナのダメージも大きそう。

[3343: マンション検討中さん]

>>3337 口コミ知りたいさん
返答ありがとうございます。理解できました。
1億円のキャッシュを一括で払うのは人気あるホステスで難しいですね。

[3344: 口コミ知りたいさん]

>>3342 マンション検討中さん
2019年時点で1億円以上の資産を持つ世帯数は190万程度。
今は株や仮想通貨でもっと増えているでしょうね。
なにかの資料で、現在は320万という数字を見たような気もします。

[3345: マンション検討中さん]

>>3344 口コミ知りたいさん

え、それ不動産入ってるでしょ？

[3346: 口コミ知りたいさん]

>>3345 マンション検討中さん
預貯金、株式、債券、投資信託、一時払い生命保険や年金保険など、世帯として保有する金融資産の合計額から負債を差し引いた「純金融資産保有額」を基に、総世帯を5つの階層に分類し、各々の世帯数と資産保有額を推計
です。

[3347: 口コミ知りたいさん]

>>3345 マンション検討中さん
少し古い資料になりますが、
https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2020/cc/1221_1

この物件は、どこかの整形美容のように出口を考える必要のない富裕層にとっては
実需として人気が出るような気がします。

[3348: 評判気になるさん]

世帯数で数だと10人に1人くらいですね。負債も換算してですか？

[3349: 口コミ知りたいさん]

>>3348 評判気になるさん
そうみたいですね

[3350: 匿名さん]

https://www.sumu-lab.com/archives/16287/

特に目新しい情報などはないがここについて言及されています。

[3351: 口]

すべてのホテルの下の部屋はバルコニーが無いで、窓も開けないので、全く換気ができません！だんだん変な匂いがのこります！

[3352: 匿名さん]

>>3351 口さん
ホテルと同じ換気システムで換気されます。
普通のマンションより快適です。

[3353: 匿名さん]

>>3351
それ本当ですか?

[3354: 検討板ユーザーさん]

テレビ大阪
https://news.yahoo.co.jp/articles/e480cd22259acb491b86bc39e0d3daec933d...

[3355: マンション掲示板さん]

>>3354 検討板ユーザーさん
ヤフコメは嫉妬の嵐ですね

[3356: マンション検討中さん]

30代専門職現金1億あり
関西にも投資用不動産が欲しい

[3357: 匿名さん]

>>3356 マンション検討中さん
投資用ならここはお勧めしません。

[3358: マンコミュファンさん]

>>3357 匿名さん
どうしてですか
またどこかおすすめはありますか

[3359: 匿名さん]

>>3358 マンコミュファンさん
高いからに決まってますやん。伸びしろない。
ここが上がるなら周りはもっと上がってるよ。

[3360: デベにお勤めさん]

この物件は、富裕層のセカンドハウス的な実需が多くなりそうですね。
週に何回か夜だけ利用のような。
値下がりも別に気にならない層。
ベランダもあまり関係ない。

お初天神同様に、ファミリー層などの居住用としてのニーズは非常に低いかもしれない。
だからお初天神は賃貸部分が非常に多い。
ここも賃貸需要は高い気がする。利回り（インカム）狙いの投資家を引き付けることができるか？
コロナが収まれば新地も元気になるはず。

不動産投資は値上がり（キャピタル）だけじゃなくて、インカム、税金対策、色々なニーズがあると思う。

[3361: デベにお勤めさん]

現地を何回か見て気になるのが、向かいのタバコ屋さん。
近隣の一大喫煙所になっていて、平日などは多いときは20人くらいが喫煙している。

[3362: デベにお勤めさん]

非常に乱暴で、細かいところでいろいろありますが、12000万円で買った物件を、
家賃50万円で貸すことができれば年間賃料は600万円。
20年の賃料合計は12000万円。
（固定資産税とか管理費とかいろいろありますが）
20年貸し続ければマンションの初期コストは0になる。

天神橋のジーニス大阪がそろそろ築20年。
案外早いものです。

[3363: 匿名さん]

ここって便利ですか？？

[3364: 通りがかりさん]

>>3363 匿名さん
便利だし不便だし

[3365: マンション検討中さん]

>>3362 デベにお勤めさん
もし新築で月60万円取れる前提でざっくり計算するなら、まず管理費修繕費で1割引いて、賃貸更新時の客付費と空室期間で2割引いて、あとは税で2割引いた、月30万円が手取りとして回収できると思うのが正しいのでは？あとは経年劣化で賃料下落と修繕費値上げがあるはずなので投資を丸々回収しようとすると40年くらい見ておけばよいのでは？

あとは40年後に売れた金額の8割弱が丸儲けになりますかね。ちなみに、税制は改悪されることはあっても改善されることはない前提です。

[3366: 匿名]

>>3365 マンション検討中さん

気が遠くなりますね。もっと手堅い投資がありそうですね。

[3367: デベにお勤めさん]

>>3365 マンション検討中さん
キャピタルだけではなくインカムという考え方を説明するために
あくまで話を分かりやすくしただけの乱暴な前提です＾＾

たしかに、ここの価格設定だと利回りが非常に小さくなりそうで、難しいかもしれませんね。
難解な物件ですＷ

[3368: 匿名さん]

40年経てば、インデックスなら3倍くらいにはなってそう。

[3369: デベにお勤めさん]

>>3358 マンコミュファンさん
本当に個人的な意見でしかないことを前提に自分のおすすめは

ザ・パークハウス中之島タワー
理由として
①　隣接地に小中一貫の学校が設立されます
②　1階にスーパー、すぐ近隣に住友病院などの充実した医療施設
③　10年先になりますが地下鉄なにわ筋線の開通で、梅田・難波直結
④　リーガロイヤルが、南の広大な駐車場に新築の可能性
⑤　近隣には雑居ビル、古い一戸建て、居酒屋などがほとんどなく「地域の風格」がある
⑥　ホスト系、反社の香りがする入居者がほとんどいません。

ただし、現在は価格が高騰しています。
もちろんデメリットもありますが・・

[3370: デベにお勤めさん]

>>3368 匿名さん
流動性も考えれば株やＥＴＦに軍配が上がりますよね

[3371: 検討板ユーザーさん]

>>3369 デベにお勤めさん
良い情報をありがとうございます！

[3372: 匿名さん]

北区のタワマンなら、今どこを買っても後悔はなさそう。
よりリセールを追求するならここは他の物件に劣後するのかもしれませんが。

[3373: 匿名さん]

表面利回りは3%ぐらいでしょうか？
実質利回りは2%を切りますね。
しかも、キャピタルも向かいの三井、グラフロ、北ヤード2期ほど期待できない。
しかも、向かいの喫煙所は何なんですか？あれ？フォーシーズンズホテルの早期撤退は確定でしょ。

私なら、東京の港区千代田区渋谷区でしか資産形成しません。

[3374: 口コミ知りたいさん]

>>3371 検討板ユーザーさん
いえいえ、こちらがソースになります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kita/page/0000503308.html

※PC変わるとハンドルネーム変わってます

[3375: 評判気になるさん]

>>3373 匿名さん
資産形成とか言ってる時点でここもうめきたも買えないですよ。
ここは唯一無二の物件だから所有することに意味がある物件ですよ。

[3376: 匿名さん]

>>3375 評判気になるさん

そこは決めつけないで好きに買わせて。

[3377: 名無しさん]

>>3374 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！

[3378: 匿名さん]

>>3373
三井はパークコートならここより高い価格になりそうですが。
うめきたも南側はここより高くなると噂されてますが。
約10年前のグランフロントの時は大阪て坪300万はあり得ない、絶対下がると掲示板でよく書かれていましたが。

[3379: 匿名さん]

>>3373 匿名さん
あー千代田区のひとか。スレの初期にもいてトンチンカンな事をおっしゃってたね。

[3380: 匿名さん]

千代田区でスレ内検索したら面白い結果に。千代田区は相場感のないアンチを炙り出す踏み絵。もしかして周辺住民さんが成りすましてるのかなー笑

[3381: マンコミュファンさん]

以前喫煙所ガーと騒いでた方が多かったなぁ…と思い返してたところです。どうなってるのでしょうか。最上層階の数戸しかベランダは無さそうですし、個人的には気にするポイントでは無いのかも？と思うところです。

上層階の仕様はかなり頑張ってる印象。特にThe Skyの写真を見た限りでは「おっ！」となる感じ。天井高いのはやはり良いよなぁ…。

低層階も高さは割と確保されてると思うので概ね快適なのかな…ただ、70平米?2LDKの部屋でも浴室が1317なのは許し難いポイント。何故…！？勿体無いなと思います。?70平米以下のお部屋で家具の配置にかなり困りそうなくらい、歪な間取りがあるのも気になりますね。コーナー付近だったかな確か…これ住めんのか…？と気になるレベル。もう少し広く取れば良かったのに。

都内の億ションと比べても見劣りしない感じは良いと思います。頑張ってる。立地が微妙な部分はありますが、それを上回る魅力が結構ありますね…。

管理費も億ションにしては安いです。いや、安過ぎるかも。

[3382: 匿名さん]

喫煙所の件ですが、堂島川沿いから北上してくると多くの近隣の勤務者がタバコをふかしています。その数は20人を下回ることはありません。

フォーシーズンズホテルの1Fオールデイダイニングのテラス席にも近く、ファイブスターホテルとしての矜持は感じることができないようです。なお、当方がホテルの責任ある立場でしたら、自身の身体を掛けて撤退を進言します。

[3383: マンション検討中さん]

ここ気に入ってますが喫煙所なんとかならないですか？
ホテルも一階にオープンテラスもってくるみたいですが喫煙所の権利知ってるのかな？

[3384: 販売関係者さん]

パークハウス中之島タワーもとなりのコンビニに喫煙者たくさんいるし実際建物がたったらそんなに気にならなくなるとおもう

[3385: デベにお勤めさん]

煙の問題というよりも雰囲気の問題。
場末感が漂ってしまうかな・・

[3386: デベにお勤めさん]

ははＷ　パークハウス中之島の隣にコンビニはないし、たぶん途中にマンション挟んで100メートル以上離れた南側のことかな？
ブリリアの場合は敷地まで5メートル

[3387: 匿名さん]

>>3382 匿名さん
昨日行ったら15人くらいでしたよ。お昼すぎです。20人は下回ってました。

[3388: 匿名さん]

>>3387 匿名さん

当方は毎週平日午前中に車で通るのですが、通行するのが困難なくらい溢れていますよ。ひどい時は30人を超えてますし、車との接触事故も多発しているのではないでしょうか？
新幹線の喫煙所のようなスペースを同建物内に造らない限り、フォーシーズンズホテルも「信じられないー、オーノーっ」という言葉を残して早期撤退しますよ。後釜はもちろん「APA」ですね。

実は三井マンションにも影響を及ぼしかねない負の要素として危惧しています。

[3389: デベにお勤めさん]

シティタワー大阪本町も同じような問題を抱えています。大型オフィスビルは自前の喫煙所を持っていますが、雑居ビルが多いエリアでは共通課題かもしれないですね。まあ、建物ができれば雰囲気は一変するかもしれませんが。

[3390: 匿名さん]

彼等にも喫煙する権利はあるわけで、調停案を提示する状況まで進展しないと魅力的な雰囲気にはならないでしょう泣

路上喫煙を禁止しても、敷地内の僅かな隙間に灰皿を移設して吸い続けます。千代田区は路上禁煙エリアですが、同じような状況になるでしょう。

[3391: マンション検討中さん]

喫煙所内で喫煙する事には何も言えませんが、路上、マンション建設地横の歩道にまで来て喫煙されているマナーの無い方が沢山います。
大阪市に言ってなんとかするしかないですかね？

[3392: マンション検討中さん]

喫煙所のこと、そんなに気にしてない。
それより水商売の人達と一緒に住む方が嫌だな。静かにしてくれるならいいけどエレベーターとかゲロされそうだし不安

[3393: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3394: マンション検討中さん]

>>3392 マンション検討中さん
家賃的に堂島レジデンスマークタワーよりは少なくなりそうです。

[3395: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
進退ならともかく身体を掛けるの迷惑だから笑
喫煙所ごときでホテル撤退するよりタバコ屋を撤退させるべく動く責任者が適任だと思いますよ？
実際はテラスがどのくらい席数があるかわかりませんが元々景観がいいわけでもないので植栽なりフェンスの区切りが出来るわけでそれでもすごく気になるかどうかは現状分からないと思います。

[3396: 匿名さん]

植栽やフェンス等したところ解決できるレベルではないですよ。
一度見に行かれたらいいと思いますよ。
もしかして喫煙者ですか？

[3397: マンション検討中さん]

喫煙や人溜まり気にした堂島なんて住めないよ。
堂島は基本はオフィス街だからね。心穏やかに暮らす場所ではない。

[3398: 口コミ知りたいさん]

この価格だと、調達金利と期待できる金利のさやが非常に小さい。
はっきり言って、こんな立地。
東京仕様かなんか知らないけど、それにフォーシーズンスをくっつけて
異様に高い価格に飛びつくほど大阪の人間は軽薄ではないかな・・
本当に、こんな立地。
ホテル大丈夫なんだろうか？

まあ、その立地をしのぐ素晴らしさがあるのかもしれない。
これから作られるのかもしれない。
ここに価値を感じる人も多いかもしれない。
あくまで個人の考え方次第。

利回りは表面でもせいぜい3.5くらいかな？
それなら今話題の海運株を持っていたほうが利回りいいかもしれない。
まあ、将来の株価はわからないけど。

[3399: 匿名さん]

近隣環境の美観を向上するためにも、あらゆる手段を使っても改善すべき悲惨な雰囲気ですよ。男女入り乱れたカオスすぎる状況なんです。なお、喫煙者は非喫煙者に比べて勤務時間辺りの仕事量も効率悪く、雇用者からしても優先的にリストラすべき対象なんだけどな。

[3400: マンコミュファンさん]

>>3398 口コミ知りたいさん
海運株素晴らしいですね！